Pubblicazione
La proprietà può essere affittata, che nel processo di utilizzo non perderà o cambierà le sue proprietà di materiale naturale. Il contratto di locazione deve contenere informazioni che consentano di stabilire con certezza quale immobile si intende trasferire come oggetto di locazione. Se è impossibile determinare quale tipo di proprietà viene data in locazione in base a un contratto di locazione, tale contratto è considerato non concluso e le parti di tale contratto non hanno alcun diritto e obbligo.
Solo il proprietario ha il diritto di dare in affitto la proprietà. Tuttavia, il locatore può anche essere una persona che non è il proprietario, ma che ha il diritto di affittare l'immobile da parte del proprietario.
Il periodo di affitto dell'immobile è determinato dal contratto Se il termine non è specificato nel contratto, si considera che il contratto sia concluso per un periodo indeterminato. In questo caso, ciascuna delle parti ha il diritto di annullare il contratto in qualsiasi momento, avvisando l'altra parte un mese prima e, nel caso di locazione immobiliare, tre mesi prima. In questo caso, il contratto può stabilire un diverso periodo di preavviso per la risoluzione del contratto di locazione a tempo indeterminato.
Il locatore è responsabile di tutte le carenze del bene locato, anche se non ne era a conoscenza al momento della conclusione del contratto. Se l'inquilino, dopo aver accettato la proprietà, ha riscontrato alcune carenze, allora ha il diritto:
esigere dal locatore di eliminarli gratuitamente;
correggere autonomamente queste mancanze e chiedere il rimborso delle loro spese per la loro eliminazione mediante contestuale pagamento;
eliminare autonomamente le carenze e trattenere l'importo delle spese sostenute dal canone di locazione, dandone comunicazione al locatore. Il locatario ha anche il diritto di richiedere una riduzione proporzionale del canone di locazione, mentre può eliminare o non eliminare le carenze individuate;
non per eliminare le carenze, ma per risolvere il contratto.
Il locatore non è responsabile per i difetti della proprietà locata nel caso in cui tali difetti fossero stati stipulati alla conclusione del contratto di locazione o fossero noti al locatario in anticipo o avrebbero dovuto essere scoperti dal locatario durante l'ispezione della proprietà o verificarne la praticità alla conclusione del contratto o il trasferimento della proprietà in affitto ...
Pagamento delle utenze da parte dell'inquilino
Il contratto di locazione è un contratto a pagamento. L'importo del canone di locazione, il termine di pagamento sono determinati dal contratto. Inoltre, l'inquilino è tenuto a pagare le bollette per l'immobile affittato. Esistono diversi modi per rimborsare i costi delle utenze da parte dell'inquilino:
canone fisso, che include il costo delle bollette. Il locatario paga mensilmente l'affitto al locatore per l'importo specificato nel contratto;
canone, costituito da parti costanti e variabili, in particolare canone costante è il pagamento per l'area dei locali affittati, variabile è il pagamento delle utenze;
affitto escluso il costo delle utenze. L'inquilino conclude autonomamente i contratti con le utenze, oppure un contratto di agenzia può essere utilizzato per rimborsare le utenze.
Affitto compreso il costo delle utenze
L'affitto, comprese le bollette, è il meno controverso con le autorità fiscali, ma è un'opzione meno redditizia. Il costo di alcuni servizi dipende direttamente dall'ammontare del loro consumo e non è sempre possibile determinare in anticipo quanta elettricità, ad esempio, l'inquilino consumerà. Pertanto, può verificarsi una situazione in cui le utenze effettivamente consumate dall'affittuario non sono coperte dall'importo delle bollette incluse nell'affitto.
Contabilità con il locatore. L'affitto, tenuto conto delle bollette, è il reddito derivante dalla vendita di servizi per la locazione di locali. L'oggetto della tassazione è l'implementazione di servizi per la fornitura di immobili in affitto.
In questo caso, l'intero importo del canone di locazione è il pagamento per i servizi del locatore per la fornitura di proprietà in affitto. Pertanto, il locatore deve calcolare l'IVA sull'intero importo del canone ed emettere una fattura per l'intero importo del canone di locazione. Allo stesso tempo, non è necessario che il locatore stanzi una riga separata per l'importo delle bollette nella fattura e nella fattura per il pagamento (lettera del Ministero delle finanze della Russia del 09.19.06 n. 03-06-01-04 / 175)
Per quanto riguarda gli importi di IVA presentati dai fornitori di utenze, il locatore può accettarli per intero in detrazione secondo la procedura generalmente stabilita, poiché i servizi vengono acquistati per operazioni soggette ad IVA (fornitura di beni in affitto) (Delibera del Servizio Federale Antimonopoli del Distretto Nord-Ovest del 10.01.07 n. А05-7971 / 2006-13, Servizio federale antimonopolio del distretto del Caucaso settentrionale del 07.11.07 n. F08-6607 / 07-2723A - confermato dalla definizione della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa del 29.02.08 n. 2615/08).
Contabilità inquilino. L'inquilino, pagando l'affitto, che include le bollette, rimborsa al locatore i costi delle utenze. Poiché il locatore ha emesso una fattura per l'intero importo dell'affitto, l'inquilino ha diritto a detrarre l'intero importo dell'IVA relativa all'affitto, comprese le utenze (Risoluzione del Presidium della Corte suprema di arbitrato della Federazione Russa del 10.03.09 n. 6219/08, FAS Moskovsky Distretto n. KA-A40 / 3091-09 del 24.04.09).
Pertanto, l'inquilino ha diritto alla detrazione dell'IVA se l'affitto comprende una quota fissa e una variabile equivalente all'importo delle bollette.
Affitto composto da parti fisse e variabili
Questo metodo di rimborso dei costi delle utenze al locatore causa le più controversie in merito all'accettazione dell'IVA a detrazione sia dal locatore che dal locatario.
Contabilità con il locatore. Vi sono due posizioni sulla questione se il locatore abbia il diritto di applicare una detrazione IVA per i servizi consumati dal locatario. Secondo la prima posizione, il locatore può detrarre solo quella parte dell'IVA relativa al costo delle utenze da lui personalmente consumate. Il locatore non effettua la vendita di utenze, non riceve alcun ricavo da questa operazione, pertanto non deve emettere fattura al conduttore per l'ammontare delle utenze da lui consumate. Di conseguenza, al ricevimento dei fondi trasferiti dal locatario al locatore al fine di compensare le spese del locatore per il pagamento di questi servizi, l'oggetto dell'IVA non si pone (lettere del Ministero delle finanze della Russia del 31.12.08 n. 03-07-11 / 392, 26.12.08 n. 03-07- 05/51, Servizio fiscale federale della Russia a Mosca del 21.05.08 n. 19-11 / 48675, risoluzioni del FAS della regione del Volga del 04.03.08 n. A65-8421 / 2007-CA1-37, FAS del distretto centrale del 14.02.08 n. A48- 1629 / 07-6, Definizione della Corte suprema di arbitrato della Federazione Russa del 29 gennaio 2008 n. 18186/07).
Inoltre, il locatore non ha il diritto di riemettere fatture al locatario, poiché in questo caso non è un intermediario tra il locatario e il fornitore di servizi e, pertanto, le disposizioni delle clausole 3 e 7 delle Regole per la conservazione dei registri delle fatture ricevute ed emesse non si applicano a lui. , acquistare libri e libri di vendita per il calcolo dell'imposta sul valore aggiunto.
Pertanto, ne consegue che il locatore:
accetta in detrazione solo quella parte dell'IVA che ricade sulla quota dei servizi da lui consumati;
L'IVA, che è attribuibile alla quota di servizi consumati dal locatario, include nel costo di tali servizi;
presenta al locatario il costo delle utenze IVA inclusa (presentato dalle utenze).
Tuttavia, c'è un'altra posizione: in una tale situazione, il locatore ha il diritto di applicare una detrazione (Risoluzioni della FAS del distretto degli Urali dell'11.12.08 n. F09-9211 / 08-C2, FAS del distretto centrale del 28.03.07 n. A48-4688 / 06-19). Gli argomenti per la posizione specificata sono i seguenti. Il locatore è obbligato ad affittare i locali nelle condizioni stabilite dal contratto, ad es. in una condizione adatta all'uso. Il locatore stipula contratti con le utenze, che gli mostrano l'importo dell'IVA ed emette una fattura per il costo dei servizi resi. Pertanto, l'acquisto di utenze da parte del proprietario è uno dei prerequisiti per l'affitto di locali. Di conseguenza, questi servizi vengono acquistati per operazioni soggette ad IVA, poiché i servizi di noleggio sono soggetti ad IVA.
