ما هو الجزء الثابت من الإيجار. الأعمال اليومية. التغيير في الإيجار في عقد الإيجار

أين يمكنني استئجار محل تجاري غير سكني أو مستودع؟ كيف تستأجر محل بيع بالتجزئة لمتجر؟ ما هي الطريقة الصحيحة لتأجير العقارات التجارية؟

مرحباً بكل من اطلع على موقع مجلة الإنترنت الشهيرة "HeatherBober"! الخبير معك - دينيس كوديرين.

موضوع حديث اليوم هو تأجير العقارات التجارية. ستكون المقالة مفيدة لرجال الأعمال وأصحاب المباني غير السكنية وجميع المهتمين بالقضايا المالية الحالية.

في نهاية المقال ، سوف تجد لمحة عامة عن الشركات العقارية الروسية الأكثر موثوقية والتي تقدم خدمات وسيطة لتأجير العقارات التجارية.

اذا هيا بنا نبدأ!

1. لماذا تأجير عقار تجاري؟

يعتمد نشاط ريادة الأعمال الناجح إلى حد كبير على أماكن العمل المختارة جيدًا لممارسة الأعمال التجارية. هذا ينطبق بشكل خاص على التجارة والخدمات. يجذب المتجر المريح والمجهز جيدًا في جزء مزدحم من المدينة المتسوقين في حد ذاته.

يمكن قول الشيء نفسه عن المكاتب. يجب أن يكون لدى كل شركة تحترم نفسها أماكن عمل ذات نوعية جيدة للعمل واستقبال الزوار. حتى إذا كنت تبيع منتجًا من خلال متجر عبر الإنترنت ، فأنت بحاجة إلى مكان لاختيار الطلبات وإصدارها ، وكذلك حل النزاعات مع العملاء.

لا يستطيع كل رجل أعمال ، وخاصة المبتدئين ، شراء مبان غير سكنية. في مثل هذه الحالات ، يأتي إيجار العقارات التجارية للإنقاذ.

ندرج جميع مزايا التأجير:

• تكاليف مالية منخفضة نسبيًا ؛
• أبسط بالمقارنة مع إجراءات شراء الأعمال الورقية ؛
• القدرة على تغيير المالك والانتقال إلى مبنى آخر في أي وقت ؛
• مجموعة كبيرة من العقارات ، خاصة في المناطق الحضرية.

العملية العكسية - تأجير المباني - لها أيضًا العديد من المزايا. بادئ ذي بدء ، إنه مصدر موثوق للدخل السلبي. يعد الحصول على مساحات تجارية (تجارة التجزئة والمكاتب والصناعية وغيرها) خيارًا استثماريًا جيدًا.

طالما أن هناك شركة خاصة ، سيحتاج ممثلوها باستمرار إلى أماكن عمل لممارسة الأعمال التجارية ، مما يعني أن مالكي العقارات سيحصلون على أرباح ثابتة دون تكاليف عمالة كبيرة.

يعد العثور على مكان مناسب للعمل حدثًا مزعجًا. الطريقة الأسرع والأكثر موثوقية للعثور على شيء ما هي استخدام خدمات الوسطاء المحترفين.

هناك مقال مفصل حول كيفية عمل الحديث على موقعنا.

2. كيفية استئجار عقار تجاري - 5 نصائح مفيدة

عند استئجار أشياء تجارية ، يجب أن تكون حريصًا قدر الإمكان عند اختيارها. تحدد المعلمات والخصائص الوظيفية للمباني مدى السرعة التي يمكنك من خلالها بدء عمل تجاري ، وما إذا كان الكائن سيحقق أهداف عملك تمامًا.

أولاً ، قرر كيف ستبحث عن مكان مناسب - بمفردك أو بمساعدة وكالة. تفترض الطريقة الأولى وجود عرض غير محدود من وقت الفراغ ومرتبط بمجموعة متنوعة من المخاطر. الخيار الثاني أكثر أمانًا وموثوقية.

لمزيد من المعلومات حول العمل مع الوسطاء ، راجع المقال "".

ستساعدك مشورة الخبراء على تجنب أخطاء المستأجر الشائعة.

النصيحة 1. ادرس بعناية غطاء المحرك وأنظمة التهوية

ستعمل أنت أو موظفوك في الغرفة ، لذا فإن توافر أنظمة التهوية الصالحة للخدمة هو أهم نقطة. يعد عدم وجود تهوية قوية ومستقلة في المبنى عقبة حقيقية أمام التشغيل العادي لمقهى ومطعم ومتجر بقالة.

يجب تخزين الطعام في ظروف مناسبة ، ويجب عدم إزعاج الزوار والبائعين من الروائح الدخيلة. علاوة على ذلك ، لن تسمح لك الخدمات الصحية ببساطة باستخدام المرفق كمؤسسة تموين أو متجر بقالة إذا كان به تهوية عامة فقط.

نصيحة 2. ركز على مناطق التحميل والتفريغ

تعتبر المنطقة الملائمة لتحميل وتفريغ البضائع نقطة رئيسية أخرى لأصحاب المقاهي والمطاعم والمقاصف والمحلات التجارية.

من المهم ألا يخرج الموقع الذي ستتم فيه عمليات التحميل والتفريغ إلى فناء مبنى سكني أو على الطريق. إذا كنت تتدخل مع المستأجرين أو سائقي السيارات ، فسوف يتم تعذيبك بالشكاوى.

تعتبر قضية إمداد الطاقة الكامل ذات صلة خاصة بالمستأجرين الذين تتضمن أعمالهم استخدام المعدات المستهلكة للطاقة - الثلاجات والأفران الكهربائية وأدوات الآلات وما إلى ذلك.

تأكد من أن الكابلات الكهربائية في الغرفة كبيرة بما يكفي لتلبية احتياجات المؤسسة بالكامل.

تلميح 4. اقرأ شروط العقد بعناية

قبل التوقيع على توقيعك على عقد الإيجار ، اقرأ بعناية الشروط التي تُبرم بموجبها الصفقة.

يجب أن يحتوي العقد على النقاط التالية:

• شروط عقد الإيجار والتكلفة وطريقة الدفع ؛
• إذا كان المبنى مستأجرًا بالمعدات ، فيجب إجراء جرد بالممتلكات ؛
• مسؤولية الأطراف عن انتهاك العقد ؛
• شروط إنهاء الاتفاقية.

عادة ما يتحمل المستأجر تكاليف فواتير الخدمات وجمع القمامة وصيانة نظام الحريق والإنذار الأمني. ومع ذلك ، يدفع المالك مقابل الإصلاحات الرئيسية ، إذا لزم الأمر ، بما في ذلك استبدال اتصالات السباكة والأسلاك الكهربائية في حالة فشلها.

ناقش مقدمًا مع المالك مسألة التأمين على الممتلكات - ما إذا كان سيتم إعداد مثل هذا العقد ، وإذا لم يكن الأمر كذلك ، فقرر من سيتولى دفع التعويضات في حالة المواقف غير المتوقعة.

من الضروري التحقق من مستندات الملكية للمالك - اتفاقية الشراء والبيع ، مقتطف من سجل الدولة لحق الملكية.

تأكد من أن المبنى يخص الشخص الذي يؤجره لك حقًا. خلاف ذلك ، في يوم من الأيام سيظهر المالك الحقيقي للكائن مع السلطة المناسبة. من المهم أيضًا ألا يتم رهن المباني ، أو القبض عليها بسبب الديون ، وليس لها أي أعباء أخرى.

يجب على الشخص الذي هو بعيد عن تعقيدات قانون الإسكان أن يستخدم المساعدة المهنية عند استئجار أو شراء المباني غير السكنية. على سبيل المثال ، يمكنك أن توضح لنفسك جميع النقاط غير الواضحة على موقع Pravoved - وهو مورد يعمل فيه متخصصون من جميع مجالات الفقه.

يمكنك طرح سؤالك حتى بدون تسجيل ، مباشرة على الصفحة الرئيسية. سوف تتلقى إجابة صحيحة ومختصة قانونًا في غضون بضع دقائق ، وبشكل مجاني تمامًا. إذا كانت مشكلتك تحتاج إلى دراسة متعمقة ، فستحتاج إلى الدفع مقابل خدمات المتخصصين ، لكن لديك الحق في تحديد مبلغ الرسوم بنفسك.

الخطوة الثانية. تحديد مبلغ الإيجار

لمعرفة أفضل سعر إيجار ، استخدم أحد الخيارين. أولاً ، قم بمراجعة قواعد البيانات الخاصة بمدينتك شخصيًا وحدد النطاق التقريبي لأسعار استئجار أماكن مماثلة. ثانيًا ، قم بتفويض هذه المهمة إلى سمسار عقارات.

بالمناسبة ، بالإضافة إلى الوكالات العقارية ، يتم تقديم خدمات الوساطة من قبل وسطاء من القطاع الخاص. عادة ما يتقاضون 25-50 ٪ أقل مقابل عملهم من الشركات. ومع ذلك ، لا يوجد سوى عدد قليل من المتخصصين الخاصين الذين يعملون في العقارات غير السكنية ، حتى في المدن الكبيرة.

5. إذا كنت تستأجر عقارًا تجاريًا - 3 مخاطر رئيسية على المؤجر

كل مالك يشعر بالقلق بشأن حالة ممتلكاته ويريد الحصول على ربح من الإيجار وليس الخسائر.

سنقوم بسرد المخاطر الرئيسية لأصحاب العقارات التجارية ونوضح لك كيفية تجنبها.

المخاطر 1. إساءة استخدام المبنى

تشير كل اتفاقية إيجار جيدة الصياغة إلى أي غرض وكيف سيتم استخدام المباني المؤجرة. ينطبق هذا أيضًا على المعدات التي تستأجرها.

إذا وعد المستأجر باستخدام المبنى كمستودع ، ولكن أنشأ متجرًا للبيع بالتجزئة فيه ، فيحق لك تغريمه أو إنهاء الاتفاقية دون استرداد الإيجار.

خطر 2. الضرر أو فقدان الممتلكات

لقد سلمت التسهيلات والتجهيزات إلى مواطن محترم ، كما بدا لك ، لكنه ، بلغة دبلوماسية ، لم يرق إلى مستوى توقعاتك. أي أنه أحضر الغرفة إلى حالة من الدمار ، وكسر المعدات ، وفك المصابيح الكهربائية ، وبشكل عام ، تصرف مثل الخنزير.

للمالك في مثل هذه الحالات الحق في المطالبة بتعويض كامل عن الضرر. علاوة على ذلك ، لا ينبغي تعويض تكلفة الإصلاحات فحسب ، بل يجب أيضًا تعويض القيمة السوقية للمعدات التالفة.

لا يتم توفير المسؤولية في حالة تلف الكائن والممتلكات نتيجة لظروف غير متوقعة - على سبيل المثال ، من حريق أو فيضان.

المخاطرة 3. المستأجر يرفض دفع الرسوم الشهرية

يجب معاقبة دافعي الإهمال بالروبل. ومع ذلك ، هذا ممكن ، مرة أخرى ، إذا تم إبرام عقد الإيجار وفقًا لجميع القواعد. أي ، يجب أن تنص الوثيقة بوضوح على شروط ومبلغ الدفعات الشهرية.

6. إذا كنت تستأجر عقارًا تجاريًا - فإن أهم 3 مخاطر بالنسبة للمستأجر

يمكن أن يعاني المستأجر أيضًا نتيجة تصرفات غير قانونية أو غير مصرح بها من قبل المالك.

المخاطر 1. إيجار المباني التي لا يملك "المؤجر" أي حقوق قانونية فيها

إذا تم تأجيرك من قبل شخص ليس لديه الحقوق القانونية للمالك في الكائن ، فسيتم اعتبار العقد غير صالح. لتجنب ذلك ، اطلب تقديم مستندات الملكية.

يمكنك الحصول على مستخرج من Rosreestr بشكل مستقل عن طريق الاتصال بالمركز متعدد الوظائف. يتم دفع الخدمة ، لكنك ستعرف على وجه اليقين من هو الرئيس في المنزل.

المخاطرة 2. تغيير الأقفال في الغرفة فور سداد دفعة مقدمة

نعم ، مثل هذه المواقف لا تزال تحدث في الطبيعة. أنت توقع عقدًا ، وتسدد دفعة مقدمة ، وتحصل على المفاتيح من يد إلى أخرى ، وعندما تريد دخول المبنى بممتلكاتك ، يتضح أن الأقفال قد تغيرت ، وذهب "الملاك".

لا يوجد سوى مخرج واحد في هذه الحالة - الاتصال بالشرطة وبدء قضية جنائية بشأن حقيقة الاحتيال.

خطر 3. التأجير من الباطن

أفضل طريقة لتوضيح النقطة هنا هي بمثال بسيط.

مثال

استأجر المستأجر أندريه ، وهو رائد أعمال طموح ، مبان لمتجر لمدة عام ، ودفع ستة أشهر مقدمًا. في الوقت نفسه ، لم يقم رجل الأعمال بفحص مستندات الملكية ، معتمداً على صدق المؤجر.

بعد شهر من التداول الناجح ، ظهر المالك الحقيقي في المتجر مع مجموعة كاملة من المستندات الأصلية. طلب بأدب من المستأجر الخروج من المنطقة المحتلة. حاول أندري العثور على مستأجر من الباطن من أجل إعادة أمواله المدفوعة مقدمًا على الأقل ، لكن الوسيط المغامر لم يرد على المكالمات أو الرسائل القصيرة.

الخلاصة: التعامل مباشرة مع المالك. على الأقل ، يجب أن يكون على دراية بكل التلاعبات التي تحدث بممتلكاته.

