جوازات السفر والوثائق الأجنبية
→ ↓

تأجير دائم. الأعمال اليومية. المالك - منظمة أجنبية

النشر

يمكن تأجير الممتلكات إذا لم تفقد أو تغير خصائص المواد الطبيعية أثناء الاستخدام. يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار على معلومات تسمح لك بالتأكيد بتحديد الممتلكات التي سيتم نقلها كعنصر إيجار. إذا كان من المستحيل تحديد نوع الممتلكات التي يتم تأجيرها بموجب اتفاقية الإيجار ، فإن هذه الاتفاقية تعتبر غير منتهية ولا يكون لأطراف هذه الاتفاقية أي حقوق والتزامات.

يحق للمالك فقط تأجير العقار. ومع ذلك ، يمكن أن يكون المؤجر أيضًا شخصًا ليس المالك ، ولكن يحق للمالك تأجير العقار.

يتم تحديد فترة إيجار العقار بموجب العقد. إذا لم يتم تحديد المصطلح في العقد ، فيُعتبر أن العقد قد تم إبرامه لفترة غير محددة. في هذه الحالة ، لكل طرف الحق في إلغاء العقد في أي وقت ، وإخطار الطرف الآخر بهذا الشهر مقدمًا ، وفي حالة تأجير العقارات - ثلاثة أشهر مقدمًا. في هذه الحالة ، قد تحدد الاتفاقية فترة مختلفة للتحذير من إنهاء عقد الإيجار لفترة غير محددة.

المؤجر مسئول عن جميع عيوب العقار المؤجر حتى لو لم يكن يعلم بها وقت إبرام العقد. إذا وجد المستأجر بعد قبول العقار بعض النواقص فيحق له:

    مطالبة المؤجر بإلغائها مجانًا ؛

    تصحيح أوجه القصور هذه بشكل مستقل والمطالبة بسداد نفقاتها للتخلص منها عن طريق الدفع المتزامن ؛

    القضاء على أوجه القصور من تلقاء نفسها وحجب مبلغ النفقات المتكبدة من الإيجار ، وإخطار المؤجر بذلك. يحق للمستأجر أيضًا المطالبة بتخفيض متناسب في الإيجار ، بينما يمكنه إما القضاء على أوجه القصور المحددة أو عدم إزالتها ؛

    ليس للقضاء على أوجه القصور ، ولكن لإنهاء العقد.

المالك غير مسؤول عن عيوب العقار المؤجر في حالة النص على هذه العيوب عند إبرام اتفاقية الإيجار أو إذا كانت معروفة للمستأجر مسبقًا أو كان يجب أن يكتشفها المستأجر أثناء فحص العقار أو التحقق من صلاحيته للخدمة عند إبرام العقد أو نقل الملكية للإيجار ...

دفع المستأجر للمرافق

عقد الإيجار هو عقد مدفوع. مبلغ الإيجار ، يتم تحديد مدة الدفع بموجب العقد. بالإضافة إلى ذلك ، فإن المستأجر ملزم بدفع فواتير المرافق للعقار المؤجر. هناك عدة طرق لتسديد تكاليف المرافق من قبل المستأجر:

    الإيجار الثابت ويشمل تكلفة فواتير الخدمات. يدفع المستأجر إيجارًا إلى المؤجر كل شهر بالمبلغ المحدد في العقد ؛

    الإيجار ، الذي يتكون من أجزاء ثابتة ومتغيرة ، على وجه الخصوص ، الإيجار الثابت هو الدفع مقابل مساحة المبنى المستأجر ، والمتغير هو الدفع مقابل المرافق ؛

    الإيجار باستثناء تكلفة المرافق. يبرم المستأجر عقودًا بشكل مستقل مع المرافق أو يمكن استخدام عقد الوكالة لتعويض المرافق.

الإيجار شاملاً تكلفة المرافق

الإيجار ، بما في ذلك فواتير المرافق ، هو الأقل إثارة للجدل مع السلطات الضريبية ، لكنه خيار أقل ربحية. تعتمد تكلفة بعض الخدمات بشكل مباشر على مقدار استهلاكها ، وليس من الممكن دائمًا تحديد مقدار الكهرباء مسبقًا ، على سبيل المثال ، المستأجر الذي سيستهلكه. لذلك ، قد ينشأ موقف عندما لا يتم تغطية المرافق التي يستهلكها المستأجر فعليًا من خلال مبلغ فواتير المرافق المدرجة في الإيجار.

محاسبة المؤجر. الإيجار ، بما في ذلك فواتير المرافق ، هو الدخل من بيع الخدمات مقابل إيجار المباني. الهدف من الضرائب هو تنفيذ خدمات لتوفير عقار للإيجار.

في هذه الحالة ، فإن كامل مبلغ الإيجار هو الدفع مقابل خدمات المؤجر في توفير العقار للإيجار. لذلك ، يجب على المؤجر حساب ضريبة القيمة المضافة على المبلغ الكامل للإيجار وإصدار فاتورة لكامل مبلغ الإيجار. في الوقت نفسه ، لا يحتاج المالك إلى تخصيص سطر منفصل لمبلغ فواتير الخدمات في الفاتورة وفاتورة الدفع (خطاب وزارة المالية الروسية رقم 03-06-01-04 / 175 بتاريخ 19.09.06).

بالنسبة لمبالغ ضريبة القيمة المضافة المقدمة من موردي المرافق ، يمكن للمؤجر قبولها للخصم بالكامل وفقًا للإجراءات المعمول بها ، حيث يتم شراء الخدمات للعمليات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة (توفير عقار للإيجار) (قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 10.01.07 رقم. А05-7971 / 2006-13 ، دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة شمال القوقاز بتاريخ 07.11.07 رقم F08-6607 / 07-2723A - أيدها تعريف محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 29.02.08 رقم 2615/08).

محاسبة المستأجر. يقوم المستأجر بدفع الإيجار ، الذي يشمل فواتير الخدمات ، بتعويض المالك عن تكاليف المرافق. منذ أن أصدر المالك فاتورة لكامل مبلغ الإيجار ، يحق للمستأجر خصم المبلغ الكامل لضريبة القيمة المضافة المتعلقة بالإيجار ، بما في ذلك المرافق (قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 6219/08 بتاريخ 10.03.09 ، FAS Moskovsky رقم المنطقة KA-A40 / 3091-09 بتاريخ 24.04.09).

وبالتالي ، يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة إذا كان الإيجار يشمل جزءًا ثابتًا ومتغيرًا يعادل مبلغ فواتير الخدمات.

الإيجار يتكون من أجزاء ثابتة ومتغيرة

تسبب هذه الطريقة في سداد تكاليف المرافق للمؤجر أكثر الجدل بشأن قبول مبالغ ضريبة القيمة المضافة للخصم من قبل كل من المؤجر والمستأجر.

محاسبة المؤجر. هناك موقفان بشأن مسألة ما إذا كان المؤجر يحق له تطبيق خصم ضريبة القيمة المضافة على الخدمات التي يستهلكها المستأجر. وفقًا للمركز الأول ، يمكن للمؤجر فقط خصم ذلك الجزء من ضريبة القيمة المضافة الذي يتعلق بتكلفة المرافق التي يستهلكها شخصيًا. لا يقوم المؤجر ببيع المرافق ، ولا يتلقى أي عائدات من هذه العملية ، لذلك لا ينبغي أن يصدر فاتورة للمستأجر عن مقدار المرافق التي يستهلكها. وبالتالي ، عند استلام الأموال المحولة من المستأجر إلى المؤجر لتعويض نفقات المؤجر لدفع مقابل هذه الخدمات ، لا يظهر موضوع ضريبة القيمة المضافة (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 31.12.08 رقم 03-07-11 / 392 ، 26.12.08 رقم 03-07- 05/51 ، دائرة الضرائب الفيدرالية لروسيا في موسكو بتاريخ 21.05.08 رقم 19-11 / 48675 ، قرارات FAS لمنطقة الفولغا بتاريخ 04.03.08 رقم A65-8421 / 2007-CA1-37 ، FAS للمنطقة الوسطى بتاريخ 14.02.08 رقم A48- 1629 / 07-6 ، تعريف محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 29 يناير 2008 رقم 18186/07).

بالإضافة إلى ذلك ، لا يحق للمؤجر إعادة إصدار الفواتير للمستأجر ، لأنه في هذه الحالة ليس وسيطًا بين المستأجر ومزود الخدمة ، وبالتالي فهو لا يخضع لأحكام البندين 3 و 7 من قواعد الاحتفاظ بسجلات الفواتير المستلمة والصادرة وشراء الكتب ودفاتر المبيعات لحسابات ضريبة القيمة المضافة.

وعليه يستتبع ذلك أن المؤجر:

    يقبل خصمًا فقط ذلك الجزء من ضريبة القيمة المضافة الذي يقع على حصة الخدمات التي يستهلكها ؛

    تشمل ضريبة القيمة المضافة ، التي تُعزى إلى حصة الخدمات التي يستهلكها المستأجر ، في تكلفة هذه الخدمات ؛

    يعرض للمستأجر تكلفة المرافق بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة (المقدمة من قبل المرافق).

ومع ذلك ، هناك موقف آخر: في مثل هذه الحالة ، يحق للمؤجر تطبيق الخصم (قرارات FAS لمنطقة الأورال بتاريخ 11.12.08 رقم F09-9211 / 08-C2 ، FAS للمنطقة المركزية بتاريخ 28.03.07 رقم A48-4688 / 06-19). الحجج الخاصة بالمنصب المحدد هي كما يلي. يلتزم المالك باستئجار العقار في الحالة المنصوص عليها في العقد ، أي بحالة مناسبة للإستعمال. يبرم المالك عقودًا مع المرافق ، والتي توضح له مبلغ ضريبة القيمة المضافة ويصدر فاتورة بتكلفة الخدمات المقدمة. وبالتالي ، فإن شراء المرافق من قبل المالك هو أحد الشروط الأساسية لتأجير المباني. وبالتالي ، يتم شراء هذه الخدمات للمعاملات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة ، نظرًا لأن خدمات التأجير تخضع لضريبة القيمة المضافة.

