نختار المستأجر الذي سيحصل على أعلى عائد ممكن من أجل دفع أعلى إيجار.
إذا كنت تفكر - "استئجار غرفة" ، فسنصل على الفور وننصح ونفعل كل ما هو ضروري لتنفيذ خططك. لهذا ، يتم إجراء بعض الأعمال البحثية. نصنع جداول محورية ، وننظر إلى المزايا التنافسية ، ونأخذ في الاعتبار خبرة المستأجرين في هذا المجال وما شابه. أيضًا ، بالإضافة إلى كل ما قيل ، ننظر إلى إحصائيات العمل ، ونحدد اتجاهات الحركة المستقبلية. تم بناء المفهوم العام من وجهة نظر الحصول على أكبر كفاءة للمشروع وأكبر ربح له.
أيضا ، يمكن لشركتنا تقديم خدمات "الوساطة" لمنشأة تجارية.
ما يمكننا القيام به بالنسبة لك:
إذا كانت لديك غرفة تريد تأجيرها ، فسنساعدك في تأجير أي مساحة تجارية بسرعة.- تأجير مساحة للبيع بالتجزئة
- تأجير المباني التجارية في موسكو ؛
- تأجير المباني غير السكنية ؛
- تأجير العقارات
- بيع الممتلكات الخاصة بك
- احصل على الصفقة ؛
نتعامل مع المباني من 5 أمتار مربعة. و اكثر.
في حال احتجت إلى تأجير المبنى من خلال وكالة ، يمكننا تحديد جميع المستأجرين المحتملين بشكل شامل لك. نحن لسنا مقيدون ، مثل أصحاب العقارات الآخرين ، بنشر المعلومات على لوحات الرسائل. نحن لسنا كسالى. نجري ما معدله 2000 مكالمة في اليوم ، وكلها تهدف إلى التواصل مع المستأجرين لنقلهم إلى مقر عملك.
اعتمادًا على عدد المناطق المؤجرة ، هناك خيارات مختلفة للعثور على المستأجرين ، وهي تأجير العقار لشخص واحد ، ولكن أرخص ، أو جعل الحدود للعديد من المستأجرين ، سيكون أكثر ربحية. وكذلك لاختيار الاتجاه المناسب لموضوع المنتج بشكل صحيح. تعمل شركتنا في مجال تأجير المباني التجارية ، مما يساعد أصحابها في الحصول على دخل ثابت وعالي. تنقسم الأنشطة الرئيسية التي نقوم بها لتأجير المباني في موسكو إلى ثلاث مراحل رئيسية - تحليل المبنى والبيئة من أجل اختيار المستأجرين المناسبين ، ثم التفاوض مع المستأجرين المحتملين وتوقيع اتفاقية الإيجار.
- 1. تحليلات المباني والمناطق المحيطة بها.
- 2. المفاوضات مع المستأجرين المحتملين.
- 3. تأجير الأماكن.
إذن ، إليك الأنشطة الرئيسية التي ننفذها لتأجير مقر عملك:
المرحلة 1 - تحليلات الغرفة والبيئة
تحليل المنافسة
هذه النقطة ، بالطبع ، هي واحدة من النقاط الأساسية عند اختيار المستأجرين. تحتاج إلى تأجير المبنى لمستأجر قوي لديه طلب جيد على المنتجات في المنطقة. سنقوم بتحليل جميع المستأجرين على مسافة 10 دقائق سيرًا على الأقدام وتحديد إيرادات كل منهم. بناءً على هذه المعلومات ، نصنع مصفوفة سلعة ممثلة في المنطقة ونحدد الطلب غير الملبى. بالطبع ، يقوم المستأجرون بالتحليلات بأنفسهم ، ولكن من أجل حماية المالك من المغادرة المفاجئة للمستأجر بسبب سوء العمل ، ما زلنا نشارك في هذه العملية بأنفسنا ونوقع اتفاقًا مع المستأجر بثقة والذي سيعمل حقًا بشكل ممتاز في المنطقة.
يتيح لك هذا العنصر أيضًا:
تحديد سعر الإيجار الموضوعي
اختر الحجم الأمثل للمنطقة لكل مستأجر
التعرف على أنجح الأشكال في المنطقة وشركات الشبكات التي تمثلها
صورة الكائن هي أثمن ما لديه!
أيضًا ، تكون المواقف ممكنة عندما لا يعمل العديد من المنافسين القريبين كمنافسين ، ولكنهم يبدأون في توليد حركة المرور. أولئك. يذهب الناس بالفعل إلى هذا المكان خصيصًا للحصول على خيار أوسع من مجموعة كبيرة. مثل هذه المواقف شائعة جدًا ولها تأثير مفيد على إيرادات الإيجار والمستأجرين. عمليات الإطلاق التجريبية ممكنة أيضًا ، فهناك العديد من الشركات في موسكو التي يمكنها زيارة المنفذ لفترة قصيرة لتقدير الإيرادات. إذا كانت النتيجة جيدة ، يتم توقيع عقد طويل الأجل. في الأساس ، هؤلاء مستأجرون صغيرون تصل مساحتها إلى 150 مترًا مربعًا. 
كيف يتم بناء تحليلات ظروف السوق والمنافسة:
- تحليلات لحركة المرور في منافذ البيع بالتجزئة المنافسة الرئيسية القريبة ؛
- مجموعة متنوعة من المنافذ المختارة ؛
- تحليل المستأجرين وتكاليف الإيجار وكذلك تكلفة البضائع في نقاط معينة ؛
- الاختلافات الرئيسية بين منافذ البيع بالتجزئة ذات الحد الأقصى والحد الأدنى من حركة المرور في المنطقة المحددة ؛
- استنتاجات وحسابات لمنافذ معينة وسبب النجاح والفشل ؛
- بناء جدول يوضح وجود مستأجري الشبكة والمنافسة في الاتجاهات في منافذ البيع بالتجزئة المشار إليها ؛
كما ذكرنا سابقًا ، نظرًا لهذا العنصر ، يمكننا معرفة الكثير حول معايير إيجار المبنى المؤجر:
معدل الإيجار - بناءً على الأسعار في البيئة وأداء المنافسين ؛
اختر الحجم المناسب للمنطقة لكل اتجاه منتج ومستأجر ؛
تحديد أنجح الشبكات والصيغ الفيدرالية في المنطقة والسعي ، أولاً وقبل كل شيء ، لتأجير المباني لهم ؛
حدد إيجابيات وسلبيات المنافذ الأخرى واستخدمها لصالحك.