7. مساعدة احترافية للمستأجرين والملاك - نظرة عامة على أفضل 3 وكالات عقارية

العثور على وسيط مؤهل أمر صعب. لمساعدة قرائنا ، قمنا بتجميع لمحة عامة عن شركات العقارات التجارية الأكثر موثوقية في روسيا.

1) Agency.net

وكالة إدارة عقارات. سيساعد أصحاب العقارات والمستأجرين في تأجير وتأجير: مكتب ، ومساحات تجزئة ، وورشة عمل ، ومستودع ، وقصر وأي عقار تجاري آخر. توظف الشركة فقط المحامين وأصحاب العقارات ذوي الخبرة والمؤهلين.

ميزة هامة للشركة هي نهج احترافي ، موقع ويب مفصل ، تطوير استراتيجية فردية لكل عميل في المكتب. لا توجد خدمات عقارية لا يستطيع متخصصو الشركة تقديمها للمستخدمين.

العقارات التجارية في موسكو والمنطقة هي التخصص الرئيسي للشركة. تعمل Respect في السوق منذ عام 2004. كان هدف الوكالة في البداية هو تزويد العملاء بمجموعة واسعة من الخدمات المتعلقة بتأجير وشراء وبيع العقارات.

يتيح مبدأ حرية العقد إمكانية إنشاء آلية لتحديد مبلغ الإيجار المناسب للمستأجر والمؤجر. يمكن أن يكون هذا إما مبلغًا ثابتًا يتم دفعه على أساس شهري ، أو مبلغًا يتضمن سداد تكاليف الصيانة للعنصر المستأجر. في الحالة الأخيرة ، تتطلب صياغة البند التعاقدي اهتماما خاصا.

يتم تحديد إجراءات وشروط وشروط إجراء الإيجار بموجب اتفاقية الإيجار (البند 1 من المادة 614 من القانون المدني) ، وفي حالة عدم وجودها ، يتم تطبيق الإجراءات والشروط وشروط الدفع ، والتي تُستخدم عادةً عند استئجار عقار مماثل في ظل ظروف مماثلة. تم وضع قاعدة مماثلة في الفقرة 3 من الفن. 424 من القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن سعر العقد: إذا لم يكن موجودًا في نص الاتفاقية ، فيجب دفع أداء العقد بسعر يُفرض عادةً ، في ظل ظروف مماثلة ، على سلع أو أعمال أو خدمات مماثلة.

ولكن عند إبرام عقد إيجار للعقار ، لا تنطبق هذه القاعدة ، لأن الإيجار شرط أساسي لها (المادة 432 من القانون المدني للاتحاد الروسي). في حالة عدم وجود شرط بشأن مبلغ الإيجار المتفق عليه من قبل الطرفين كتابةً ، لا يُبرم عقد إيجار العقارات (المادة 654 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يجب صياغة شروط الإيجار بطريقة تجعل من الممكن تحديد متى وبأي مبلغ يلتزم المستأجر بسداد المدفوعات المقابلة. قد يحدد العقد مبلغًا ثابتًا من الإيجار أو الإجراء (الآلية) لحسابه. في الحالة الأخيرة ، سيتم اعتبار شرط الإيجار متفق عليه أيضًا.

يمكن تغيير مبلغ الإيجار باتفاق الطرفين ضمن الأطر الزمنية المنصوص عليها في العقد ، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة في السنة ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (البند 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي). لا يشكل التغيير في مبلغ الإيجار وفقًا للآلية المنصوص عليها في الاتفاقية تغييرًا في اتفاقية الإيجار ، وبالتالي لا يندرج تحت القيود المذكورة أعلاه (البند 11 من خطاب المعلومات الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 رقم 66 ، فيما بعد - خطاب إعلامي رقم. 66). على سبيل المثال ، لا يتعارض شرط معادلة الإيجار حسب التضخم مع هذا القيد. على الرغم من أن مبلغ الإيجار يتغير ، إلا أن إجراء حسابه لم يتغير.

من الأفضل توفير عواقب فقدان حالة دافع ضريبة القيمة المضافة من قبل المؤجر في العقد

يوصى بالإشارة في عقد الإيجار إلى ما إذا كان الإيجار يشمل ضريبة القيمة المضافة (VAT). وإذا حدث ذلك ، فسيكون من الضروري أيضًا تحديد أي جزء من المبلغ المشار إليه مؤجر وأي جزء من ضريبة القيمة المضافة. على سبيل المثال ، حدد معدل الضريبة الحالي لتجنب النزاعات في المستقبل عندما يتغير معدل الضريبة خلال فترة العقد. يوصى أيضًا بالإشارة في الاتفاقية إلى عدم فرض ضريبة القيمة المضافة على مبلغ الإيجار إذا لم يكن المؤجر هو دافع هذه الضريبة.

كل هذا يجب القيام به ، وإلا قد يكون هناك خلافات بين الأطراف حول المبالغ التي يجب دفعها كإيجار. موقف المحاكم بشأن هذه المسألة غامض ، ونتيجة لذلك ، قد يحصل المؤجر على إيجار بمبلغ أقل من المتوقع (قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 17.09.2010 في القضية رقم A70-14225 / 2009) ، وقد يضطر المستأجر إلى دفع ضريبة القيمة المضافة الزائدة مبلغ الإيجار (قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 10.02.2010 رقم VAS-1414/10 في القضية رقم A51-7727 / 2009).

من المحتمل أن يكون هناك موقف عندما يكون المالك في الأصل دافعًا لضريبة القيمة المضافة ، وفي العقد تم الاتفاق على مبلغ الإيجار عند أخذ الضريبة في الاعتبار ، ولكن فيما بعد توقف الالتزام بدفع هذه الضريبة. على سبيل المثال ، عندما ينتقل المؤجر إلى نظام ضرائب مبسط (البند 2 من المادة 346.11 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) أو في حالة حدوث تغيير في مالك العقار المؤجر ، إذا لم يكن المالك الجديد دافعًا لضريبة القيمة المضافة. في هذا الصدد ، من مصلحة المستأجر أن يدرج في العقد بندًا ينص على أنه في حالة إنهاء التزام المؤجر بدفع ضريبة القيمة المضافة ، سيتم تخفيض الإيجار بمقدار الضريبة. إذا لم يتم الاتفاق على مثل هذا الشرط ، فيجوز للمحكمة أن ترفض تلبية المطالبة الخاصة بإعادة الإيجار المدفوع بشكل مفرط في مبلغ الضريبة (قرار FAS لمنطقة فولغو فياتكا بتاريخ 05.08.2011 في القضية رقم А43-24309 / 2010). في الوقت نفسه ، هناك موقف آخر ، عندما يتم الاعتراف بالدفع مع مبلغ ضريبة القيمة المضافة المدرجة فيه على أنه إثراء غير عادل للمؤجر (قرار FAS لمنطقة فولغو فياتكا بتاريخ 15.01.2010 في القضية رقم A29-2100 / 2009).

قد يشمل الإيجار أجزاء ثابتة ومتغيرة

لا يمكن تحديد الإيجار على شكل دفع من قبل المستأجر مقابل المرافق (الكهرباء والماء والتدفئة) والوقود ومواد التشحيم وغيرها من المواد المستهلكة عند استخدام الكائن المؤجر. والحقيقة هي أنه مع هذا الدفع ، لا يتلقى المؤجر فعليًا أي أجر من المستأجر مقابل حقه في استخدام الكائن المؤجر ، وهذا يتعارض مع الطبيعة المدفوعة للعقد (البند 12 من خطاب المعلومات رقم 66).

من أجل سداد تكلفة المرافق التي يستهلكها المستأجر ، يشير الطرفان بشكل متزايد في الاتفاقية إلى أن الإيجار يتكون من جزأين - ثابت ومتغير. يتم تحديد حجم الجزء الثابت كمبلغ ثابت (أو آلية لحسابه) ، ويتم تعريف الجزء المتغير على أنه تكلفة المرافق التي يستهلكها المستأجر.

الشرط الذي يحدد إجراءات دفع فواتير الخدمات العامة هو بند مهم في العقد. بعد كل شيء ، يتم إبرام العقود مع المنظمات الموردة للموارد من قبل المؤجر ويتم إصدار الفواتير باسمه ، وسوف يكون المستأجر ملزمًا بسداد هذه النفقات ، إذا نصت الاتفاقية على ذلك. تشمل مدفوعات المرافق والمدفوعات الأخرى تكلفة خدمات إمدادات المياه والصرف الصحي ، والاتصالات الهاتفية ، والكهرباء المستهلكة ، والإمداد الحراري (إمدادات الغاز) ، وكذلك رسوم تنظيف المباني ، والتخلص من القمامة ، وما إلى ذلك.

المحاسبة عن مدفوعات المرافق كجزء من الإيجار ممكنة بعدة طرق. أولاً ، يمكنك تعيين إيجار ثابت ، والذي يتضمن بالفعل تكلفة هذه المدفوعات. ثم يدفع المستأجر إيجارًا ثابتًا كل شهر. ثانيًا ، يجوز تحديد مبلغ الإيجار دون مراعاة تكلفة المرافق ، مما يشير إلى حق المستأجر في إبرام العقود بشكل مستقل مع مؤسسات توريد الموارد والخدمات. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن إبرام مثل هذه الاتفاقيات سوف يستلزم للمستأجر ظهور التزامات إضافية لهذه المنظمات. وثالثاً ، للأطراف الحق في تحديد الإيجار المكون من جزء ثابت ومتغير.

في الحالة الأخيرة ، يتألف الإيجار من دفعة جزئية من المباني المؤجرة بمبلغ ثابت (جزء ثابت) وإيجار من حيث سداد تكلفة المرافق التي يستهلكها المستأجر بالفعل (جزء متغير).

من الأفضل تحديد مقدار الجزء المتغير من الإيجار لكل شهر على حدة.

من الناحية العملية ، يتم تحديد مبلغ الإيجار من حيث سداد تكلفة الكهرباء التي يستهلكها المستأجر إما على أساس قراءات عداد الكهرباء ، المثبتة بشكل منفصل للمستأجر ، أو وفقًا للسعة المركبة مع مراعاة سعة جميع الأجهزة الكهربائية العاملة في المبنى والمدة التقريبية لتشغيلها. يمكن أيضًا تحديد كمية الماء أو الغاز المستهلكة بواسطة العداد. يعتمد حساب تكلفة خدمات الإمداد الحراري على المساحة الإجمالية للتدفئة ، محسوبة بالمتر المكعب. يتم سداد تكاليف الاتصالات الهاتفية على أساس البيانات الخاصة بحالة الحساب الشخصي المقدمة من مؤسسة الاتصالات.

للتعرف على الجزء الثابت من الإيجار كمصروف ، يحتاج المستأجر فقط إلى الحصول على عقد الإيجار نفسه ، والذي يتم تحديده فيه. للتعرف على الجزء المتغير في النفقات ، يلزم وجود مستند أساسي منفصل ، والذي سيعكس تكلفة المرافق التي يستهلكها المستأجر مع تفصيل حسب نوع الخدمة مع روابط للمستندات ذات الصلة ومبلغ الجزء المتغير من الإيجار شهريًا محسوبًا وفقًا لاتفاقية الإيجار.

ما هو هذا المستند الأساسي؟ عند إبرام اتفاقية ، يتفق طرفا اتفاقية الإيجار على هذه المسألة بشكل مستقل فيما يتعلق بحالة معينة. يمكن أن يكون عملاً ثنائيًا ، وحسابًا مرجعيًا لقسم محاسبة المؤجر. الشيء الرئيسي هو أن المستند المستخدم يحتوي على جميع التفاصيل الإلزامية المدرجة في الفن. 9 من القانون الاتحادي الصادر في 06.12.2011 رقم 402-FZ "بشأن المحاسبة" (البند 1 من خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية لروسيا بتاريخ 04.02.2010 رقم ShS-22-3 / [البريد الإلكتروني محمي]).

إذا كان الإيجار (أو جزء منه) ، وفقًا للاتفاقية ، قيمة متغيرة ، فمن أجل الاعتراف بهذا المبلغ كمصروف ، يجب أن يتلقى المستأجر وثيقة أساسية من المؤجر على أساس شهري ، حيث يختلف مبلغ الإيجار من شهر لآخر. وعند تحديد الإيجار بمبلغ ثابت (ثابت) في العقد ، لا حاجة إلى إجراءات شهرية تؤكد مبلغ الدفع ، لأن مبلغ الإيجار لا يتغير.

تجدر الإشارة إلى أنه قد يكون من الصعب إعداد الوثائق الأولية ، حيث أن المؤجر ليس مورّدًا للمرافق إلى المستأجر ، ولكنه في الواقع يعمل "كوكيل" للمستأجر في تحويل المدفوعات مقابل الخدمات التي تقدمها المنظمات الموردة للموارد. بالنسبة للمالك ، هذه المدفوعات ليست دخلاً ، بل تعويضًا عن النفقات.

الإيجار من المؤجر شاملاً المتغير

تحظى علاقات الإيجار بشعبية كبيرة بين الكيانات التجارية. من خلال توفير عقار "مجاني" للإيجار ، يستخدمه الملاك لتوليد دخل إضافي ، ويحصل المستأجرون بدورهم ، مقابل رسوم معينة ، على فرصة استخدام ممتلكات الآخرين المنقولة أو غير المنقولة.

في هذه المقالة سننظر في قضايا محاسبة الإيجار التي يتلقاها المؤجر من المستأجر.

وفقًا للمادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم القانون المدني للاتحاد الروسي) ، يتمثل الالتزام الرئيسي للمستأجر في دفع الإيجار في الوقت المناسب لاستخدام العقار بالمبلغ والشروط المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار.