Se il locatore soddisfa tutte le condizioni necessarie per l'applicazione della detrazione fiscale, quindi l'intero importo dell'IVA presentato dai fornitori di servizi, ha il diritto di accettare per intero la detrazione. In questo caso presenta al conduttore il costo delle utenze per il rimborso, IVA esclusa addebitata dalle utenze.
Contabilità inquilino. Esistono anche due posizioni sulla legittimità dell'applicazione della detrazione IVA da parte del locatario.
Secondo la prima posizione, il locatario non può applicare la detrazione perché il locatore non ha il diritto di emettere fattura. Pertanto, il conduttore non rispetta una delle condizioni per l'emergere del diritto alla detrazione, stabilite dal comma 1 dell'art. 172 del Codice Fiscale della Federazione Russa (lettere del Ministero delle Finanze della Russia del 24.03.07 n. 03-07-15 / 39, Servizio fiscale federale della Federazione Russa per Mosca del 16 luglio 2007 n. 19-11 / 067415, risoluzioni del Servizio federale antimonopolio del Distretto della Siberia occidentale del 09.01.08 n. F04- 5318/2008 (10782-A46-40), 03.24.08 n. F04-2074 / 2008 (2736-A45-41).
Se il locatore non emette fattura, allora l'importo dell'IVA attribuibile alla quota di utenze consumate, il locatario può prendere in considerazione come spesa. Secondo la seconda posizione, il locatario ha diritto a detrarre l'importo dell'IVA sulla base delle fatture riemesse, fatte salve le altre condizioni stabilite dal comma 2 dell'art. 171, comma 1 dell'art. 172 del Codice fiscale della Federazione Russa (risoluzioni del Servizio federale antimonopolio del distretto di Mosca del 17.03.09 n. KA-A40 / 1688-09, 25.12.08 n. KA-A40 / 12036-08-p, del Presidium della Corte suprema di arbitrato della Federazione Russa del 25.02.09 n. 12664/08). Sostenendo la sua decisione, il tribunale ha indicato che l'uso dei locali affittati è possibile solo se è dotato di calore, elettricità, acqua, ecc. Pertanto, la fornitura di servizi è indissolubilmente legata alla fornitura di servizi di noleggio.
Affitto escluso il costo delle utenze
In questo caso, l'inquilino stipula un contratto separato per il pagamento delle utenze. In questo caso, il locatore, affinché i suoi diritti non vengano violati, deve approvare il metodo di transazione reciproca tra l'inquilino e le utenze.
Poiché l'inquilino lavora direttamente con le utenze, le fatture vengono emesse a lui, e non al locatore, quindi ha il diritto di detrarre l'IVA sui costi delle utenze.
Contratto di agenzia come uno dei metodi di pagamento delle utenze tra il locatore e il conduttore
Molte organizzazioni concludono un contratto di agenzia per l'elaborazione del risarcimento delle bollette, in base al quale il locatore funge da agente e l'inquilino funge da mandante. Agendo da intermediario tra le utenze e l'inquilino, il locatore può riemettere la fattura ricevuta dalle utenze al conduttore, e l'inquilino può detrarre l'IVA indicata su tale fattura.
Poiché il locatore non effettua operazioni per la vendita di utenze, non ha l'obbligo di calcolare e pagare l'IVA. Tuttavia, ha l'obbligo di pagare l'IVA sul valore della sua retribuzione. Un accordo di mediazione è oneroso, pertanto è opportuno che le parti di tale accordo prevedano il pagamento di un compenso per il locatore che svolge le funzioni di intermediario.
Sulla questione dell'applicazione della detrazione dell'IVA da parte dell'inquilino dal costo delle utenze pagate tramite il locatore intermediario, le decisioni dei tribunali arbitrali sono ambigue. Ad esempio, la risoluzione del Servizio federale antimonopolio del distretto di Mosca del 25 settembre 2008 n. KA-A40 / 8932-08 afferma che il locatario ha il diritto di applicare una detrazione per le utenze pagate tramite un locatore intermediario. Se il locatario ha una fattura riemessa dal locatore per il pagamento delle utenze ricevute da organizzazioni specializzate, ha diritto a detrarre l'importo dell'IVA sui costi delle utenze, fatti salvi altri requisiti stabiliti dal comma 2 dell'art. 171, comma 1 dell'art. 172 del Codice Fiscale della Federazione Russa (vedere anche la risoluzione del Servizio Federale Antimonopoli del Distretto Nord-Ovest dell'08.09.08 n. A66-109 / 2008).
Tuttavia, il decreto del Servizio federale antimonopolio del distretto della Siberia occidentale del 27 agosto 2008 n. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25) afferma che l'accordo intermedio determina effettivamente la procedura per il rimborso dei costi delle utenze. Poiché il locatore non vende utenze, quindi, questa operazione non è soggetta ad IVA, e il locatario non ha diritto alla detrazione dell'importo dell'IVA, secondo le fatture riemesse.
Miglioramenti di proprietà affittate
Durante il periodo di locazione, il locatario può riparare la proprietà locata. I miglioramenti sono classificati come separabili e non separabili.
Miglioramenti separabili
I miglioramenti separabili includono miglioramenti che possono essere separati dalla proprietà affittata senza causare danni e successivamente utilizzati separatamente da essa. I miglioramenti separabili della proprietà locata effettuati dal locatario sono di sua proprietà, salvo diversa disposizione del contratto (articolo 623 del codice civile della Federazione Russa).
Tassa sul reddito. Gli investimenti del locatario associati alla produzione di migliorie separabili costituiscono nella sua contabilizzazione il costo di un elemento separato delle immobilizzazioni. A seconda del costo e della durata di utilizzo delle migliorie, le spese del locatario per la loro realizzazione sono rilevate come costo di acquisto dell'immobile ammortizzabile o sono incluse nelle sue spese correnti.
Se il costo iniziale delle migliorie supera i 20.000 RUB, la loro vita utile supera i 12 mesi e l'elemento migliorato viene utilizzato per generare reddito, i miglioramenti separabili sono rilevati come proprietà ammortizzabili. Il locatario rimborserà il costo di questi miglioramenti mediante l'ammortamento.
Ammortamento per migliorie separabili contabilizzate nella struttura dell'immobile ammortizzabile, il locatario inizia a maturare dal 1 ° giorno del mese successivo a quello in cui tale miglioramento è stato messo in esercizio.
Per le migliorie separabili, il locatario ha il diritto di applicare un bonus di ammortamento, avendo incluso nelle spese del periodo di rendicontazione o d'imposta il costo degli investimenti di capitale per un importo non superiore al 10% (per le immobilizzazioni appartenenti al terzo-settimo gruppo di ammortamento - non superiore al 30%) del costo iniziale del separabile miglioramenti. La possibilità di applicare un premio di ammortamento dovrebbe essere prevista dalla politica contabile del contribuente.
I.V.A. Il locatario ha diritto alla detrazione dell'IVA presentata come parte del costo delle migliorie separabili, se tutte le condizioni previste dall'art. 171 e 172 del Codice Fiscale della Federazione Russa. Le migliorie separabili devono essere utilizzate nelle attività soggette ad IVA, devono essere prese in considerazione e avere una fattura con un importo fiscale dedicato.
Imposta patrimoniale. Nella contabilità, le spese del locatario per la creazione (acquisizione) di migliorie separabili costituiscono il costo iniziale di un elemento di immobilizzazioni o rimanenze. Il costo delle migliorie separabili incluse nell'inventario è addebitato al momento della messa in servizio. Per garantire la sicurezza di questi oggetti, è consigliabile organizzare un controllo adeguato sul loro movimento.
I miglioramenti separabili che il locatario riflette in immobili, impianti e macchinari dovrebbero essere inclusi nella base imponibile dell'imposta sugli immobili. Se le migliorie separabili sono contabilizzate come rimanenze, non sono soggette all'imposta sugli immobili.