إذا استوفى المؤجر جميع الشروط اللازمة لتطبيق الخصم الضريبي ، فعندئذٍ يكون لكامل مبلغ ضريبة القيمة المضافة المقدم من قبل مقدمي الخدمات ، الحق في قبول الخصم بالكامل. في هذه الحالة ، يعرض تكلفة المرافق على المستأجر لسدادها ، باستثناء ضريبة القيمة المضافة التي تفرضها المرافق.

محاسبة المستأجر. هناك أيضًا موقفان بشأن مسألة قانونية تطبيق المستأجر لخصم ضريبة القيمة المضافة.

وفقًا للموقف الأول ، لا يمكن للمستأجر تطبيق الخصم لأن المؤجر لا يحق له إصدار فاتورة. وبالتالي ، لا يلتزم المستأجر بأحد شروط ظهور الحق في الخصم ، المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 03.24.07 رقم 03-07-15 / 39 ، دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي لموسكو بتاريخ 16 يوليو 2007 رقم 19-11 / 067415 ، قرارات دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 09.01.08 رقم F04- 5318/2008 (10782-A46-40) ، 03.24.08 رقم F04-2074 / 2008 (2736-A45-41).

إذا لم يصدر المؤجر فاتورة ، فإن مبلغ ضريبة القيمة المضافة المنسوب إلى حصة المرافق المستهلكة ، يمكن للمستأجر أن يأخذ في الاعتبار كجزء من النفقات. وفقًا للموقف الثاني ، يحق للمستأجر خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة على أساس الفواتير المُعاد إصدارها ، وفقًا للمتطلبات الأخرى المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة. 171 ، الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (قرارات دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 17.03.09 No. KA-A40 / 1688-09 ، 25.12.08 No. KA-A40 / 12036-08-p ، هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25.02.09 برقم 12664/08). في قرارها ، أشارت المحكمة إلى أن استخدام المباني المستأجرة ممكن فقط إذا كانت مزودة بالتدفئة والكهرباء والماء ، إلخ. لذلك ، فإن توفير المرافق يرتبط ارتباطًا وثيقًا بتوفير خدمات الإيجار.

الإيجار باستثناء تكلفة المرافق

في هذه الحالة ، يبرم المستأجر عقدًا منفصلاً لدفع رسوم المرافق. في هذه الحالة ، يجب على المؤجر ، حتى لا تنتهك حقوقه ، الموافقة على طريقة التسويات المتبادلة بين المستأجر والمرافق.

نظرًا لأن المستأجر يعمل بشكل مباشر مع المرافق ، يتم إصدار الفواتير له ، وليس إلى المؤجر ، لذلك يحق له خصم ضريبة القيمة المضافة على تكاليف المرافق.

اتفاقية الوكالة كإحدى طرق الدفع للمرافق بين المؤجر والمستأجر

تقوم العديد من المنظمات بإبرام اتفاقية وكالة لمعالجة تعويض فواتير الخدمات ، والتي بموجبها يعمل المؤجر كوكيل ، ويعمل المستأجر كمسؤول. من خلال العمل كوسيط بين المرافق والمستأجر ، يمكن للمالك إعادة إصدار الفاتورة المستلمة من المرافق إلى المستأجر ، ويمكن للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة المشار إليها في تلك الفاتورة.

نظرًا لأن المؤجر لا يقوم بمعاملات بيع المرافق ، فإنه ليس ملزمًا بحساب ودفع ضريبة القيمة المضافة. ومع ذلك ، فإنه ملزم بدفع ضريبة القيمة المضافة على قيمة أجره. اتفاق الوساطة مرهق ، لذلك من المستحسن للأطراف في مثل هذه الاتفاقية أن تنص على دفع أجر للمؤجر الذي يؤدي وظائف الوسيط.

فيما يتعلق بمسألة تطبيق خصم ضريبة القيمة المضافة من قبل المستأجر من تكلفة المرافق المدفوعة من خلال المؤجر الوسيط ، فإن قرارات محاكم التحكيم غامضة. على سبيل المثال ، ينص قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 25 سبتمبر 2008 برقم KA-A40 / 8932-08 على أن المستأجر له الحق في تطبيق خصم على المرافق المدفوعة من خلال مؤجر وسيط. إذا كان المستأجر لديه فاتورة أعاد إصدارها من قبل المؤجر لدفع المرافق المستلمة من المنظمات المتخصصة ، فيحق له خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة على تكاليف المرافق ، مع مراعاة المتطلبات الأخرى المنصوص عليها في الفقرة 2 من الفن. 171 ، الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (انظر أيضًا قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 08.09.08 رقم A66-109 / 2008).

ومع ذلك ، فإن المرسوم الصادر عن دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 27 أغسطس 2008 رقم F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) ينص على أن اتفاقية الوسيط تحدد بالفعل إجراءات سداد تكاليف المرافق. نظرًا لأن المؤجر لا يبيع المرافق ، وبالتالي ، فإن هذه العملية لا تخضع لضريبة القيمة المضافة ، ولا يحق للمستأجر خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة ، وفقًا للفواتير المعاد إصدارها.

تحسينات الممتلكات المؤجرة

خلال مدة عقد الإيجار ، يمكن للمستأجر إصلاح العقار المؤجر. يتم تصنيف التحسينات على أنها قابلة للفصل وغير قابلة للفصل.

تحسينات منفصلة

تشمل التحسينات القابلة للفصل التحسينات التي يمكن فصلها عن الممتلكات المستأجرة دون التسبب في ضرر واستخدامها لاحقًا بشكل منفصل عنها. التحسينات المنفصلة على الممتلكات المؤجرة التي أجراها المستأجر هي ممتلكاته ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (المادة 623 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

ضريبة الدخل. تشكل استثمارات المستأجر المرتبطة بإنتاج التحسينات القابلة للفصل في المحاسبة تكلفة بند منفصل من الأصول الثابتة. اعتمادًا على التكلفة ومدة استخدام التحسينات ، يتم الاعتراف بمصاريف المستأجر لتنفيذها على أنها تكلفة شراء الممتلكات القابلة للاستهلاك أو يتم تضمينها في مصروفاتها الحالية.

إذا تجاوزت التكلفة الأولية للتحسينات 20000 روبل روسي ، وتجاوز عمرها الإنتاجي 12 شهرًا ، وتم استخدام الكائن المحسن لتوليد الدخل ، يتم الاعتراف بالتحسينات القابلة للفصل على أنها خاصية قابلة للاستهلاك. يجب على المستأجر سداد تكلفة هذه التحسينات من خلال الاستهلاك.

استهلاك التحسينات القابلة للفصل التي تم احتسابها في هيكل الممتلكات القابلة للاستهلاك ، يبدأ المستأجر في الاستحقاق من اليوم الأول من الشهر الذي يلي الشهر الذي تم فيه تنفيذ هذا التحسين.

بالنسبة للتحسينات القابلة للفصل ، يحق للمستأجر تطبيق مكافأة الاستهلاك ، بعد أن أدرج في مصروفات فترة التقرير أو الفترة الضريبية تكلفة الاستثمارات الرأسمالية بمبلغ لا يزيد عن 10٪ (للأصول الثابتة المتعلقة بمجموعات الإهلاك السابعة - ليس أكثر من 30٪) من التكلفة الأولية للقابل للفصل تحسينات. يجب أن تنص السياسة المحاسبية لدافع الضرائب على إمكانية استخدام علاوة الإهلاك.

ضريبة القيمة المضافة. يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة المقدمة كجزء من تكلفة التحسينات القابلة للفصل ، إذا كانت جميع الشروط المنصوص عليها في الفن. 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. يجب استخدام التحسينات المنفصلة في الأنشطة الخاضعة لضريبة القيمة المضافة ، ويجب أخذها في الاعتبار والحصول على فاتورة بمبلغ ضريبي مخصص.

ضريبة الأملاك. في المحاسبة ، تشكل مصاريف المستأجر لإنشاء (اقتناء) التحسينات القابلة للفصل التكلفة الأولية لبند من الأصول الثابتة أو المخزون. يتم تحميل تكلفة التحسينات القابلة للفصل المتضمنة في المخزون كمصروفات في وقت التشغيل. لضمان سلامة هذه الأشياء ، من المستحسن تنظيم التحكم المناسب في حركتها.

التحسينات المنفصلة التي يعكسها المستأجر في الممتلكات والآلات والمعدات يجب تضمينها في قاعدة ضريبة الممتلكات. إذا تم احتساب التحسينات القابلة للفصل على أنها مخزونات ، فإنها لا تخضع لضريبة الممتلكات.

تحسينات لا تنفصم

التحسينات غير القابلة للفصل التي لا يمكن فصلها عن الأصل المؤجر يتم الاعتراف بها كممتلكات للمؤجر وتحويلها إليه في نهاية مدة الإيجار. يمكن إجراء تحسينات على الممتلكات المؤجرة بموافقة المؤجر أو بدونها. في هذه الحالة ، لا يتم سداد تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة التي تمت دون موافقة المؤجر. يجب أن يسدد المؤجر تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة التي تم إجراؤها من أموال المستأجر الخاصة وبموافقة المؤجر عند إنهاء عقد الإيجار.

ضريبة الدخل. يتم الاعتراف بالاستثمارات الرأسمالية في بنود الأصول الثابتة المؤجرة في شكل تحسينات لا يمكن فصلها بواسطة المستأجر بموافقة المؤجر كممتلكات قابلة للاستهلاك.

يتم إطفاء هذه الاستثمارات الرأسمالية بالترتيب التالي:

    يتم إطفاء الاستثمارات الرأسمالية ، التي يتم سداد تكلفتها إلى المستأجر من قبل المؤجر ، من قبل المؤجر بالطريقة التي يحددها الفصل. 25 قانون الضرائب للاتحاد الروسي ؛

    يتم إطفاء الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستأجر بموافقة المؤجر ، والتي لم يتم سداد قيمتها من قبل المؤجر ، من قبل المستأجر على مدى فترة الإيجار ، بناءً على مبالغ الإهلاك المحسوبة مع الأخذ في الاعتبار العمر الإنتاجي للممتلكات والآلات والمعدات المؤجرة.