يتم تحديد الإيجار على شكل:

- محدد بمبلغ ثابت من المدفوعات التي تتم بشكل دوري أو في وقت واحد ؛

- الحصة الثابتة من المنتجات أو الفاكهة أو الدخل المحصل نتيجة استخدام الممتلكات المؤجرة ؛

- تقديم خدمات معينة من قبل المستأجر ؛

- نقل المستأجر إلى المؤجر الشيء المنصوص عليه في العقد إلى ملكية أو إيجار ؛

- فرض تكاليف تحسين العقار المؤجر على المستأجر المنصوص عليها في العقد.

قد ينص الطرفان في اتفاقية الإيجار على مجموعة من الأشكال المحددة للإيجار أو غيرها من أشكال الدفع للإيجار.

النوع الأكثر شيوعًا هو تحديد الإيجار في شكل مدفوعات ثابتة ، يتم سدادها بشكل دوري أو في مبلغ مقطوع.

يمكن نقل عدة كائنات بموجب اتفاقية إيجار. في هذه الحالة ، يمكن تحديد الإيجار ككل لجميع الممتلكات المؤجرة ، ولكل عنصر على حدة. من أجل تجنب المزيد من الخلافات بين أطراف الاتفاقية ، من الأفضل تحديد الإيجار بشكل منفصل لكل كائن مؤجر.

الإيجار المتغير ، الذي يتم تحديده شهريًا ، بالاتفاق بين الطرفين ، من أجل التعويض عن فواتير الخدمات ، وفقًا للمؤلف ، لا يتوافق تمامًا مع القانون. في الوقت نفسه ، من وجهة نظر السلطات الضريبية ، مع مثل هذا الإيجار ، سيتمكن المؤجر من التعرف فقط على تكاليف شراء الوقود والمياه والطاقة من جميع الأنواع التي يتم إنفاقها للأغراض التكنولوجية ، وتوليد جميع أنواع الطاقة ، وتدفئة المباني ، فضلاً عن تكاليف تحويل ونقل الطاقة المستهلكة من قبلهم مباشرة ، باستثناء أولئك الذين يستهلكهم المستأجرون (خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي لمنطقة موسكو بتاريخ 13 نوفمبر 2006 رقم 21-25-I / 1372). على عكس المستأجر ، الذي له الحق في تضمين كل من المكونات الثابتة والمتغيرة للإيجار في تكوين المصاريف المقبولة لفرض ضرائب على الأرباح (خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي لمنطقة موسكو بتاريخ 13 نوفمبر 2006 رقم 21-25-I / 1372).

وفقًا للرسالة الإعلامية الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 ، العدد 66 "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بالإيجار" ، في الفقرة 11 منه ، تم توضيح أنه عند تطبيق الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن تنطلق المحاكم من حقيقة أنه في غضون عام يجب أن يظل شرط العقد دون تغيير ، مع توفير مبلغ ثابت من الإيجار أو الإجراء (الآلية) لحسابه. استأنف المستأجر محكمة التحكيم بدعوى ضد المؤجر لإبطال شروط اتفاقية الإيجار التي تنص على زيادة ربع سنوية من قبل المؤجر لمبلغ الإيجار عن طريق فهرستها مع مراعاة التضخم ، لأن هذا الشرط يتعارض مع القاعدة الآمرة للفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، والتي تنص على إمكانية تغيير مبلغ الإيجار ليس أكثر من مرة في السنة. لكن المحكمة ، وإن كانت في القضية قيد النظر فقط ، قررت أن تحديد معدل الإيجار بمبلغ يعادل مبلغًا معينًا بالعملة الأجنبية يعني إنشاء آلية لحسابه. يهدف تحديد مبلغ الإيجار إلى إزالة الآثار السلبية للتضخم. لا يعني التغيير في سعر صرف العملة الأجنبية تغيير مبلغ الإيجار وفقًا للفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي. نتيجة لذلك ، اتضح أنه من أجل إدخال إيجار متغير ، من الضروري وجود خوارزمية واضحة لحسابه ، كما هو منصوص عليه في العقد ، وإلا فمن السهل خسارة الدعوى.

يتم تحديد شروط الإيجار من خلال العقد. في الوقت نفسه ، يمكن للطرفين توفير أي إجراء لتطبيقه: شهريًا ، ربع سنويًا ، مرة واحدة في السنة ، عن طريق الدفع المسبق أو الدفع المؤجل.

ينص البند 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه يمكن تغيير الإيجار باتفاق الطرفين ضمن الإطار الزمني المنصوص عليه في العقد ، ولكن ليس أكثر من مرة في السنة. في الوقت نفسه ، يمكن أن يزيد مبلغ الإيجار وينقص.

يحق للمستأجر المطالبة بتخفيض الإيجار في حالة:

- إذا كانت ظروف الاستخدام المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار ، أو تدهورت حالة العقار بشكل كبير ، بسبب ظروف لا يكون مسؤولاً عنها ؛

- إذا انتهك المؤجر شروط إصلاح العقار المؤجر ؛

- إذا لم يحذر المؤجر المستأجر من حقوق الأطراف الثالثة في العقار عند إبرام اتفاقية الإيجار.

في حالة حدوث انتهاك كبير من قبل المستأجر لشروط دفع الإيجار ، يحق للمؤجر أن يطالب منه بدفع الإيجار مبكرًا خلال الفترة التي يحددها المؤجر. في الوقت نفسه ، لا يحق للمؤجر المطالبة بالدفع المبكر للإيجار لأكثر من فترتين متتاليتين (الفقرة 5 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

الإيجار في المحاسبة.

يعتمد الإجراء الخاص بعكس مدفوعات الإيجار في محاسبة المؤجر على ما إذا كان هذا النشاط هو النشاط الرئيسي أم لا.

وفقًا للفقرة 5 من PBU 9/99 "دخل المنظمة" (أمر صادر عن وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 6 مايو 1999 رقم 32 ن "بشأن الموافقة على لوائح المحاسبة" دخل المنظمة "PBU 9/99" (يشار إليه فيما بعد - PBU 9/99)) في المؤسسات ، موضوع النشاط هو توفير رسوم للاستخدام المؤقت (الحيازة المؤقتة والاستخدام) لأصولها بموجب اتفاقية إيجار ، تعتبر الإيرادات بمثابة إيصالات ، يرتبط استلامها بهذا النشاط (الإيجار).

مخطط حسابات المحاسبة والتعليمات لتطبيقه (أمر وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 31 أكتوبر 2000 رقم 94 ن "بشأن الموافقة على مخطط حسابات الأنشطة المالية والاقتصادية للمنظمات والتعليمات الخاصة بتطبيقه") لتلخيص المعلومات المتعلقة بالإيرادات والمصروفات المتعلقة النوع المعتاد من نشاط المنظمة ، وكذلك لتحديد النتيجة المالية عليها ، حساب 90 "المبيعات" المقصود.

تنعكس عائدات مخصص رسوم الاستخدام المؤقت (الحيازة المؤقتة والاستخدام) لأصولهم بموجب اتفاقية إيجار (عندما تكون موضوع أنشطة المنظمة) في الحساب 90 "المبيعات" الحساب الفرعي 90-1 "الإيرادات".

إذا لم يكن عقد إيجار الأصول هو النشاط الرئيسي للمنظمة ، فعندئذٍ ، وفقًا للفقرة 7 من PBU 9/99 ، يتم الاعتراف بالإيصالات المتعلقة بتوفير الأصول للاستخدام المؤقت (الحيازة المؤقتة والاستخدام) لأصول المنظمة كإيرادات أخرى وتنعكس في رصيد الحساب 91- 1 "دخل آخر".

في هذه الحالة ، يتم الاعتراف بالتكاليف المرتبطة بتوفير رسوم للاستخدام المؤقت (الحيازة المؤقتة والاستخدام) لأصول المنظمة على أنها تكاليف أخرى (البند 11 من PBU 10/99 "نفقات المنظمة" (أمر وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 6 مايو 1999 رقم 33 ن "عند الموافقة اللوائح المحاسبية "مصروفات المنظمة" PBU 10/99 ")).

من أجل تحديد نوع النشاط ، يجب الإشارة إلى المعاملات الخاصة بنقل الممتلكات للإيجار إلى الفقرة 4 من PBU 9/99.

وفقًا للفقرة المحددة في المحاسبة ، تعترف المؤسسة بشكل مستقل بالدخل كدخل من الأنشطة العادية أو الدخل الآخر ، بناءً على متطلبات PBU 9/99 وطبيعة أنشطتها ونوع الدخل وشروط استلامها.

بمعنى آخر ، يجب على المنظمة أن تقرر بشكل مستقل نوع النشاط الذي تنتمي إليه المعاملات الخاصة بنقل الممتلكات للتأجير ، وإصلاح هذا في السياسة المحاسبية للمنظمة. يتم تحديد هذا الشرط من خلال ميثاق المنظمة ، حيث يتم توفير إيجار الممتلكات في أغلب الأحيان كنوع من النشاط ، على التوالي ، يعترف المؤجر بالدخل كدخل من الأنشطة العادية.

إذا كان الإيجار سينعكس من قبل المنظمة في المحاسبة كدخل من الأنشطة العادية ، فسيتم إدخال الإدخالات التالية في المحاسبة:

الخصم من الحساب 62 "التسويات مع المشترين والعملاء" ائتمان الحساب 90-1 "الإيرادات" - ينعكس مبلغ مدفوعات الإيجار التي سيتم استلامها ؛

الخصم من الحساب 90-3 "ضريبة القيمة المضافة" رصيد الحساب 68-2 "حسابات ضريبة القيمة المضافة" - ينعكس مبلغ ضريبة القيمة المضافة الذي يتعين دفعه إلى الميزانية ؛

الخصم من الحساب 51 "حسابات التسوية" دائن الحساب 62 "التسويات مع المشترين والعملاء" - يعكس الأموال المستلمة من المستأجر.

تم تحويله كدفعة واحدة لكامل فترة عقد الإيجار ، ويعتبر الإيجار بمثابة دفعة مقدمة ويتم تسجيله في الحساب 62 "التسويات مع المشترين والعملاء" الحساب الفرعي "التسويات للدفع المسبق".

إذا انعكس الإيجار في محاسبة المؤجر كإيرادات أخرى ، فسيتم إجراء الإدخالات التالية في المحاسبة:

الخصم من الحساب 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" الحساب الفرعي "تسويات الإيجار" ائتمان الحساب 91-1 "الدخل الآخر" - يعكس استحقاق الإيجار الذي سيتم استلامه ؛

الخصم من الحساب 91-2 "المصاريف الأخرى" دائن الحساب 68-2 "حسابات ضريبة القيمة المضافة" - ضريبة القيمة المضافة المفروضة ؛

الخصم من الحساب 51 "حسابات التسوية" ائتمان الحساب 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" الحساب الفرعي "تسويات الإيجار" - تعكس الأموال المستلمة من المستأجر.

يتم احتساب المبلغ الإجمالي لمبلغ إيجار المنظمة ، الذي لا يكون فيه تحويل الأصول بغرض الاستئجار هو النوع الرئيسي من النشاط ، في الحساب 98 "الدخل المؤجل" الحساب الفرعي 98-1 "الدخل المستلم في الفترات المستقبلية".

في الحساب الفرعي 98-1 "الدخل المستلم على حساب الفترات المستقبلية" ، تؤخذ حركة الدخل المستلم في فترة التقرير ، ولكن المتعلقة بفترات التقارير المستقبلية ، في الاعتبار.

ينعكس مبلغ الدخل المتعلق بفترات التقارير المستقبلية في ائتمان الحساب 98 "دخل الفترات المستقبلية" بالمراسلات مع الحسابات للمحاسبة عن النقد أو التسويات مع المدينين والدائنين ، وفي المدين - مبلغ الدخل المحول إلى الحسابات المقابلة في بداية فترة التقرير ، إلى لمن تنسب هذه الإيرادات.

يتم الاحتفاظ بالمحاسبة التحليلية على الحساب 98-1 "الدخل المقبوض للفترات المستقبلية" لكل نوع من أنواع الدخل.

يتم الاعتراف بالإيجار في المحاسبة على أساس افتراض اليقين الزمني لوقائع النشاط الاقتصادي وفي ظل وجود الشروط المذكورة في البند 12 من PBU 9/99:

- يحق للمنظمة تلقي هذه العائدات الناشئة عن عقد محدد أو تم تأكيده وفقًا لذلك ؛

- يمكن تحديد مقدار الإيرادات ؛

- هناك ثقة في أنه نتيجة لصفقة معينة ستكون هناك زيادة في الفوائد الاقتصادية للمنظمة.

في حالة ما يتعلق بالأموال النقدية والأصول الأخرى التي تتلقاها المنظمة في السداد ، لم يتم استيفاء واحد على الأقل من الشروط المدرجة ، فعندئذ يتم الاعتراف بالحسابات المستحقة الدفع ، وليس العائدات ، في محاسبة المنظمة.

مثال.

دخلت المنظمة في اتفاقية تأجير المعدات لمدة ثلاثة أشهر. مبلغ الإيجار في الشهر 17700 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 2700 روبل).

تم تحويل الإيجار بمبلغ 53100 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 8100 روبل) من قبل المستأجر على الفور طوال فترة عقد الإيجار.

تستخدم مؤسسة المؤجر الحسابات الفرعية التالية لمخطط حسابات العمل:

62-1 "حسابات الإيجار" ؛

62-2 "التسويات دفعة مقدمة".