سيتيح لنا ذلك استخدام إحصائيات محددة ومراعاة أخطاء الآخرين. أيضًا ، بمعرفة تكلفة متوسط \u200b\u200bالشيك في منطقة معينة والحد الأقصى لحركة المرور لمراكز التسوق ، يمكننا وضع افتراضات حول الدخل الذي يتلقاه المستأجرون في مراكز التسوق التي شملها الاستطلاع (هناك طرق أخرى أكثر دقة للحصول على معلومات حول إيرادات الشركات). والتي يمكن استخدامها للعمل على تعريف أو تصحيح مفهوم موضوعنا.
اطلب معاودة الاتصال بك مجانًا ، وسنعاود الاتصال بك في غضون دقيقة وننصحك بأي مشكلة قد تطرأ
المرحلة 2 - المفاوضات مع المستأجرين المحتملين
المرحلة 3 - توقيع عقد إيجار - تأجير غرفة
المرحلة الأكثر استحسانًا لجميع أطراف الصفقة. من الضروري تأجير مكتب وتجارة تجزئة ومساحة مستودعات حتى لا تندم على أي شيء في المستقبل. يعد توقيع اتفاقية إيجار مختصة قانونًا ويفضل أن يكون ذلك متبادلًا لكلا الطرفين مفتاحًا للتعاون متبادل المنفعة. هناك العديد من العلاقات الفاسدة والعقود الملغاة كما تريد فقط لأن العديد من جوانب العلاقة بين المستأجر والمالك لم يتم حلها بشكل كامل. سنقوم بتطوير شكل الاتفاقية بشكل خاص ، حيث نأخذ في الاعتبار جميع التفاصيل تمامًا ، بالإضافة إلى الأطراف التالية في الاتفاقية:
شروط الدفع ، بما في ذلك. الغرامات والعقوبات؛
المسؤولية عن عدم الامتثال لشروط العقد - كهرباء ، ماء ، دخول مجاني
المبلغ المتبادل للغرامات
إجراءات التعامل مع السلطات التنظيمية (رجال الإطفاء ، التفتيش الصحي ، إلخ) ؛
فهرسة وشروط تغيير الفهرسة والتأجير (غالبًا ما يطلب المستأجرون إنذارًا نهائيًا لتقليل عقد الإيجار والمعايرة ، مما يهدد بإنهاء العقد)
إجراء إنهاء العقد من جانب واحد أو متبادل ، لأسباب يمكن فسخه. تحذير مسبق للطرف الآخر لإنهاء العقد.
وكذلك مزيد من الدعم لعلاقات الإيجار.
خدماتنا غير مكلفة نسبيًا ولكنها احترافية للغاية. يمكننا مرافقة معاملتك بالكامل ، بدءًا من إعداد عرض تقديمي وانتهاءً بإبرام عقد إيجار والمزيد من إدارة الكائن.
تقدم شركتنا الخدمات التالية:
ماذا نحصل على عملنا؟ ليس فقط امتنان العملاء ، ولكن أيضًا الصداقة. لقد صنعنا الكثير من أصدقائنا من خلال الكلام الشفهي. كيف لنا أن نفعل ذلك؟ - مشبع بالفكرة بعمق والاهتمام بكل التفاصيل ، حتى أصغرها. هذه هي الطريقة الوحيدة لإنجاز المهمة التي ستفتخر بها. من الضروري تأجير العقار حتى يكون المستأجر سعيدًا ويكون المالك هو الفائز. الاختيار الدقيق للمستأجر ، والاهتمام بكل نقطة في اتفاقية الإيجار والدعم القانوني المختص للمعاملة. أنا شخصياً أحب التواصل مع الناس وأحاول دائمًا العثور على لغة مشتركة ، لذلك أحب ما أفعله.
انطون بوروفيتسكي
رئيس الشركة
هل تحلم بجني الأموال من العقارات؟ هل تريد معرفة كيفية تأجير العقارات التجارية ، وما الذي تبحث عنه عند شرائه وأين تبحث عن المستأجرين؟ يجهز M16-Nedvizhimost جميع رجال الأعمال المحتملين ويخبرهم بما هو مطلوب للحصول على دخل ثابت وعالي.
في النهاية ، مكافأة مربحة: أكثر الأشياء التجارية الواعدة للتسليم أو إعادة البيع.
العقارات التجارية: من أين تبدأ؟
بادئ ذي بدء ، ننصحك أن تقرر مرة أخرى الاختيار النهائي للعقار: هل أنت متأكد من أنك تريد التعامل على وجه التحديد مع المباني التجارية؟ عندما يُسأل ما هو الأكثر ربحية للإيجار - شقة أم عقار تجاري - فإن الإجابة لا لبس فيها. الأشياء التجارية تؤتي ثمارها عدة مرات أسرع من المباني السكنية ، أي أن الربح أعلى بكثير. بالإضافة إلى ذلك ، فإن معدل تأجير المساحات التجارية ينمو بشكل مطرد (على سبيل المثال ، أظهرت الفترة "يناير - يوليو" 2017 زيادة بنسبة 10٪).
ومع ذلك ، ينبغي ألا يغيب عن البال أنه سيتعين عليك إنفاق المزيد من الطاقة. أولاً ، تأكد من أن رأس المال الأولي الخاص بك كافٍ لشراء العقار الذي تنوي تأجيره في المستقبل. لا يخفى على أحد أنه لشراء عقار تجاري ، يجب أن تتمتع بحالة مالية أكثر أهمية من شراء شقة ، بما في ذلك شقة متعددة الغرف.
في الوقت نفسه ، ضع في اعتبارك أن المباني غير السكنية تعتبر مختلفة من الناحية القانونية: معدل الضريبة في هذه الحالة أعلى عدة مرات ، كما أن آلية التسجيل مختلفة إلى حد ما.