Miglioramenti inseparabili
Le migliorie non separabili che non possono essere separate dal bene locato sono rilevate come proprietà del locatore e trasferite allo stesso al termine del contratto di locazione. Le migliorie all'immobile locato possono essere apportate con o senza il consenso del locatore. In questo caso, il costo delle migliorie inseparabili effettuate senza il consenso del locatore non viene rimborsato. Il costo delle migliorie inseparabili apportate dai fondi propri del locatario e con il consenso del locatore deve essere rimborsato dal locatore al termine del contratto di locazione.
Tassa sul reddito. Gli investimenti di capitale in immobilizzazioni locate sotto forma di migliorie inscindibili apportate dal locatario con il consenso del locatore sono rilevati come beni ammortizzabili.
Questi investimenti di capitale vengono ammortizzati nel seguente ordine:
gli investimenti di capitale, il cui costo è rimborsato al locatario dal locatore, sono ammortizzati dal locatore secondo le modalità stabilite da Ch. 25 del Codice Fiscale della Federazione Russa;
gli investimenti di capitale effettuati dal locatario con il consenso del locatore, il cui valore non è rimborsato dal locatore, sono ammortizzati dal locatario sulla durata del contratto di locazione, sulla base degli importi di ammortamento calcolati tenendo conto della vita utile degli immobili, impianti e macchinari locati.
Contabilità con il locatore. Nella contabilità fiscale del locatore, il valore delle migliorie inseparabili ricevute gratuitamente e non rimborsate al locatario non è riconosciuto come reddito imponibile in virtù della cl. 32 p. 1 dell'art. 251 del codice fiscale della Federazione Russa. Allo stesso tempo, il locatore non ha il diritto di aumentare il valore iniziale del bene locato a lui restituito per l'ammontare delle migliorie inseparabili. Inoltre, il locatore non può ammortizzare separatamente investimenti di capitale sotto forma di miglioramenti inseparabili realizzati senza il suo consenso e successivamente trasferiti a lui gratuitamente. Tale diritto è concesso al locatore solo a condizione che rimborsi al locatario il costo delle migliorie apportate.
Ai sensi del comma 1 dell'art. 258 del Codice Fiscale della Federazione Russa gli investimenti di capitale, il cui costo è rimborsato dal locatore al locatario, sono ammortizzati dal locatore in modo generale. L'ammortamento inizia il 1 ° giorno del mese successivo a quello in cui l'immobile ammortizzabile è stato messo in funzione sotto forma di migliorie inseparabili.
Il locatore dovrebbe essere guidato dalla procedura generale per il calcolo dell'ammortamento dopo l'aumento del valore iniziale dell'oggetto, ad es. tutte le condizioni devono essere soddisfatte, come se gli investimenti di capitale sotto forma di ricostruzione (ammodernamento) fossero stati effettuati dallo stesso locatore. Inoltre, il locatore ha il diritto di usufruire del bonus di ammortamento e di cancellare fino al 10% alla volta (30% - per i contratti di locazione appartenenti a 3-7 gruppi di ammortamento) dei costi di investimento in conto capitale sotto forma di miglioramenti inseparabili.
Contabilità inquilino. Il locatario può ammortizzare le migliorie inseparabili apportate all'immobile locato se sono soddisfatte due condizioni:
gli investimenti di capitale sono stati effettuati con il consenso del locatore;
il costo degli investimenti di capitale effettuati dal locatore non è rimborsato.
Se queste condizioni sono soddisfatte, gli investimenti di capitale effettuati dal locatario sotto forma di migliorie inseparabili sull'immobile locato vengono da lui ammortizzati durante la durata del contratto di locazione.
Gli investimenti di capitale sotto forma di migliorie inseparabili apportate dal locatario sono indissolubilmente legati all'oggetto locato stesso, pertanto, per calcolare l'aliquota di ammortamento per gli stessi, si applica la vita utile stabilita dalla Classificazione delle immobilizzazioni per l'oggetto locato (lettera del Ministero delle Finanze della Russia del 05.14.08 n. 03-03-06 / 2/52).
Pertanto, il locatario nella determinazione della vita utile dovrebbe essere guidato dai termini stabiliti per il gruppo di ammortamento in cui l'oggetto locato rientra. È sulla base di questo periodo che l'importo dell'ammortamento sarà calcolato per i miglioramenti inseparabili realizzati (lettera del Ministero delle finanze della Russia del 14 maggio 2008 n. 03-03-06 / 2/52).
Se un'organizzazione affitta, ad esempio, locali in un edificio appartenente al 10 ° gruppo di ammortamento e apporta miglioramenti inseparabili a questi locali, la vita utile dei miglioramenti apportati dovrà essere determinata in conformità con il 10 ° gruppo di ammortamento. La vita utile minima possibile in questa situazione sarà di 361 mesi. (limite inferiore per il 10 ° gruppo di ammortamento).
L'ammortamento è addebitato dal locatario a partire dal mese successivo alla messa in funzione dei miglioramenti da lui apportati. Dopo la scadenza della durata del leasing e la restituzione del bene locato al locatore, l'ammortamento cessa. Se la vita utile del bene locato è più lunga della durata del leasing, allora parte del costo degli investimenti di capitale sotto forma di miglioramenti inseparabili non sarà ammortizzato, pertanto il locatario non sarà in grado di riconoscere parte dei costi dei miglioramenti inseparabili.
Per quanto riguarda l'applicazione del bonus di ammortamento, è prevista un'apposita procedura per il calcolo dell'ammortamento degli investimenti in immobilizzazioni locate, come previsto dal comma 1 dell'art. 258 del Codice Fiscale della Federazione Russa, pertanto, le regole per l'applicazione del bonus di ammortamento per miglioramenti inseparabili non si applicano all'inquilino (lettere del Ministero delle finanze della Russia del 22/05/07 n. 03-03-06 / 2/82, 24/05/07 n. 03-03-06 / 1/302).
Le migliorie permanenti apportate dal locatario senza il consenso del locatore non vengono ammortizzate. Ai sensi del comma 1 dell'art. 256 del Codice Fiscale della Federazione Russa, gli investimenti di capitale sotto forma di miglioramenti inseparabili in immobilizzazioni in locazione sono inclusi nella proprietà ammortizzabile solo se tali miglioramenti sono stati concordati con il locatore.
Se, in base ai termini del contratto, il locatore rimborsa al locatario il valore residuo delle migliorie da lui apportate al termine del contratto di locazione, l'importo del rimborso sarà incluso dal locatario nel reddito (come parte dei ricavi di vendita), e il valore residuo delle migliorie sarà incluso nelle spese in base all'art. 268 del codice fiscale della Federazione Russa (lettere del Ministero delle finanze della Russia del 07.03.08 n. 03-03-06 / 1/159, 05.02.08 n. 03-03-06 / 2/12).
Metodi per il calcolo dell'ammortamento. Dal 2009, l'ammortamento per tutti gli oggetti di proprietà ammortizzabili viene addebitato nel modo stabilito nella politica contabile dell'organizzazione. Tuttavia, al comma 3 dell'art. 259 del Codice Fiscale della Federazione Russa elenca le tipologie di immobili che vengono sempre ammortizzate solo a quote costanti: fabbricati, strutture, dispositivi di trasmissione compresi negli ottavi gruppi di ammortamento.
Se il locatario ammortizza gli investimenti di capitale nell'immobile locato, che appartiene all'ottavo-decimo gruppo di ammortamento, l'ammortamento dovrà essere addebitato a quote costanti. Il metodo non lineare non può essere applicato a tali investimenti di capitale (lettera del Ministero delle finanze della Russia del 05/10/06 n. 03-03-04 / 1/441).
Sia nel metodo lineare che in quello non lineare, il locatario deve ammortizzare i miglioramenti inseparabili dal 1 ° giorno del mese successivo a quello in cui l'immobile è stato messo in funzione.
Periodo di ammortamento. Per un locatario che abbia apportato migliorie inseparabili all'immobile locato, è di fondamentale importanza come i rapporti tra le parti siano formalizzati al termine del periodo di locazione. Se il contratto viene esteso (prolungato), il contratto originale, in base al quale sono stati apportati i miglioramenti, continua a funzionare. Di conseguenza, il locatario, anche dopo la proroga, può continuare a maturare ammortamenti sui miglioramenti da lui apportati (lettera del Ministero delle finanze della Russia n. 03-03-06 / 1/167 del 20.03.07).