محاسبة المؤجر. في المحاسبة الضريبية للمؤجر ، لا يتم الاعتراف بقيمة التحسينات غير القابلة للتجزئة التي تم تلقيها مجانًا والتي لا يتم سدادها للمستأجر كدخل خاضع للضريبة بموجب القانون. 32 ص 1 من الفن. 251 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. في الوقت نفسه ، لا يحق للمؤجر زيادة القيمة الأولية للأصل المؤجر العائد له بمقدار التحسينات غير القابلة للتجزئة. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن للمؤجر أن يستهلك بشكل منفصل استثمارات رأس المال في شكل تحسينات لا يمكن فصلها دون موافقته ويتم تحويلها لاحقًا إليه مجانًا. يُمنح هذا الحق للمؤجر فقط بشرط أن يسدد للمستأجر تكلفة التحسينات التي تم إجراؤها.

وفقا للفقرة 1 من الفن. 258 من قانون الضرائب الخاص باستثمارات رأس المال في الاتحاد الروسي ، والتي يسدد المؤجر تكلفتها إلى المستأجر ، يتم إطفاءها من قبل المؤجر بالطريقة العامة. يبدأ الاستهلاك في اليوم الأول من الشهر الذي يلي الشهر الذي تم فيه تشغيل الممتلكات القابلة للاستهلاك في شكل تحسينات لا يمكن فصلها.

يجب أن يسترشد المؤجر بالإجراء العام لحساب الاستهلاك بعد الزيادة في القيمة الأولية للكائن ، أي يجب استيفاء جميع الشروط ، وكأن استثمارات رأسمالية في شكل إعادة إعمار (تحديث) قام بها المؤجر نفسه. بالإضافة إلى ذلك ، يحق للمؤجر الاستفادة من مكافأة الإهلاك وشطب ما يصل إلى 10٪ (30٪ - للأشياء المؤجرة التي تنتمي إلى 3-7 مجموعات إهلاك) من تكاليف الاستثمار الرأسمالي في شكل تحسينات لا يمكن فصلها في وقت واحد.

محاسبة المستأجر. يمكن للمستأجر إطفاء التحسينات غير القابلة للتجزئة التي تم إجراؤها على العقار المؤجر إذا تم استيفاء شرطين:

    تم إجراء استثمارات رأس المال بموافقة المؤجر ؛

    لا يتم سداد تكلفة الاستثمارات الرأسمالية التي قام بها المؤجر.

إذا تم استيفاء هذه الشروط ، فإن الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستأجر في شكل تحسينات لا يمكن فصلها على الممتلكات المؤجرة يتم إطفاءها من قبل المستأجر على مدى فترة الإيجار.

ترتبط الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا يمكن فصلها عن طريق المستأجر ارتباطًا وثيقًا بالعنصر المؤجر نفسه ، وبالتالي ، لحساب معدل الإهلاك لها ، يتم تطبيق العمر الإنتاجي الذي حدده تصنيف الأصول الثابتة للعنصر المؤجر (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 مايو 2008 رقم 03-03-06 / 2/52).

وبالتالي ، يجب أن يسترشد المستأجر في تحديد العمر الإنتاجي بالشروط الموضوعة لمجموعة الإهلاك التي يقع فيها البند المؤجر. على أساس هذه الفترة سيتم احتساب مبلغ الإهلاك للتحسينات غير القابلة للفصل التي تم إجراؤها (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 مايو 2008 رقم 03-03-06 / 2/52).

إذا استأجرت إحدى المؤسسات ، على سبيل المثال ، مباني في مبنى ينتمي إلى مجموعة الإهلاك العاشرة وأدخلت تحسينات لا يمكن فصلها على هذه المباني ، فيجب تحديد العمر الإنتاجي للتحسينات التي تم إجراؤها وفقًا لمجموعة الإهلاك العاشرة. سيكون الحد الأدنى من العمر الإنتاجي الممكن في هذه الحالة 361 شهرًا. (الحد الأدنى لمجموعة الإهلاك العاشرة).

يتقاضى المستأجر الاستهلاك من الشهر التالي بعد إدخال التحسينات التي أدخلها حيز التنفيذ. بعد انتهاء مدة عقد الإيجار وعودة العنصر المؤجر إلى المؤجر ، يتوقف الاستهلاك. إذا كان العمر الإنتاجي للبند المؤجر أطول من مدة الإيجار ، فلن يتم إطفاء جزء من تكلفة الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا يمكن فصلها ، وبالتالي ، لن يتمكن المستأجر من الاعتراف بجزء من تكاليف التحسينات غير القابلة للتجزئة.

فيما يتعلق بتطبيق مكافأة الإهلاك ، تم وضع إجراء خاص لحساب الاستهلاك للاستثمارات الرأسمالية في الأصول الثابتة المؤجرة ، على النحو المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفن. 258 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، وبالتالي ، فإن قواعد تطبيق مكافأة الإهلاك للتحسينات غير القابلة للفصل لا تنطبق على المستأجر (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 05.22.07 رقم 03-03-06 / 2/82 ، 05.24.07 رقم 03-03-06 / 1/302).

لا يتم استهلاك التحسينات الدائمة التي يقوم بها المستأجر دون موافقة المؤجر. وفقا للفقرة 1 من الفن. 256 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يتم تضمين الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا يمكن فصلها في الأصول الثابتة المؤجرة في الممتلكات القابلة للاستهلاك فقط إذا تم الاتفاق على هذه التحسينات مع المؤجر.

إذا قام المؤجر ، بموجب شروط الاتفاقية ، بسداد المستأجر عن القيمة المتبقية للتحسينات التي أجراها في نهاية مدة الإيجار ، فسيتم تضمين مبلغ السداد من قبل المستأجر في الدخل (كجزء من إيرادات المبيعات) ، وسيتم تضمين القيمة المتبقية للتحسينات في النفقات على أساس الفن. 268 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 07.03.08 رقم 03-03-06 / 1/159 ، 05.02.08 رقم 03-03-06 / 2/12).

طرق حساب الإهلاك. منذ عام 2009 ، يتم احتساب الاستهلاك لجميع عناصر الممتلكات القابلة للاستهلاك بالطريقة التي تم إصلاحها في السياسة المحاسبية للمؤسسة. ومع ذلك ، في الفقرة 3 من الفن. يسرد 259 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي أنواع الممتلكات التي يتم إهلاكها دائمًا فقط على أساس القسط الثابت: المباني والهياكل وأجهزة الإرسال المدرجة في مجموعات الإهلاك الثامنة العاشرة.

إذا قام المستأجر بإهلاك استثمارات رأس المال في الممتلكات المؤجرة ، والتي تنتمي إلى مجموعات الإهلاك الثامنة إلى العاشرة ، فسيتعين عندئذ تحميل الإهلاك على أساس القسط الثابت. لا يمكن تطبيق الطريقة غير الخطية على مثل هذه الاستثمارات الرأسمالية (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 05/10/06 رقم 03-03-04 / 1/441).

في كل من الطرق الخطية وغير الخطية ، يجب أن يستهلك المستأجر على التحسينات غير القابلة للفصل من اليوم الأول من الشهر التالي للشهر الذي تم فيه تشغيل العقار.

فترة الاستهلاك. بالنسبة للمستأجر الذي قام بإجراء تحسينات لا يمكن فصلها على الممتلكات المؤجرة ، من الأهمية بمكان كيفية إضفاء الطابع الرسمي على العلاقات بين الطرفين في نهاية مدة الإيجار. إذا تم تمديد العقد (مطول) ، فإن العقد الأصلي ، الذي تم بموجبه إجراء التحسينات ، يستمر في العمل. وبالتالي ، يمكن للمستأجر ، حتى بعد الإطالة ، الاستمرار في تراكم الاستهلاك على التحسينات التي أجراها (خطاب وزارة المالية الروسية رقم 03-03-06 / 1/167 بتاريخ 20.03.07).

إذا أعاد الطرفان التفاوض على اتفاقية الإيجار ، فسيتم إنهاء الاتفاقية السابقة وتبدأ اتفاقية جديدة في العمل. في هذه الحالة ، يفقد المستأجر الحق في إطفاء التحسينات التي أجراها بموجب اتفاقية الإيجار القديمة التي انتهت صلاحيتها (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 08.10.08 رقم 03-03-06 / 2/140).

ضريبة القيمة المضافة. يخضع نقل التحسينات غير القابلة للتجزئة للمباني المؤجرة إلى المؤجر ، والتي يقوم بها المستأجر بمفرده أو بمشاركة المقاولين ، لضريبة القيمة المضافة ، وهو ملزم بتقديم مبلغ ضريبة القيمة المضافة إلى المؤجر على تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 29.08.08 رقم 03-07-11 / 290) ...

يلتزم المستأجر بفرض ضريبة القيمة المضافة ، وإعداد فاتورة ، بغض النظر عما إذا كان هذا التحويل يتم على أساس قابل للاسترداد (بما في ذلك الإيجار) أو بدون مبرر ومن قام بتنفيذ العمل - المستأجر أو المقاول (قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية بتاريخ 24 يونيو 2008 رقم A12 -18629/07 ، DVO بتاريخ 20.10.08 رقم F03-4340 / 2008).

في الوقت نفسه ، أشارت دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في منطقة موسكو ، في قرارها رقم 30.09.08 رقم KA-A40 / 9153-08 في القضية رقم A40-5452 / 08-108-22 ، إلى أن التحسينات التي لا يمكن فصلها عن المباني المستأجرة هي ملك للمؤجر ، وبالتالي لا يمكن الاعتراف بنقلها التنفيذ ، ولا ينشأ موضوع ضريبة القيمة المضافة (انظر أيضًا قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة الشمال الغربي بتاريخ 21.04.06 في القضية رقم A56-7638 / 2005).

يتم الاعتراف بنقل ملكية البضائع ، والعمل المنجز ، والخدمات المقدمة مجانًا على أنها بيع البضائع (العمل ، الخدمات). وبالتالي ، يتم تضمين معاملات التحويل غير المبرر للتحسينات غير القابلة للفصل من قبل المستأجر في معدل ضريبة القيمة المضافة الخاضع للضريبة (مثل معاملات نقل نتائج العمل).