بالإضافة إلى ذلك ، من أجل إجراء عمل تجاري بنجاح في المباني التجارية ، يجب أن تسترشد بخصائص أنشطة المستأجر المحتمل لديك لفهم احتياجاته وقدراته. هذا يعني أن المطلوب منك أكثر من مجرد استئجار شقة.
قم بوزن كل شيء مرة أخرى قبل الانتقال إلى اختيار الغرفة. إذا كان هناك شك في إحدى النقاط ، فمن الأفضل عدم المخاطرة بها والتفكير في استئجار سكني. تذكر أن الخسائر يمكن أن تكون هائلة إن لم تكن ناجحة.
دعنا نلخص ما تحتاجه لشراء عقارات تجارية: رأس مال مبتدئ وفهم جيد للسوق والتوجه في المنطقة التي تخطط للتعاون معها.
كيف تختار العقار التجاري المناسب لمزيد من التأجير؟
كما قلنا ، فإن الخطوة الأولى هي تحديد المستأجر الذي تعتمد عليه.
حدد لنفسك المعلمات المحتملة للطرف المقابل في المستقبل: هل هو رائد أعمال صغير أم فرع من شبكة كبيرة؟ هل تم طرحه في السوق لفترة طويلة أم أنه بدأ للتو؟ هل هو إنتاج أم نقطة بيع؟ ما هي المنافسة في هذا المجال ، وما هو الموقع الذي سيكون الأكثر نجاحًا بالنسبة له ، وما هي القدرات اللازمة لعمل تجاري كامل ، وما إلى ذلك.
باختصار ، ركز على مستأجر معين ، فلن تجد بسهولة المباني الأكثر ملاءمة فحسب ، بل ستتمكن أيضًا من العثور بسهولة على الأشخاص الذين يرغبون في إدارة أعمالهم معك في المستقبل.
بناءً على اختيارك ، يمكنك فهم أي كائن معين يستحق البحث عنه: مستودع أو مكتب أو مساحة بيع بالتجزئة بتنسيق حديث للبيع بالتجزئة في الشوارع.
خيارات وشروط الفوز
على الفور ، نلاحظ أن الخيار الأكثر أمانًا من حيث الطلب سيكون غرفة بها مستأجر دائم بالفعل. في هذه الحالة ، ستكون قادرًا على تحقيق ربح من الشهر الأول لامتلاك المبنى ولن تضيع وقتًا ثمينًا في البحث.
اعتقد أن المستأجر (بشرط أن يكون لديه بالفعل عمل راسخ ومربح) هو نفسه مهتم بالبقاء في منزلك. في الظروف المواتية ، يمكنك حتى رفع سعر الإيجار.
ومن المزايا الأخرى لمثل هذا الحل حقيقة أن المباني التي بها مستأجر دائم ، على الأرجح ، قد تم "تمشيطها" بالفعل وفقًا لجميع متطلبات السلطات الإشرافية ، أي خدمات الصرف الصحي والحريق.
يجب أن تولي اهتمامًا خاصًا للحقيقة الأخيرة ، لأنه في حالة انتهاك أي قواعد ، سيتعين عليك إنفاق الكثير من المال لتصحيح الموقف.
الاختيار من حيث الموقع
إذا كنت تخطط للعمل مع صاحب محل بقالة ، فإن أفضل مكان تختاره هو منطقة سكنية مكتظة بالسكان. في مثل هذا المكان ، هناك حركة مرور عالية ، بالإضافة إلى أن المحلات التجارية التي تقع على مسافة قريبة دائمًا ما تكون مطلوبة بشدة بين السكان ، مما يعني أنه من وجهة نظر صاحب العمل ، فإن هذا الشيء جذاب بشكل خاص.
هل تخطط للتعاون مع مستأجر أكبر؟ فكر في خيار بوتيك الأزياء. من الواضح أنه بالنسبة لمثل هذا العمل التجاري ، من الضروري أيضًا أن تكون موجودًا في ممر ، ولكن يجب أن يكون الجمهور مختلفًا. ركز على مثل هذا المشتري إذا كنت مستعدًا لتعرض عليه فرضية كبيرة في السطر الأول في المركز التاريخي أو التجاري للمدينة.
عندما ترى الإنتاج فقط كمستأجر محتمل ، فإن أفضل حل من وجهة نظر الموقع سيكون منطقة صناعية لمنطقة نوم أو ضاحية.
خيار شائع آخر هو تقديم الطعام. إذا كنا لا نتحدث عن مطعم للذواقة (وفي هذه الحالة يجب أن تكون الغرفة موجودة في المركز وتتمتع بخصائص مشاهدة جيدة) ، فعليك التركيز على الأماكن القريبة من المراكز التجارية أو المؤسسات التعليمية.
دليل للربح والطلب
يبدو أن كل شيء واضح هنا ومرتبط أيضًا بموقع المبنى: الأشياء الموجودة في المركز ستكلف أكثر ، وفي "أكياس النوم" أو في الريف - أرخص.
هذا ، بالطبع ، له حقيقته الخاصة. ومع ذلك ، سيعتمد نجاح أعمال الإيجار الخاصة بك على أكثر من مجرد سعر الإيجار.
لذلك ، على سبيل المثال ، لا تنس أنه سيتم العثور على المستأجر بشكل أسرع عدة مرات في مبنى صغير يقع في منطقة محيطية من المدينة مقارنة بمنطقة واسعة النطاق في وسط المدينة. هذا ملحوظ بشكل خاص في الأزمات.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن فرص زيادة الطلب على متجر البقالة الخاص بأكياس النوم أعلى من تلك الموجودة في بوتيك الأزياء. هذا يعني أن صاحب العمل سيبقى لفترة طويلة في المبنى الخاص بك ، في حين أن مستأجري الأشياء الأغلى ثمناً قد يغادرون في كثير من الأحيان ، ويأتون ، على العكس ، في كثير من الأحيان.
بمعنى آخر ، انتبه إلى مقدار الطلب على المباني الخاصة بك. من الأفضل تحقيق دخل أصغر ولكنه ثابت بدلاً من أن يكون لديك ربح كبير ولكنه غير منتظم.