Se le parti rinegoziano il contratto di locazione, il contratto precedente termina e inizia a funzionare un nuovo contratto. In questo caso, l'inquilino perde il diritto di ammortizzare le migliorie da lui apportate in base al vecchio contratto di locazione scaduto (lettera del Ministero delle finanze della Russia del 08.10.08 n. 03-03-06 / 2/140).
I.V.A. Il trasferimento al locatore delle migliorie inseparabili dei locali affittati, effettuato dal locatario in proprio o con il coinvolgimento di appaltatori, è soggetto ad IVA, ed è obbligato a presentare l'importo IVA al locatore per il pagamento del costo dei miglioramenti inseparabili (lettera del Ministero delle finanze della Russia del 29.08.08 n. 03-07-11 / 290) ...
Il locatario è obbligato ad addebitare l'IVA, redigere una fattura, indipendentemente dal fatto che tale trasferimento avvenga su base rimborsabile (incluso l'affitto) o gratuito e da chi è stato eseguito il lavoro - il locatario o un appaltatore (delibera FAS PO n. A12 del 24.06.08 -18629/07, DVO del 20.10.08 n. F03-4340 / 2008).
Allo stesso tempo, il Servizio federale antimonopolio del distretto di Mosca, nella sua risoluzione del 30.09.08 n. KA-A40 / 9153-08 nel caso n. A40-5452 / 08-108-22, ha indicato che i miglioramenti inseparabili dei locali affittati sono di proprietà del locatore, pertanto il loro trasferimento non può essere riconosciuto attuazione, e l'oggetto della tassazione IVA non si pone (si veda anche la delibera del Servizio Federale Antimonopoli del Distretto Nord-Ovest del 21.04.06 nel caso n. A56-7638 / 2005).
Il passaggio di proprietà di beni, lavori eseguiti, servizi resi a titolo gratuito è riconosciuto come vendita di beni (lavori, servizi). Pertanto, le operazioni di cessione gratuita di migliorie inseparabili da parte del locatario sono incluse nel fatturato imponibile IVA (come operazioni di trasferimento di risultati di lavoro).
L'IVA deve essere addebitata nel momento in cui i miglioramenti inseparabili vengono consegnati al locatore. Tipicamente, questo trasferimento avviene alla fine del contratto di locazione, quando la proprietà locata (insieme alle migliorie permanenti) viene restituita al locatore. Quando trasferisce migliorie inseparabili al locatore, il locatario è obbligato a emettere una fattura e registrarla nel libro di vendita.
Poiché il trasferimento gratuito di migliorie inseparabili è soggetto ad IVA, il locatario ha diritto alla detrazione dell'IVA da lui pagata in attuazione di miglioramenti inseparabili. Per fare ciò, deve soddisfare le condizioni previste dall'art. 171 e 172 del Codice fiscale della Federazione Russa (risoluzione del Servizio federale antimonopolio del distretto di Mosca del 13.02.07 e 19.02.07 n. KA-A40 / 450-07 nel caso n. A40-31107 / 06-116-180). A sua volta, il locatore non potrà detrarre l'IVA sui miglioramenti inseparabili ricevuti gratuitamente. Infatti, in caso di trasferimento gratuito, il locatario non mostra al locatore l'importo dell'IVA pagabile sulla base della fattura (lettera del Ministero delle finanze della Russia n. 03-04-11 / 60 del 21.03.06).
Imposta patrimoniale. Gli investimenti di capitale effettuati dal locatario sotto forma di miglioramenti inseparabili in impianti in leasing contabilizzati come parte delle immobilizzazioni del locatario, rimborsati (non rimborsati) dal locatore, sono soggetti all'imposta sulla proprietà prima della loro cessione ai sensi del contratto di locazione (lettera del Ministero delle finanze della Russia del 24.10.08 n. 03- 05-04-01 / 37). Si consiglia al locatario di non attendere la fine del periodo di locazione e di trasferire le migliorie apportate al locatore subito dopo il completamento dei lavori. Ciò consentirà al locatario di evitare conflitti con le autorità fiscali.
Nelle scritture contabili del locatore, i miglioramenti inseparabili apportati dal locatario aumentano il valore iniziale del bene locato o sono contabilizzati come elemento separato di immobili, impianti e macchinari. In tutte le opzioni per la contabilizzazione del costo dei miglioramenti, il locatore è obbligato a pagare l'imposta sulla proprietà. Comprende il costo delle migliorie inseparabili della base imponibile immobiliare, a partire dal momento in cui le migliorie pervengono dal locatario sotto il certificato di accettazione o altri documenti simili.
Padrone di casa - organizzazione straniera
Una società straniera che possiede un oggetto immobiliare in Russia può agire come locatore di locali non residenziali.
Secondo le autorità di regolamentazione, l'affitto di proprietà da parte di un'organizzazione straniera può portare alla formazione di una stabile organizzazione se viene effettuato su base sistematica (ordine del Ministero delle tasse e dei doveri della Russia del 28.03.03 n. BG-3-23 / 150, lettera del Servizio fiscale federale della Russia per Mosca del 19.01 .07 n. 20-12 / 05685).
L'affitto percepito da un'organizzazione straniera è soggetto all'imposta sul reddito all'aliquota del 20%.
Le operazioni di locazione di beni immobili situati in Russia da una società straniera sono soggette a IVA secondo la procedura generalmente stabilita.
Quando un'organizzazione straniera acquisisce proprietà immobiliari sul territorio della Russia, diventa un contribuente fiscale e deve registrarsi presso l'autorità fiscale. Pertanto, quando si affitta tale proprietà, deve calcolare e pagare in modo indipendente l'IVA sull'affitto al budget.
Inoltre, se la locazione di un immobile da parte di una società estera non è di natura regolare, allora questa attività non è riconosciuta come imprenditoriale. Di conseguenza, la responsabilità per il calcolo e il pagamento dell'imposta sul reddito e dell'IVA al bilancio è imposta all'organizzazione russa (locatario) riconosciuta come agente fiscale. A sua volta, se l'attività di una società estera per la locazione di beni immobili costituisce una stabile organizzazione, all'ufficio di rappresentanza viene imposto l'obbligo di calcolare e pagare l'imposta sul reddito e l'IVA al bilancio.
Affitto alloggi per dipendenti - cittadini stranieri
Le aziende che impiegano cittadini stranieri possono fornire loro un alloggio gratuitamente o pagare un compenso monetario per pagare l'affitto di un appartamento per il periodo di lavoro. La questione se in questo caso il reddito tassato con l'imposta sul reddito delle persone fisiche provenga da un lavoratore straniero e l'oggetto della tassazione dell'UST è controversa.
Ci sono due posizioni. Secondo la prima posizione, quando un datore di lavoro fornisce a un cittadino straniero un alloggio previsto da un contratto di lavoro, il reddito è soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche e all'UST.
La seconda posizione è che il reddito imponibile non sorge quando un datore di lavoro fornisce alloggio a cittadini stranieri, poiché la fornitura gratuita di alloggio si riferisce a compensi che non sono inclusi nel sistema di remunerazione e il loro scopo è rimborsare ai dipendenti i costi associati allo svolgimento delle mansioni lavorative. Il pagamento per l'alloggio dovrebbe essere considerato come un tipo di spese per stabilirsi in un nuovo luogo di residenza.
Il datore di lavoro è tenuto a rimborsare i costi di trasferimento del dipendente a lavorare in un'altra località, compresi i costi di sistemazione in un nuovo luogo di residenza. Il rimborso di tali costi è un compenso al dipendente relativo allo svolgimento delle proprie mansioni lavorative. Di conseguenza, l'oggetto della tassazione dell'UST non si pone (risoluzione del 12.05.2008 N 09AP-3569/2008-AK).
Anche i pagamenti di compensazione relativi alla fornitura gratuita di locali residenziali non sono soggetti all'imposta sul reddito delle persone fisiche. Poiché l'obbligo di fornire l'alloggio spetta al datore di lavoro, non vi è alcun reddito imponibile quando si paga l'alloggio per i lavoratori stranieri (Risoluzione della Nona Corte d'Appello Arbitrale del 12.05.08 n. 09AP-3569/2008-AK, Distretto Centrale FAS del 11.12.07 n. A48-717 / 07-2, Definizione della Corte suprema di arbitrato della Federazione Russa del 23.04.08 n. 4623/08).