يجب تحصيل ضريبة القيمة المضافة في اللحظة التي يتم فيها تسليم التحسينات غير المنفصلة إلى المؤجر. عادة ، يحدث هذا النقل في نهاية عقد الإيجار ، عندما يتم إرجاع العقار المؤجر (إلى جانب التحسينات الدائمة) إلى المؤجر. عند نقل التحسينات غير المنفصلة إلى المؤجر ، يلتزم المستأجر بإصدار فاتورة وتسجيلها في دفتر المبيعات.

نظرًا لأن التحويل غير المبرر للتحسينات غير القابلة للفصل يخضع لضريبة القيمة المضافة ، يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة التي دفعها في تنفيذ التحسينات غير القابلة للفصل. للقيام بذلك ، يجب أن يستوفي الشروط المنصوص عليها في الفن. 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 13.02.07 و 19.02.07 رقم KA-A40 / 450-07 في القضية رقم A40-31107 / 06-116-180). في المقابل ، لن يكون المؤجر قادرًا على خصم ضريبة القيمة المضافة على التحسينات غير المبررة التي تم استلامها. في الواقع ، في حالة التحويل المجاني ، لا يُظهر المستأجر للمؤجر مبلغ ضريبة القيمة المضافة المستحقة على أساس الفاتورة (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 21 مارس 2006 رقم 03-04-11 / 60).

ضريبة الأملاك. تخضع الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستأجر في شكل تحسينات لا يمكن فصلها في المرافق المؤجرة والتي يتم احتسابها كجزء من الأصول الثابتة للمستأجر ، والتي يتم سدادها (لم يتم سدادها) من قبل المؤجر ، لضريبة الممتلكات قبل التصرف فيها بموجب اتفاقية الإيجار (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 24.10.08 رقم 03- 05-04-01 / 37). يُنصح المستأجر بعدم الانتظار حتى نهاية مدة الإيجار ونقل التحسينات التي تم إجراؤها إلى المؤجر فور الانتهاء من العمل. سيسمح ذلك للمستأجر بتجنب النزاعات مع السلطات الضريبية.

في السجلات المحاسبية للمؤجر ، تؤدي التحسينات غير القابلة للفصل التي يقوم بها المستأجر إلى زيادة القيمة الأولية للأصل المؤجر أو يتم المحاسبة عنها كبند منفصل للممتلكات والآلات والمعدات. في ظل أي من خيارات المحاسبة عن تكلفة التحسينات ، يلتزم المؤجر بدفع ضريبة الأملاك. وهي تشمل تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة في قاعدة ضريبة الممتلكات ، بدءًا من لحظة استلام التحسينات من المستأجر بموجب شهادة القبول أو مستندات أخرى مماثلة.

المالك - منظمة أجنبية

يمكن لشركة أجنبية ، تمتلك كائنًا عقاريًا في روسيا ، أن تعمل كمؤجر للمباني غير السكنية.

في رأي السلطات التنظيمية ، يمكن أن يؤدي تأجير العقارات من قبل منظمة أجنبية إلى تشكيل منشأة دائمة إذا تم تنفيذها على أساس منتظم (أمر وزارة الضرائب والرسوم في روسيا بتاريخ 28.03.03 رقم BG-3-23 / 150 ، خطاب من دائرة الضرائب الفيدرالية الروسية في موسكو بتاريخ 19.01 .07 رقم 20-12 / 05685).

يخضع الإيجار الذي تتلقاه مؤسسة أجنبية لضريبة الدخل بنسبة 20٪.

تخضع عمليات تأجير العقارات الموجودة في روسيا من قبل شركة أجنبية لضريبة القيمة المضافة وفقًا للإجراءات المعمول بها بشكل عام.

عندما تستحوذ منظمة أجنبية على ممتلكات عقارية في روسيا ، فإنها تصبح دافعة ضريبة الأملاك وتكون ملزمة بالتسجيل لدى مصلحة الضرائب. لذلك ، عند استئجار مثل هذه الممتلكات ، يجب أن تحسب وتدفع بشكل مستقل ضريبة القيمة المضافة على الإيجار للميزانية.

علاوة على ذلك ، إذا لم يكن إيجار عقار غير منقول من قبل شركة أجنبية ذا طبيعة منتظمة ، فإن هذا النشاط لا يُعترف به على أنه ريادي. وبالتالي ، فإن المسؤولية عن حساب ودفع ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة للميزانية تُفرض على المنظمة الروسية (المستأجر) المعترف بها كوكيل ضرائب. في المقابل ، إذا كان نشاط شركة أجنبية لتأجير العقارات يشكل منشأة دائمة ، فإن الالتزام بحساب ودفع ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة للميزانية يُفرض على المكتب التمثيلي.

تأجير المساكن للموظفين - المواطنين الأجانب

يمكن للشركات التي توظف مواطنين أجانب أن تزودهم بالسكن مجانًا أو أن تدفع تعويضات مالية لدفع إيجار شقة لفترة العمل. مسألة ما إذا كان ، في هذه الحالة ، ضريبة الدخل مع ضريبة الدخل الشخصية تنشأ من عامل أجنبي ، وموضوع الضرائب في الخزانات الأرضية مثير للجدل.

هناك نوعان من المواقف. وفقًا للموقف الأول ، عندما يوفر صاحب العمل للمواطن الأجنبي السكن المنصوص عليه في عقد العمل ، يخضع الدخل لضريبة الدخل الشخصي و UST.

الموقف الثاني هو أن الدخل الخاضع للضريبة لا ينشأ عندما يوفر صاحب العمل السكن للمواطنين الأجانب ، لأن التوفير المجاني للسكن يشير إلى التعويضات غير المدرجة في نظام الأجور والغرض منها هو تعويض الموظفين عن التكاليف المرتبطة بأداء واجبات العمل. يجب اعتبار دفع مقابل السكن كنوع من نفقات الاستقرار في مكان إقامة جديد.

صاحب العمل ملزم بسداد التكاليف عندما ينتقل الموظف للعمل في منطقة أخرى ، بما في ذلك تكاليف الاستقرار في مكان إقامة جديد. سداد هذه التكاليف هو تعويض للموظف يتعلق بأداء واجبات عمله. وفقًا لذلك ، لا ينشأ موضوع فرض الضرائب على الخزانات الأرضية (قرار 12.05.2008 N 09AP-3569/2008-AK).

كما لا تخضع مدفوعات التعويضات المتعلقة بالتوفير المجاني للمباني السكنية لضريبة الدخل الشخصي. بما أن الالتزام بتوفير السكن منوط بصاحب العمل ، فلا يوجد دخل خاضع للضريبة عند دفع تكاليف السكن للعمال الأجانب (قرار محكمة الاستئناف التاسعة بتاريخ 12.05.08 رقم 09AP-3569/2008-AK ، منطقة FAS المركزية بتاريخ 11.12.07 رقم A48-717 / 07-2 ، تعريف محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 23.04.08 رقم 4623/08).

تعليقات

    09/21/2015 لودميلا

    إبرام اتفاق الوكالة بشكل عام إشكالية ، منذ ذلك الحين تم بالفعل إبرام عقود المرافق في وقت بدء تشغيل العقارات ، ويظهر المستأجرون (وهم أيضًا مديرين) ويتغيرون لاحقًا. اتفاقية الوكالة هذه (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 أبريل 2011 رقم 03-11-06 / 2/55) يمكن الطعن فيها من قبل التفتيش

    الرد

اضف تعليق

مواد ذات صلة

تم العثور على 19 قطعة من 2124

قم بتوسيع كافة الإدخالات تصغير كل الإدخالات صنف حسب: اسم تاريخ

    18.02.2011 الوسائط الورقية والإنترنت 22170

    دعونا ننظر في الأحكام العامة المتعلقة بالإيجار. يمكن تأجير الممتلكات إذا لم تفقد أو تغير خصائص المواد الطبيعية أثناء الاستخدام. يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار على معلومات تسمح لك بالتأكيد بتحديد الممتلكات التي سيتم نقلها كعنصر إيجار. إذا كان من المستحيل تحديد نوع الممتلكات التي يتم تأجيرها بموجب اتفاقية الإيجار ، فإن مثل هذا الاتفاق يعتبر غير مبرم ...

    20.04.2011 أخصائي العمود 2162

    السؤال ليس سهلاً ، وبصراحة لا يزال محل نقاش. يعود تاريخ القضية إلى ماضينا ، بمعنى أن الخلافات حول ما يجب اعتباره خدمة بدأت وتمت مناقشتها بقوة في عملية تشكيل الممارسة القضائية بشأن اتفاقيات القروض المجانية ، حيث طورت IFTS ، ولأول مرة ، وطبقت عمليًا المنصب: منحة قرض - الخدمات. خدمات الأعمال بين المنظمات التجارية ...

    13.11.2009 أخصائي العمود -1 +1 1 14817

    مساء الخير ، أولغا فيكتوروفنا! وفقًا للمادة 146 من القانون ، يُعترف بالمعاملات التي تنطوي على بيع البضائع (الأشغال والخدمات) على أراضي الاتحاد الروسي كعوامل ضريبية لضريبة القيمة المضافة. من أجل حل مشكلة وجود أو عدم بيع الأعمال (الخدمات) الخاضعة لضريبة القيمة المضافة في الاتحاد الروسي ، في حالة وجود البائع والمشتري للأعمال (الخدمات) في ...

    12.02.2009 أخصائي العمود 2193

    هناك العديد من المخاطر هنا بسبب حقيقة أن المخطط ليس واضحًا تمامًا. أي ، من ناحية ، هناك اتفاقية مبرمة بشأن خدمات التسويق ، حيث يكون العميل غير المقيم ، والمقاول موجود ويقوم بالعمل على أراضي الاتحاد الروسي. في هذا الصدد ، نلفت انتباهكم إلى مراقبة العملة والمخاطر المحتملة للجانب الروسي المرتبطة بضرورة تحمل عبء واجبات الوكيل الضريبي لضريبة القيمة المضافة بموجب أحكام الفقرة الفرعية 4 من الفقرة 1 ...