أين أجد مستأجر؟
لإجراء بحث سريع وفعال ، تحتاج إلى استخدام أقصى قدر من قنوات الاتصال المتاحة لك. ابدأ بالإنترنت: مجمعات الإنترنت ولوحات الرسائل والمنتديات والشبكات الاجتماعية والإعلانات السياقية - هناك الكثير للاختيار من بينها. على الرغم من أنه ، كما قلنا ، يجب أن تختار إلى أقصى حد ، وإذا كانت ميزانيتك كافية ، فلا تقصر نفسك على مصدر واحد.
سيكون من المفيد إبرام تعاون مع وكالة عقارية. أولاً ، يمتلك أصحاب العقارات قنواتهم الخاصة للبحث عن المستأجرين. ثانيًا ، حتى إذا كنت قد أعددت مسبقًا ، فلا يزال لدى المتخصصين المزيد من الخبرة والفهم فيما يتعلق بنقاط القوة والضعف في مقر عملك ، وكذلك بين رواد الأعمال في أي مجال من الأفضل الترويج لهذا الكائن. أيضًا ، سيساعدك أصحاب العقارات في تحديد السعر الصحيح للإيجار: من ناحية ، حتى لا تبيع بسعر رخيص جدًا ولا تخسر المال ، ومن ناحية أخرى ، فإن تكلفة الإيجار الباهظة ستخيف المستأجرين المحتملين ، وستجلس في "غرفة الانتظار" لفترة طويلة.
التعاون مع وكالات العقارات له مزايا أخرى ، من بينها ، على سبيل المثال ، فرص إعلانية أوسع. المكافأة الممتعة هي أن أصحاب العقارات يتحملون كل متاعب إبرام صفقة: فهم يضعون الوثائق اللازمة ، ويساعدون في التفاوض مع صاحب العمل ، إلخ.
ميزات المستأجرين
لذلك ، نجح الإعلان وظهر العديد من رواد الأعمال المحتملين بالفعل على عتبة المبنى الخاص بك ، وهم على استعداد لـ "تسجيل" بنات أفكارهم في مساحتك التجارية. ثم يبرز سؤال صعب آخر: من يختار؟
ومن الغريب أن شركات الشبكات ، مع استثناءات نادرة ، ليست هي أيضًا أكثر أرباب العمل المرغوب فيهم. تمارس الشركات ضغوطًا على سلطتها واستقرارها (الأخير لا يتوافق دائمًا مع الواقع) ، ونتيجة لذلك تتطلب معاملة خاصة. يصر "Networkers" في الغالب على خفض الإيجار ، ولإضفاء الطابع الرسمي على تعاونك ، فهم يستخدمون فقط اتفاقهم ، والذي ، بالطبع ، يحمي حقوقهم إلى حد كبير ، بينما تُحرم من فرصة تغيير المستأجر بسرعة أو زيادة السعر وفقًا للسوق بسعر.
بالإضافة إلى ذلك ، في حالة أصحاب العمل على نطاق واسع ، سيتعين عليك الاتصال بالموظفين الذين يشغلون المبنى مباشرة لجميع القضايا الخلافية. وغالبًا ما يكون هذا الطاقم شخصًا غير كفء.
ومع ذلك ، من أجل عنصر تأجير جيد حقًا ، يكون بعض "المسوقين الشبكيين" على استعداد لتقديم تنازلات وقد يعرضون أيضًا مدفوعات أعلى.
من الأفضل التركيز على رواد الأعمال الذين لديهم بالفعل شركة واحدة قوية ويفتحون حاليًا منفذًا ثانيًا. رواد الأعمال هؤلاء هم أصحاب العمل الأكثر موثوقية وصلابة ومسؤولية.
أهم الأشياء التجارية لأغراض الاستثمار
اختار مديرو قسم العقارات التجارية أفضل العقارات لك لشرائها لأغراض الاستثمار. الأشياء المعروضة هي الأكثر جاذبية من حيث الشعبية بين المستأجرين والربحية.
بناء 284.5 متر مربع على جسر فوسكريسنسكايا
مبنى تجاري منفصل من طابق واحد في قلب المدينة! يوجد مخرجان - إلى جسر Voskresenskaya وشارع Shpalernaya. الميزة الرئيسية لهذا العقار هي المستأجر الموثوق به الذي يؤجر المباني لفترة طويلة ولا يخطط للانتقال. في الوقت الحالي ، تم إبرام العقد بمبلغ 483.6 ألف روبل شهريًا!
جميع الاتصالات موصولة ، مزود الطاقة 30 كيلو وات مع إمكانية زيادة الطاقة. يتم دفع فواتير المرافق من قبل المستأجر.
مكافأة أخرى هي أنه يمكنك شراء قطعة أرض مع المبنى. هناك مباني أخرى في الحي معروضة للبيع أيضًا. سيخبرك مديرينا بالتفاصيل.
مباني 702 م 2 في وسط كينجيسيب
عرض فريد: مدة استرداد المبنى 6.5 سنوات فقط (بمتوسط \u200b\u200bاسترداد 10-12 سنة)! يقع الكائن في المجمع السكني الجديد "كارات" على أحد الشوارع الرئيسية في كينجيسيب. يهتم المستأجرون الكبار بالفعل بالمباني - "حسنًا" ، "Pyaterochka" ، "Lenta" ، إلخ.
يقدر مديرينا الربح الشهري للكائن بـ 561.6 ألف روبل. مميزات المبنى: نوافذ عرض تطل على الشارع الرئيسي للمدينة ، موقف سيارات كبير أمام المبنى ، أسقف - 4.5 م ، 5 مخارج منفصلة ، سعات كبيرة.
مباني 535 م 2 على شارع كوربوسنايا
يقع الكائن في مجمع النخبة الجديد Lumiere في المركز التاريخي للمدينة (منطقة Petrogradsky). هذا يضمن بالفعل حركة مرور عالية وجمهور ميسور. أقل من 5 دقائق سيرا على الأقدام من محطة مترو Chkalovskaya.
الغرفة مجهزة بنوافذ بانورامية. تم تنفيذ جميع الاتصالات ، قدرة إمداد الطاقة 62 كيلو وات. سيكون الربح الشهري من تأجير الكائن حوالي 650 ألف روبل.
لا يزال لديك أسئلة؟ اترك تفاصيل الاتصال الخاصة بك وسيتصل بك المتخصصون لدينا.