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21/09/2015 Lyudmila
La conclusione del contratto di agenzia è generalmente problematica, da allora i contratti di utilità sono già stati conclusi al momento dell'inizio dell'attività immobiliare e gli inquilini (sono anche i mandanti) compaiono e cambiano in seguito. Tale contratto di agenzia (lettera del Ministero delle finanze della Russia del 14 aprile 2011 n. 03-11-06 / 2/55) può essere contestato dall'ispezione
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Il principio della libertà contrattuale consente di stabilire un meccanismo per la determinazione dell'ammontare del canone conveniente per il locatario e il locatore. Può trattarsi di un importo fisso pagato su base mensile o di un importo che include il rimborso dei costi di manutenzione per l'oggetto locato. In quest'ultimo caso, la formulazione della clausola contrattuale richiede un'attenzione particolare.
La procedura, le condizioni e i termini per effettuare l'affitto sono determinati dal contratto di locazione (clausola 1 dell'articolo 614 del codice civile) e, in loro assenza, vengono applicati la procedura, le condizioni e i termini di pagamento, che vengono solitamente utilizzati per l'affitto di proprietà simili in circostanze analoghe. Analoga regola è stabilita al comma 3 dell'art. 424 del Codice Civile della Federazione Russa per il prezzo del contratto: se è assente nel testo del contratto, l'esecuzione del contratto deve essere pagata ad un prezzo che, in circostanze analoghe, viene solitamente addebitato per beni, lavori o servizi simili.
Ma quando si conclude un contratto di locazione di immobili, questa regola non è applicabile, poiché l'affitto è una condizione essenziale per esso (art. 432 del codice civile della Federazione Russa). In assenza di una condizione sull'ammontare dell'affitto concordato per iscritto dalle parti, il contratto di locazione immobiliare è considerato non concluso (articolo 654 del codice civile della Federazione Russa).
I termini del canone di locazione devono essere formulati in modo tale che sia possibile determinare esattamente quando e in quale importo l'inquilino è obbligato a effettuare i pagamenti corrispondenti. Il contratto può stabilire un importo fisso del canone di locazione o la procedura (meccanismo) per calcolarlo. In quest'ultimo caso si considererà concordata anche la condizione di noleggio.
L'importo del canone di locazione può essere modificato previo accordo delle parti entro i tempi previsti dal contratto, ma non più di una volta all'anno, salvo diversa disposizione contrattuale (clausola 3 dell'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa). Una variazione dell'importo del canone di locazione secondo il meccanismo previsto dal contratto non costituisce una variazione del contratto di locazione, e quindi non ricade nelle limitazioni sopra citate (clausola 11 della lettera informativa del Presidium della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa in data 11 gennaio 2002 n. 66, di seguito - Lettera informativa n. 66). Ad esempio, la condizione relativa all'indicizzazione della rendita dipendente dall'inflazione non contraddice questa restrizione. Sebbene l'importo del canone di locazione stia cambiando, la procedura per il suo calcolo rimane invariato.
È meglio prevedere nel contratto le conseguenze della perdita dello status di contribuente IVA da parte del locatore
Si consiglia di indicare nel contratto di locazione se l'importo del canone comprende l'imposta sul valore aggiunto (IVA). E se lo fa, sarà anche necessario determinare quale parte dell'importo indicato è l'affitto e quale è l'IVA. Ad esempio, indicare l'aliquota fiscale corrente per evitare controversie in futuro quando l'aliquota fiscale cambia durante il periodo contrattuale. Si raccomanda inoltre di indicare nell'accordo che non viene addebitata l'IVA sull'importo del canone di locazione se il locatore non è il debitore di questa tassa.
Tutto questo deve essere fatto, altrimenti le parti potrebbero avere disaccordi sugli importi da pagare come affitto. La posizione dei tribunali su questo tema è ambigua e, di conseguenza, il locatore può ricevere un affitto di importo inferiore al previsto (risoluzione del Servizio federale antimonopolio del distretto della Siberia occidentale del 17.09.2010 sul caso n. A70-14225 / 2009) e il locatario può essere costretto a pagare l'IVA in eccesso l'importo del canone di locazione (Determinazione della Corte suprema di arbitrato della Federazione Russa del 10.02.2010 n. VAS-1414/10 nella causa n. A51-7727 / 2009).
È probabile una situazione in cui il proprietario era originariamente un contribuente IVA e nel contratto l'importo dell'affitto era stato concordato tenendo conto dell'imposta, ma in seguito l'obbligo di pagare tale imposta è cessato. Ad esempio, quando il locatore passa al sistema di tassazione semplificato (clausola 2 dell'articolo 346.11 del Codice fiscale della Federazione Russa) o in caso di cambio del proprietario della proprietà locata, se il nuovo proprietario non è un contribuente IVA. A tal proposito, è interesse del locatario inserire nel contratto una clausola che stabilisca che in caso di cessazione dell'obbligo di pagamento dell'IVA da parte del locatore, l'affitto viene ridotto dell'importo dell'imposta. Se tale condizione non viene concordata, il tribunale può rifiutare di soddisfare la richiesta di restituzione dell'affitto eccessivamente pagato dell'importo dell'imposta (risoluzione della FAS del distretto di Volgo-Vyatka dell'8 / 05/2011 nel caso n. А43-24309 / 2010). Allo stesso tempo, c'è un'altra posizione, quando il pagamento con l'importo dell'IVA inclusa è riconosciuto come arricchimento ingiusto del locatore (risoluzione della FAS del distretto Volgo-Vyatka del 15 gennaio 2010 nel caso n. A29-2100 / 2009).
L'affitto può includere parti fisse e variabili
L'affitto non può essere fissato sotto forma di pagamento da parte del conduttore per utenze (elettricità, acqua, calore), carburante e lubrificanti e altri materiali consumati durante l'utilizzo dell'oggetto locato. Il fatto è che con un tale pagamento, il locatore non riceve effettivamente alcun compenso dall'affittuario per il diritto di utilizzare l'oggetto locato, e questo contraddice la natura compensata del contratto (clausola 12 della Lettera di informazione n. 66).
Al fine di rimborsare il costo delle utenze consumate dall'affittuario, le parti indicano sempre più nel contratto che l'affitto si compone di due parti: costante e variabile. La dimensione della parte fissa è determinata come importo fisso (o un meccanismo per calcolarla) e la parte variabile è definita come il costo delle utenze consumate dal locatario.
La condizione che determina la procedura per il pagamento delle bollette è una clausola importante del contratto. Dopotutto, i contratti con le organizzazioni che forniscono risorse sono conclusi dal locatore e le fatture vengono emesse a suo nome e l'inquilino sarà obbligato a rimborsare tali spese, se previsto dall'accordo. Le utenze e altri pagamenti includono i costi per l'approvvigionamento idrico e i servizi di fognatura, le comunicazioni telefoniche, l'elettricità consumata, la fornitura di calore (fornitura di gas), nonché le spese per la pulizia dei locali, la raccolta dei rifiuti, ecc.
La contabilizzazione dei pagamenti delle utenze come parte dell'affitto è possibile in diversi modi. Innanzitutto, puoi impostare un affitto fisso, che include già il costo di tali pagamenti. Quindi l'inquilino paga ogni mese un affitto fisso. In secondo luogo, è consentito determinare l'importo dell'affitto senza tenere conto del costo delle utenze, indicando il diritto dell'inquilino di concludere autonomamente contratti con le organizzazioni di fornitura di risorse e di servizi. Va tenuto presente che la conclusione di tali accordi comporterà per l'inquilino l'emergere di obblighi aggiuntivi nei confronti di tali organizzazioni. E, in terzo luogo, le parti hanno il diritto di stabilire l'affitto, costituito da una parte fissa e una variabile.
In quest'ultimo caso l'affitto è costituito dal pagamento in parte dei locali affittati in misura fissa (parte fissa) e dall'affitto in termini di rimborso del costo delle utenze effettivamente consumate dal conduttore (parte variabile).
È meglio fissare separatamente l'importo della parte variabile dell'affitto per ogni mese.