    01.10.2009 الوسائط الورقية والإنترنت -1 +1 1 18487

    ميزات تكوين موضوع علاقات الإيجار القانونية بمشاركة غير المقيمين وفقًا للتشريع الحالي ، يمكن للشركات الأجنبية المشاركة في تأجير العقارات في أراضي الاتحاد الروسي بالطرق التالية. بصفته مالك العقار والمؤجر المباشر. في هذه الحالة ، فإن القضية الأساسية هي تكوين منشأة دائمة مع شخص غير مقيم (بالمعنى الضريبي) ...

    01.07.2019 الوسائط الورقية والإنترنت 260

    يبدأ مشروع إنترنت روسي مع مطور تكنولوجيا معلومات. الشركة لديها موقع على شبكة الإنترنت ، وكبار العملاء ، ولكن بعد ذلك تبدأ الصعوبات. على سبيل المثال ، ليست كل الأطراف المقابلة الأجنبية مستعدة لتحويل الأموال إلى الحسابات الروسية. لذلك ، يجب على المطور تسجيل شركة في الخارج. دعونا نفكر في الفوائد التي ستجلبها شركة أجنبية لمطوري تكنولوجيا المعلومات الروس. الأطراف المقابلة الأجنبية ليست مستعدة لتحويل الأموال إلى ...

    02/26/2015 ندوة 3485

    دعنا نحاول توضيح وإكمال سؤالك إلى حد ما من أجل تقريب "المنشآت" القانونية والضريبية. سوف نستخدم الطريقة العلمية "التخمين المقبول". لذلك ، هناك عقد لتوفير خدمة (المقاول-المشتري -1) X. هناك أيضًا المشتري -2 ، الذي ، وفقًا لخطتك ونموذج عملك ، يكتسب حقوق المطالبة بهذه الخدمة من المشتري -1. بمعنى آخر ، الأطراف (المشتري -1 والمشتري ...

يتيح مبدأ حرية العقد إمكانية إنشاء آلية لتحديد مبلغ الإيجار المناسب للمستأجر والمؤجر. يمكن أن يكون هذا إما مبلغًا ثابتًا يُدفع على أساس شهري أو مبلغًا يتضمن سداد تكاليف الصيانة للعنصر المستأجر. في الحالة الأخيرة ، تتطلب صياغة البند التعاقدي اهتماما خاصا.

يتم تحديد إجراءات وشروط وشروط إجراء الإيجار بموجب اتفاقية الإيجار (البند 1 من المادة 614 من القانون المدني) ، وفي حالة عدم وجودها ، يتم تطبيق الإجراءات والشروط وشروط الدفع ، والتي تُستخدم عادةً عند استئجار عقار مماثل في ظل ظروف مماثلة. تم وضع قاعدة مماثلة في الفقرة 3 من الفن. 424 من القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن سعر العقد: إذا لم يكن موجودًا في نص الاتفاقية ، فيجب دفع أداء العقد بسعر يُفرض عادةً ، في ظل ظروف مماثلة ، على سلع أو أعمال أو خدمات مماثلة.

لكن عند إبرام اتفاقية إيجار عقاري ، لا تنطبق هذه القاعدة ، لأن الإيجار شرط أساسي لها (المادة 432 من القانون المدني للاتحاد الروسي). في حالة عدم وجود شرط بشأن مبلغ الإيجار المتفق عليه بين الطرفين كتابةً ، تعتبر اتفاقية إيجار العقارات غير مُبرمة (المادة 654 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يجب صياغة شروط الإيجار بطريقة تجعل من الممكن تحديد متى وبأي مبلغ يلتزم المستأجر بسداد الدفعات المقابلة. قد يحدد العقد مبلغًا ثابتًا من الإيجار أو الإجراء (الآلية) لحسابه. في الحالة الأخيرة ، سيتم اعتبار شرط الإيجار متفق عليه أيضًا.

يمكن تغيير مبلغ الإيجار باتفاق الطرفين ضمن الأطر الزمنية المنصوص عليها في العقد ، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة في السنة ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (البند 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي). لا يشكل التغيير في مبلغ الإيجار وفقًا للآلية المنصوص عليها في الاتفاقية تغييرًا في اتفاقية الإيجار ، وبالتالي لا يندرج تحت القيود المذكورة أعلاه (البند 11 من خطاب المعلومات الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 رقم 66 ، فيما يلي - خطاب إعلامي رقم. 66). على سبيل المثال ، لا يتعارض شرط معادلة الإيجار حسب التضخم مع هذا القيد. على الرغم من أن مبلغ الإيجار يتغير ، فإن إجراء حسابه يظل دون تغيير.

من الأفضل توفير عواقب فقدان حالة دافع ضريبة القيمة المضافة من قبل المؤجر في العقد

يوصى بالإشارة في عقد الإيجار إلى ما إذا كان الإيجار يشمل ضريبة القيمة المضافة (VAT). وإذا حدث ذلك ، فسيكون من الضروري أيضًا تحديد أي جزء من المبلغ المشار إليه مؤجر وأي جزء من ضريبة القيمة المضافة. على سبيل المثال ، حدد معدل الضريبة الحالي لتجنب الخلافات في المستقبل عندما يتغير معدل الضريبة خلال فترة العقد. يوصى أيضًا بالإشارة في الاتفاقية إلى عدم فرض ضريبة القيمة المضافة على مبلغ الإيجار إذا لم يكن المؤجر هو دافع هذه الضريبة.

كل هذا يجب القيام به ، وإلا قد يكون هناك خلافات بين الأطراف حول المبالغ التي يجب دفعها كإيجار. موقف المحاكم بشأن هذه المسألة غامض ، ونتيجة لذلك ، قد يحصل المؤجر على إيجار بمبلغ أقل من المتوقع (قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 17.09.2010 في القضية رقم A70-14225 / 2009) ، وقد يُجبر المستأجر على دفع ضريبة القيمة المضافة الزائدة مبلغ الإيجار (قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 10.02.2010 رقم VAS-1414/10 في القضية رقم A51-7727 / 2009).

من المحتمل أن يكون هناك موقف عندما يكون المالك في الأصل دافعًا لضريبة القيمة المضافة وفي العقد تم الاتفاق على مبلغ الإيجار عند أخذ الضريبة في الاعتبار ، ولكن فيما بعد توقف الالتزام بدفع هذه الضريبة. على سبيل المثال ، عندما يتحول المؤجر إلى نظام ضرائب مبسط (البند 2 من المادة 346.11 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) أو في حالة حدوث تغيير في مالك العقار المؤجر ، إذا لم يكن المالك الجديد دافعًا لضريبة القيمة المضافة. في هذا الصدد ، من مصلحة المستأجر أن يدرج في العقد بندًا ينص على أنه في حالة إنهاء التزام المؤجر بدفع ضريبة القيمة المضافة ، يتم تخفيض الإيجار بمقدار الضريبة. إذا لم يتم الاتفاق على مثل هذا الشرط ، فيجوز للمحكمة أن ترفض تلبية المطالبة الخاصة بإعادة الإيجار المدفوع بشكل مفرط في مبلغ الضريبة (قرار FAS لمنطقة فولغو فياتكا بتاريخ 05.08.2011 في القضية رقم А43-24309 / 2010). في الوقت نفسه ، هناك موقف آخر ، عندما يتم الاعتراف بالدفع مع مبلغ ضريبة القيمة المضافة المدرجة فيه على أنه إثراء غير عادل للمؤجر (قرار FAS لمنطقة Volgo-Vyatka بتاريخ 15 يناير 2010 في القضية رقم A29-2100 / 2009).

قد يشمل الإيجار أجزاء ثابتة ومتغيرة

لا يمكن تحديد الإيجار على شكل دفع من قبل المستأجر مقابل المرافق (الكهرباء والماء والتدفئة) والوقود ومواد التشحيم وغيرها من المواد المستهلكة عند استخدام الكائن المؤجر. والحقيقة هي أنه مع هذا الدفع ، لا يتلقى المؤجر فعليًا أي أجر من المستأجر مقابل حقه في استخدام الكائن المؤجر ، وهذا يتعارض مع الطبيعة المدفوعة للعقد (البند 12 من خطاب المعلومات رقم 66).

من أجل سداد تكلفة المرافق التي يستهلكها المستأجر ، يشير الطرفان بشكل متزايد في العقد إلى أن الإيجار يتكون من جزأين - ثابت ومتغير. يتم تحديد حجم الجزء الثابت كمبلغ ثابت (أو آلية لحسابه) ، ويتم تعريف الجزء المتغير على أنه تكلفة المرافق التي يستهلكها المستأجر.

الشرط الذي يحدد إجراءات دفع فواتير الخدمات العامة هو بند مهم في العقد. بعد كل شيء ، يتم إبرام العقود مع المنظمات الموردة للموارد من قبل المؤجر ويتم إصدار الفواتير باسمه ، وسوف يكون المستأجر ملزمًا بسداد هذه النفقات ، إذا نصت الاتفاقية على ذلك. تشمل مدفوعات المرافق والمدفوعات الأخرى تكلفة خدمات إمدادات المياه والصرف الصحي ، والاتصالات الهاتفية ، والكهرباء المستهلكة ، وإمدادات الحرارة (إمدادات الغاز) ، فضلاً عن رسوم تنظيف المباني ، وجمع القمامة ، وما إلى ذلك.

المحاسبة عن مدفوعات المرافق كجزء من الإيجار ممكنة بعدة طرق. أولاً ، يمكنك تعيين إيجار ثابت ، والذي يتضمن بالفعل تكلفة هذه المدفوعات. ثم يدفع المستأجر إيجارًا ثابتًا كل شهر. ثانيًا ، يجوز تحديد مبلغ الإيجار دون مراعاة تكلفة المرافق ، مما يشير إلى حق المستأجر في إبرام العقود بشكل مستقل مع مؤسسات توريد الموارد والخدمات. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن إبرام مثل هذه الاتفاقيات سوف يستلزم للمستأجر ظهور التزامات إضافية لهذه المنظمات. وثالثاً ، للأطراف الحق في تحديد الإيجار المكون من جزء ثابت ومتغير.

في الحالة الأخيرة ، يتألف الإيجار من دفعة جزئية من المباني المؤجرة بمبلغ ثابت (جزء ثابت) وإيجار من حيث سداد تكلفة المرافق التي يستهلكها المستأجر بالفعل (جزء متغير).