أين يمكنني استئجار محل تجاري غير سكني أو مستودع؟ كيف تستأجر محل بيع بالتجزئة لمتجر؟ ما هي الطريقة الصحيحة لتأجير العقارات التجارية؟
مرحباً بكل من اطلع على موقع مجلة الإنترنت الشهيرة "HeatherBober"! الخبير معك - دينيس كوديرين.
موضوع محادثة اليوم هو تأجير العقارات التجارية. ستكون المقالة مفيدة لرجال الأعمال وأصحاب المباني غير السكنية وجميع المهتمين بالقضايا المالية الحالية.
في نهاية المقال ، ستجد لمحة عامة عن الشركات العقارية الروسية الأكثر موثوقية والتي تقدم خدمات وسيطة لاستئجار العقارات التجارية.
اذا هيا بنا نبدأ!
1. لماذا تأجير عقار تجاري؟
يعتمد نشاط ريادة الأعمال الناجح إلى حد كبير على أماكن العمل المختارة جيدًا لممارسة الأعمال التجارية. هذا ينطبق بشكل خاص على التجارة والخدمات. يجذب المتجر المريح والمجهز جيدًا في جزء مزدحم من المدينة المتسوقين في حد ذاته.
يمكن قول الشيء نفسه عن المكاتب. يجب أن يكون لكل شركة تحترم نفسها أماكن عمل ذات نوعية جيدة للعمل واستقبال الزوار. حتى إذا كنت تبيع منتجًا من خلال متجر عبر الإنترنت ، فأنت بحاجة إلى مكان لاختيار الطلبات وإصدارها ، وكذلك حل النزاعات مع العملاء.
لا يستطيع كل رجل أعمال ، وخاصة المبتدئين ، شراء مبان غير سكنية. في مثل هذه الحالات ، يأتي إيجار العقارات التجارية للإنقاذ.
ندرج جميع مزايا التأجير:
- تكاليف مالية منخفضة نسبيًا ؛
- أبسط بالمقارنة مع إجراءات شراء الأعمال الورقية ؛
- القدرة على تغيير المالك والانتقال إلى مبنى آخر في أي وقت ؛
- مجموعة كبيرة من العقارات ، خاصة في المناطق الحضرية.
العملية العكسية - تأجير المباني - لها أيضًا العديد من المزايا. بادئ ذي بدء ، إنه مصدر موثوق للدخل السلبي. يعد الحصول على مساحات تجارية (تجارة التجزئة والمكاتب والصناعية وغيرها) خيارًا استثماريًا جيدًا.
طالما أن هناك شركة خاصة ، سيحتاج ممثلوها باستمرار إلى أماكن عمل لممارسة الأعمال التجارية ، مما يعني أن مالكي العقارات سيحققون أرباحًا ثابتة دون تكاليف العمالة.
يعد العثور على مكان مناسب للعمل حدثًا مزعجًا. الطريقة الأسرع والأكثر موثوقية للعثور على شيء ما هي استخدام خدمات الوسطاء المحترفين.
هناك مقال مفصل حول كيفية عمل الحديث على موقعنا.
2. كيفية استئجار عقار تجاري - 5 نصائح مفيدة
عند استئجار أشياء تجارية ، يجب أن تكون حريصًا قدر الإمكان عند اختيارها. تحدد المعلمات والخصائص الوظيفية للمباني مدى السرعة التي يمكنك من خلالها بدء عمل تجاري ، وما إذا كان الكائن سيلبي أهداف عملك تمامًا.
أولاً ، قرر كيف ستبحث عن مكان مناسب - بمفردك أو بمساعدة وكالة. تفترض الطريقة الأولى وجود عرض غير محدود من وقت الفراغ ومرتبط بمجموعة متنوعة من المخاطر. الخيار الثاني أكثر أمانًا وموثوقية.
لمزيد من المعلومات حول العمل مع الوسطاء ، راجع المقال "".
ستساعدك مشورة الخبراء على تجنب أخطاء المستأجر الشائعة.
النصيحة 1. ادرس بعناية غطاء المحرك وأنظمة التهوية
ستعمل أنت أو موظفوك في الغرفة ، وبالتالي فإن توفر أنظمة التهوية الصالحة للخدمة هو أهم نقطة. يعد عدم وجود تهوية قوية ومستقلة في المبنى عقبة حقيقية أمام التشغيل العادي لمقهى ومطعم ومتجر بقالة.
يجب تخزين الطعام في ظروف مناسبة ، ويجب عدم إزعاج الزوار والبائعين من الروائح الدخيلة. علاوة على ذلك ، لن تسمح لك الخدمات الصحية ببساطة باستخدام المرفق كمؤسسة تموين أو متجر بقالة إذا كان به تهوية عامة فقط.
نصيحة 2. ركز على مناطق التحميل والتفريغ
تعتبر المنطقة الملائمة لتحميل وتفريغ البضائع نقطة رئيسية أخرى لأصحاب المقاهي والمطاعم والمقاصف والمحلات التجارية.
من المهم ألا يخرج الموقع الذي ستتم فيه عمليات التحميل والتفريغ إلى ساحة مبنى سكني أو على الطريق. إذا كنت تتدخل مع المستأجرين أو سائقي السيارات ، فسوف يتم تعذيبك بالشكاوى.
تعتبر مسألة مصدر الطاقة الكامل ذات صلة خاصة بالمستأجرين الذين تتضمن أعمالهم استخدام المعدات المستهلكة للطاقة - الثلاجات والأفران الكهربائية وأدوات الآلات وما إلى ذلك
تأكد من أن الكابلات الكهربائية في الغرفة كبيرة بما يكفي لتلبية احتياجات المؤسسة بالكامل.
تلميح 4. اقرأ شروط العقد بعناية
قبل التوقيع على توقيعك على عقد الإيجار ، اقرأ بعناية الشروط التي تُبرم بموجبها الصفقة.
يجب أن يحتوي العقد على النقاط التالية:
- شروط الإيجار والتكلفة وطريقة الدفع ؛
- إذا تم تأجير المبنى بالمعدات ، يتم تجميع جرد الممتلكات ؛
- مسؤولية الأطراف عن انتهاك العقد ؛
- شروط إنهاء الاتفاقية.