تم عمل الإدخالات التالية في محاسبة المنظمة - المؤجر:

الخصم 51 الائتمان 62-2 - 53100 روبل - ينعكس مبلغ الدفعة المقدمة للمعدات المستأجرة ؛

الخصم 62-2 الائتمان 68-2 - 8100 روبل - يتم فرض ضريبة القيمة المضافة على مبلغ الدفع المسبق (البند 1 من المادة 167 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (يشار إليه فيما بعد - قانون الضرائب للاتحاد الروسي)) ؛

الخصم 62-2 الائتمان 98-45000 روبل - ينعكس مبلغ الدفع المسبق كدخل مؤجل ؛

الخصم 62-1 الائتمان 91-1 - 17700 روبل - الإيجار المستحق للفترة المشمولة بالتقرير ؛

الخصم 91-2 الائتمان 68-2 - 2700 روبل - ضريبة القيمة المضافة المفروضة على الإيجار للفترة المشمولة بالتقرير ؛

الخصم 68-2 الائتمان 62-2 - 2700 روبل - مقبول لخصم ضريبة القيمة المضافة من مبلغ الدفع المسبق ؛

الخصم 98 الائتمان 62-1 - 15000 روبل - يعكس مبلغ الإيجار المسجل سابقًا في الدخل المؤجل.

يجب على المالك إصدار فاتورة الإيجار.

وفقًا للبند 3 من المادة 168 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يتم إصدار الفاتورة في موعد لا يتجاوز خمسة أيام تقويمية ، بدءًا من تاريخ تقديم الخدمات.

لا يمكن إصدار فواتير بيع الخدمات لتوفير العقارات المؤجرة في موعد لا يتجاوز نهاية الفترة الضريبية ، على الأقل الشهر الذي تم فيه تقديم الخدمات بالفعل.

الإيجار في المحاسبة الضريبية.

توفير العقارات للإيجار هو النشاط الرئيسي للمنظمة.

وفقًا للمادة 249 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يُصنف الإيجار المستلم من المستأجر كدخل من المبيعات. يتم تحديد الأنواع الرئيسية للأنشطة من خلال ميثاق المنظمة ، حيث يتم توفير تأجير الممتلكات في أغلب الأحيان كنوع من النشاط.

إذا اعترفت المؤسسة بالدخل والمصروفات على أساس الاستحقاق لأغراض ضريبة الأرباح ، فسيتم الاعتراف بالدخل في فترة الإبلاغ (الضريبة) التي حدثت فيها ، بغض النظر عن الاستلام الفعلي للأموال ، أو الممتلكات الأخرى (العمل ، الخدمات) (الفقرة 1 من المادة 271 من قانون الضرائب الترددات اللاسلكية).

بالنسبة للمنظمات التي توفر على أساس منتظم رسوم للاستخدام المؤقت و (أو) الحيازة المؤقتة واستخدام ممتلكاتها ، فإن تكاليف هذه الأنشطة مرتبطة بالتنفيذ (الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من المادة 265 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

إذا كانت اتفاقية الإيجار تنص على جدول غير متساوٍ لمدفوعات الإيجار ، فعندئذٍ ، وفقًا لآخر توضيحات وزارة المالية في الاتحاد الروسي ، الواردة في الرسائل المؤرخة 17 أبريل 2009 رقم 03-03-06 / 1/258 ، بتاريخ 2 أبريل 2009 رقم 03-03-06 / 1 / 212 ، يجب على دافع الضرائب ، على أساس الفقرة الفرعية 3 من الفقرة 4 من المادة 271 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، أن يأخذ في الاعتبار مدفوعات الإيجار في الدخل ، بناءً على المبالغ المنصوص عليها في جدول الدفع. ويرد موقف مماثل في قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة الأورال بتاريخ 16 ديسمبر 2008 في القضية رقم F09-9466 / 08-C3.

ووفقًا للمؤلف ، فإن جدول الدفع غير المتكافئ يحدث أيضًا عندما يتم دفع الإيجار مرة واحدة على مدى فترة زمنية طويلة ، على سبيل المثال ، مرة في السنة أو كل ستة أشهر. في الوقت نفسه ، فإن إدراج هذه الرسوم لمرة واحدة في الدخل ليس مفيدًا تمامًا للمؤسسة ، لأنه سيؤدي إلى دفع ضريبة الدخل لمرة واحدة أو دفعة مقدمة بمبلغ أكبر. لذلك ، من الأنسب توزيع هذا الدخل على فترات إعداد التقارير. ومع ذلك ، مع الأخذ في الاعتبار موقف وزارة المالية في الاتحاد الروسي ، قد يتسبب هذا النهج في مطالبات من السلطات الضريبية.

وتجدر الإشارة إلى أن المسؤولين أشاروا في وقت سابق إلى أن الدخل على شكل مدفوعات الإيجار يتم الاعتراف به في المحاسبة الضريبية مع مراعاة مبدأ الاعتراف المتساوي بالدخل والمصروفات ، بغض النظر عن دفعها الفعلي. في الوقت نفسه ، لا يلزم الإتمام الشهري لأعمال الخدمات المقدمة بموجب اتفاقية إيجار لأغراض المحاسبة الضريبية للدخل في شكل مدفوعات الإيجار. تم تحديد هذا الموقف في خطابات وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 17 أبريل 2007 رقم 03-03-06 / 1/248 ، بتاريخ 6 فبراير 2007 رقم 03-03-06 / 1/59 ، بتاريخ 10 نوفمبر 2006 رقم 03-03 -04/1/752 ، دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي لمدينة موسكو بتاريخ 22 سبتمبر 2008 رقم 20-12 / 089128.

توفير العقارات للإيجار ليس النشاط الرئيسي للمنظمة.

في هذه الحالة ، يتم الاعتراف بالدخل من إيجار الممتلكات كدخل غير تشغيلي (الفقرة 4 من المادة 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

تنص الفقرة الفرعية 3 من الفقرة 4 من المادة 271 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي على أنه بالنسبة للإيرادات غير المبيعات من تأجير الممتلكات ، فإن تاريخ استلام الدخل هو تاريخ التسوية وفقًا لشروط الاتفاقيات المبرمة أو تقديم المستندات إلى دافع الضرائب كأساس لإجراء الحسابات ، أو في اليوم الأخير من التقرير (الضريبة) ) فترة.

يتم تضمين نفقات صيانة الممتلكات المنقولة بموجب اتفاقية الإيجار (بما في ذلك إهلاك هذه الممتلكات) في النفقات غير التشغيلية (الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من المادة 265 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

المدفوعات الجماعية.

كما هو مذكور أعلاه ، وفقًا للمادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن تحديد الإيجار إما بمبلغ ثابت أو بمبلغ "عائم" ، يتكون من جزأين - مبلغ ثابت من الإيجار ومكون متغير يتكون من فواتير الخدمات.

كقاعدة عامة ، تحتوي جميع اتفاقيات الإيجار ، بشكل أو بآخر ، على شرط أن المستأجر هو الذي يتحمل تكلفة دفع فواتير المرافق. وهذا يثير السؤال: كيف يكون من المربح أكثر من وجهة نظر ضريبية لأطراف الاتفاق لتوثيق مثل هذا الشرط. وقبل كل شيء ، في هذه الحالة ، نتحدث عن ضريبة مثيرة للجدل مثل ضريبة القيمة المضافة.

من الناحية العملية ، هناك خيارات دفع مختلفة للكهرباء والغاز وإمدادات المياه والاتصالات الهاتفية وغيرها من المرافق. دعونا ننظر فيها بمزيد من التفصيل.

1. المرافق مشمولة في الإيجار.

نادرا ما تستخدم الطريقة الأولى. بعد كل شيء ، تتزايد الرسوم الجمركية للمرافق باستمرار ، بالإضافة إلى ذلك ، عند إبرام اتفاقية ، لا يعرف الطرفان بعد مقدار المرافق التي سيستهلكها المستأجر بالفعل. وبالتالي ، من الصعب حساب مبلغ مدفوعات الإيجار الثابت مقدمًا والذي سيغطي جميع تكاليف المؤجر لفواتير المرافق في تنفيذ العقد. لا يحق للأطراف تغيير مبلغ الإيجار خلال العام ، تم تحديد الحظر بموجب الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

لذلك ، عادة في اتفاقية الإيجار ، لا ينص الطرفان على مبلغ الإيجار نفسه ، ولكن طريقة احتسابه ، ونتيجة لذلك لا يعني تغيير المكون المتغير للإيجار خلال العام مراجعة سعر الإيجار ، لأن آلية تحديد مبلغ الإيجار تظل كما هي.

مع الإيجار "المتغير" ، يتم الاعتراف بجميع المبالغ المستلمة من قبل المؤجر من المستأجر ، بما في ذلك فواتير المرافق ، كدخل من إيجار العقار.

بموجب المادة 146 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يفرض المؤجر ضريبة القيمة المضافة على كامل مبلغ الإيجار ويدفعها للميزانية. يتم إصدار الفاتورة من قبل المؤجر إلى المستأجر لكامل مبلغ الإيجار (بما في ذلك مبلغ فواتير المرافق) ، ولا يتم تخصيص سطر منفصل لـ "الجماعية".

يحق للمالك الذي استلم فواتير باسمه من المرافق خصم ضريبة القيمة المضافة الموضحة في فواتيرهم بالكامل. بعد كل شيء ، إذا تم تضمين مدفوعات المرافق المستلمة من المستأجر في دخله ، فيحق له الاعتراف بخدمات المرافق التي يستهلكها المستأجر كمصروفاته. تم شرح نفس الإجراء الخاص بفرض ضريبة القيمة المضافة من قبل المسؤولين في خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي بتاريخ 4 فبراير 2010 رقم ШС-22-3 / [البريد الإلكتروني محمي] رأي مماثل شاركه المحكمون في قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة شمال القوقاز بتاريخ 21 ديسمبر 2009 في القضية رقم А63-8994 / 2004-С4-9 ، بتاريخ 11 يونيو 2009 في القضية رقم А53-18515 / 2008-C5-27 ، FAS Central مديرية 29 مايو 2009 في القضية رقم А23-3029 / 2008A-14-202 ، FAS في المنطقة الشمالية الغربية في 10 يناير 2007 في القضية رقم А05-7971 / 2006-13 بتاريخ 4 يوليو 2007 في القضية رقم A56- 38904/2006.

يحق للمستأجر الذي تلقى فاتورة من المؤجر مقابل خدمات الإيجار (بالمبلغ الكامل ، بما في ذلك فواتير الخدمات) بطريقة عامة ، على أساس المادتين 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة المشار إليه في فاتورة المؤجر. يشارك القضاة رأيًا مشابهًا ، كمثال يمكننا الاستشهاد بقرار FAS للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 27 ديسمبر 2010 في القضية رقم A56-7049 / 2010 ، قرار FAS لمنطقة موسكو بتاريخ 26 أغسطس 2008 في القضية رقم KA-A40 / 7882-08 ، قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة شمال القوقاز في 26 يونيو 2008 بشأن القضية رقم F08-3507 / 2008 وغيرها.

2. المرافق تدفع منفصلة عن الإيجار.

إذا لم يتم تضمين فواتير الخدمات العامة في الإيجار ، فإن الخيار الأكثر أمانًا لسداد تكاليف المرافق للمؤجر هو إبرام اتفاقية إيجار مع عناصر اتفاقية الوساطة. وهذا يعني أن اتفاقية الإيجار تنص مقدمًا على أن المالك ، بصفته وسيطًا يتصرف نيابةً عن نفسه ، ولكن لصالح المستأجر ، يكتسب المرافق له.

بالإضافة إلى ذلك ، كخيار ، يمكن إبرام اتفاق وسيط منفصل. تذكر أن هناك رسومًا على خدمات الوساطة ، لذلك يجب أن ينص عقد الإيجار المختلط على رسوم الوسيط ، أو يجب أن يتضمن عقد الوسيط المنفصل الدفع مقابل خدمات المؤجر الذي يقدم خدمات الوساطة للمستأجر.

علاوة على ذلك ، نظرًا لأن المرافق تعرض مستنداتها باسم مالك العقار ، فإن خيارات اتفاقية الوسيط المبرمة بين المؤجر والمستأجر يمكن أن تكون إما اتفاقية عمولة أو اتفاقية وكالة ، حيث يعمل الوكيل نيابة عنه ، ولكن في مصلحة الأصيل.

في هذه الحالة ، سيصدر المالك فاتورتين باسم المستأجر: واحدة باسمه لخدمات الإيجار ، والثانية باسمه للمرافق. علاوة على ذلك ، يتم إصدار الفاتورة الصادرة إلى المستأجر للمرافق من قبل المالك على أساس بيانات الفاتورة الصادرة عن مورد المرافق باسم المؤجر. لم يتم إدخال هذه الفاتورة في دفتر مشتريات المؤجر ، ولكن يتم حفظها في دفتر الأستاذ للفواتير المستلمة. هذا هو الإجراء الخاص بإصدار الفواتير من قبل دافعي الضرائب لضريبة القيمة المضافة ، والمشاركين في اتفاقيات وسيطة ، منصوص عليه في قواعد الاحتفاظ بدفاتر الفواتير المستلمة والصادرة ، وشراء الكتب ودفاتر المبيعات عند حساب ضريبة القيمة المضافة ، التي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 2 ديسمبر 2000 رقم 914 ...

مع نظام سداد المرافق هذا ، فإن المبلغ المستلم من المستأجر لتعويض المرافق ليس دخل المؤجر. يتم تسجيل المبالغ المستلمة في محاسبة المؤجر على أنها معاملات تجارية منفصلة.

وفقًا للفقرة الفرعية 9 من الفقرة 1 من المادة 251 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، عند تحديد القاعدة الضريبية لضريبة الدخل ، لا يؤخذ الدخل في شكل ممتلكات (بما في ذلك النقد) الذي يتلقاه الوكيل بالعمولة والوكيل و (أو) محام آخر فيما يتعلق بالوفاء بالالتزامات بموجب اتفاقية العمولة في الاعتبار ، اتفاقية الوكالة أو اتفاقية أخرى مماثلة ، وكذلك لسداد التكاليف التي يتكبدها الوكيل بالعمولة والوكيل و (أو) المحامي الآخر للموكل والموكل و (أو) الموكل الآخر ، إذا كانت هذه التكاليف لا تخضع لإدراجها في نفقات الوكيل بالعمولة والوكيل و (أو) ) محام آخر وفقًا لشروط الاتفاقيات المبرمة. لا تشمل هذه الإيرادات العمولات أو الوكالة أو الرسوم المماثلة الأخرى التي تصبح دخلاً من الأنشطة العادية.

في حالة العرض الزائد للمرافق ، يزيل المؤجر المخاطر المرتبطة بكل من ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة ، وكذلك المخاطر المرتبطة بالاعتراف المحتمل بالمعاملة لاغية وباطلة وفقًا للمواد 166-181 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فضلاً عن مخاطر المسؤولية الجنائية الناشئة بموجب المادة 171 من القانون الجنائي من الاتحاد الروسي "الأعمال غير المشروعة" (من حيث إعادة تقديم خدمات الاتصالات).

ومع ذلك ، مع مثل هذا المخطط ، فإن المؤجر ، بالإضافة إلى الالتزام بفرض ضريبة القيمة المضافة على مبلغ الإيجار ، ملزم بفرض ضريبة على مبلغ رسوم الوسيط.

هذا النص هو جزء تمهيدي. من كتاب كل شيء عن النظام الضريبي المبسط (نظام الضرائب المبسط) المؤلف Terekhin R.S.

4.2.6. إصلاح الأصول الثابتة ، بما في ذلك المؤجرة ، تجدر الإشارة إلى أن مفهوم الإصلاح في قانون الضرائب لم يتم الكشف عنه ، ومع ذلك ، في هذه الحالة ، يجب استخدامه بالمعنى الذي يتم استخدامه في فروع القانون الأخرى. عادة هذه الأعمال على

من كتاب الثراء! كتاب لمن تجرأ على جني الكثير من المال وشراء سيارة فيراري أو لامبورغيني مؤلف DeMarco MJ

كيف تفشل الأحلام: الصيغة الخاطئة. متغير خاطئ في مرحلة ما ، يدرك السائق المتوسط \u200b\u200bأنه لا يستطيع الضغط على نسبة أعلى من الودائع. لا يمكن أن تتطلب زيادة 200٪. لا يمكن الحصول على تعليم إضافي لتحسين مهاراته

المؤلف Panchenko TM

المادة 614: الإيجار 1. يلتزم المستأجر بدفع قيمة استخدام العقار (الإيجار) في الوقت المناسب ، وتحدد اتفاقية الإيجار إجراءات وشروط وشروط الإيجار. في حالة عدم تحديدها بموجب العقد ، يتم اعتبارها ثابتة

من كتاب استخدام ممتلكات شخص آخر المؤلف Panchenko TM

المادة 630: الإيجار بموجب عقد إيجار 1. يتم تحديد الإيجار بموجب عقد إيجار على شكل مدفوعات محددة بمبلغ ثابت ، يتم سدادها بشكل دوري أو في وقت واحد. في حالة إرجاع المستأجر للعقار مبكراً ، يعود المؤجر إليه

من كتاب الإيجار مؤلف

إنهاء اتفاقية الإيجار مع المؤجر ، بما في ذلك تدمير الممتلكات في الوقت الحالي ، في أعمال الكيانات التجارية ، تعد اتفاقية تأجير الممتلكات واحدة من أكثر أنواع الاتفاقيات شيوعًا. علاوة على ذلك ، في الممارسة العملية

من كتاب الإيجار مؤلف سيمنيخين فيتالي فيكتوروفيتش

العمليات الأخرى للمؤجر بموجب اتفاقية إيجار ، يتعهد المؤجر بتزويد المستأجر بالعقار مقابل رسوم للحيازة المؤقتة والاستخدام أو للاستخدام المؤقت. عند تأجير العقار ، يتحمل المؤجر تكاليف الحفاظ على الإيجار

من كتاب الإيجار مؤلف سيمنيخين فيتالي فيكتوروفيتش

ضريبة الدخل في المؤجر في ظل الظروف الاقتصادية الحالية ، أصبحت علاقات الإيجار أكثر انتشارًا ، حيث أن العديد من المنظمات خلال الأزمة لم يكن لديها القدرة المالية للحصول على الممتلكات التي يحتاجون إليها

من كتاب الإيجار مؤلف سيمنيخين فيتالي فيكتوروفيتش

تغيير المالك عند استلام العقار للإيجار ، يعتمد المستأجر ، كقاعدة عامة ، على عقد إيجار طويل الأجل ويقوم بتجهيز العقار المؤجر "لنفسه". في هذه الحالة ، يتم إبرام اتفاقية الإيجار لمدة طويلة. ومع ذلك ، خلال مدة العقد ، فمن الممكن أن

من كتاب الإيجار مؤلف سيمنيخين فيتالي فيكتوروفيتش

المحاسبة مع محاسبة المؤجر (المُقرض). إذا قام المستأجر (المقترض) بإجراء تحسينات لا يمكن فصلها عن الممتلكات المنقولة للاستخدام المجاني من قبل المُقرض دون موافقة المؤجر (المُقرض) ، فعندئذٍ في نهاية العقد

من كتاب Money، Bank Loan and Business Cycles مؤلف هويرتا دي سوتو جيسوس

مغالطة التحليل: الطلب على الوسائط الائتمانية كمتغير خارجي يستند بحث سيلجين على افتراض أن الطلب على المال في شكل وسائط ائتمانية هو متغير خارجي

من كتاب الدخل والمصروفات على نظام الضرائب المبسط مؤلف سوفوروف إيغور سيرجيفيتش

5.5 مدفوعات الإيجار (بما في ذلك الإيجار) للممتلكات المؤجرة (بما في ذلك المؤجرة) وفقًا للفقرات. 4 ، البند 1 من المادة 346.16 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يتم منح دافعي الضرائب في STS الحق في تضمين النفقات مبلغ الإيجار (التأجير) مدفوعات المؤجر

من كتاب العمليات العقارية. كيفية الشراء والبيع والإيجار مؤلف ديمتري باتشورين

الإيجار في عقد الإيجار ، الشرط الرئيسي هو شرط الإيجار. يفترض المستأجر التزامه بدفع الإيجار مقابل استخدام المسكن في الوقت المحدد. يجب أن تكون إجراءات وشروط وشروط تقديم الإيجار

من كتاب كل شيء عن شراء وبيع العقارات السكنية. نصيحة إختصاصية مؤلف زوبوفا إيلينا إيفجينيفنا

حقوق والتزامات المالك يتم تحديد معدل الإيجار من قبل المالك ، ويريد الحصول على أكبر قدر ممكن. ومع ذلك ، عندما يطلب المالك سعرًا باهظًا ، فإنه يخاطر بأن يظل بلا مأوى لفترة طويلة. مؤشر مبالغ - لا مكالمات ل

من كتاب 2.0. ماضي وحاضر ومستقبل الكتب الإلكترونية من خلال عيون مبتكر Kindle مؤلف ميركوسكي جايسون

لماذا لا يمكن الاستغناء عن الكتب ، بما في ذلك الكتب الإلكترونية

من كتاب Profitable Travel Company [Tips for Owners and Managers] المؤلف فاتوتين سيرجي

الأجزاء المتغيرة والثابتة من الراتب فما هي هذه الأدوات؟ قبل أن ننظر إليهم ، لنبدأ بنماذج التحفيز الأساسية. هذه هي ما يسمى بالأجزاء الثابتة والمتغيرة. Fix and Flex - كما نسميها (الشكل 9). دعونا نرى إيجابيات وسلبيات كل منها

من كتاب Antifragility [كيف تستفيد من الفوضى] مؤلف طالب نسيم نقولا

الإيجار مثال آخر: تخيل أنك تستأجر رسميًا شقة في نيويورك (حيث يتم تنظيم الإيجار من قبل مكتب رئيس البلدية) وشقتك ممتلئة بالطبع برفوف الكتب. لديك الفرصة للعيش هنا طالما كنت ترغب ، ولكن أنت

النشر

يمكن تأجير الممتلكات ، والتي لن تفقد أو تغير خصائص المواد الطبيعية أثناء عملية الاستخدام. يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار على معلومات تسمح لك بالتأكيد بتحديد الممتلكات التي سيتم نقلها كعنصر إيجار. إذا كان من المستحيل تحديد نوع الممتلكات التي يتم تأجيرها بموجب اتفاقية إيجار ، فإن هذه الاتفاقية تعتبر غير منتهية ولا يكون لأطراف هذه الاتفاقية أي حقوق والتزامات.

يحق للمالك فقط تأجير العقار. ومع ذلك ، يمكن أن يكون المؤجر أيضًا شخصًا ليس المالك ، ولكن يحق للمالك تأجير العقار.

يتم تحديد فترة إيجار العقار بموجب العقد. إذا لم يتم تحديد المصطلح في العقد ، فيُعتبر أن العقد قد تم إبرامه لفترة غير محددة. في هذه الحالة ، يحق لكل طرف إلغاء العقد في أي وقت ، وإخطار الطرف الآخر بذلك قبل شهر ، وفي حالة تأجير العقارات - ثلاثة أشهر مقدمًا. في هذه الحالة ، قد تحدد الاتفاقية فترة مختلفة للتحذير من إنهاء عقد الإيجار لفترة غير محددة.

المؤجر مسئول عن جميع عيوب العقار المؤجر حتى لو لم يكن يعلم بها وقت إبرام العقد. إذا وجد المستأجر بعد قبول العقار بعض النواقص فيحق له:

مطالبة المؤجر بإلغائها مجانًا ؛

تصحيح أوجه القصور هذه بشكل مستقل والمطالبة بسداد نفقاتها للتخلص منها عن طريق الدفع المتزامن ؛

القضاء على أوجه القصور من تلقاء نفسها وحجب مبلغ النفقات المتكبدة من الإيجار ، وإخطار المؤجر بذلك. يحق للمستأجر أيضًا المطالبة بتخفيض متناسب في الإيجار ، بينما يمكنه إما القضاء على أوجه القصور المحددة أو عدم إزالتها ؛

ليس للقضاء على أوجه القصور ، ولكن لإنهاء العقد.

المالك غير مسؤول عن عيوب العقار المؤجر في حالة الاتفاق على أوجه القصور هذه عند إبرام اتفاقية الإيجار أو في حالة معرفة المستأجر مسبقًا أو اكتشافها من قبل المستأجر أثناء فحص العقار أو التحقق من صلاحيته للخدمة عند إبرام العقد أو نقل الملكية للإيجار ...

دفع المستأجر للمرافق

عقد الإيجار هو عقد مدفوع. مبلغ الإيجار ، يتم تحديد مدة المدفوعات من خلال العقد. بالإضافة إلى ذلك ، فإن المستأجر ملزم بدفع فواتير المرافق للعقار المؤجر. هناك عدة طرق لسداد تكاليف المرافق من قبل المستأجر:

الإيجار الثابت ويشمل تكلفة فواتير المياه والكهرباء. يدفع المستأجر إيجارًا إلى المؤجر كل شهر بالمبلغ المحدد في العقد ؛

الإيجار ، الذي يتكون من أجزاء ثابتة ومتغيرة ، على وجه الخصوص ، الإيجار الثابت هو الدفع مقابل مساحة المبنى المستأجر ، والمتغير هو الدفع مقابل المرافق ؛

الإيجار باستثناء تكلفة المرافق. يبرم المستأجر عقودًا بشكل مستقل مع المرافق أو يمكن استخدام عقد الوكالة لتعويض المرافق.

الإيجار شاملاً تكلفة المرافق

الإيجار ، بما في ذلك فواتير المرافق ، هو الأقل إثارة للجدل مع السلطات الضريبية ، لكنه خيار أقل ربحية. تعتمد تكلفة بعض الخدمات بشكل مباشر على مقدار استهلاكها ، وليس من الممكن دائمًا تحديد مقدار الكهرباء مسبقًا ، على سبيل المثال ، الذي سيستهلكه المستأجر. لذلك ، قد ينشأ موقف عندما لا يتم تغطية المرافق التي يستهلكها المستأجر فعليًا من خلال مبلغ فواتير المرافق المدرجة في الإيجار.

محاسبة المؤجر. الإيجار ، مع الأخذ في الاعتبار فواتير المرافق ، هو الدخل من بيع الخدمات مقابل إيجار المباني. الهدف من الضرائب هو تنفيذ خدمات لتوفير عقار للإيجار.

في هذه الحالة ، فإن كامل مبلغ الإيجار هو الدفع مقابل خدمات المؤجر في توفير العقار للإيجار. لذلك ، يجب على المؤجر حساب ضريبة القيمة المضافة على المبلغ الكامل للإيجار وإصدار فاتورة لكامل مبلغ الإيجار. في الوقت نفسه ، لا يحتاج المالك إلى تخصيص سطر منفصل لمبلغ فواتير الخدمات في الفاتورة وفاتورة الدفع (خطاب وزارة المالية الروسية رقم 03-06-01-04 / 175 بتاريخ 19.09.06).

بالنسبة لمبالغ ضريبة القيمة المضافة المقدمة من موردي المرافق ، يمكن للمؤجر قبولها للخصم بالكامل وفقًا للإجراءات المعمول بها ، حيث يتم شراء الخدمات للعمليات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة (توفير عقار للإيجار) (قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 10.01.07 رقم. А05-7971 / 2006-13 ، دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة شمال القوقاز بتاريخ 07.11.07 رقم F08-6607 / 07-2723A - أيده تعريف محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 29.02.08 رقم 2615/08).

محاسبة المستأجر. يقوم المستأجر بدفع الإيجار ، الذي يشمل فواتير الخدمات ، بتعويض المالك عن تكاليف المرافق. منذ أن أصدر المالك فاتورة بكامل مبلغ الإيجار ، يحق للمستأجر خصم المبلغ الكامل لضريبة القيمة المضافة المتعلقة بالإيجار ، بما في ذلك المرافق (قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 10.03.09 برقم 6219/08 ، FAS Moskovsky رقم المنطقة KA-A40 / 3091-09 بتاريخ 24.04.09).

وبالتالي ، يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة إذا كان الإيجار يتضمن جزءًا ثابتًا ومتغيرًا يعادل مبلغ فواتير الخدمات.

الإيجار يتكون من أجزاء ثابتة ومتغيرة

تسبب هذه الطريقة في سداد تكاليف المرافق للمؤجر أكثر الجدل بشأن قبول مبالغ ضريبة القيمة المضافة للخصم من قبل كل من المؤجر والمستأجر.

محاسبة المؤجر. هناك موقفان بشأن مسألة ما إذا كان المؤجر يحق له تطبيق خصم ضريبة القيمة المضافة على الخدمات التي يستهلكها المستأجر. وفقًا للمركز الأول ، يمكن للمؤجر خصم ذلك الجزء فقط من ضريبة القيمة المضافة الذي يتعلق بتكلفة المرافق التي يستهلكها شخصيًا. لا يقوم المالك ببيع المرافق ، ولا يتلقى أي حصيلة من هذه العملية ، لذلك لا يجوز له إصدار فاتورة للمستأجر عن قيمة المرافق التي يستخدمها. بناءً على ذلك ، عند استلام الأموال المحولة من المستأجر إلى المؤجر من أجل تعويض نفقات المؤجر لدفع هذه الخدمات ، لا يظهر موضوع ضريبة القيمة المضافة (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 31.12.08 رقم 03-07-11 / 392 ، 26.12.08 رقم 03-07- 05/51 ، مصلحة الضرائب الفيدرالية لروسيا في موسكو بتاريخ 21.05.08 رقم 19-11 / 48675 ، قرارات FAS لمنطقة الفولغا بتاريخ 04.03.08 رقم A65-8421 / 2007-CA1-37 ، FAS للمنطقة المركزية 14.02.08 رقم A48- رقم 1629 / 07-6 ، تعريف محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 29 يناير 2008 رقم 18186/07).

بالإضافة إلى ذلك ، لا يحق للمؤجر إعادة إصدار الفواتير إلى المستأجر ، لأنه في هذه الحالة ليس وسيطًا بين المستأجر ومزود الخدمة ، وبالتالي لا يخضع لأحكام البندين 3 و 7 من قواعد الاحتفاظ بسجلات الفواتير المستلمة والصادرة وشراء الكتب ودفاتر المبيعات لحسابات ضريبة القيمة المضافة.

وعليه يستتبع ذلك أن المؤجر:

يقبل خصمًا فقط ذلك الجزء من ضريبة القيمة المضافة الذي يقع على حصة الخدمات التي يستهلكها ؛

تشمل ضريبة القيمة المضافة ، التي تُعزى إلى حصة الخدمات التي يستهلكها المستأجر ، في تكلفة هذه الخدمات ؛

يعرض للمستأجر تكلفة المرافق بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة (المقدمة من قبل المرافق).

ومع ذلك ، هناك موقف آخر: في مثل هذه الحالة ، يحق للمؤجر تطبيق الخصم (قرارات FAS لمنطقة الأورال بتاريخ 11.12.08 رقم F09-9211 / 08-C2 ، FAS للمنطقة المركزية بتاريخ 28.03.07 رقم A48-4688 / 06-19). الحجج الخاصة بالمنصب المحدد هي كما يلي. يلتزم المؤجر بتوفير العقارات للإيجار بالشروط المنصوص عليها في العقد ، أي بحالة مناسبة للإستعمال. يبرم المؤجر عقودًا مع المرافق ، والتي توضح له مبلغ ضريبة القيمة المضافة ويصدر فاتورة بتكلفة الخدمات المقدمة. وبالتالي ، فإن شراء المرافق من قبل المالك هو أحد الشروط الأساسية لتأجير المباني. وبالتالي ، يتم شراء هذه الخدمات لإجراء معاملات تخضع لضريبة القيمة المضافة ، نظرًا لأن خدمات الإيجار تخضع لضريبة القيمة المضافة.

إذا استوفى المؤجر جميع الشروط اللازمة لتطبيق الخصم الضريبي ، فعندئذٍ يكون لكامل مبلغ ضريبة القيمة المضافة المقدم من قبل مزودي المرافق ، الحق في قبول الخصم بالكامل. في هذه الحالة ، يعرض تكلفة المرافق على المستأجر لسدادها ، باستثناء ضريبة القيمة المضافة التي تفرضها المرافق.

محاسبة المستأجر. هناك أيضًا موقفان بشأن مسألة قانونية تطبيق المستأجر لخصم ضريبة القيمة المضافة.

وفقًا للموقف الأول ، لا يمكن للمستأجر تطبيق الخصم لأن المالك لا يحق له إصدار فاتورة. وبالتالي ، لا يلتزم المستأجر بأحد شروط ظهور الحق في الخصم ، المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 24 مارس 2007 رقم 03-07-15 / 39 ، دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي لموسكو بتاريخ 16 يوليو 2007 رقم 19-11 / 067415 ، قرارات دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 1 سبتمبر 2008 رقم. 5318/2008 (10782-A46-40) ، 03.24.08 رقم F04-2074 / 2008 (2736-A45-41).

إذا لم يصدر المؤجر فاتورة ، فإن مبلغ ضريبة القيمة المضافة المنسوب إلى حصة المرافق المستهلكة ، يمكن للمستأجر أن يأخذ في الاعتبار كجزء من النفقات. وفقًا للموقف الثاني ، يحق للمستأجر خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة على أساس الفواتير المعاد إصدارها ، وفقًا للمتطلبات الأخرى المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة. 171 ، الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (قرارات دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 17.03.09 No. KA-A40 / 1688-09 ، 25.12.08 No. KA-A40 / 12036-08-p ، هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25.02.09 برقم 12664/08). في قرارها ، أشارت المحكمة إلى أن استخدام المباني المستأجرة لا يمكن إلا إذا كانت مزودة بالتدفئة والكهرباء والماء ، إلخ. لذلك ، فإن توفير المرافق يرتبط ارتباطًا وثيقًا بتوفير خدمات الإيجار.

الإيجار باستثناء تكلفة المرافق

في هذه الحالة ، يبرم المستأجر عقدًا منفصلاً لدفع رسوم المرافق. في هذه الحالة ، يجب على المؤجر ، حتى لا تنتهك حقوقه ، الموافقة على طريقة التسويات المتبادلة بين المستأجر والمرافق.

نظرًا لأن المستأجر يعمل بشكل مباشر مع المرافق ، يتم إصدار الفواتير له ، وليس للمؤجر ، لذلك يحق له خصم ضريبة القيمة المضافة على تكاليف المرافق.

اتفاقية الوكالة كإحدى طرق الدفع للمرافق بين المؤجر والمستأجر

تدخل العديد من المنظمات في اتفاقية وكالة لمعالجة تعويض فواتير الخدمات ، والتي بموجبها يعمل المؤجر كوكيل ، ويعمل المستأجر كمسؤول. من خلال العمل كوسيط بين المرافق والمستأجر ، يمكن للمالك إعادة إصدار الفاتورة المستلمة من المرافق إلى المستأجر ، ويمكن للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة المشار إليها في تلك الفاتورة.

نظرًا لأن المؤجر لا ينفذ معاملات لبيع المرافق ، فإنه ليس ملزمًا بحساب ودفع ضريبة القيمة المضافة. ومع ذلك ، فإنه ملزم بدفع ضريبة القيمة المضافة على قيمة أجره. اتفاق الوساطة مرهق ، لذلك من المستحسن للأطراف في مثل هذا الاتفاق أن ينص على دفع أجر للمؤجر الذي يؤدي وظائف الوسيط.

فيما يتعلق بمسألة تطبيق خصم ضريبة القيمة المضافة من قبل المستأجر من تكلفة المرافق المدفوعة من خلال المؤجر الوسيط ، فإن قرارات محاكم التحكيم غامضة. على سبيل المثال ، ينص قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 25 سبتمبر 2008 برقم KA-A40 / 8932-08 على أن المستأجر له الحق في تطبيق خصم على المرافق المدفوعة من خلال مؤجر وسيط. إذا كان المستأجر لديه فاتورة أعاد إصدارها من قبل المؤجر لدفع المرافق المستلمة من المنظمات المتخصصة ، فيحق له خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة على تكاليف المرافق ، مع مراعاة المتطلبات الأخرى المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة 171 ، الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (انظر أيضًا قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 08.09.08 رقم A66-109 / 2008).

ومع ذلك ، ينص قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا في 27 أغسطس 2008 رقم F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) على أن اتفاقية الوسيط تحدد بالفعل إجراءات سداد تكاليف المرافق. نظرًا لأن المؤجر لا يبيع المرافق ، وبالتالي ، فإن هذه العملية لا تخضع لضريبة القيمة المضافة ، ولا يحق للمستأجر خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة ، وفقًا للفواتير المعاد إصدارها.

تحسينات الممتلكات المؤجرة

خلال فترة الإيجار ، يمكن للمستأجر إصلاح العقار المؤجر. يتم تصنيف التحسينات على أنها قابلة للفصل وغير قابلة للفصل.

تحسينات منفصلة

تشمل التحسينات القابلة للفصل التحسينات التي يمكن فصلها عن الممتلكات المستأجرة دون التسبب في ضرر واستخدامها لاحقًا بشكل منفصل عنها. التحسينات المنفصلة على الممتلكات المؤجرة التي أجراها المستأجر هي ممتلكاته ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (المادة 623 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

ضريبة الدخل. تشكل استثمارات المستأجر المرتبطة بإنتاج التحسينات القابلة للفصل في المحاسبة تكلفة بند منفصل من الأصول الثابتة. اعتمادًا على التكلفة ومدة استخدام التحسينات ، يتم الاعتراف بمصاريف المستأجر لتنفيذها على أنها تكلفة شراء الممتلكات القابلة للاستهلاك أو يتم تضمينها في مصروفاتها الحالية.

إذا تجاوزت التكلفة الأولية للتحسينات 20000 روبل روسي ، وتجاوز عمرها الإنتاجي 12 شهرًا ، وتم استخدام الكائن المحسن لتوليد الدخل ، يتم الاعتراف بالتحسينات القابلة للفصل على أنها خاصية قابلة للاستهلاك. يجب على المستأجر سداد تكلفة هذه التحسينات من خلال الاستهلاك.

استهلاك التحسينات القابلة للفصل التي يتم احتسابها كجزء من الممتلكات القابلة للاستهلاك ، يبدأ المستأجر في الاستحقاق من اليوم الأول من الشهر الذي يلي الشهر الذي تم فيه تنفيذ هذا التحسين.

بالنسبة للتحسينات القابلة للفصل ، يحق للمستأجر تطبيق مكافأة الاستهلاك ، بعد أن أدرج في مصروفات فترة التقرير أو الضريبة تكلفة الاستثمارات الرأسمالية بمبلغ لا يزيد عن 10٪ (للأصول الثابتة المتعلقة بمجموعات الإهلاك السابعة - لا تزيد عن 30٪) من التكلفة الأولية للقابل للفصل تحسينات. ينبغي أن تنص السياسة المحاسبية لدافع الضرائب على إمكانية استخدام علاوة الاستهلاك.

ضريبة القيمة المضافة. يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة المقدمة كجزء من تكلفة التحسينات القابلة للفصل ، إذا كانت جميع الشروط المنصوص عليها في الفن. 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. يجب استخدام التحسينات المنفصلة في الأنشطة الخاضعة لضريبة القيمة المضافة ، ويجب أخذها في الاعتبار والحصول على فاتورة بمبلغ ضريبي مخصص.

ضريبة الأملاك. في المحاسبة ، تشكل مصروفات المستأجر لإنشاء (اقتناء) التحسينات القابلة للفصل التكلفة الأولية لبند من الأصول الثابتة أو المخزون. يتم تحميل تكلفة التحسينات القابلة للفصل المتضمنة في المخزون كمصروفات في وقت التشغيل. لضمان سلامة هذه الأشياء ، من المستحسن تنظيم التحكم المناسب في حركتها.

يجب تضمين التحسينات المنفصلة التي يعكسها المستأجر في الممتلكات والآلات والمعدات في قاعدة ضريبة الممتلكات. إذا تم احتساب التحسينات القابلة للفصل على أنها مخزونات ، فإنها لا تخضع لضريبة الممتلكات.

تحسينات لا تنفصم

التحسينات غير القابلة للفصل التي لا يمكن فصلها عن الأصل المؤجر يتم الاعتراف بها كممتلكات للمؤجر وتحويلها إليه في نهاية مدة الإيجار. يمكن إجراء تحسينات على الممتلكات المؤجرة بموافقة المؤجر أو بدونها. في هذه الحالة ، لا يتم سداد تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة التي تمت دون موافقة المؤجر. يجب أن يسدد المؤجر تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة التي تم إجراؤها باستخدام أموال المستأجر الخاصة وبموافقة المؤجر عند إنهاء عقد الإيجار.

ضريبة الدخل. يتم الاعتراف بالاستثمارات الرأسمالية في الأصول الثابتة المؤجرة في شكل تحسينات غير قابلة للتجزئة قام بها المستأجر بموافقة المؤجر كممتلكات قابلة للاستهلاك.

يتم إطفاء هذه الاستثمارات الرأسمالية بالترتيب التالي:

يتم إطفاء الاستثمارات الرأسمالية ، التي يتم سداد تكلفتها إلى المستأجر من قبل المؤجر ، من قبل المؤجر بالطريقة التي يحددها الفصل. 25 قانون الضرائب للاتحاد الروسي ؛

يتم إطفاء الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستأجر بموافقة المؤجر ، والتي لم يتم سداد قيمتها من قبل المؤجر ، من قبل المستأجر على مدار مدة الإيجار ، بناءً على مبالغ الاستهلاك المحسوبة مع الأخذ في الاعتبار العمر الإنتاجي للممتلكات والآلات والمعدات المؤجرة.

محاسبة المؤجر. في المحاسبة الضريبية للمؤجر ، لا يتم الاعتراف بقيمة التحسينات غير القابلة للتجزئة التي تم تلقيها مجانًا والتي لا يتم سدادها للمستأجر كدخل خاضع للضريبة بموجب القانون. 32 ص 1 من الفن. 251 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. في الوقت نفسه ، لا يحق للمؤجر زيادة القيمة الأولية للعنصر المؤجر المرتجع إليه بمقدار التحسينات غير القابلة للتجزئة. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن للمؤجر أن يستهلك بشكل منفصل استثمارات رأس المال في شكل تحسينات لا يمكن فصلها دون موافقته ويتم تحويلها لاحقًا إليه مجانًا. يُمنح هذا الحق للمؤجر فقط بشرط أن يسدد للمستأجر تكلفة التحسينات التي تم إجراؤها.

وفقا للفقرة 1 من الفن. 258 من قانون الضرائب الخاص باستثمارات رأس المال في الاتحاد الروسي ، والتي يسدد المؤجر تكلفتها إلى المستأجر ، يتم إطفاءها من قبل المؤجر بالطريقة العامة. يبدأ الاستهلاك في اليوم الأول من الشهر الذي يلي الشهر الذي تم فيه تشغيل الممتلكات القابلة للاستهلاك في شكل تحسينات لا يمكن فصلها.

يجب أن يسترشد المؤجر بالإجراء العام لحساب الاستهلاك بعد الزيادة في القيمة الأولية للكائن ، أي يجب استيفاء جميع الشروط ، وكأن استثمارات رأسمالية في شكل إعادة إعمار (تحديث) قام بها المؤجر نفسه. بالإضافة إلى ذلك ، يحق للمؤجر الاستفادة من مكافأة الإهلاك وشطب ما يصل إلى 10٪ (30٪ - للأشياء المستأجرة التي تنتمي إلى 3-7 مجموعات إهلاك) من تكاليف الاستثمار الرأسمالي في شكل تحسينات لا يمكن فصلها في وقت واحد.

محاسبة المستأجر. يمكن للمستأجر إطفاء التحسينات غير القابلة للتجزئة التي تم إجراؤها على العقار المؤجر إذا تم استيفاء شرطين:

تم إجراء استثمارات رأس المال بموافقة المؤجر ؛

لا يتم سداد تكلفة الاستثمارات الرأسمالية التي قام بها المؤجر.

إذا تم استيفاء هذه الشروط ، فإن الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستأجر في شكل تحسينات لا يمكن فصلها على الممتلكات المؤجرة يتم إطفاءها من قبل المستأجر على مدى فترة الإيجار.

ترتبط الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا تنفصم أجراها المستأجر ارتباطًا وثيقًا بالعنصر المؤجر نفسه ، وبالتالي ، لحساب معدل الإهلاك لها ، يتم تطبيق العمر الإنتاجي الذي حدده تصنيف الأصول الثابتة للعنصر المؤجر (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 مايو 2008 رقم 03-03-06 / 2/52).

وبالتالي ، يجب أن يسترشد المستأجر ، عند تحديد العمر الإنتاجي ، بالشروط الموضوعة لمجموعة الإهلاك التي يقع فيها البند المؤجر. على أساس هذه الفترة سيتم احتساب مبلغ الإهلاك للتحسينات غير القابلة للفصل التي تم إجراؤها (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 مايو 2008 رقم 03-03-06 / 2/52).

إذا استأجرت إحدى المؤسسات ، على سبيل المثال ، مباني في مبنى ينتمي إلى مجموعة الإهلاك العاشرة ، وأدخلت تحسينات لا يمكن فصلها على هذه المباني ، فيجب تحديد العمر الإنتاجي للتحسينات التي تم إجراؤها وفقًا لمجموعة الإهلاك العاشرة. سيكون الحد الأدنى من العمر الإنتاجي الممكن في هذه الحالة هو 361 شهرًا. (الحد الأدنى لمجموعة الإهلاك العاشرة).

يتقاضى المستأجر الاستهلاك من الشهر التالي بعد إدخال التحسينات التي أدخلها حيز التنفيذ. بعد انتهاء مدة عقد الإيجار وعودة العنصر المؤجر إلى المؤجر ، يتوقف الاستهلاك. إذا كان العمر الإنتاجي للبند المؤجر أطول من مدة الإيجار ، فلن يتم إطفاء جزء من تكلفة الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا يمكن فصلها ، وبالتالي ، لن يتمكن المستأجر من الاعتراف بجزء من تكاليف التحسينات غير القابلة للتجزئة.

فيما يتعلق بتطبيق مكافأة الإهلاك ، تم وضع إجراء خاص لحساب الاستهلاك للاستثمارات الرأسمالية في الأصول الثابتة المؤجرة ، على النحو المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفن. 258 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، لذلك ، لا تنطبق قواعد تطبيق مكافأة الإهلاك على التحسينات غير القابلة للفصل على المستأجر (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 05.22.07 رقم 03-03-06 / 2/82 ، 05.24.07 رقم 03-03-06 / 1/302)

لا يتم استهلاك التحسينات الدائمة التي يقوم بها المستأجر دون موافقة المؤجر. وفقا للفقرة 1 من الفن. 256 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يتم تضمين الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا يمكن فصلها في الأصول الثابتة المؤجرة في الممتلكات القابلة للاستهلاك فقط إذا تم الاتفاق على هذه التحسينات مع المؤجر.

إذا قام المؤجر ، بموجب شروط العقد ، بسداد المستأجر عن القيمة المتبقية للتحسينات التي أجراها في نهاية مدة الإيجار ، فسيتم تضمين مبلغ السداد من قبل المستأجر في الدخل (كجزء من إيرادات المبيعات) ، وسيتم تضمين القيمة المتبقية للتحسينات في النفقات على أساس الفن. 268 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 07.03.08 رقم 03-03-06 / 1/159 ، 05.02.08 رقم 03-03-06 / 2/12).

طرق حساب الإهلاك. منذ عام 2009 ، يتم احتساب الإهلاك لجميع عناصر الممتلكات القابلة للاستهلاك بالطريقة التي تم إصلاحها في السياسة المحاسبية للمؤسسة. ومع ذلك ، في الفقرة 3 من الفن. يسرد 259 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي أنواع الممتلكات التي يتم إهلاكها دائمًا فقط على أساس القسط الثابت: المباني والهياكل وأجهزة الإرسال التي يتم تضمينها في مجموعات الإهلاك الثامنة العاشرة.

إذا قام المستأجر بإهلاك استثمارات رأس المال في الممتلكات المؤجرة التي تنتمي إلى مجموعات الإهلاك الثامنة إلى العاشرة ، فيجب عندئذٍ تحميل الإهلاك على أساس القسط الثابت. لا يمكن تطبيق الطريقة غير الخطية على مثل هذه الاستثمارات الرأسمالية (خطاب من وزارة المالية الروسية بتاريخ 05/10/06 رقم 03-03-04 / 1/441).

في كل من الطرق الخطية وغير الخطية ، يجب على المستأجر الاستهلاك على التحسينات غير القابلة للفصل من اليوم الأول من الشهر الذي يلي الشهر الذي تم فيه تشغيل هذه الخاصية.

فترة الاستهلاك. بالنسبة للمستأجر الذي قام بإجراء تحسينات لا يمكن فصلها على الممتلكات المؤجرة ، فإن الشيء الرئيسي هو كيفية إضفاء الطابع الرسمي على العلاقات بين الطرفين في نهاية مدة الإيجار. إذا تم تمديد العقد (مطول) ، فإن العقد الأصلي ، الذي تم بموجبه إجراء التحسينات ، يستمر في العمل. وبالتالي ، يمكن للمستأجر ، حتى بعد الإطالة ، الاستمرار في تراكم الاستهلاك على التحسينات التي أجراها (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 20.03.07 رقم 03-03-06 / 1/167).

إذا أعاد الطرفان التفاوض على اتفاقية الإيجار ، فسيتم إنهاء الاتفاقية السابقة وتبدأ اتفاقية جديدة في العمل. في هذه الحالة ، يفقد المستأجر الحق في إطفاء التحسينات التي أجراها بموجب اتفاقية الإيجار القديمة التي انتهت صلاحيتها (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 08.10.08 رقم 03-03-06 / 2/140).

ضريبة القيمة المضافة. يخضع نقل التحسينات غير القابلة للتجزئة للمباني المؤجرة إلى المؤجر ، والتي يقوم بها المستأجر بمفرده أو بمشاركة المقاولين ، لضريبة القيمة المضافة ، وهو ملزم بتقديم مبلغ ضريبة القيمة المضافة إلى المؤجر لدفع تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 29.08.08 رقم 03-07-11 / 290) ...

يلتزم المستأجر بفرض ضريبة القيمة المضافة ، وإعداد فاتورة ، بغض النظر عما إذا كان هذا التحويل يتم على أساس قابل للاسترداد (بما في ذلك الإيجار) أو بدون مبرر ومن قام بتنفيذ العمل - المستأجر أو المقاول (FAS PO قرار رقم A12 بتاريخ 24.06.08 -18629/07 ، DVO بتاريخ 20.10.08 رقم F03-4340 / 2008).

في الوقت نفسه ، أشارت دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في منطقة موسكو ، في قرارها رقم 30.09.08 رقم KA-A40 / 9153-08 في القضية رقم A40-5452 / 08-108-22 ، إلى أن التحسينات التي لا يمكن فصلها عن المباني المستأجرة هي ملك للمؤجر ، وبالتالي لا يمكن الاعتراف بنقلها التنفيذ ، ولا ينشأ موضوع ضريبة القيمة المضافة (انظر أيضًا قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة الشمال الغربي بتاريخ 21.04.06 في القضية رقم A56-7638 / 2005).

يتم الاعتراف بنقل ملكية البضائع ، والعمل المنجز ، والخدمات المقدمة مجانًا على أنها بيع البضائع (العمل ، الخدمات). وبالتالي ، يتم تضمين معاملات التحويل غير المبرر للتحسينات غير القابلة للفصل من قبل المستأجر في معدل ضريبة القيمة المضافة الخاضع للضريبة (مثل معاملات نقل نتائج العمل).

يجب تحصيل ضريبة القيمة المضافة في اللحظة التي يتم فيها تسليم التحسينات غير المنفصلة إلى المؤجر. عادة ، يحدث هذا النقل في نهاية عقد الإيجار ، عندما يتم إرجاع العقار المؤجر (إلى جانب التحسينات الدائمة) إلى المؤجر. عند نقل التحسينات غير المنفصلة إلى المؤجر ، يلتزم المستأجر بإصدار فاتورة وتسجيلها في دفتر المبيعات.

نظرًا لأن التحويل غير المبرر للتحسينات غير القابلة للفصل يخضع لضريبة القيمة المضافة ، يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة التي يدفعها في تنفيذ التحسينات غير القابلة للفصل. للقيام بذلك ، يجب أن يستوفي الشروط المنصوص عليها في الفن. 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 13.02.07 و 19.02.07 رقم KA-A40 / 450-07 في القضية رقم A40-31107 / 06-116-180). في المقابل ، لن يكون المؤجر قادرًا على خصم ضريبة القيمة المضافة على التحسينات غير المبررة التي تم استلامها. في الواقع ، في حالة التحويل المجاني ، لا يُظهر المستأجر للمؤجر مبلغ ضريبة القيمة المضافة المستحقة على أساس الفاتورة (خطاب وزارة المالية الروسية رقم 03-04-11 / 60 بتاريخ 21.03.06).

ضريبة الأملاك. تخضع الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستأجر في شكل تحسينات لا يمكن فصلها في الأشياء المؤجرة التي يتم احتسابها كجزء من الأصول الثابتة للمستأجر ، والتي يتم سدادها (لا يتم سدادها) من قبل المؤجر ، لضريبة الممتلكات قبل التصرف فيها بموجب اتفاقية الإيجار (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 24.10.08 رقم 03- 05-04-01 / 37). يُنصح المستأجر بعدم الانتظار حتى نهاية مدة الإيجار ونقل التحسينات التي تم إجراؤها إلى المؤجر فور الانتهاء من العمل. سيسمح هذا للمستأجر بتجنب النزاعات مع سلطات الضرائب.

في السجلات المحاسبية للمؤجر ، تؤدي التحسينات غير القابلة للفصل التي يقوم بها المستأجر إلى زيادة القيمة الأولية للأصل المؤجر أو يتم المحاسبة عنها كبند منفصل للممتلكات والآلات والمعدات. في ظل أي من خيارات المحاسبة عن تكلفة التحسينات ، يلتزم المؤجر بدفع ضريبة الأملاك. وهي تشمل تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة في قاعدة ضريبة الممتلكات ، بدءًا من لحظة استلام التحسينات من المستأجر بموجب شهادة القبول أو مستندات أخرى مماثلة.

المالك - منظمة أجنبية

يجوز لشركة أجنبية تمتلك كائنًا عقاريًا على أراضي روسيا أن تعمل كمؤجر للمباني غير السكنية.

في رأي السلطات التنظيمية ، يمكن أن يؤدي تأجير العقارات من قبل منظمة أجنبية إلى تكوين منشأة دائمة إذا تم تنفيذها على أساس منتظم (أمر وزارة الضرائب والرسوم في روسيا بتاريخ 28.03.03 رقم BG-3-23 / 150 ، خطاب من دائرة الضرائب الفيدرالية الروسية لموسكو بتاريخ 19.01 .07 رقم 20-12 / 05685).

يخضع الإيجار الذي تتلقاه مؤسسة أجنبية لضريبة الدخل بنسبة 20٪.

تخضع عمليات تأجير العقارات الموجودة في روسيا من قبل شركة أجنبية لضريبة القيمة المضافة وفقًا للإجراءات المعمول بها بشكل عام.

عندما تستحوذ منظمة أجنبية على ممتلكات عقارية على أراضي روسيا ، فإنها تصبح دافعة ضريبة الأملاك ويجب أن تسجل لدى مصلحة الضرائب. وبالتالي ، عند تأجير هذه الممتلكات ، يجب أن تحسب بشكل مستقل ضريبة القيمة المضافة على الإيجار وتدفعها للميزانية.

علاوة على ذلك ، إذا لم يكن إيجار شركة أجنبية لعقار غير منقول ذا طبيعة منتظمة ، فإن هذا النشاط لا يُعترف به على أنه ريادي. وبالتالي ، فإن المسؤولية عن حساب ودفع ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة للميزانية تُفرض على المنظمة الروسية (المستأجر) المعترف بها كوكيل ضرائب. في المقابل ، إذا كان نشاط شركة أجنبية لتأجير العقارات يشكل منشأة دائمة ، فإن الالتزام بحساب ودفع ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة للميزانية يُفرض على المكتب التمثيلي.

تأجير المساكن للموظفين - المواطنين الأجانب

يمكن للشركات التي توظف مواطنين أجانب أن تزودهم بالسكن مجانًا أو أن تدفع تعويضات مالية لدفع إيجار شقة لفترة العمل. إن مسألة ما إذا كانت ضريبة الدخل الخاضعة لضريبة الدخل الشخصي في هذه الحالة تنشأ من عامل أجنبي ، وموضوع ضرائب الخزانات الأرضية مثير للجدل.

هناك نوعان من المواقف. وفقًا للموقف الأول ، عندما يوفر صاحب العمل للمواطن الأجنبي السكن المنصوص عليه في عقد العمل ، يخضع الدخل لضريبة الدخل الشخصي و UST.

الموقف الثاني هو أن الدخل الخاضع للضريبة لا ينشأ عندما يوفر صاحب العمل السكن للمواطنين الأجانب ، لأن التوفير المجاني للسكن يشير إلى التعويضات غير المدرجة في نظام الأجور والغرض منها هو تعويض الموظفين عن التكاليف المرتبطة بأداء واجبات العمل. يجب اعتبار دفع مقابل السكن كنوع من نفقات الاستقرار في مكان إقامة جديد.

يلتزم صاحب العمل بسداد تكاليف نقل الموظف للعمل في مكان آخر ، بما في ذلك تكاليف الاستقرار في مكان إقامة جديد. سداد هذه التكاليف هو تعويض للموظف يتعلق بأداء واجبات عمله. وفقًا لذلك ، لا ينشأ موضوع الضرائب من الخزانات الأرضية (قرار 12.05.2008 N 09AP-3569/2008-AK).

كما لا تخضع مدفوعات التعويضات المتعلقة بالتوفير المجاني للمباني السكنية لضريبة الدخل الشخصي. نظرًا لأن الالتزام بتوفير السكن منوط بصاحب العمل ، فلا يوجد دخل خاضع للضريبة عند دفع تكاليف السكن للعمال الأجانب (قرار محكمة الاستئناف التاسعة بتاريخ 12.05.08 رقم 09AP-3569/2008-AK ، منطقة FAS المركزية بتاريخ 11.12.07 رقم A48-717 / 07-2 ، قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 23 أبريل 2008 رقم 4623/08).

تعليقات

09/21/2015 لودميلا

إبرام اتفاق الوكالة بشكل عام إشكالية ، منذ ذلك الحين تم بالفعل إبرام عقود المرافق في وقت بدء تشغيل العقارات ، ويظهر المستأجرون (وهم أيضًا مديرين) ويتغيرون لاحقًا. اتفاقية الوكالة هذه (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 أبريل 2011 رقم 03-11-06 / 2/55) يمكن الطعن فيها من قبل التفتيش

الرد

اضف تعليق

مواد ذات صلة

تم العثور على 19 قطعة من 2124

اليوم أسبوع واحد أسبوعان شهران ثلاثة أشهر 4 أشهر 6 أشهر 9 أشهر سنة واحدة سنتين 3 سنوات 4 سنوات 5 سنوات 10 سنوات 15 سنة 20 سنة ∞

1 2 3

قم بتوسيع كافة الإدخالات تصغير كل الإدخالات ترتيب حسب: اسم تاريخ

18.02.2011 الوسائط الورقية والإنترنت 22170

دعونا ننظر في الأحكام العامة على عقد الإيجار. يمكن تأجير الممتلكات ، والتي لن تفقد أو تغير خصائص المواد الطبيعية أثناء عملية الاستخدام. يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار على معلومات تسمح لك بالتأكيد بتحديد الممتلكات التي سيتم نقلها كعنصر إيجار. إذا كان من المستحيل تحديد نوع الممتلكات التي يتم تأجيرها بموجب اتفاقية الإيجار ، فإن مثل هذا الاتفاق يعتبر غير مبرم ...

20.04.2011 أخصائي العمود 2162

السؤال ليس سهلا ، وبصراحة لا يزال مثيرا للجدل. يعود تاريخ القضية إلى ماضينا ، بمعنى أن الخلافات حول ما يجب اعتباره خدمة بدأت وتمت مناقشتها بقوة في عملية تشكيل الممارسة القضائية بشأن اتفاقيات القروض المجانية ، حيث قامت مفتشية دائرة الضرائب الفيدرالية ، ربما ، لأول مرة بتطوير وتطبيق الوظيفة: منح قرض - الخدمات. خدمات الأعمال بين المنظمات التجارية حتى ...

13.11.2009 أخصائي العمود -1 +1 1 14817

مساء الخير ، أولغا فيكتوروفنا! وفقًا للمادة 146 من القانون ، يتم الاعتراف بالمعاملات التي تنطوي على بيع البضائع (الأشغال والخدمات) على أراضي الاتحاد الروسي كضرائب على القيمة المضافة. من أجل حل مشكلة وجود أو عدم بيع الأعمال (الخدمات) الخاضعة لضريبة القيمة المضافة في الاتحاد الروسي ، في حالة وجود البائع والمشتري للأعمال (الخدمات) في ...

12.02.2009 أخصائي العمود 2193

هناك العديد من المخاطر هنا بسبب حقيقة أن المخطط ليس واضحًا تمامًا. أي ، من ناحية ، هناك اتفاق مبرم بشأن خدمات التسويق ، حيث يكون العميل غير المقيم ، والمقاول موجود ويقوم بالعمل على أراضي الاتحاد الروسي. في هذا الصدد ، نلفت انتباهكم إلى مراقبة العملة والمخاطر المحتملة للجانب الروسي المرتبطة بضرورة تحمل عبء واجبات وكيل الضرائب لضريبة القيمة المضافة بموجب أحكام الفقرة الفرعية 4 من الفقرة 1 ...

01.10.2009 الوسائط الورقية والإنترنت -1 +1 1 18487

ميزات تكوين موضوع علاقات الإيجار القانونية بمشاركة غير المقيمين وفقًا للتشريع الحالي ، يمكن للشركات الأجنبية المشاركة في تأجير العقارات في أراضي الاتحاد الروسي بالطرق التالية. بصفته مالك العقار والمؤجر المباشر. في هذه الحالة ، فإن القضية الأساسية هي تكوين منشأة دائمة مع شخص غير مقيم (بالمعنى الضريبي) ...

01.07.2019 الوسائط الورقية والإنترنت 260

يبدأ مشروع إنترنت روسي مع مطور تكنولوجيا معلومات. الشركة لديها موقع على شبكة الإنترنت ، وعدد كبير من العملاء ، ولكن بعد ذلك تبدأ الصعوبات. على سبيل المثال ، ليست كل الأطراف المقابلة الأجنبية مستعدة لتحويل الأموال إلى الحسابات الروسية. لذلك ، يجب على المطور تسجيل شركة في الخارج. دعونا نفكر في الفوائد التي ستجلبها شركة أجنبية لمطوري تكنولوجيا المعلومات الروس. الأطراف المقابلة الأجنبية ليست مستعدة لتحويل الأموال إلى p ...

02/26/2015 ندوة 3485

دعنا نحاول توضيح وإكمال سؤالك إلى حد ما من أجل تقريب "الإنشاءات" القانونية والضريبية. سوف نستخدم الطريقة العلمية "التخمين المقبول". لذلك ، هناك اتفاقية لتوفير (المقاول-المشتري -1) للخدمة X. هناك أيضًا Buyer-2 ، الذي وفقًا لخطتك ونموذج عملك ، يكتسب حقوق المطالبة بهذه الخدمة من Buyer-1. بمعنى آخر ، الأطراف (المشتري -1 والمشتري ...

القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن للأطراف في اتفاقية الإيجار توفير مبلغ ثابت من الإيجار وإجراءات حسابه. وبالتالي ، يمكن تحديد الإيجار على شكل الجزء الرئيسي (الثابت) والجزء المتغير الذي يحدده الحساب. الجزء الدائم ثابت ويتضمن رسوم استخدام المبنى نفسه. الجزء المتغير من الإيجار يعادل (أو يحسب من) تكلفة المرافق التي يستهلكها المستأجر خلال فترة معينة. وبالتالي ، فإن كامل مبلغ الإيجار (الجزئي الثابت والمتغير) هو الدفع مقابل خدمات المؤجر في توفير العقار للإيجار.

عادة ما يتم تحديد الجزء الثابت من الإيجار بضرب سعر الإيجار بموجب الاتفاقية في المنطقة المؤجرة بالمتر المربع. لذلك ، غالبًا ما تشير اتفاقية الإيجار إلى حجم سعر الإيجار لكل متر مربع في الشهر.

مثال

يمكنك تحديد صيغة لحساب الجزء الثابت من الإيجار ، على سبيل المثال ، مثل هذا:

"يتحدد الجزء الثابت من الإيجار بالصيغة:

تلفزيون x / y \u003d A * S ،

حيث TV x / y هو الجزء الثابت من الإيجار الذي يجب دفعه عن الشهر x ، السنة y ؛

أ - معدل الإيجار بموجب الاتفاقية.

S هي المساحة المستأجرة بالمتر المربع ".

من الممكن أيضًا النص على أن الجزء الثابت من الإيجار يتم ضربه في مؤشر أسعار المستهلك ، بمعامل مع مراعاة شروط استخدام المستأجر للعقار ؛ بواسطة عامل التصحيح ، إلخ.

في اتفاقية الإيجار ، يمكنك تحديد أن الجزء المتغير من الإيجار يغطي التكاليف الفعلية التي يتكبدها المؤجر لفواتير المرافق ، وهي:

الطاقة الكهربائية؛

إمدادات المياه؛

طاقة حرارية؛

إزالة النفايات المنزلية (يمكنك تقديم قائمة كاملة بالخدمات الضرورية) ، إلخ.

مثال

يمكنك تحديد صيغة لحساب الجزء المتغير من الإيجار ، على سبيل المثال ، مثل هذا:

"يتم تحديد الجزء المتغير من الإيجار بالصيغة:

P x / y \u003d E + Bo + T + M ، أين

P x / y - الجزء المتغير من الإيجار الذي يجب دفعه عن الشهر x ، السنة y ؛

E هي تكلفة الكهرباء للشهر x ، السنة y ؛

Vo هو تكلفة إمدادات المياه للشهر x ، السنة y ؛

T - تكاليف الطاقة الحرارية للشهر x ، السنة y ؛

م - نفقات إزالة النفايات المنزلية للشهر x ، السنة y ".

إذا تم الدفع مقابل المرافق وفقًا لقراءات العدادات ، فمن الممكن الإشارة في العقد إلى أن الجزء المتغير من الإيجار سيتم تحديده وفقًا لقراءات أجهزة القياس. يمكن وصف أن قراءات أجهزة قياس المنفعة يتم تسجيلها في حضور ممثلين معتمدين للمؤجر والمستأجر.

انتباه

في البند 12 من رسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 رقم 66 ، يلاحظ أن فرض تكاليف دفع تكاليف المرافق فقط على المستأجر لا يمكن اعتباره شكلاً من أشكال الإيجار. نظرًا لأن المؤجر لا يتلقى في الواقع شرطًا مقابلًا للممتلكات المؤجرة ، فإن الدفع من قبل المستأجر للمرافق فقط لا يعني أن العقد قد تم دفعه.