من الأفضل تحديد مقدار الجزء المتغير من الإيجار لكل شهر على حدة.

من الناحية العملية ، يتم تحديد مبلغ الإيجار من حيث سداد تكلفة الكهرباء التي يستهلكها المستأجر إما على أساس قراءات عداد الكهرباء المثبت بشكل منفصل للمستأجر ، أو من خلال السعة المركبة من خلال مراعاة سعة جميع الأجهزة الكهربائية العاملة في المبنى والمدة التقريبية لتشغيلها. يمكن أيضًا تحديد كمية الماء أو الغاز المستهلكة بواسطة العداد. يعتمد حساب تكلفة خدمات الإمداد الحراري على المساحة الإجمالية للتدفئة ، محسوبة بالمتر المكعب. يتم سداد تكاليف الاتصالات الهاتفية على أساس البيانات الخاصة بحالة الحساب الشخصي المقدمة من مؤسسة الاتصالات.

للاعتراف بالجزء الثابت من الإيجار كمصروف ، يحتاج المستأجر فقط إلى الحصول على عقد الإيجار نفسه ، والذي يتم تحديده فيه. للتعرف على الجزء المتغير في النفقات ، يلزم وجود مستند أساسي منفصل ، والذي سيعكس تكلفة المرافق التي يستهلكها المستأجر مع تفصيل حسب نوع الخدمة مع روابط للمستندات ذات الصلة ومقدار الجزء المتغير من الإيجار شهريًا محسوبًا وفقًا لاتفاقية الإيجار.

ما هو هذا المستند الأساسي؟ عند إبرام اتفاقية ، يتفق طرفا اتفاقية الإيجار على هذه المسألة بشكل مستقل فيما يتعلق بحالة معينة. يمكن أن يكون عملاً ثنائيًا ، وحسابًا مرجعيًا لقسم محاسبة المؤجر. الشيء الرئيسي هو أن المستند المستخدم يحتوي على جميع التفاصيل الإلزامية المدرجة في الفن. 9 من القانون الاتحادي الصادر في 06.12.2011 رقم 402-FZ "بشأن المحاسبة" (البند 1 من خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية لروسيا بتاريخ 04.02.2010 رقم ShS-22-3 / [البريد الإلكتروني محمي]).

إذا كان الإيجار (أو جزء منه) ، وفقًا للاتفاقية ، قيمة متغيرة ، فمن أجل الاعتراف بهذا المبلغ كمصروف ، يجب أن يتلقى المستأجر وثيقة أساسية من المؤجر على أساس شهري ، حيث يختلف مبلغ الإيجار من شهر لآخر. وعند تحديد الإيجار بمبلغ ثابت (ثابت) في العقد ، لا حاجة إلى إجراءات شهرية تؤكد مبلغ الدفع ، لأن مبلغ الإيجار لا يتغير.

تجدر الإشارة إلى أنه قد تنشأ صعوبات عند إعداد الوثائق الأولية ، حيث أن المؤجر ليس مورّدًا للمرافق إلى المستأجر ، ولكنه في الواقع يعمل "كوكيل" للمستأجر في تحويل المدفوعات مقابل الخدمات التي تقدمها المنظمات الموردة للموارد. بالنسبة للمالك ، هذه المدفوعات ليست دخلاً ، ولكنها تعويض عن النفقات.

يتكون الإيجار الشهري لاستخدام المبنى والأماكن المجاورة ومواقف السيارات (المشار إليها فيما يلي بـ "الإيجار") من:

جزء ثابت أو ثابت من الإيجار

  1. جزء ثابت من الإيجار من المبلغ الذي يتم تحصيله مقابل إيجار المبنى بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة 18٪. يتم احتساب الجزء الثابت من الإيجار بالمعدلات التالية لكل متر مربع من العقارات المؤجرة:
    • ___ ، 00 روبل شهريًا لكل متر مربع من المنطقة المستأجرة من المستودعات ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ؛ ___ ، 00 روبل شهريًا لكل متر مربع من المنطقة المستأجرة للمكتب والمباني المنزلية ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ؛
    • ___ ، 00 روبل شهريًا لكل متر مربع من المساحات المكتبية المستأجرة ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة. تشمل تكلفة الجزء الثابت من الإيجار الخدمات المحددة في قائمة الخدمات (الملحق رقم 5). تشمل تكلفة الجزء الثابت من الإيجار استخدام المستأجر للعقار.

جزء متغير من الإيجار

يشمل الجزء المتغير من الإيجار (حدود الاستهلاك محددة في الملحق رقم 6 - مقدار مصاريف الكهرباء المستهلكة ، والتي يتم احتسابها بالتعرفة التي تحددها المنظمات التي تقدم الخدمات ذات الصلة وفقًا لقراءات أجهزة القياس (كمية الكهرباء المقدمة ، كيلوواط) ؛ - مقدار النفقات بالنسبة لاستهلاك المياه والصرف الصحي ، والتي يتم حسابها وفقًا للتعريفات التي تحددها المنظمات التي تقدم الخدمات ذات الصلة وفقًا لقراءات أجهزة القياس أو وفقًا لحساب معدل الاستهلاك المتفق عليه بين الأطراف. - مقدار نفقات الاتصالات الهاتفية وحركة الإنترنت ، والتي يعتمد حسابها على التعريفات ، المنصوص عليها في الملحق رقم 6. رسوم استخدام أماكن وقوف السيارات يتم احتساب الرسوم بالمعدلات التالية: 7500.0 روبل شهريًا (غير خاضع لضريبة القيمة المضافة) لمكان واحد لوقوف سيارات الشحن ؛ 1500.0 روبل شهريًا (غير خاضع لضريبة القيمة المضافة) ضريبة القيمة المضافة) لموقف واحد مائة للمركبات الخفيفة.

التغيير في الإيجار في عقد الإيجار

يحتفظ المالك بالحق في تغيير تكلفة المتر المربع للعقار المؤجرة بمبادرته الخاصة ، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة (مرة واحدة) في السنة من تاريخ بدء الإيجار ولا تزيد عن 5 ٪ من التكلفة السابقة لكل متر مربع من المباني المؤجرة ، مع عدم الإخطار المسبق من المستأجر. أقل من شهر واحد (واحد). في هذه الحالة ، يوقع الطرفان اتفاقية إضافية لهذه الاتفاقية. يحق للمؤجر زيادة معدل الجزء المتغير من الإيجار من جانب واحد اعتمادًا على التغيير في تعريفات المنظمات التي تقدم الخدمات ذات الصلة. في هذه الحالة ، يُرفق المؤجر بالإخطار الكتابي بالتغيير في تكلفة المرافق وخدمات الصيانة ، المرسل إلى المستأجر ، المستندات ذات الصلة التي تؤكد حقيقة التغيير في التعريفات أو تكلفة الخدمات.

نحن نقبل عقود الإيجار لتقييم الخبراء. نحن منخرطون في إعداد العقود المعقدة.

اكتشف محللو "سماوي" أنه كلما كانت المنطقة أقل شهرة ، زادت ربحية تأجير المساكن فيها. الشقق في نيو موسكو وكابوتنا وليوبلينو وكوزمينكي تؤتي ثمارها بأسرع ما يمكن ، ولكن أيضًا يصعب بيعها أكثر من السكن في المناطق المرموقة

جذابة Kapotnya

وفقًا لنتائج النصف الأول من عام 2016 ، بلغ متوسط \u200b\u200bالربحية من تأجير شقة على المدى الطويل في موسكو 5.5٪ ، وفقًا لدراسة أعدها متخصصون في شركة Cyan. بمعنى آخر ، يمكنك استرداد شقة في العاصمة عن طريق تأجيرها خلال 18 عامًا فقط. في الوقت نفسه ، يختلف الإطار الزمني اختلافًا كبيرًا باختلاف المناطق.

كما اتضح ، يجد أصحاب العقارات الأغلى في وسط المدينة صعوبة أكبر في استرداد الأموال التي أنفقت على شرائها. شمل قادة مكافحة التصنيف مناطق أربات وخاموفنيكي وجاجارينسكي. هنا ، يتراوح معدل الرسملة (النسبة بين سعر الأصل وحجم الدخل السنوي المستلم من تأجيره) من 4 إلى 4.5٪ ، كما يشير Cyan. وبالتالي ، بعد شراء شقة في هذه المناطق ، سيستغرق عائد الاستثمار من 22 إلى 25 عامًا.

على العكس من ذلك ، فإن شراء شقة في أقل المناطق رقيًا هو القرار الاستثماري الواعد ، بحسب بيانات البحث. سيأتي أقصى ربح للمستثمرين من استئجار شقة في مستوطنتي Pervomayskoye و Marushkinskoye في موسكو الجديدة ، وكذلك في منطقة Kapotnya في المنطقة الإدارية الجنوبية الشرقية. تتراوح معدلات الرسملة هنا من 6.4 إلى 6.7٪. أي أن صاحب الريع سيكون قادرًا على تعويض استثماراته في 15-15.6 سنة. الشركات الرائدة من حيث الربحية (6.7٪) هي شقق من ثلاث غرف بالقرب من مصفاة نفط موسكو في كابوتنيا.

ويرجع هذا التأثير إلى حقيقة أنه مع المسافة من وسط المدينة ، فإن معدلات الإيجار لا تنخفض بقدر تكلفة المتر المربع ، كما هو موضح في "سماوي".

تستند الدراسة إلى تحليل أكثر من مليون إعلان لبيع وتأجير المساكن في موسكو ، تم نشرها على بوابة cian.ru في 2012-2016. في الوقت نفسه ، تم خصم أسعار الإيجار وتكلفة السكن مع مراعاة ديناميات الأسعار ومعدلات الإيجار.

تستشهد شركة "Miel-Arenda" بنفس الأرقام تقريبًا مثل "Cyan" ، ومع ذلك ، دون التقسيم حسب المناطق: يتراوح معدل رسملة شقق الدرجة الاقتصادية الرأسمالية من 4 إلى 7٪ سنويًا.