عادة ما يتحمل المستأجر تكاليف فواتير الخدمات وجمع القمامة وصيانة نظام الحريق والإنذار الأمني. ومع ذلك ، يدفع المالك مقابل الإصلاحات الرئيسية ، إذا لزم الأمر ، بما في ذلك استبدال اتصالات السباكة والأسلاك الكهربائية في حالة فشلها.
ناقش مقدمًا مع المالك مسألة التأمين على الممتلكات - ما إذا كان سيتم وضع مثل هذا الاتفاق ، وإذا لم يكن الأمر كذلك ، فقرر من سيتولى دفع التعويضات في حالة المواقف غير المتوقعة.
من الضروري التحقق من مستندات الملكية للمالك - اتفاقية الشراء والبيع ، مقتطف من سجل الدولة لحق الملكية.
تأكد من أن المبنى يخص الشخص الذي يؤجره لك حقًا. خلاف ذلك ، ستظهر لحظة رائعة للمالك الحقيقي للكائن بالصلاحيات المناسبة. من المهم أيضًا ألا يتم رهن المباني ، أو القبض عليها بسبب الديون ، وليس لها أي أعباء أخرى.
يجب على الشخص الذي هو بعيد عن تعقيدات قانون الإسكان أن يستخدم المساعدة المهنية عند استئجار أو شراء المباني غير السكنية. على سبيل المثال ، يمكنك أن توضح لنفسك جميع النقاط غير الواضحة على موقع Pravoved - وهو مورد يعمل فيه متخصصون من جميع مجالات الفقه.
يمكنك طرح سؤالك حتى بدون تسجيل ، مباشرة على الصفحة الرئيسية. سوف تتلقى إجابة صحيحة ومختصة قانونًا في غضون بضع دقائق ، وبشكل مجاني تمامًا. إذا كانت مشكلتك تحتاج إلى دراسة متعمقة ، فستحتاج إلى الدفع مقابل خدمات المتخصصين ، لكن لديك الحق في تحديد مبلغ الرسوم بنفسك.
الخطوة الثانية: تحديد مبلغ الإيجار
لمعرفة أفضل سعر إيجار ، استخدم أحد الخيارين. أولاً ، قم بمراجعة قواعد البيانات الخاصة بمدينتك شخصيًا وحدد النطاق التقريبي لأسعار استئجار أماكن مماثلة. ثانيًا ، قم بتفويض هذه المهمة إلى سمسار عقارات.
بالمناسبة ، بالإضافة إلى الوكالات العقارية ، يتم تقديم خدمات الوساطة من قبل وسطاء من القطاع الخاص. عادة ما يتقاضون 25-50٪ أقل مقابل عملهم من الشركات. ومع ذلك ، لا يوجد سوى عدد قليل من المتخصصين الخاصين الذين يعملون في العقارات غير السكنية ، حتى في المدن الكبيرة.
5. إذا كنت تستأجر عقارًا تجاريًا - 3 مخاطر رئيسية على المؤجر
كل مالك يشعر بالقلق على حالة ممتلكاته ويريد الحصول على ربح من الإيجار وليس الخسائر.
سنقوم بسرد المخاطر الرئيسية لأصحاب العقارات التجارية ونوضح لك كيفية تجنبها.
المخاطر 1. إساءة استخدام المبنى
تشير كل اتفاقية إيجار جيدة الصياغة إلى أي غرض وكيف سيتم استخدام المباني المؤجرة. ينطبق هذا أيضًا على المعدات التي تستأجرها.
إذا وعد المستأجر باستخدام المبنى كمستودع ، ولكن أنشأ متجرًا للبيع بالتجزئة فيه ، فيحق لك تغريمه أو إنهاء الاتفاقية دون استرداد الإيجار.
خطر 2. الضرر أو فقدان الممتلكات
لقد قمت بتسليم المرافق والمعدات إلى مواطن محترم ، كما بدا لك ، لكنه ، بلغة دبلوماسية ، لم يرق إلى مستوى توقعاتك. أي أنه أحضر المبنى إلى حالة خراب ، وكسر المعدات ، وفك المصابيح الكهربائية ، وبشكل عام ، تصرف مثل الخنزير.
للمالك في مثل هذه الحالات الحق في المطالبة بتعويض كامل عن الضرر. علاوة على ذلك ، لا يجب تعويض تكلفة الإصلاحات فحسب ، بل يجب أيضًا تعويض القيمة السوقية للمعدات التالفة.
لا يتم توفير المسؤولية في حالة تلف الكائن والممتلكات نتيجة لظروف غير متوقعة - على سبيل المثال ، من حريق أو فيضان.
المخاطرة 3. المستأجر يرفض دفع الرسوم الشهرية
يجب معاقبة دافعي الإهمال بالروبل. ومع ذلك ، هذا ممكن ، مرة أخرى ، إذا تم إبرام عقد الإيجار وفقًا لجميع القواعد. بمعنى ، يجب أن تنص الوثيقة بوضوح على شروط ومبلغ الدفعات الشهرية.
6. إذا كنت تستأجر عقارًا تجاريًا - 3 مخاطر رئيسية للمستأجر
يمكن أن يعاني المستأجر أيضًا نتيجة تصرفات غير قانونية أو غير مصرح بها من قبل المالك.
المخاطر 1. إيجار المباني التي لا يملك "المؤجر" أي حقوق قانونية فيها
إذا تم تأجيرك من قبل شخص ليس لديه الحقوق القانونية للمالك في الكائن ، فسيتم اعتبار العقد غير صالح. لتجنب ذلك ، اطلب تقديم مستندات الملكية.
يمكنك الحصول على مستخرج من Rosreestr بشكل مستقل عن طريق الاتصال بالمركز متعدد الوظائف. الخدمة مدفوعة ، لكنك ستعرف على وجه اليقين من هو الرئيس في المنزل.
المخاطرة 2. تغيير الأقفال في الغرفة فور سداد دفعة مقدمة
نعم ، مثل هذه المواقف لا تزال تحدث في الطبيعة. تقوم بتوقيع عقد ، وتسديد دفعة مقدمة ، وتحصل على المفاتيح من يد إلى أخرى ، وعندما تريد دخول المبنى بممتلكاتك ، يتضح أن الأقفال قد تم تغييرها ، و "الملاك" قد اختفوا.