In pratica, l'importo del canone in termini di rimborso del costo dell'elettricità consumata dal locatario è determinato o sulla base delle letture del contatore elettrico installato separatamente per il locatario, oppure dalla capacità installata tenendo conto della capacità di tutti gli apparecchi elettrici funzionanti nei locali e della durata approssimativa del loro funzionamento. La quantità di acqua o gas consumata può anche essere determinata dal contatore. Il calcolo del costo dei servizi di fornitura di calore dipende dalla superficie riscaldata totale, calcolata in metri cubi. Il rimborso delle spese di comunicazione telefonica viene effettuato sulla base dei dati sullo stato del conto personale forniti dall'ente di comunicazione.
Per riconoscere la parte fissa del canone di locazione come spesa, il locatario deve solo avere il contratto di locazione in cui è definito. Per riconoscere la parte variabile delle spese è necessario un documento primario separato, che rifletterà il costo delle utenze consumate dal conduttore con una ripartizione per tipologia di servizio e con i link ai relativi documenti e l'importo della parte variabile del canone mensile calcolato secondo il contratto di locazione.
Qual è questo documento principale? Quando si conclude un contratto, le parti del contratto di locazione concordano su questo problema in modo indipendente in relazione a una situazione specifica. Può essere sia un atto bilaterale che un calcolo di riferimento dell'ufficio contabile del locatore. La cosa principale è che il documento utilizzato contiene tutti i dettagli obbligatori elencati nell'art. 9 della legge federale del 06.12.2011 n. 402-FZ "Contabilità" (clausola 1 della lettera del Servizio fiscale federale della Russia del 04.02.2010 n. ShS-22-3 / [email protected]).
Se, secondo l'accordo, l'affitto (o parte di esso) è un valore variabile, allora per riconoscere questo importo come una spesa, il locatario deve ricevere un documento principale dal locatore ogni mese, poiché l'importo dell'affitto varia di mese in mese. E quando si determina l'affitto in un importo costante (fisso) nel contratto, non sono necessari atti mensili che confermano l'importo del pagamento, poiché l'importo dell'affitto non cambia.
Vale la pena ricordare che può essere difficile redigere la documentazione primaria, dal momento che il locatore non è un fornitore di servizi al locatario, ma agisce effettivamente come "agente" del locatario nel trasferire i pagamenti per i servizi resi dalle organizzazioni che forniscono risorse. Per il proprietario, questi pagamenti non sono reddito, ma compensazione per le spese.
L'affitto mensile per l'utilizzo dei Locali e dei Posti auto adiacenti, Posti auto (di seguito "Affitto") è composto da:
Parte fissa o fissa del canone di locazione
- Una parte fissa del canone di locazione dell'importo addebitato per l'affitto dei Locali e inclusa IVA 18%. La parte Fissa del canone di locazione è calcolata alle seguenti tariffe per metro quadrato dei Locali affittati:
- ___, 00 rubli al mese per metro quadrato dell'area affittata dei locali del magazzino, IVA inclusa; ___, 00 rubli al mese per metro quadrato dell'area affittata degli uffici e dei locali domestici, IVA inclusa;
- ___, 00 rubli al mese per metro quadrato di uffici in affitto, IVA inclusa. Il costo della parte fissa dell'affitto include i servizi specificati nell'Elenco dei servizi (Appendice # 5). Il costo della parte fissa dell'affitto include l'uso della proprietà da parte del locatario.
Parte variabile del canone di locazione
La parte variabile del canone comprende (i limiti al consumo sono fissati nell'Appendice n. 6 - l'importo delle spese per l'energia elettrica consumata, il cui calcolo viene effettuato alle tariffe stabilite dalle organizzazioni che forniscono i servizi pertinenti in base alle letture dei dispositivi di misurazione (la quantità di elettricità fornita, kW); - l'ammontare delle spese per il consumo di acqua e fognatura, il cui calcolo viene effettuato in base alle tariffe stabilite dalle organizzazioni che forniscono i servizi pertinenti in conformità con le letture dei dispositivi di misurazione o in base al calcolo del tasso di consumo concordato dalle parti. - l'importo delle spese per telefonia e traffico Internet, il cui calcolo si basa sulle tariffe, stabilito nell'Appendice n. 6. Tariffe per l'uso dei parcheggi La tariffa è calcolata alle seguenti tariffe: 7500,0 rubli al mese, (non soggetto a IVA), per un posto auto per veicoli merci; 1500,0 rubli al mese, (non soggetto a IVA) IVA) per uno Parking Me cento per i veicoli leggeri.
Variazione dell'affitto in un contratto di locazione
Il Locatore si riserva il diritto di modificare il costo per metro quadrato dei Locali locati di propria iniziativa, ma non più di 1 (Una) volta all'anno dalla Data di Inizio Locazione e non più del 5% del costo precedente per metro quadrato dei Locali locati, previa comunicazione al Locatario non meno di 1 (uno) mese. In questo caso, le parti firmano un accordo aggiuntivo a questo accordo. Il locatore ha la facoltà di aumentare unilateralmente l'aliquota della parte variabile del canone in funzione della variazione delle tariffe degli enti erogatori dei relativi servizi. In tal caso il Locatore, alla comunicazione scritta della variazione del costo delle utenze e dei servizi di manutenzione inviata al Locatario, dovrà allegare i relativi documenti attestanti l'avvenuta variazione delle tariffe o del costo dei servizi.
Accettiamo contratti di locazione per la valutazione di esperti. Siamo impegnati nella preparazione di contratti complessi.
Meno prestigiosa è la zona, più redditizio è affittare una casa al suo interno, hanno scoperto gli analisti di "Cyan". Gli appartamenti a New Moscow, Kapotna, Lyublino e Kuzminki ripagano più velocemente, ma è anche più difficile venderli che abitazioni in zone prestigiose
Attraente Kapotnya
Secondo i risultati della prima metà del 2016, la redditività media dell'affitto a lungo termine di un appartamento a Mosca è stata del 5,5%, secondo uno studio preparato dagli specialisti della società Cyan. In altre parole, puoi recuperare un appartamento metropolitano affittandolo in poco più di 18 anni. Allo stesso tempo, il lasso di tempo differisce in modo significativo per le diverse regioni.
Come si è scoperto, i proprietari degli immobili più costosi nel centro della città hanno difficoltà a recuperare i fondi spesi per il suo acquisto. I leader dell'anti-rating erano i distretti di Arbat, Khamovniki e Gagarinsky. Qui, il tasso di capitalizzazione (il rapporto tra il prezzo di un bene e l'ammontare del reddito annuo ricevuto dalla sua locazione) oscilla tra il 4-4,5%, sottolinea Cyan. Quindi, avendo acquistato un appartamento in queste zone, il ritorno sull'investimento richiederà 22-25 anni.
Acquistare un appartamento nelle zone meno prestigiose, al contrario, è la decisione di investimento più promettente, secondo i dati della ricerca. Il massimo profitto per gli investitori proverrà dall'affitto di un appartamento negli insediamenti di Pervomayskoye e Marushkinskoye a Nuova Mosca, nonché nell'area di Kapotnya nel distretto amministrativo sud-orientale. I tassi di capitalizzazione qui vanno dal 6,4 al 6,7%. Cioè, il rentier sarà in grado di recuperare i suoi investimenti in 15-15,6 anni. I leader in termini di redditività (6,7%) sono appartamenti trilocali vicino alla raffineria di petrolio di Mosca a Kapotnya.
Questo effetto è dovuto al fatto che con la distanza dal centro città, le tariffe di noleggio non diminuiscono tanto quanto il costo al metro quadro, spiega in "Ciano".
Lo studio si basa su un'analisi di oltre 1 milione di annunci per la vendita e l'affitto di alloggi a Mosca, pubblicati sul portale cian.ru nel 2012-2016. Allo stesso tempo, i canoni di locazione e il costo degli alloggi sono stati scontati tenendo conto della dinamica dei prezzi e dei canoni di locazione.
La società "Miel-Arenda" fornisce approssimativamente le stesse cifre di "Cyan", tuttavia, senza dividere per quartieri: il tasso di capitalizzazione degli appartamenti in classe economica della capitale va dal 4 al 7% annuo.
Gli Odnushki sono più popolari
Nell'ultimo anno è cresciuta la popolarità dell'affitto di monolocali. “La loro quota nella struttura della domanda per l'anno è aumentata di 3 punti percentuali. e pari al 58%, - osserva il direttore generale del portale Domofond.ru Eric Segerborg. - Parallelamente, il numero di richieste di contatto per annunci per l'affitto di appartamenti bilocali e trilocali, è invece diminuito di 1 punto percentuale. - 34% e 7% rispettivamente ”. Anche il tasso medio di locazione è diminuito nel corso dell'ultimo anno in tutti i segmenti delle abitazioni del 3%. Puoi affittare un monolocale a Mosca per una media di 30,8 mila rubli, un bilocale - per 43,3 mila rubli.
Regola del Rentier
I dati di "Cyan" confermano la cosiddetta regola d'oro dei rentiers, afferma Sergey Shloma, direttore del dipartimento del mercato secondario di Inkom-Real Estate: "Più piccolo è lo spazio abitativo, più economico è, più reddito porta. Da questo punto di vista, è una sorta di piacere acquistare immobili d'élite allo scopo di affittare: la redditività di un appartamento d'élite è minima rispetto a un alloggio standard ".
Yulia Kovaleva, direttrice del dipartimento di locazione immobiliare della città di Kalinka Group, stima che il rendimento del contratto di locazione di immobili di lusso varia dall'1 al 4% dell'importo dell'investimento iniziale, a seconda del costo per metro quadrato, decorazioni, attrezzature e mobili. Anche la lontananza dal centro è spesso a favore del rentier. "Nel nostro database c'è un appartamento a Butikovsky, 5, nella zona di Ostozhenka, che viene affittato per $ 10mila al mese", Kovalev fa un esempio. "Allo stesso tempo, un appartamento relativamente economico su 1/2 Taras Shevchenko Embankment è stato recentemente affittato dal proprietario per $ 15.000."
Opzioni più democratiche vengono affittate non solo più redditizie, ma anche più velocemente. Ad esempio, gli appartamenti di classe economica ora partono in media entro pochi giorni e l'anno scorso ci sono volute solo poche ore, afferma Oksana Polyakova, vicedirettore del dipartimento di affitto di appartamenti presso Inkom-Real Estate. "Oggi, gli appartamenti comfort e business class vengono scelti per circa due settimane su sette o dieci opzioni", continua. "L'anno scorso abbiamo esaminato tre o quattro appartamenti per non più di quattro giorni". Gli appartamenti Elite possono essere esposti per tutto il tempo necessario, fino a quando il proprietario non decide di ridurre adeguatamente la tariffa di affitto.
Se prendiamo le statistiche in media per il distretto, le conclusioni di "Cyan" sono logiche: le aree più economiche portano una maggiore redditività, concorda Anna Moiseeva, Direttore generale dell'agenzia immobiliare Home Staging. D'altra parte, la redditività dipende sempre non solo dall'area, ma anche dall'appartamento specifico. Ci sono diversi segni di un oggetto liquido, gli elenchi degli esperti: piccole riprese, prezzo basso, vicinanza alla metropolitana e al centro. "È importante ricordare sempre che un giorno un appartamento che viene affittato dovrà ancora essere venduto", osserva Moiseeva. "E poi i fattori che sono vantaggiosi per il rentier lo renderanno meno liquido per il venditore".
Acquista più vicino al centro
"Il periodo di esposizione degli appartamenti in vendita, ovviamente, dipende dalla qualità dell'appartamento stesso: dall'adeguatezza del prezzo, della casa e del pavimento", afferma Anna Moiseeva, Direttore generale dell'agenzia immobiliare Home Staging. "Ma in generale, un appartamento in una zona più prestigiosa può essere esposto per circa due o tre mesi contro sei o più mesi per appartamenti meno liquidi in aree remote".
Il fatto che un immobile situato più vicino al centro venda meglio è dimostrato dai dati di Rosreestr. Ad esempio, nella prima metà del 2016, nella regione di Mosca sono state registrate quasi il 15% in meno di transazioni con trasferimento di diritti a locali residenziali rispetto allo stesso periodo del 2015: 294,7 mila e 345,4 mila transazioni, rispettivamente. Queste statistiche descrivono principalmente le operazioni nel mercato immobiliare secondario.
Anche la domanda di nuovi edifici sta diminuendo. Da gennaio a giugno 2016, il numero di contratti per la partecipazione alla costruzione di alloggi condivisi (DAC) nella regione di Mosca è diminuito del 4%, a 41,3 mila.
A Mosca, al contrario, sono diventate più frequenti le trattative con immobili nuovi e secondari. Il volume totale delle transazioni con il trasferimento della proprietà di alloggi è aumentato del 10,8%, a 62,7 mila.
La popolarità di Mosca è stata influenzata dal fatto che nell'ultimo anno e mezzo gli sviluppatori di Mosca hanno portato sul mercato una quantità record di nuovi progetti in grado di competere nel prezzo con la regione di Mosca, spiega Tatyana Kalyuzhnova, capo di IRN-Consulting. Anche gli sconti hanno avuto un ruolo. "In circa il 30% dei progetti con pagamento del 100%, è possibile ottenere uno sconto del 5-10%", osserva Kalyuzhnova.
Prezzo medio di 1 mq m nei nuovi edifici a Mosca (nell'area dal Terzo Anello di Trasporto alla Tangenziale di Mosca), secondo IRN, è oggi 172,3 mila rubli. In periferia a giugno ammontava a 85,4 mila rubli. per 1 mq m, secondo lo studio della società "Miel-Novostroyki". Ma quando si esaminano proposte specifiche, i vantaggi dell'acquisto di un appartamento a Mosca diventano più evidenti. Ad esempio, a metà giugno, Zheldoripoteka ha lanciato un nuovo complesso residenziale Atmosphere nella regione di Lyublino del distretto amministrativo sud-orientale. Nella fase di preparazione del sito per i lavori di costruzione, il costo degli appartamenti monolocali e trilocali con una superficie di 34,9-76,9 mq. m è 4,1-11,1 milioni di rubli o 115-145 mila rubli. per 1 mq m.
Per una "piazza" nel complesso residenziale "Opalikha O3", situato nella regione di Mosca, a 13 km dalla tangenziale di Mosca, dovrai pagare una media di 124 mila rubli e il prezzo degli appartamenti, secondo il sito web dello sviluppatore, è stimato da 2,4 milioni a 6,86 milioni strofinare. (rispettivamente per un monolocale e un trilocale).
Anche gli investimenti più redditizi nel mercato degli affitti a lungo termine hanno una redditività significativamente inferiore ai depositi bancari tradizionali. Secondo la Banca centrale, il tasso di rendimento di base sui depositi in rubli con scadenza superiore a un anno a luglio è del 10,7% annuo.
Nuovi caffè stanno aprendo sia nei centri commerciali che nel formato di vendita al dettaglio di strada. Gli esperti di mercato hanno affermato quali problemi deve affrontare un inquilino nella scelta dei locali per posizionare un punto di ristorazione, come determinare meglio la posizione, le riprese e le tariffe di noleggio.
Centri commerciali vs vendita al dettaglio di strada
È necessario fare una scelta a favore di questo o quel locale, scegliendo tra un centro commerciale o un negozio di strada, basandosi, prima di tutto, sul concetto di stabilimento futuro, perché da esso dipenderanno sia l'orario di lavoro che il pubblico di riferimento. Nel primo caso, le strutture familiari saranno più appropriate, nel secondo: bar artigianali, caffè con cucina d'autore e vari luoghi tematici.
Un fattore importante può anche essere da quanto tempo il bar è in funzione, se si occupa da solo dei primi locali, o si sta spostando o addirittura ampliando la rete. In altre parole, l'esperienza e la riserva finanziaria saranno significative. "Per gli aspiranti imprenditori e le start-up, il posizionamento nella vendita al dettaglio di strada è più adatto che in un centro commerciale", afferma Yegor Ostapenko, direttore del dipartimento immobiliare al dettaglio di Praedium. - Non tutti i nuovi progetti sono in grado di gestire tariffe piuttosto elevate nel centro commerciale e un grande pagamento di sicurezza in 2-4 mesi contemporaneamente.
Vale la pena considerare che diversi formati chiave sono solitamente presentati nei centri commerciali del distretto. Ivan Tatarinov, direttore commerciale di GLINCOM, osserva che il più redditizio e il più richiesto per i piccoli imprenditori che sono pronti a investire da 500 mila rubli nell'apertura di un punto di ristorazione pubblica. fino a 1 milione di rubli. è un punto caffè. Lavorano anche in immobili "deboli" per marginalità, e riescono a raggiungere lo zero operativo già nel primo mese di locazione. Il secondo formato - una food court - prevede un volume maggiore di investimenti, da 2,5 milioni di rubli. “I caffè food court di maggior successo esistono nelle vicinanze di un cinema e di un'area di intrattenimento. Se non sei circondato da inquilini di intrattenimento, dovresti stare molto attento all'affitto ", chiarisce l'esperto.
Quando si fa una scelta tra centri commerciali e vendita al dettaglio di strada, ha anche senso valutare i pro ei contro di entrambi i tipi di posizionamento. Si ritiene, ad esempio, che in un centro commerciale sia più facile prevedere il numero medio di clienti. "Nella vendita al dettaglio di strada, puoi anche misurare il traffico, ma è meno prevedibile, più dipendente dalle condizioni meteorologiche e la composizione qualitativa dei pedoni può variare a seconda della posizione", spiega Natalya Ozernaya, vicedirettrice di vendita al dettaglio di strada presso JLL a Mosca ... Lo stesso vale per i potenziali concorrenti: per strada possono in qualsiasi momento "porta a porta" e trascinare i clienti, mentre in un centro commerciale di solito cercano di mantenere l'equilibrio delle aziende rappresentate.
È anche importante che i locali nei centri commerciali siano più spesso attrezzati tenendo conto dei requisiti per la ristorazione, mentre l'ubicazione negli edifici residenziali è associata a molte aggiunte e approvazioni necessarie con i residenti. In un edificio residenziale, è anche importante assicurarsi che gli ospiti non fumino vicino all'ingresso e alle finestre. Se fai una scelta a favore della vendita al dettaglio di strada, allora già nel luogo in cui è stato precedentemente aperto un bar o un ristorante.
Quanto prendere in "quadrati"?
Trovare una stanza che non sia eccessiva in termini di superficie, ma allo stesso tempo non sia angusta per i futuri ospiti della struttura, è un compito estremamente difficile, e spesso quasi impossibile da risolvere senza uno specialista che progetta ristoranti e caffè. “Esiste un certo sistema di calcolo, pianificato in base al menu del ristorante. L'area dipende, in particolare, dal fatto che il bar disponga di una cucina a ciclo completo o solo di precottura, o addirittura sia pronto a fare a meno di una cucina ", afferma Yegor Ostapenko. Inoltre, vengono presi in considerazione il numero del personale e le dimensioni dei locali necessari per magazzini, unità di refrigerazione, ecc. La sala principale in cui siederanno i visitatori è pianificata in base alle dimensioni dei tavoli e al possibile carico. "È anche necessario tenere conto delle regole e dei regolamenti, secondo i quali lo stabilimento dovrebbe avere un bagno separato per il personale, una doccia per i cuochi, un posto dove cambiarsi i vestiti per i dipendenti", aggiunge Anton Belykh, CEO della società di consulenza DNA Realty. "Sarà estremamente difficile per uno senza esperienza calcolarlo."
La quantità di spazio, ovviamente, dipenderà sia dai centri commerciali che dal formato di vendita al dettaglio di strada, tra cui, in definitiva, dovrai scegliere. “I punti caffè possono affittare spazi da un bancone di 3-4 metri quadrati a piccoli 20 metri quadrati. Per una food court, l'area più richiesta è compresa tra 25 e 65 metri quadrati. m. Se un imprenditore apre un bar in franchising, si orienta nella scelta dell'area in base alle esigenze dei proprietari, già chiaramente enunciate nel franchising ", spiega Ivan Tatarinov.
In contrasto con le sottigliezze tecnologiche, l'adeguatezza del canone di locazione proposto può essere giudicata autonomamente facendo riferimento ai calcoli analitici degli esperti di mercato. Secondo Knight Frank, le tariffe medie per un appartamento di 200 mq. m nel centro di Mosca può essere 65-75 mila rubli e nelle posizioni migliori può raggiungere 90-120 mila rubli. Il tasso medio nelle zone residenziali è di 40-45 mila rubli. per mq m all'anno. "Le tariffe per i locali in sacchi a pelo, ma in linea di vista dalla metropolitana, sono spesso paragonabili alle tariffe per le strade centrali, proprio a causa del flusso giornaliero di pedoni dalla metropolitana", osserva Natalya Ozernaya, vicedirettore della vendita al dettaglio di strada presso JLL a Mosca.
Fonte: JLL.
Come fare una scelta? Anton Belykh è sicuro: in nessun caso dovresti mettere una linea psicologica - ad esempio, "non pagare più di un milione di rubli al mese per l'affitto". “Conosco ristoranti che pagano 3-5 milioni al mese per i locali e continuano a prosperare. E ci sono stabilimenti che pagano 100 mila e riescono a malapena a sbarcare il lunario o addirittura a lavorare in perdita, - spiega l'esperto. "Nel valutare il canone di locazione, dovresti tenere conto non dei tuoi vincoli psicologici interni, ma del traffico reale del luogo, della sua coincidenza con il tuo pubblico di destinazione e fare calcoli errati delle entrate previste utilizzando sistemi moderni".
Determina la posizione
Considerando lo spazio in un centro commerciale, si può spesso incontrare un pregiudizio nei confronti degli inquilini forti nel quartiere della food court, in particolare i "tre grandi": McDonald's, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov crede: “Un prodotto interessante e di qualità non subirà la concorrenza con marchi globali forti. Ad esempio, i negozi di hamburger sono in grado di adeguarsi con successo a offerte simili nel segmento di massa grazie al prodotto dell'autore, un approccio più individuale ".
Un altro malinteso è che i caffè si sentano bene solo nel centro di Mosca. “Ci sono anche molti stabilimenti di successo nelle zone residenziali e sulle rotte in uscita. Qui è necessario tenere conto delle specificità dell'area. Ad esempio, a Perovo è meglio aprire qualcosa di molto economico, e su Michurinsky Prospekt, una steakhouse è abbastanza adatta. Inoltre, i ristoratori sono interessati a grandi aree residenziali con un numero enorme di nuove abitazioni, che vengono acquistate o affittate principalmente dalla classe media ", afferma Anton Belykh.
Nel formato di vendita al dettaglio di strada, le zone pedonali sono tradizionalmente luoghi di successo per i caffè, il cui numero è recentemente aumentato nel centro di Mosca. Va bene se c'è un'attrazione o un luogo di riposo per i cittadini nelle vicinanze. Anche i locali situati vicino alla metropolitana sono molto richiesti. “Promettenti, con un alto potenziale di sviluppo, secondo me, sono i locali in loft situati sul territorio di ex fabbriche. Un esempio lampante è l'apertura del ristorante Syrovarnya sul territorio del birrificio Badayevsky, che è diventato un punto fermo e una serie di altri progetti si sono uniti a esso: Deep Space, The 12 Wine Bar, Letniy Sad ", afferma Victoria Kamlyuk, direttore del dipartimento di vendita al dettaglio di strada dell'azienda Knight Frank.
Per quanto riguarda l'ubicazione nel centro, qui negli ultimi anni è sorta un'altra importante preoccupazione: i lavori di ricostruzione e miglioramento dei territori. La costruzione costante fa poco per attirare i clienti, soprattutto per i caffè che vorrebbero organizzare verande estive. "Non dovresti aver paura del lavoro di miglioramento delle strade e andartene", è sicura Victoria Kamlyuk. - Dobbiamo negoziare con il proprietario uno sconto del 10-30% per il periodo di ricostruzione. Yegor Ostapenko concorda pienamente con l'opinione che la ristrutturazione sia del tutto possibile per "sopravvivere": "Parlando del miglioramento, va notato che se l'istituzione ha un certo margine finanziario di sicurezza, allora è meglio aspettare questo periodo piuttosto che trasferirsi. La ricostruzione sarà terminata, la strada sarà trasformata e la prossima stagione il caffè avrà la possibilità di recuperare le perdite e aumentare le entrate ".