Odnushki أكثر شعبية

على مدار العام الماضي ، ازدادت شعبية تأجير الشقق المكونة من غرفة واحدة. “زادت حصتهم في هيكل الطلب للعام بمقدار 3 صفحات. وبلغت 58 ٪ ، - يقول المدير العام للبوابة Domofond.ru Eric Segerborg. - في الوقت نفسه ، انخفض عدد طلبات الاتصال للإعلانات الخاصة باستئجار شقق من غرفتين وثلاث غرف ، على العكس من ذلك ، بمقدار نقطة مئوية واحدة. - 34٪ و 7٪ على التوالي ”. كما انخفض متوسط \u200b\u200bمعدل الإيجار خلال العام الماضي في جميع قطاعات الإسكان بنسبة 3٪. يمكنك استئجار شقة من غرفة واحدة في موسكو بمتوسط \u200b\u200b30.8 ألف روبل ، وشقة من غرفتين - مقابل 43.3 ألف روبل.

حكم ريعي

تؤكد بيانات "السماوي" ما يسمى بالقاعدة الذهبية لأصحاب المداخيل ، كما يقول سيرجي شلوما ، مدير قسم السوق الثانوي في Inkom-Real Estate: "كلما كانت مساحة المعيشة أصغر ، كلما كانت أرخص ، كلما زاد الدخل. من وجهة النظر هذه ، إنه لمن دواعي سروري الحصول على عقارات النخبة لغرض التأجير: ربحية شقة النخبة ضئيلة مقارنة بالإسكان القياسي.

تقدر يوليا كوفاليفا ، مديرة قسم تأجير العقارات بالمدينة في مجموعة كالينكا ، أن الربحية من تأجير عقارات النخبة تتراوح من 1 إلى 4٪ من مبلغ الاستثمار الأولي ، اعتمادًا على التكلفة لكل متر مربع والديكور والمعدات والأثاث. غالبًا ما يكون البعد عن المركز في صالح المستأجر. يعطي كوفاليف مثالاً على ذلك: "تحتوي قاعدة بياناتنا على شقة في بوتيكوفسكي ، 5 سنوات ، في منطقة أوستوجينكا ، يتم تأجيرها مقابل 10 آلاف دولار شهريًا". "في الوقت نفسه ، قام المالك مؤخرًا بتأجير شقة رخيصة نسبيًا في 1/2 Taras Shevchenko Embankment مقابل 15000 دولار."

يتم تأجير المزيد من الخيارات الديمقراطية ليس فقط أكثر ربحية ، ولكن أيضًا بشكل أسرع. على سبيل المثال ، تغادر الشقق من الدرجة الاقتصادية الآن في المتوسط \u200b\u200bفي غضون أيام قليلة ، وفي العام الماضي استغرق الأمر بضع ساعات فقط ، كما تقول أوكسانا بولياكوفا ، نائب مدير قسم تأجير الشقق في Inkom-Real Estate. وتتابع قائلة: "اليوم ، يتم اختيار الشقق المريحة ودرجة رجال الأعمال لمدة أسبوعين تقريبًا من سبعة إلى عشرة خيارات". "العام الماضي بحثنا في ثلاث أو أربع شقق لمدة لا تزيد عن أربعة أيام". يمكن عرض شقق النخبة طالما كان ذلك ضروريًا ، حتى يقرر المالك خفض معدل الإيجار بشكل مناسب.

إذا أخذنا الإحصائيات في المتوسط \u200b\u200bللمنطقة ، فإن استنتاجات "السماوي" منطقية - المناطق الأرخص تجلب المزيد من الربحية ، توافق آنا مويسيفا ، المدير العام لوكالة Home Staging Real Estate. من ناحية أخرى ، لا تعتمد الربحية دائمًا ليس فقط على المنطقة ، ولكن أيضًا على الشقة المحددة. هناك عدة علامات على وجود جسم سائل ، قوائم الخبراء: لقطات صغيرة ، سعر منخفض ، قرب من المترو والمركز. "من المهم أن نتذكر دائمًا أنه يومًا ما لا يزال يتعين بيع الشقة التي يتم تأجيرها الآن" ، تلاحظ مويسيفا. "ومن ثم فإن العوامل التي تعود بالفائدة على صاحب الريع ستجعله أقل سيولة بالنسبة للبائع".

شراء بالقرب من المركز

"فترة عرض الشقق المعروضة للبيع ، بالطبع ، تعتمد على جودة الشقة نفسها: كفاية سعرها ومنزلها وطابقها" ، حسب آنا مويسيفا ، المدير العام لوكالة Home Staging Real Estate. "ولكن بشكل عام ، يمكن عرض شقة في منطقة مرموقة لمدة شهرين إلى ثلاثة أشهر مقابل ستة أشهر أو أكثر للشقق الأقل سيولة في المناطق النائية."

تتضح حقيقة أن العقارات الواقعة بالقرب من المركز تبيع بشكل أفضل من خلال بيانات Rosreestr. على سبيل المثال ، في النصف الأول من عام 2016 ، تم تسجيل معاملات أقل بنسبة 15 ٪ تقريبًا مع نقل الحقوق إلى المباني السكنية في منطقة موسكو مقارنة بالفترة نفسها من عام 2015: 294.7 ألف و 345.4 ألف معاملة ، على التوالي. تصف هذه الإحصائيات بشكل رئيسي العمليات في سوق الإسكان الثانوي.

الطلب على المباني الجديدة آخذ في التناقص أيضا. من يناير إلى يونيو 2016 ، انخفض عدد عقود المشاركة في بناء المساكن المشتركة (DAC) في منطقة موسكو بنسبة 4 ٪ ، إلى 41.3 ألف.

في موسكو ، على العكس من ذلك ، أصبحت الصفقات مع العقارات الجديدة والثانوية أكثر تكرارا. وزاد الحجم الإجمالي للتعاملات مع نقل ملكية المساكن بنسبة 10.8٪ إلى 62.7 ألف.

تأثرت شعبية موسكو بحقيقة أنه على مدار العام ونصف العام الماضيين ، قدم مطورو موسكو إلى السوق كمية قياسية من المشاريع الجديدة التي يمكن أن تنافس منطقة موسكو في الأسعار ، كما توضح تاتيانا كاليوجنوفا ، رئيس IRN-Consulting. التخفيضات لعبت دورًا أيضًا. "في حوالي 30٪ من المشاريع بدفع 100٪ ، يمكنك الحصول على خصم 5-10٪ ،" تلاحظ Kalyuzhnova.

متوسط \u200b\u200bسعر 1 متر مربع. م في المباني الجديدة في موسكو (في المنطقة من حلقة النقل الثالثة إلى طريق موسكو الدائري) ، وفقًا لـ IRN ، اليوم 172.3 ألف روبل. في الضواحي في يونيو بلغ 85.4 ألف روبل. لـ 1 متر مربع. م ، وفقا لدراسة شركة "Miel-Novostroyki". ولكن عند النظر في مقترحات محددة ، تصبح فوائد شراء شقة في موسكو أكثر وضوحًا. على سبيل المثال ، في منتصف يونيو ، أطلقت Zheldoripoteka مجمعًا سكنيًا جديدًا Atmosphere في منطقة Lyublino في المنطقة الإدارية الجنوبية الشرقية. في مرحلة تجهيز الموقع لأعمال البناء تكلفة الشقق المكونة من غرفة واحدة وثلاث غرف نوم بمساحة 34.9-76.9 متر مربع. م - 4.1-11.1 مليون روبل ، أو 115-145 ألف روبل. لـ 1 متر مربع. م.

مقابل واحد "مربع" في مجمع "أوباليخا O3" السكني ، الواقع في منطقة موسكو ، على بعد 13 كم من طريق موسكو الدائري ، سيتعين عليك دفع ما معدله 124 ألف روبل ، ويقدر سعر الشقق ، وفقًا لموقع المطور الإلكتروني ، من 2.4 مليون إلى 6.86 مليون. فرك. (لشقة من غرفة واحدة وثلاث غرف ، على التوالي).

حتى أكثر الاستثمارات ربحية في سوق الإيجارات طويلة الأجل هي أدنى بكثير في الربحية من الودائع المصرفية التقليدية. وفقًا للبنك المركزي ، فإن معدل العائد الأساسي على الودائع بالروبل التي تستحق أكثر من عام في يوليو هو 10.7 ٪ سنويًا.

مقاهي جديدة تفتح أبوابها سواء في مراكز التسوق أو في متاجر التجزئة في الشوارع. قال خبراء السوق ما هي المشاكل التي يواجهها المستأجر عند اختيار المبنى لوضع نقطة تقديم الطعام ، وكيفية تحديد الموقع واللقطات ومعدلات الإيجار بشكل أفضل.

مراكز التسوق مقابل البيع بالتجزئة في الشوارع

من الضروري اتخاذ خيار لصالح هذا المبنى أو ذاك ، والاختيار بين مركز التسوق أو البيع بالتجزئة في الشوارع ، والاعتماد أولاً وقبل كل شيء على مفهوم المؤسسة المستقبلية ، لأن جدول العمل والجمهور المستهدف سيعتمدان عليه. في الحالة الأولى ، ستكون المؤسسات العائلية أكثر ملاءمة ، في الحالة الثانية - الحانات الحرفية والمقاهي التي تقدم مأكولات المؤلف والعديد من الأماكن المواضيعية.

قد يكون العامل المهم أيضًا هو طول مدة عمل المقهى ، سواء كان يعتني بالمبنى الأول لنفسه ، أو أنه يتحرك أو حتى يوسع الشبكة. وبعبارة أخرى ، فإن الخبرة والاحتياطي المالي ستكون كبيرة. يقول إيجور أوستابينكو ، مدير قسم العقارات بالتجزئة في براديوم: "بالنسبة إلى رواد الأعمال والشركات الناشئة الطموحين ، فإن التوظيف في البيع بالتجزئة في الشوارع أكثر ملاءمة من مركز التسوق". "ليس كل مشروع جديد قادرًا على التعامل مع أسعار عالية جدًا في مركز التسوق ووديعة تأمين كبيرة في 2-4 أشهر دفعة واحدة".