هناك طريقة واحدة فقط للخروج في هذه الحالة - الاتصال بالشرطة وبدء دعوى جنائية بشأن حقيقة الاحتيال.
خطر 3. التأجير من الباطن
أفضل طريقة لتوضيح النقطة هنا هي بمثال بسيط.
مثال
المستأجر أندري ، رجل أعمال طموح ، استأجر مبان لمتجر لمدة عام ، ودفع ستة أشهر مقدمًا. في الوقت نفسه ، لم يقم رجل الأعمال بفحص مستندات الملكية ، معتمداً على صدق المؤجر.
بعد شهر من التداول الناجح ، ظهر المالك الحقيقي في المتجر مع مجموعة كاملة من المستندات الأصلية. طلب بأدب من المستأجر الخروج من المنطقة المحتلة. حاول أندري العثور على مستأجر من الباطن من أجل إعادة أمواله المدفوعة مقدمًا على الأقل ، لكن الوسيط المغامر لم يرد على المكالمات أو الرسائل القصيرة.
الخلاصة: التعامل مباشرة مع المالك. على الأقل ، يجب أن يكون على دراية بجميع التلاعبات التي تحدث بممتلكاته.
7. مساعدة احترافية للمستأجرين والملاك - نظرة عامة على أفضل 3 وكالات عقارية
من الصعب العثور على وسيط مؤهل. لمساعدة قرائنا ، قمنا بتجميع لمحة عامة عن شركات العقارات التجارية الأكثر موثوقية في روسيا.
1) Agency.net
وكالة إدارة عقارات. سيساعد أصحاب العقارات والمستأجرين في تأجير وتأجير: مكتب ، ومساحات تجزئة ، وورشة عمل ، ومستودع ، وقصر وأي عقار تجاري آخر. توظف الشركة فقط المحامين وأصحاب العقارات ذوي الخبرة والمؤهلين.
ميزة هامة للشركة هي نهج احترافي ، وموقع ويب مفصل ، وتطوير استراتيجية فردية لكل عميل في المكتب. لا توجد خدمات متعلقة بالعقار لا يستطيع متخصصو الشركة تقديمها للمستخدمين.
العقارات التجارية في موسكو والمنطقة هي التخصص الرئيسي للشركة. تعمل Respect في السوق منذ عام 2004. كان هدف الوكالة في البداية هو تزويد العملاء بمجموعة واسعة من الخدمات المتعلقة بتأجير وشراء وبيع العقارات.
إيلينا زمتسوفا ، الشريك الإداري ، دلتا إستيت
تعتبر أعمال الإيجار ، القائمة على تأجير المباني لسلاسل البقالة الكبيرة ، وكذلك سلاسل التموين العامة ، اليوم واحدة من أكثر الطرق شيوعًا للاستثمار في العقارات.
Perekrestok و Victoria و Magnit و Pyaterochka و KFC و McDonald's - أي سلاسل كبيرة مطلوبة دائمًا ، لأنها مستقرة وملتزمة بالتعاون طويل الأجل.
ما هي المجالات المطلوبة من قبل المسوقين الشبكيين
بالنسبة لحجم المبنى ، تعتمد المنطقة بشكل أساسي على ملف تعريف المستأجر. بالنسبة لمحلات البقالة ، المساحة المثالية هي 350-500 متر مربع. م ، للمتاجر المتخصصة مثل Vkusville ، Myasnov - من 100 إلى 300 متر مربع. م.صالونات التجميل والصيدليات والمراكز الطبية ومحلات الملابس والأحذية تبحث عن مساحات من 80 إلى 200 متر مربع. م في قطاع تقديم الطعام ، كل شيء يعتمد على الشكل. لذلك ، تحتاج المطاعم إلى متوسط \u200b\u200b300-700 قدم مربع. متر مربع للوجبات السريعة والمقاهي والمقاهي - 100-300 متر مربع. م ، والمؤسسات الصغيرة مثل "قهوة جاهزة" تكفي 10-40 متر مربع. م.
الخصائص التقنية هي الشيء الرئيسي الذي يهتم به المستثمر
تصبح المباني بعد ذلك جذابة للاستثمار عندما يكون هناك مجموعة كبيرة من المستأجرين المحتملين البديل. وهذا يتحدد في المقام الأول من خلال خصائصه التقنية. تقع المباني الأكثر طلبًا في الطوابق الأرضية ، مع تصميم مجاني وزجاج للعرض ، بالإضافة إلى عدة مداخل ، على الأقل المدخل الرئيسي من الشارع الرئيسي والآخر الإضافي "من الفناء" للتفريغ والإخلاء. سيسمح وجود العديد من المداخل الرئيسية ، إذا لزم الأمر ، بتقسيم المبنى إلى كتل ثم تأجيره بسعر أعلى. بالإضافة إلى ذلك ، فإن حجم الطاقة الكهربائية مهم ، والحد الأدنى للقيمة هو 0.2 كيلو واط لكل 1 متر مربع. م ولكن يجب أن تأخذ في الاعتبار خصوصيات المستأجر المحتمل. على سبيل المثال ، محلات البقالة ومؤسسات تقديم الطعام لديها معدل استهلاك متزايد للكهرباء بسبب معدات التبريد والمطبخ. ميزة الغرفة هي وجود غطاء تقديم الطعام أو القدرة على تجهيزه.
أما بالنسبة للمباني المعقدة ، فهذه في الأساس عبارة عن أقبية وأقبية ، مع مكتب أو تخطيط متعدد المستويات ، خاصة إذا كانت جميع الجدران حاملة للأوزان ومن المستحيل إعادة تطويرها. وبطبيعة الحال ، فإن المباني الواقعة في أماكن خالية من حركة المرور ليست مطلوبة.
المستثمرون ليسوا مهتمين بمباني المكاتب
المباني المكتبية في شكلها النقي ، والتي تقع في المباني السكنية ، وخاصة الدرجة الاقتصادية ، ليست مطلوبة بشدة اليوم. الأكثر طلبًا هي أماكن البيع بالتجزئة والاستخدام المجاني مع مدخل منفصل ، والذي يمكن استخدامه لتنسيقات أعمال مختلفة. غالبًا ما تجذب المستأجرين من قطاع الخدمات: صالونات التجميل ونوادي اللياقة البدنية والمراكز الطبية والتعليمية - ما سيكون مطلوبًا بين سكان المجمع السكني والمنطقة. على سبيل المثال ، نؤجر مبانينا الخاصة في المجمع السكني "La Defense" في مدرسة Frunzenskaya 19 الثالثة للتنمية الفكرية للأطفال ، والمباني الموجودة في Nezhinskaya 1 - في مدرسة Montesorri.
كيف يؤثر الغرض من المبنى على نوع أعمال الإيجار
بطبيعة الحال ، يؤثر الغرض من المبنى على أنواع أعمال الإيجار التي يمكن تنظيمها فيها. لذلك ، من الواضح أن الغرض الثقافي والتعليمي والطبي للمناطق يتطلب تغييرًا في الغرض من استخدامها للطعام العام. لكن يجب ألا يغيب عن البال أن هناك قيودًا معينة على فتح بعض أنواع الأعمال. على سبيل المثال ، لا يمكنك فتح متاجر لبيع الخمور بالقرب من المؤسسات التعليمية. أيضًا ، سيكون الحصول على ترخيص كحولي لبار أو مطعم في هذه الحالة أمرًا مستحيلًا ، وبالنسبة للعديد من مؤسسات تقديم الطعام ، يعد بيع المشروبات الكحولية حصة كبيرة في الإيرادات. بالإضافة إلى ذلك ، ليس من الممكن دائمًا تجهيز شفاط للطعام العام ، إذا لم يتوقع المطور ذلك مسبقًا.
ما الذي يحدد سيولة أعمال الإيجار
بادئ ذي بدء ، يؤثر الموقع على سيولة أعمال الإيجار. المباني الواقعة في السطر الأول من الشوارع المزدحمة ذات حركة المرور الفعالة هي الأكثر طلبًا. يتم زيادة سيولة المباني للمستثمرين من خلال التصميم المجاني مع إمكانية التقسيم إلى كتل ، وعدة مداخل ، ونوافذ عرض ، بالإضافة إلى وجود غطاء للمطاعم العامة وكمية كبيرة من الطاقة الكهربائية المخصصة.
بالنسبة لأعمال الإيجار في المباني الجديدة ، فإن سيولة هذه الأشياء تعتمد في كثير من النواحي على مرحلة تطور المشروع ، وبالتالي فإن إشغال المجمع عامل مهم يجب أخذه بعين الاعتبار. كلما زاد حجم المشروع ، من 2500 شقة ، زاد نشاطه السكاني ، وهذا يؤثر بشكل مباشر على حركة المستهلكين. من الضروري مراعاة موقع المبنى فيما يتعلق بحركة المشاة وطرق الوصول ، لتقييم ما إذا كان الوضع سيتغير في غضون بضع سنوات. من المحتمل جدًا أن يخطط المشروع لبناء مركز تسوق ، لذا فإن متاجر البقالة التي تولد حركة مرور مستقرة اليوم لن تكون سائلة جدًا في غضون بضع سنوات.
ماذا عن المردود؟
متوسط \u200b\u200bمردود أعمال الإيجار في موسكو هو 7-10 سنوات ، مع عائد يتراوح بين 8 و 15٪ حسب الموقع. لذلك ، في الوسط ، يعتبر العائد جيدًا و 10 ٪ سنويًا ، في منطقة TTK -12 ٪ ، وفي منطقة طريق موسكو الدائري وموسكو الجديدة - 13-15 ٪.
ما الذي تبحث عنه عند دراسة العرض في السوق
عندما تقرر شراء شركة تأجير في مجمع سكني جديد ، عليك أن تأخذ في الاعتبار عوامل مثل مراحل البناء وشغل المجمع ، وتوقيت تسجيل الملكية. لن يكون من غير الضروري التعرف بالتفصيل على خطط منطقة البناء من أجل تقييم موقع المبنى فيما يتعلق بالمنازل وتدفقات المشاة. من الضروري أيضًا النظر إلى المستقبل: ما هي الأشياء التجارية الأخرى المتوخاة في المشروع ، هل سيتغير اتجاه حركة المرور ، على سبيل المثال ، إذا تم التخطيط لافتتاح مترو أو إنشاء طريق جديد قريبًا. من المهم أن تتعرف على البيئة التنافسية اليوم وغدًا ، لمعرفة اهتمام المستأجرين المحتملين في هذا الموقع.
لا يخفى على أحد أن هناك بائعين عديمي الضمير يرفعون بشكل مصطنع معدل الإيجار ويقوضون الإجازات والمعايرة. من الممكن أيضًا أن ترسم ببساطة على الأرقام الواردة في عقد الإيجار. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنا نتحدث عن شراء عقار مع مستأجر ، فقد يتعمد البائع التزام الصمت بشأن رغبة المستأجر في خفض سعر الإيجار أو أنه على وشك الخروج من المبنى. لذلك ، بالإضافة إلى الموقع والخصائص العامة للمباني ، من الضروري دراسة المستأجر نفسه بالتفصيل والعقد معه.
هل العرض في السوق يتحسن؟
في المباني الجديدة ، بالطبع ، تصبح جودة المساحة المعروضة أعلى بكثير. حتى مطورو المساكن من الدرجة الاقتصادية بدأوا في التفكير في فعالية البيع بالتجزئة. في العديد من المشاريع ، تم تصميم الطوابق الأرضية مبدئيًا بمخطط مفتوح ، مع الحد الأدنى من الجدران الحاملة ، ومداخل منفصلة ونوافذ عرض ، ويتم توفير أسقف عالية ، وغطاء تقديم الطعام ، وتخصيص المزيد من الطاقة الكهربائية للمباني.
تجدر الإشارة إلى أنه ليس فقط في المباني الجديدة هناك تحسن ملحوظ في جودة المباني في تنسيق البيع بالتجزئة في الشوارع. على سبيل المثال ، في الوسط ، يتم تكييف المباني القديمة للاستخدام الحديث ، مع مداخل ونوافذ عرض منفصلة.