تجدر الإشارة إلى أن العديد من التنسيقات الرئيسية يتم تقديمها عادةً في مراكز التسوق في المناطق. يلاحظ إيفان تاتارينوف ، المدير التجاري لـ GLINCOM ، أن الأكثر ربحية والأكثر طلبًا لأصحاب المشاريع الصغيرة المستعدين للاستثمار من 500 ألف روبل في فتح نقطة تموين عامة. ما يصل إلى مليون روبل. هي نقطة قهوة. إنهم يعملون حتى في العقارات "الضعيفة" بسبب الهامشية ، وتمكنوا من الوصول إلى الصفر التشغيلي بالفعل في الشهر الأول من عقد الإيجار. الشكل الثاني - قاعة الطعام - يوفر حجمًا أكبر من الاستثمارات ، من 2.5 مليون روبل. “توجد أنجح مقاهي صالات الطعام بالقرب من السينما ومنطقة الترفيه. يوضح الخبير "إذا لم تكن محاطًا بمستأجرين للترفيه ، يجب أن تكون حريصًا جدًا بشأن الاستئجار".

عند الاختيار بين مراكز التسوق وتجارة التجزئة في الشوارع ، من المنطقي أيضًا تقييم إيجابيات وسلبيات كلا النوعين من المواضع. يُعتقد ، على سبيل المثال ، أنه من الأسهل في مركز التسوق التنبؤ بمتوسط \u200b\u200bعدد العملاء. توضح ناتاليا أوزيرنايا ، نائبة رئيس تجارة التجزئة في الشارع في JLL في موسكو: "في البيع بالتجزئة في الشوارع ، يمكنك أيضًا قياس حركة المرور ، ولكنها أقل قابلية للتنبؤ بها ، وتعتمد بشكل أكبر على الظروف الجوية ، وقد يختلف التكوين النوعي للمشاة اعتمادًا على الموقع". ... الأمر نفسه ينطبق على المنافسين المحتملين: في الشارع ، يمكنهم في أي وقت تسوية "من الباب إلى الباب" وسحب العملاء ، بينما في مركز التسوق يحاولون عادةً الحفاظ على تمثيل الشركات.

من المهم أيضًا أن تكون المباني في مراكز التسوق مجهزة في كثير من الأحيان مع مراعاة متطلبات تقديم الطعام ، بينما يرتبط الموقع في المباني السكنية بالعديد من الإضافات والموافقات اللازمة مع السكان. في مبنى سكني ، من المهم أيضًا التأكد من أن الضيوف لا يدخنون بالقرب من المدخل والنوافذ. إذا قمت بالاختيار لصالح البيع بالتجزئة في الشوارع ، فحينئذٍ في المكان الذي تم فيه افتتاح المقهى مسبقًا أو كان المطعم يعمل فيه.

كم تأخذ في "المربعات"؟

إن العثور على غرفة لا تكون مفرطة من حيث المساحة ، ولكن في نفس الوقت لن تكون مزدحمة لضيوف المؤسسة في المستقبل ، هي مهمة صعبة للغاية ، وغالبًا ما يكون من المستحيل حلها بدون متخصص يقوم بتصميم المطاعم والمقاهي. "هناك نظام حسابي معين يتم التخطيط له بناءً على قائمة المطعم. تعتمد المنطقة ، بشكل خاص ، على ما إذا كان المقهى سيحتوي على مطبخ دورة كاملة أو فقط ما قبل الطهي ، أو حتى جاهز للاستغناء عن المطبخ ، "يقول إيجور أوستابينكو. بالإضافة إلى ذلك ، يؤخذ في الاعتبار عدد الأفراد وحجم المباني اللازمة للمستودعات ووحدات التبريد وما إلى ذلك ، ويتم التخطيط للقاعة الرئيسية التي سيجلس فيها الزوار بناءً على حجم الطاولات والحمولة المحتملة. ويضيف أنطون بيليك ، الرئيس التنفيذي لشركة DNA Realty الاستشارية: "من الضروري أيضًا مراعاة القواعد واللوائح ، والتي بموجبها يجب أن يكون لدى المؤسسة مرحاض منفصل للموظفين ، ودش للطهاة ، ومكان لتغيير الملابس للموظفين". "سيكون من الصعب للغاية على شخص بدون خبرة حسابه".

سيعتمد مقدار المساحة ، بالطبع ، على كل من مراكز التسوق وتنسيق البيع بالتجزئة في الشوارع ، والذي سيتعين عليك في النهاية الاختيار منه. يمكن لنقاط القهوة استئجار مساحة تتراوح بين 3-4 متر مربع إلى 20 مترًا مربعًا صغيرًا. م بالنسبة لقاعة الطعام ، فإن المنطقة الأكثر طلبًا هي في حدود 25-65 مترًا مربعًا. م. إذا فتح رجل أعمال مقهى على حق امتياز ، فإنه يوجه نفسه في اختيار منطقة وفقًا لمتطلبات المالكين ، المنصوص عليها بالفعل بوضوح في الامتياز ، "يشرح إيفان تاتارينوف.

على عكس التفاصيل الدقيقة التكنولوجية ، يمكن الحكم على كفاية معدل الإيجار المقترح بشكل مستقل ، بالرجوع إلى الحسابات التحليلية لخبراء السوق. وفقًا لـ Knight Frank ، فإن متوسط \u200b\u200bالأسعار لـ 200 قدم مربع. يمكن أن يكون م في وسط موسكو 65-75 ألف روبل ، ويمكن أن يصل في المواقع العليا إلى 90-120 ألف روبل. متوسط \u200b\u200bالمعدل في المناطق السكنية هو 40-45 ألف روبل. لكل متر مربع م سنويا. تشير ناتاليا أوزيرنايا ، نائبة رئيس قسم البيع بالتجزئة في جيه إل إل في موسكو ، إلى أن "أسعار أماكن العمل في أكياس النوم ، ولكن على خط البصر من المترو ، غالبًا ما تكون قابلة للمقارنة مع الأسعار في الشوارع المركزية ، وذلك بفضل التدفق اليومي للمشاة من المترو".

المصدر: JLL.

كيف تختار؟ أنطون بيليك متأكد: لا ينبغي بأي حال من الأحوال وضع حد نفسي - على سبيل المثال ، "عدم دفع أكثر من مليون روبل شهريًا للإيجار". "أعرف المطاعم التي تدفع 3-5 ملايين شهريًا للمباني ولا تزال تزدهر. وهناك مؤسسات تدفع 100 ألف وبالكاد تستطيع تغطية نفقاتها أو حتى العمل بخسارة - يشرح الخبير. "عند تقييم معدل الإيجار ، يجب ألا تأخذ في الاعتبار القيود النفسية الداخلية الخاصة بك ، ولكن حركة المرور الحقيقية للمكان ، وتوافقها مع جمهورك المستهدف ، وإجراء حسابات خاطئة للإيرادات المتوقعة باستخدام الأنظمة الحديثة."

تحديد الموقع

عند التفكير في مساحة في مركز التسوق ، يمكن للمرء غالبًا أن يواجه تحيزًا ضد المستأجرين الأقوياء في الحي في قاعة الطعام ، وخاصة "الثلاثة الكبار": ماكدونالدز ، برجر كينج ، كنتاكي. يعتقد إيفان تاتارينوف: "لن يعاني المنتج الجيد والمثير للاهتمام من المنافسة مع العلامات التجارية العالمية القوية. على سبيل المثال ، تمكنت متاجر البرغر من التكيف بنجاح كبير مع عروض مماثلة في القطاع الشامل بسبب منتج المؤلف ، وهو نهج أكثر فردية ".

مفهوم خاطئ آخر هو أن المقاهي تشعر بالرضا فقط في وسط موسكو. "هناك أيضًا العديد من المؤسسات الناجحة في المناطق السكنية وطرق المغادرة. من الضروري هنا مراعاة خصوصيات المنطقة. على سبيل المثال ، في Perovo ، من الأفضل أن تفتح شيئًا ذا ميزانية كبيرة ، وفي Michurinsky Prospekt ، يعد مطعم شرائح اللحم مناسبًا تمامًا. كما يهتم أصحاب المطاعم بالمناطق السكنية الكبيرة التي بها عدد كبير من المساكن الجديدة ، والتي تشتريها أو تستأجرها الطبقة الوسطى بشكل أساسي "، كما يقول أنطون بيليك.

في شكل البيع بالتجزئة في الشوارع ، تعد مناطق المشاة أماكن ناجحة تقليديًا للمقاهي ، والتي زاد عددها مؤخرًا في وسط موسكو. إنه لأمر جيد إذا كان هناك جاذبية أو مكان للراحة لسكان المدينة القريبين. المباني الواقعة بجوار المترو مطلوبة أيضًا. "واعدة ، مع إمكانات تنموية عالية ، في رأيي ، هي مباني في دور علوي تقع على أراضي المصانع السابقة. ومن الأمثلة اللافتة للنظر افتتاح مطعم Syrovarnya على أراضي مصنع الجعة Badayevsky ، والذي أصبح مرساة وانضم إليه عدد من المشاريع الأخرى: Deep Space ، The 12 Wine Bar ، Letniy Sad ، - تقول فيكتوريا كامليوك ، مديرة قسم البيع بالتجزئة في الشوارع بالشركة نايت فرانك.

أما بالنسبة للموقع في المركز ، فقد نشأ هنا في السنوات الأخيرة اهتمام مهم آخر - العمل على إعادة إعمار وتحسين المناطق. البناء المستمر لا يجذب العملاء ، خاصة بالنسبة للمقاهي التي ترغب في تنظيم شرفات أرضية صيفية. فيكتوريا كامليوك متأكدة: "لا يجب أن تخاف من أعمال تحسين الشوارع وتغادر". "نحتاج إلى التفاوض مع المالك للحصول على خصم 10-30٪ لفترة التجديد." يتفق إيغور أوستابينكو تمامًا مع الرأي القائل بأن التجديد ممكن تمامًا "البقاء": "بالحديث عن التحسن ، تجدر الإشارة إلى أنه إذا كان لدى المؤسسة هامش مالي معين من الأمان ، فمن الأفضل الانتظار هذه الفترة بدلاً من الخروج. سينتهي التجديد وسيتم تحويل الشارع والموسم القادم سيكون للمقهى فرصة لتعويض خسائره وزيادة دخله ".


المزيد عن موضوع المقال: