Πώς μπορείτε να εμπιστευτείτε τη διαχείριση ενός διαμερίσματος; Πώς μπορείτε να εμπιστευτείτε τη διαχείριση ενός διαμερίσματος Ενοικίαση διαμερίσματος για διαχείριση εμπιστοσύνης;

Συχνά, ένας ιδιοκτήτης ή εκμισθωτής, όταν νοικιάζει ένα διαμέρισμα (γραφείο), δεν θέλει να επιβαρύνει τον εαυτό του με ανησυχίες που σχετίζονται με τη λήψη ενοικίου, την παρακολούθηση της κατάστασης των χώρων, την πληρωμή για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και άλλες ταλαιπωρίες. Τι γίνεται αν όχι ένα, αλλά πολλά διαμερίσματα ενοικιάζονται και ο ίδιος ο ιδιοκτήτης ζει σε άλλη πόλη ή ακόμη και χώρα; Είναι πραγματικά δυνατόν να έρχεται κάθε μήνα και να έρχεται σε επαφές με εργοδότες, με τους οποίους μερικές φορές δεν προλαβαίνει να συναντηθεί αμέσως, και αν το κάνει, η συνάντηση μπορεί να αποδειχθεί νευρική και άδεια; Οι επαφές με τους ενοικιαστές είναι η πιο δυσάρεστη στιγμή για κάθε ιδιοκτήτη, που ονειρεύεται απλώς μια ήρεμη ροή χρημάτων που ρέει από κάπου, χωρίς να χρειάζεται να τρέχει στην κοίτη του ποταμού κάθε φορά για να λύνει τα εμπόδια, αν ξαφνικά, ο Θεός φυλάξει, το ρέμα γίνει βουλωμένο.

Κερδίζοντας χρήματα από το ενοίκιο χωρίς άμεση επαφή με τον ενοικιαστή - αυτή η επιθυμία μπορεί να πραγματοποιηθεί πλήρως με την ενοικίαση του διαμερίσματος σε εμπιστοσύνη. Διαχείριση καταπιστεύματος ενοικίασης - τι είναι και πώς συνάπτεται μια συμφωνία διαχείρισης ενοικίασης ακινήτων;

Υπάρχουν πολλοί μεσίτες στην αγορά ενοικίασης, αλλά όλοι παρέχουν ένα περιορισμένο φάσμα υπηρεσιών:

αναζήτηση εργοδότη?
καλώντας πιθανούς πελάτες·
διοργάνωση επίδειξης των χώρων μαζί με τον ιδιοκτήτη του·
σύναψη σύμβασης μίσθωσης.

Σύμφωνα με μια αποκλειστική συμφωνία, ο μεσίτης φέρει ελαφρώς μεγαλύτερη ευθύνη και μόνο σε περίπτωση μονομερούς καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης από τον ενοικιαστή: εάν ο ενοικιαστής αποχωρήσει νωρίτερα, οι μεσίτες πρέπει να βρουν νέο πελάτη.

Δεν πρέπει να τρέχετε στον μεσίτη αφού το κλειδί έχει ήδη δοθεί στους κατοίκους και να γκρινιάζετε ότι αποδείχτηκε ότι ήταν αυτό και εκείνο, πού κοιτάζατε και τι να κάνετε τώρα.

Οι απλοί μεσίτες δεν φέρουν καμία ευθύνη για την επιλογή των «κακών» ενοικιαστών και για οποιεσδήποτε συνέπειες, όπως:

κατεστραμμένη ιδιοκτησία?
πλημμύρες γειτόνων?
καθυστερημένη πληρωμή ή άρνηση πληρωμής·
άρνηση μετακόμισης κ.λπ.

Είναι εντελώς διαφορετικό θέμα εάν ο ιδιοκτήτης συνάψει συμφωνία ενοικίασης με τη διαχείριση καταπιστεύματος.

Οι συναλλαγές που αφορούν ενοικίαση κατοικιών υπό διαχείριση καταπιστεύματος στο εξωτερικό αντιπροσωπεύουν το 90% του συνολικού αριθμού των συναλλαγών ενοικίασης. Το μερίδιό μας σε τέτοιες συναλλαγές μέχρι στιγμής είναι μόνο το 10% όλων των ετήσιων συμβάσεων ενοικίασης. Η πλειοψηφία των ιδιοκτητών εξακολουθεί να μην εμπιστεύεται τη διαχείριση καταπιστεύματος λόγω των ακόλουθων ανησυχιών:

Η αξιόπιστη διαχείριση ενοικίασης είναι πολύ ακριβή υπηρεσία.
ο μεσιτης σιγουρα θα κανει κατι λαθος?
η έλλειψη συνεχούς ελέγχου από την πλευρά του ιδιοκτήτη μπορεί να οδηγήσει στον κίνδυνο απώλειας ακίνητης περιουσίας ή απώλειας της ευκαιρίας να τα διαθέσει για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Αλλά αυτή η άποψη είναι εντελώς λανθασμένη, και αυτό μπορεί να αποδειχθεί τουλάχιστον από το παράδειγμα των δραστηριοτήτων του μεσιτικού γραφείου Akrus.

Μεσιτικό γραφείο Akrus

Το μεσιτικό γραφείο Akrus εμπλέκεται σε συναλλαγές ενοικίασης ακινήτων από το 1998. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, περισσότερα από 2.000 διαμερίσματα έχουν ληφθεί υπό διαχείριση στη Μόσχα. Οι περισσότεροι πελάτες, όπως παραδέχεται ο Akrus, έρχονται σε αυτούς με τη συμβουλή φίλων που έχουν συνεργαστεί με το πρακτορείο για πολλά χρόνια - αυτό είναι το αποτέλεσμα μιας σχεδόν παντελούς έλλειψης διαφήμισης.

Είναι πολύ σημαντικό για τον ενοικιαστή να γνωρίζει τα ακόλουθα:

Κατά τη σύναψη συμφωνίας με μια αντιπροσωπεία για μια υπηρεσία διαχείρισης καταπιστεύματος, ο ιδιοκτήτης δεν στερείται του δικαιώματος να ελέγχει ολόκληρη τη διαδικασία ενοικίασης από την αρχή, και ακόμη περισσότερο δεν στερείται του δικαιώματος του ιδιοκτήτη είτε στο παρόν είτε στο μέλλον.

Η διαχείριση καταπιστεύματος μιας ενοικίασης διαμερίσματος δεν είναι καθόλου παρόμοια με τη μεταβίβαση ενός αυτοκινήτου στην κυριότητα ενός νέου ιδιοκτήτη με γενικό πληρεξούσιο.

Έχει σχεδιαστεί για να βοηθά τον ιδιοκτήτη του ακινήτου να ασκεί τον πλήρη έλεγχο της μίσθωσης μέσω άλλου ατόμου, ενώ την ευθύνη σε όλα τα στάδια, από τη σύναψη της σύμβασης μέχρι τη στιγμή της αποχώρησης του ενοικιαστή, φέρει ο διαχειριστής. Αυτό αποτελεί σημαντικό πλεονέκτημα της διαχείρισης καταπιστεύματος έναντι άλλων τύπων διαμεσολάβησης - υπηρεσιών βάσει τυπικής και αποκλειστικής συμφωνίας.

Μπορείτε να ενημερωθείτε για το πλήρες φάσμα των υπηρεσιών του μεσιτικού γραφείου Akrus.

Λειτουργίες μεσίτη με διαχείριση εμπιστοσύνης

Κατά την ενοικίαση ακινήτων υπό διαχείριση εμπιστοσύνης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μην δει ποτέ τον ενοικιαστή αυτοπροσώπως. Μόλις συναφθεί η σύμβαση, το πρακτορείο ξεκινά μια διαφημιστική εκστρατεία για την ενοικίαση του διαμερίσματος και την προετοιμασία των απαραίτητων εγγράφων. Φυσικά, ο ιδιοκτήτης, εάν το επιθυμεί, μπορεί να συμμετάσχει στην επιλογή ενός πιθανού πελάτη, στις διαπραγματεύσεις και στην επίδειξη κατοικίας και μερικές φορές να επισκεφθεί προσωπικά για να βεβαιωθεί ότι όλα είναι εντάξει με το διαμέρισμα. Αλλά συνήθως όλες οι ανησυχίες του ιδιοκτήτη, καθώς και η επιθυμία να ελέγξει προσωπικά την κατάσταση του διαμερίσματος, εξαφανίζονται μέσα σε ένα μήνα, όταν το άτομο είναι πεπεισμένο ότι τα πράγματα πάνε ακόμα καλύτερα χωρίς αυτόν:

Για όσους νοικιάζουν ένα διαμέρισμα, είναι πιο εύκολο να συνεργαστούν με έναν ξένο - επαγγελματία μεσίτη - παρά με έναν νευρικό, υπερβολικά ανήσυχο ιδιοκτήτη.
Οι μεσίτες ελέγχουν τον ενοικιαστή με πολιτισμικά διακριτικούς τρόπους, αλλά το να ξεφύγεις από ένα τέτοιο «μάτι» δεν είναι εύκολο. Η ευθύνη για τη συμμόρφωση με τους όρους της σύμβασης και για την ασφάλεια της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος αναγκάζει το πρακτορείο να συνεργαστεί στενά με τους γείτονες, έτσι οι μεσίτες αντιλαμβάνονται αμέσως τη μη συμμόρφωση των κατοίκων με τη διάταξη και τους κανόνες διαμονής ή μη εξουσιοδοτημένα άτομα που μετακινούνται σε η στέγαση.
Ο μεσίτης όχι μόνο παρακολουθεί την κατάσταση του διαμερίσματος, αλλά και εξαλείφει τη ζημιά που προκλήθηκε, αφού πρώτα έκανε μια απογραφή του ακινήτου, έτσι ώστε ο ιδιοκτήτης να μην δει ένα ακατάστατο και παραμελημένο σπίτι στο τέλος της μίσθωσης.
Είναι πολύ πιο εύκολο να βρεις δικαιοσύνη για έναν αμελή εργοδότη και να τον αναγκάσεις να πληρώσει για τη ζημιά που προκλήθηκε σε έναν μεσίτη με διαχείριση εμπιστοσύνης παρά στον ίδιο τον ιδιοκτήτη, αφού συνεργάζεται τόσο με την αστυνομία όσο και με το δικαστικό σώμα.
Για μη συμμόρφωση με τους όρους της σύμβασης, ο μεσίτης διώχνει τον αδίστακτο επισκέπτη.
Εάν ένας επισκέπτης φύγει νωρίς, η καμπάνια βρίσκει άλλον ενοικιαστή.
Οι πληρωμές κοινής ωφέλειας, που ορίζονται στη σύμβαση μίσθωσης ως υποχρεωτικές για τον ιδιοκτήτη, καταβάλλονται επίσης από το πρακτορείο (παρακρατούνται από το ενοίκιο). Η πληρωμή των λογαριασμών κοινής ωφελείας λόγω ενοικιαστών, ρεύματος, Internet, διεθνών τηλεφωνημάτων ελέγχεται από το πρακτορείο. Ο έλεγχος των πληρωμών είναι μια απλή εργασία για το πρακτορείο, καθώς βρίσκεται σε επαφή με όλες τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και της πόλης και δεν χρειάζεται να ελέγξει τα στελέχη απόδειξης.
Η συνεργασία με τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας σάς επιτρέπει επίσης να εξαλείψετε γρήγορα τη ζημιά στις επικοινωνίες και τον εξοπλισμό στο διαμέρισμα.
Ο μεσίτης μεταφέρει τακτικά το ενοίκιο στον ιδιοκτήτη και, ως νομικό πρόσωπο, μπορεί να το κάνει με τραπεζικό έμβασμα, κάτι που είναι βολικό για τον εργοδότη (τόσο για ιδιωτικούς όσο και για εταιρικούς υπαλλήλους).
Η ασφάλιση του διαμερίσματος και οι επισκευές του πραγματοποιούνται με έξοδα του κτηματομεσιτικού γραφείου - αυτή η υπηρεσία περιλαμβάνεται στο τυπικό πακέτο της συμφωνίας για την παροχή υπηρεσιών διαχείρισης εμπιστοσύνης.

Έτσι, το πρακτορείο μπορεί να πάρει τον έλεγχο οποιουδήποτε διαμερίσματος, ακόμα και ενός «σκοτωμένου», να το βάλει σε τάξη και μετά να βρει έναν ενοικιαστή.

Η ενοικίαση παραμελημένης, ακατάλληλης κατοικίας είναι αδύνατο έργο για τον ιδιοκτήτη, αλλά με τη σύναψη συμφωνίας ενοικίασης με μια διαχείριση καταπιστεύματος, πληρώνει μόνο το κόστος της υπηρεσίας διαχείρισης και το πρακτορείο πληρώνει για επισκευές και ασφάλιση. Γιατί οι συνθήκες είναι αντιαισθητικές;

Το πρακτορείο συνήθως πραγματοποιεί καλλυντικές επισκευές με δικά του έξοδα. Εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου συμφωνήσει σε εργασίες μεγαλύτερης έντασης εργασίας (ανακατασκευή, ανακαίνιση κουζίνας, μπάνιου), τότε τα χρήματα που λείπουν μπορούν να ληφθούν με πίστωση, οι πληρωμές για τις οποίες θα αφαιρεθούν από το ενοίκιο.

Η συμφωνία διαχείρισης καταπιστεύματος συνάπτεται σύμφωνα με το Κεφάλαιο 53 του Αστικού Κώδικα του Πολικού Νόμου «Περί διαχείρισης καταπιστεύματος της περιουσίας».

Σύμφωνα με την κανονιστική πράξη κεφ. 53 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο ιδρυτής της διαχείρισης (ο ιδιοκτήτης του ακινήτου) μεταβιβάζει το ακίνητο σε διαχείριση καταπιστεύματος για μια περίοδο που καθορίζεται συγκεκριμένα στη συμφωνία στο δεύτερο μέρος (μεσίτης ακινήτων) και αναλαμβάνει να διαχειρίζεται το ακίνητο προς όφελος του ιδιοκτήτη ή άλλου προσώπου που προσδιορίζεται από αυτόν. Στην περίπτωση αυτή, τα δικαιώματα ιδιοκτησίας δεν περνούν από τον ιδρυτή στον διαχειριστή.

Μετά τη σύναψη συμφωνίας διαχείρισης καταπιστεύματος με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, η εταιρεία ακινήτων έχει το δικαίωμα να αναζητήσει ανεξάρτητα έναν ενοικιαστή, να κανονίσει εμφανίσεις του διαμερίσματος και να συνάψει συμφωνίες ενοικίασης. Η συμμετοχή του ιδιοκτήτη σε όλα αυτά τα βήματα είναι προαιρετική.

Η συμφωνία εμπιστοσύνης δεν είναι μια ενδιάμεση συμφωνία, αλλά μια συμφωνία παροχής υπηρεσιών. Υπόκειται σε κρατική εγγραφή, η οποία συχνά αποτρέπει τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων: τελικά, βάσει μιας τέτοιας συμφωνίας θα κληθούν να πληρώσουν φόρους. Ωστόσο, όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες θέλουν να νομιμοποιήσουν τα ενοίκια και να πληρώσουν φόρους στο εισόδημα όπως απαιτείται.

Ωστόσο, μερικές φορές τα πρακτορεία συνάπτουν τις λεγόμενες συμφωνίες προμήθειας:

Το πρακτορείο (πράκτορας προμήθειας) αναλαμβάνει υποχρέωση έναντι του ιδιοκτήτη του ακινήτου (committent) έναντι αμοιβής (προμήθειας) να διενεργεί συναλλαγές για λογαριασμό του προς το συμφέρον του ιδιοκτήτη και με έξοδα του.
Μια τέτοια συμφωνία δεν απαιτεί υποχρεωτική εγγραφή και ο πελάτης αποφασίζει αν θα πληρώσει φόρους ή όχι.
Η συμφωνία προμήθειας δίνει στον πελάτη το δικαίωμα να παραδώσει ακόμη και ένα κρατικό ή δημοτικό διαμέρισμα για διαχείριση καταπιστεύματος.

Πόσο κοστίζει η υπηρεσία διαχείρισης εμπιστοσύνης;

.Σε σύγκριση με τα πολλά οφέλη και τις υπηρεσίες που παρέχουν οι διαχειριστές, το κόστος των υπηρεσιών είναι γελοίο - ενοίκιο ενός μήνα ετησίως ή 8,3% του μηνιαίου εισοδήματος από ενοίκια.

Λεπτή παραγγελία

Το να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα και να μην σκέφτεστε τίποτα άλλο είναι το όνειρο κάθε ιδιοκτήτη «έξτρα» διαμερισμάτων. Αλλά είναι αδύνατο να μην σκεφτεί κανείς: είτε οι ένοικοι θα πλημμυρίσουν τους γείτονες κάτω, είτε θα σταματήσουν να πληρώνουν το ενοίκιο στην ώρα τους, είτε θα φύγουν ξαφνικά, παίρνοντας την τηλεόραση ή το ψυγείο του ιδιοκτήτη ως αναμνηστικό.

Όλες οι ανησυχίες που σχετίζονται με την ενοικίαση κατοικιών μπορούν να μεταφερθούν στους ώμους των μεσιτών, μοιράζοντας μαζί τους το εισόδημα που φέρνει το διαμέρισμα. Πρέπει να συναντιόμαστε λιγότερο συχνά Σύμφωνα με την Kirsanova Realty, στις ΗΠΑ, το 90% όσων θέλουν να νοικιάσουν το ακίνητό τους απευθύνονται σε «Όπως ανέφεραν οι Αμερικανοί συνάδελφοί μας, τέτοιες εταιρείες ονομάζονται Εταιρείες Διαχείρισης Ακινήτων, το κόστος των υπηρεσιών τους είναι Το 10% του ετήσιου συμβολαίου ενοικίασης», λέει η Svetlana Skotnikova, επικεφαλής του τμήματος ξένων ακινήτων στο Kirsanova Realty. η ιδιοκτησία."

Σύμφωνα με τους μεσίτες της πρωτεύουσας, στη Μόσχα όχι περισσότερο από το 10% των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων εμπίπτουν στη διαχείριση εμπιστοσύνης. Αλλά η ζήτηση για αυτήν την υπηρεσία θα αυξηθεί. Οι ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων έχουν ήδη εκτιμήσει ένα από τα κύρια πλεονεκτήματα της υπηρεσίας, δηλαδή την απουσία άμεσων επαφών μεταξύ ιδιοκτητών και κατοίκων Οι ιδιοκτήτες είναι τόσο ευαίσθητοι στο διαμέρισμά τους που το επισκέπτονται πολύ συχνά, διαταράσσοντας την ηρεμία και περιορίζοντας την ελευθερία δράσης του ενοικιαστή. Αλλά ένας υπάλληλος της εταιρείας δεν θα επιτρέψει στον εαυτό του να το κάνει αυτό.

Εάν ο ίδιος ο ενοικιαστής επιτρέψει στον εαυτό του να κάνει πάρα πολλά, για παράδειγμα, αφήσει φίλους από τα βουνά να ζήσουν στο διαμέρισμα ή γενικά αρχίσει να το χρησιμοποιεί για άλλους σκοπούς, ο ίδιος ο μεσίτης θα ασχοληθεί με τους επισκέπτες ελάτε σε επαφή με τους γείτονες και γνωρίζει τι συμβαίνει στο διαμέρισμα , Εξάλλου, σύμφωνα με τη σύμβαση, εάν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος υποστεί οποιαδήποτε ζημιά λόγω των ενεργειών των ενοικιαστών, η εταιρεία υποχρεούται να αποζημιώσει το.

Υπήρχαν περιπτώσεις που μόνο χάρη στους γείτονές μας καταφέραμε να επιστρέψουμε στους ιδιοκτήτες ένα σετ επικαλυμμένα έπιπλα, ένα κοστούμι Σαββατοκύριακου και μια ακριβή τηλεόραση που είχαν αρπάξει οι ένοικοι για τελευταία φορά." Αν όλα πάνε καλά, ούτε οι ένοικοι ούτε Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πρέπει να συναντηθούν με μεσίτες για άλλη μια φορά Δεδομένου ότι η κτηματομεσιτική εταιρεία είναι η νόμιμη, ο ενοικιαστής μπορεί να το πληρώσει με τραπεζικό έμβασμα, κάτι που είναι ιδιαίτερα σημαντικό εάν το διαμέρισμα νοικιάζεται από μια εταιρεία για έναν υπάλληλο να λάβει το ενοίκιο, μείον τις προμήθειες, στον τραπεζικό του λογαριασμό ή στο ταμείο του μεσίτη σε μια συμφωνημένη ημέρα.

Δεδομένου ότι κυρίως αυτοί που ταξιδεύουν για μεγάλο χρονικό διάστημα στο εξωτερικό είναι αυτοί που εμπιστεύονται τα διαμερίσματά τους σε μεσίτες για τη διαχείριση, το ενοίκιο τους μεταφέρεται στο εξωτερικό.

Διαμέρισμα υποδειγματικού περιεχομένου

Για να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα σε τιμή αγοράς, πρώτον, πρέπει να το βάλετε σε τάξη - να κάνετε επισκευές, να εξοπλίσετε την κουζίνα και το μπάνιο και, δεύτερον, να βρείτε έναν αξιοσέβαστο και τακτοποιημένο ενοικιαστή. Αυτά τα προβλήματα επιλύονται με ακρίβεια από τον μεσίτη, στον οποίο αναθέτετε τη διαχείριση του διαμερίσματος. Εάν χρειάζονται επισκευές, αλλά δεν υπάρχουν χρήματα για αυτές, το πρακτορείο θα το κάνει με δικά του έξοδα ή με πίστωση. Εάν είναι απαραίτητο, θα εξοπλίσει επίσης την κουζίνα, θα αλλάξει τις υδραυλικές εγκαταστάσεις και θα τοποθετήσει μια μεταλλική πόρτα. Οι πληρωμές δανείου συνήθως αφαιρούνται από το ενοίκιο. Ο μεσίτης αναλαμβάνει επίσης την πλήρη ευθύνη για την αναζήτηση ενοικιαστή Αμέσως μετά τη σύναψη συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, ξεκινά μια διαφημιστική εκστρατεία, οργανώνονται προβολές και προετοιμάζονται τα απαραίτητα έγγραφα και για τα δύο μέρη, λέει η Gulnara Rakhmangulova. - Εάν ένας ενοικιαστής αποφασίσει ξαφνικά να φύγει από το διαμέρισμα για κάποιο λόγο, οι ειδικοί μας συνεχίζουν αμέσως την αναζήτηση του επόμενου ενοικιαστή. Σε περίπτωση παραβίασης της σύμβασης από τον ενοικιαστή, υλικών ζημιών, καθυστέρησης πληρωμής ενοικίου κ.λπ. Θα τερματίσουμε νωρίς το συμβόλαιο ενοικίασης και θα σας βοηθήσουμε να λάβετε αποζημίωση για ζημιές."

Ο μεσίτης αναλαμβάνει επίσης όλες τις σχέσεις με τους λειτουργικούς οργανισμούς Αυτό περιλαμβάνει όχι μόνο την πληρωμή για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, αλλά και άλλες επαχθείς ευθύνες. Ο διαχειριστής της υπηρεσίας ελέγχει μηνιαία την πληρωμή λογαριασμών για υπεραστικές κλήσεις, ρεύμα κ.λπ. Συχνά συμβαίνει ότι είναι απαραίτητο να λάβετε νέες αποδείξεις από το EIRC, να διευκρινίσετε την πληρωμή των λογαριασμών στον ιστότοπο του συνδρομητή και να επαληθεύσετε τις προηγούμενες πληρωμές αποδείξεων. Αυτή η εργασία αναλαμβάνεται από το γραφείο διαχείρισης καταπιστεύματος διαμερισμάτων. ,

Το τίμημα της εμπιστοσύνης ,

Στην κεφαλαιαγορά, το κόστος των υπηρεσιών διαχείρισης καταπιστεύματος υπολογίζεται διαφορετικά, αλλά είναι περίπου 10-15% του ενοικίου μήνα θα παρακρατήσουν το 10% του ενοικίου κόστους Σε ορισμένες άλλες εταιρείες διαχείρισης, ο ιδιοκτήτης πληρώνει ένα ποσό που ισοδυναμεί με ενοίκιο ενός μήνα ετησίως για αυτήν την υπηρεσία και λαμβάνει ασφάλιση και επισκευές ως δώρο. Συχνά το κόστος διαχείρισης εμπιστοσύνης ενός διαμερίσματος εξαρτάται από το εύρος των υπηρεσιών. Για ένα βασικό πακέτο, ο πελάτης πληρώνει στην εταιρεία το κόστος του ενοικίου ενός μήνα ανά έτος και για ένα πλήρες πακέτο, επιπλέον, το μισό ενοίκιο ανά μήνα. ,

Παρά το γεγονός ότι η τιμή της υπηρεσίας διαχείρισης καταπιστεύματος διαμερισμάτων είναι αρκετά λογική και το ενδιαφέρον για αυτήν αυξάνεται, λίγοι ιδιοκτήτες είναι έτοιμοι να επωφεληθούν από αυτήν την υπηρεσία. Υπάρχουν διάφοροι λόγοι, και ένας από αυτούς είναι η ανάγκη υπογραφής μιας επίσημης συμφωνίας, η οποία περιλαμβάνει την πληρωμή φόρων. Αν και αξίζει να σημειωθεί ότι ο αριθμός όσων δεν θέλουν να πληρώσουν φόρους μειώνεται καθημερινά, ειδικά όταν πρόκειται για ακριβά διαμερίσματα." Σε ορισμένες άλλες εταιρείες διαχείρισης, το ερώτημα αν ο πελάτης πληρώνει ή δεν πληρώνει φόρο Το εισόδημα από την ενοικίαση ενός διαμερίσματος επαφίεται στη συνείδησή του.

Σχεδόν όλες οι εταιρείες διαχείρισης προσφέρουν συμβάσεις προμήθειας σε πελάτες, διαφορετικά οι πελάτες των οποίων τα διαμερίσματα είναι δημοτικής ιδιοκτησίας δεν θα μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν την υπηρεσία διαχείρισης καταπιστεύματος. Υπενθυμίζουμε ότι, σύμφωνα με τον Κώδικα Κατοικίας, τέτοια διαμερίσματα υπενοικιάζονται μόνο με την άδεια του ιδιοκτήτη, δηλαδή των τοπικών αρχών. Για προφανείς λόγους, οι άνθρωποι δεν θέλουν να υποβάλουν αίτηση για τέτοια άδεια. Οι περισσότερες κτηματομεσιτικές εταιρείες δεν είναι ακόμη έτοιμες να παρέχουν υπηρεσίες διαχείρισης εμπιστοσύνης σε ιδιοκτήτες διαμερισμάτων και ένας από τους λόγους είναι η ευπάθεια των ίδιων των μεσιτών έναντι των πελατών. Συνάπτουμε συμφωνία με τον πελάτη, ανακαινίζουμε το διαμέρισμά του με δικά μας έξοδα και τότε ο πελάτης τερματίζει τη συμφωνία. Και παρόλο που η σύμβαση προβλέπει κυρώσεις σε μια τέτοια περίπτωση, τα χρήματα πρέπει να επιστραφούν μέσω του δικαστηρίου.

Εάν ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος μεταβιβάσει το δικαίωμα διαχείρισης της περιουσίας του σε δεύτερο πρόσωπο που θα ενεργεί για λογαριασμό του ιδιοκτήτη και θα εκπροσωπεί τα συμφέροντά του, τότε είναι απαραίτητο να συνταχθεί ειδική πράξη εμπιστοσύνης.

Βασικά, μια τέτοια μεταβίβαση ενός διαμερίσματος είναι απαραίτητη για να αυξηθεί η αποτελεσματικότητα της διαχείρισης ακινήτων και να αποκομιστούν τα μεγαλύτερα οφέλη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, συνάπτεται συμφωνία εμπιστοσύνης εάν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος δεν είναι σε θέση να το διαχειριστεί, για παράδειγμα, εάν δεν μπορεί να αναλάβει την κυριότητα πριν συμπληρώσει την ηλικία της ενηλικίωσης.

Σημείωση! Η σύναψη συμφωνίας διαχείρισης καταπιστεύματος δεν ισχύει για τα δικαιώματα ιδιοκτησίας επί της ακίνητης περιουσίας του διαχειριστή.

Μέρη της συμφωνίας

Μπορεί να υπάρχουν δύο ή τρία μέρη στη συμφωνία:

ιδρυτής – πρόσωπο που μεταβιβάζει περιουσία σε διαχείριση καταπιστεύματος·
θεματοφύλακας - πρόσωπο που λαμβάνει περιουσία με πληρεξούσιο. Ο διαχειριστής μπορεί να είναι εμπορικός οργανισμός ή ιδιώτης επιχειρηματίας. Μπορεί να διαθέσει προσωπικά την περιουσία που μεταβιβάζεται σε διαχείριση καταπιστεύματος ή να εμπλέξει τρίτους - δικαιούχους - σε αυτή τη διαδικασία.
δικαιούχος – η διαχείριση της εγκατάστασης γίνεται προς το συμφέρον της.

Ο διαχειριστής μπορεί να συνάπτει συναλλαγές για λογαριασμό του ιδρυτή του διαχειριστή, αλλά ταυτόχρονα, δίπλα στην υπογραφή του, πρέπει να σημειώσει D.U. που υποδηλώνει διαχείριση εμπιστοσύνης. Εάν ο διαχειριστής είναι οργανισμός, γίνεται μια σημείωση δίπλα στο πλήρες όνομά του.

Για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να εμπιστευτεί τη διαχείριση μιας εμπορικής εταιρείας, η οποία με τη σειρά της αναλαμβάνει να παρακολουθεί την κατάσταση των χώρων, να αναζητά ενοικιαστές και να διασφαλίζει ότι πληρώνουν εγκαίρως το ενοίκιο κ.λπ. Με τη σειρά του, ο οργανισμός θα πληρώσει ανεξάρτητα φόρους επί των κερδών από την ενοικίαση ενός διαμερίσματος και θα πληρώσει στον ιδιοκτήτη του χώρου διαβίωσης το εισόδημά του.

Πώς να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα υπό διαχείριση εμπιστοσύνης

Εάν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος δεν μπορεί να το διαθέσει προσωπικά για κάποιο λόγο (για παράδειγμα, πηγαίνει σε μεγάλο επαγγελματικό ταξίδι), τότε πρέπει να παραδώσει το διαμέρισμα στη διαχείριση εμπιστοσύνης και να συντάξει μια κατάλληλη συμφωνία. Για να το κάνετε αυτό, πρέπει να επικοινωνήσετε με μια εταιρεία που μπορεί να αναλάβει την ευθύνη της διαχείρισης στέγης μέσω αντιπροσώπου.

Πώς να συντάξετε μια συμφωνία εμπιστοσύνης;

Αυτό το έγγραφο συντάσσεται γραπτώς και περιέχει τις ακόλουθες πληροφορίες:

πληροφορίες σχετικά με τον διαχειριστή·
πληροφορίες σχετικά με το φυσικό ή νομικό πρόσωπο προς το συμφέρον του οποίου πραγματοποιείται η μεταβίβαση των δικαιωμάτων εμπιστοσύνης·
πληροφορίες για τον διαχειριστή·
τον αριθμό των δωματίων και του καθιστικού του διαμερίσματος που μεταφέρεται στη διαχείριση εμπιστοσύνης, καθώς και τη διεύθυνσή του.
η περίοδος για την οποία το διαμέρισμα μεταβιβάζεται σε διαχείριση καταπιστεύματος και πληρωμή για τις παρεχόμενες υπηρεσίες.

Η συμφωνία για τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας σε διαχείριση καταπιστεύματος συντάσσεται σύμφωνα με τους ίδιους κανόνες με τη συμφωνία για την αγορά ή πώληση ακινήτων. Δηλαδή, όταν η ακίνητη περιουσία μεταβιβάζεται στη διαχείριση του διαχειριστή, πρέπει να εγγραφεί στο Rosreestr.

Χαρακτηριστικά συλλογής και δείγματος

Μερικές αποχρώσεις της συμφωνίας εμπιστοσύνης:

η σύμβαση ισχύει για ορισμένο χρονικό διάστημα·
ο διαχειριστής εκτελεί όλες τις πράξεις με περιουσία για δικό του λογαριασμό·
ο διαχειριστής νοιάζεται για τα συμφέροντα του ιδιοκτήτη του αντικειμένου της σύμβασης και όχι για τα δικά του.
ο διαχειριστής έχει το δικαίωμα να επιλέξει ανεξάρτητα και να εφαρμόσει μεθόδους διαχείρισης του διαμερίσματος.
ένα διαμέρισμα που αποτελεί αντικείμενο διαχείρισης καταπιστεύματος δεν μπορεί να ανακτηθεί για τα χρέη του ιδιοκτήτη του (εκτός από τις περιπτώσεις που η κατοικία λειτουργεί ως εγγύηση).

Μπορείτε να δείτε και να κατεβάσετε ένα δείγμα συμφωνίας χρησιμοποιώντας τους ακόλουθους συνδέσμους:

Φόροι υπό διαχείριση καταπιστεύματος

Το ζήτημα της φορολογίας κατά τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος σε διαχείριση καταπιστεύματος δεν ρυθμίζεται από κανονισμούς. Επομένως, σε τέτοιες περιπτώσεις, καθοδηγούνται από γενικά φορολογικά κριτήρια και ξεχωριστές οδηγίες.

Σήμερα, υπάρχουν δύο τύποι φόρων που σχετίζονται με τη μεταφορά κατοικιών σε διαχείριση καταπιστεύματος:

φόρος κατά τη μεταφορά ενός διαμερίσματος σε διαχείριση καταπιστεύματος,
φόρο επί των τρεχουσών συναλλαγών που πραγματοποιούνται κατά τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης.

Η ουσία της διαχείρισης εμπιστοσύνης - συμβουλευτική βίντεο

Το πρόγραμμα από τη σειρά προγραμμάτων "Συμβολαιογράφος για εσάς" λέει λεπτομερέστερα για την ουσία της διαχείρισης εμπιστοσύνης και τις περιπλοκές της σύνταξης μιας συμφωνίας.

Κανένας εγγεγραμμένος χρήστης δεν βλέπει αυτήν τη σελίδα

Από

13.04.2015
Σήμερα, το μερίδιο της λεγόμενης διπλής μίσθωσης, όταν ο ιδιοκτήτης είναι και ο μισθωτής και ο εκμισθωτής, είναι περίπου το 20% του συνολικού αριθμού των συμμετεχόντων στην αγορά και συνεχίζει να αυξάνεται.
"Αυτό το φαινόμενο εξηγείται από την οικονομική πραγματικότητα: λόγω της ενίσχυσης των αρνητικών τάσεων στη ρωσική οικονομία και της μείωσης της φερεγγυότητας του πληθυσμού, μια προσωρινή ανταλλαγή "επιπλέον" τετραγωνικών μέτρων για ένα εγγυημένο μηνιαίο εισόδημα είναι μια καλή ευκαιρία επιβίωσης μια δύσκολη περίοδος», σχολιάζει η Galina Kiseleva, διευθύντρια του Τμήματος Ενοικίασης Διαμερισμάτων στην INCOM Real Estate. – Για παράδειγμα, το κόστος ενοικίασης ενός διαμερίσματος οικονομικής θέσης ενός δωματίου στο Maryino μπορεί τώρα να βρεθεί για 20 χιλιάδες ρούβλια. Ένα "κομμάτι καπίκι", για παράδειγμα, στο Maryino, μπορεί πραγματικά να ενοικιαστεί για περίπου 35-42 χιλιάδες ρούβλια. Δηλαδή, ακόμη και χωρίς να ληφθούν υπόψη εντελώς διαφορετικές ταξικές προτάσεις, όπως η μετακίνηση από το κέντρο στην περιοχή της Μόσχας, τα έσοδα από μια τέτοια επιχείρηση θα είναι περίπου 70-100%.
Η ασαφής κατάσταση στον τομέα των στεγαστικών δανείων συμβάλλει επίσης στη «διπλή ενοικίαση»: μια μεγάλη οικογένεια μπορεί να νοικιάσει ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα.
Με αυτήν την απόφαση, δεν υπάρχουν κίνδυνοι που σχετίζονται με το δάνειο και υπάρχει η ευκαιρία να «κερδίσετε ξανά» την κατάσταση επιστρέφοντας απλώς στο προηγούμενο σπίτι σας. Επιπλέον, μπορείτε να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα δίπλα. Για παράδειγμα, στην περιοχή του σταθμού του μετρό Yugo-Zapadnaya, η μέση τιμή ενοικίασης για ένα διαμέρισμα ενός δωματίου είναι 33 χιλιάδες ρούβλια και ένα παρόμοιο διαμέρισμα τριών δωματίων κοντά θα κοστίζει 50 χιλιάδες ρούβλια το μήνα: υπάρχει ένα σημαντική αύξηση του χώρου διαβίωσης για μέτρια 17 χιλιάδες ρούβλια.
Μία από τις μόνιμες κατηγορίες συμμετεχόντων στη «διπλή ενοικίαση» είναι οι ιδιοκτήτες ενός μέτριου διαμερίσματος οικονομικής θέσης (για παράδειγμα, κληρονομημένο), που θέλουν να αλλάξουν την ποιότητα ζωής τους και να νοικιάσουν έναν χώρο διαβίωσης με μεγαλύτερη κατάσταση.
Για μια μετακινούμενη νεαρή οικογένεια, το «διπλό ενοίκιο» σάς επιτρέπει να βρίσκετε στέγη πιο κοντά στη δουλειά και να περνάτε τον ελεύθερο χρόνο σας σε ενδιαφέρουσες δραστηριότητες αναψυχής ή χόμπι, αντί να κάθεστε σε μποτιλιαρίσματα. Σύμφωνα με το Τμήμα Ενοικίασης Διαμερισμάτων INCOM-Real Estate, τον Μάρτιο το μέσο ενοίκιο για ακίνητα ενός δωματίου κυμαινόταν από 27 χιλιάδες ρούβλια στη Νοτιοανατολική Διοικητική Περιφέρεια και τη Νότια Διοικητική Περιφέρεια έως 35 χιλιάδες ρούβλια στην Κεντρική Διοικητική Περιφέρεια. Η διαφορά στο κόστος ενοικίασης διαμερισμάτων δύο δωματίων ανήλθε σε 8 χιλιάδες ρούβλια: το ποσοστό στη Νοτιοανατολική Διοικητική Περιφέρεια και στη Νότια Διοικητική Περιφέρεια είναι 35 χιλιάδες ρούβλια, στην Κεντρική Διοικητική Περιφέρεια - 43 χιλιάδες ρούβλια. Μέσοι δείκτες τιμών για "τρία ρούβλια": 40 χιλιάδες ρούβλια στη Νοτιοανατολική διοικητική περιφέρεια και τη νότια διοικητική περιφέρεια, 56 χιλιάδες ρούβλια στην κεντρική διοικητική περιφέρεια.
Στο πλαίσιο της υπό εξέταση τάσης, μια άλλη ομάδα σχηματίζεται από «κουρασμένους κατοίκους της πόλης» που νοικιάζουν τα διαμερίσματά τους για να μετακομίσουν σε ενοικιαζόμενες κατοικίες εκτός πόλης, πιο κοντά στη φύση. Συνήθως ο αριθμός τους αυξάνεται μεταξύ Μαΐου και Οκτωβρίου. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες «καλοκαιρινών» διαμερισμάτων είναι συνταξιούχοι ή οικογένειες με μικρά παιδιά. Για 40-60 χιλιάδες ρούβλια μπορείτε να νοικιάσετε μια μικρή ντάτσα σε απόσταση 15-30 χλμ. από τον περιφερειακό δρόμο της Μόσχας. Παραδοσιακά, αναζητούνται φθηνές επιλογές στις κατευθύνσεις Gorky, Shchelkovsky, Egoryevsky ή Ryazan.
διαγράφηκε

Από

Η επιχείρηση ενοικίασης γίνεται χόμπι
Όχι μόνο οι επενδυτές, αλλά και οι μεσίτες εγκαταλείπουν την αγορά

Η κρίση έχει προκαλέσει όχι μόνο τους ιδιώτες επενδυτές να απογοητευτούν από τις επιχειρήσεις ενοικίασης - η περίοδος αποπληρωμής για μητροπολιτικά διαμερίσματα που αγοράζονται για ενοικίαση έχει αυξηθεί στα 20 χρόνια - αλλά και επαγγελματίες μεσίτες. Η μείωση του εισοδήματος αναγκάζει τους ειδικούς που εργάζονταν στην αγορά ενοικίων να επανεκπαιδευτούν για την υποστήριξη συναλλαγών για αγοραπωλησίες κατοικιών.
Επενδύσεις: καλύτερα να ξεχάσουμε προς το παρόν
Είναι καλύτερα να ξεχάσετε την αγορά διαμερισμάτων στην περιοχή της Μόσχας για να τα νοικιάσετε αργότερα, λένε οι μεσίτες. Και πριν από την κρίση, αυτή η επιχείρηση είχε καλό κέρδος 6-7% ετησίως, εξαιρουμένου του κόστους συντήρησης κατοικιών, αλλά τώρα, λόγω χαμηλότερων τιμών ενοικίασης, αυξημένου χρόνου έκθεσης κ.λπ., η μέση απόδοση της αγοράς έχει μειωθεί σε περίπου 4- 6%.
«Είναι πιο κερδοφόρο να βάζεις χρήματα στην τράπεζα», λέει ο Roman Babichev, επικεφαλής του τμήματος ενοικίασης της εταιρείας Azbuka Zhilya. - Το 2011-2014 Ήταν δυνατό να ανακτηθούν τα χρήματα που επενδύθηκαν στο διαμέρισμα ενοικιάζοντάς το σε 10-12 χρόνια. Τώρα είναι περίπου 20 χρόνια, ανεξάρτητα από την τοποθεσία - Μόσχα ή περιοχή της Μόσχας."
Και αυτή εξακολουθεί να είναι μια αρκετά αισιόδοξη εκτίμηση. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της πύλης World of Apartments, η Μόσχα είναι η πιο ακατάλληλη περιοχή της χώρας για τις επιχειρήσεις ενοικίασης: η περίοδος αποπληρωμής για τη στέγαση κεφαλαίου είναι 27 χρόνια, η κερδοφορία είναι 3,7% ετησίως. Αλλά η περιοχή της Μόσχας, σύμφωνα με τους ειδικούς της πύλης, δεν είναι τόσο απελπιστική: το World of Apartments εκτιμά την κερδοφορία της ενοικίασης κατοικιών κοντά στη Μόσχα σε 6,6% ετησίως, με περίοδο απόσβεσης 15,3 ετών. Αυτά τα στοιχεία είναι κοντά στον ρωσικό μέσο όρο: 6,4% και 16,2 χρόνια. Για σύγκριση: το 2013, σύμφωνα με την πύλη, η κερδοφορία των διαμερισμάτων της Μόσχας ήταν 4,8% ετησίως και εκείνων κοντά στη Μόσχα - 7,5%.
Οι πιο κερδοφόρες, σύμφωνα με την πύλη, είναι οι επενδύσεις σε διαμερίσματα στο Γεκατερίνμπουργκ (7,9% ετησίως), στο Κεμέροβο (7,8%), στο Σότσι (7,8%), στο Magnitogorsk (7,8%) και στο Komsomolsk-on-Amur (7,8%).
Για να πάρετε μια ιδέα για το κατά προσέγγιση επίπεδο εισοδήματος από την ενοικίαση ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος, η διευθύντρια της εταιρείας MIEL-Arenda, Maria Zhukova, προτείνει να χρησιμοποιήσετε τον ακόλουθο τύπο: (μηνιαίο κόστος ενοικίασης X 12 - 13% προσωπικό εισόδημα φόρος) Χ 100 / (κόστος αγοράς + κόστος πρόσθετων επενδύσεων). Οι πληρωμές κοινής ωφέλειας και ο φόρος ακινήτων, που από το 2015 υπολογίζονται όχι από τη συμβολική απογραφική αξία, αλλά από την κτηματολογική αξία, πλησίον της αγοραίας αξίας, της ακίνητης περιουσίας, δεν λαμβάνονται υπόψη στον τύπο αυτό. Οι πρόσθετες επενδύσεις περιλαμβάνουν επισκευές, αγορά επίπλων και οικιακών συσκευών. Έτσι, αγοράζοντας ένα διαμέρισμα τριών δωματίων οικονομικής θέσης για 10 εκατομμύρια ρούβλια και ενοικιάζοντάς το με μέση τιμή 50 χιλιάδων ρούβλια/μήνα, μπορείτε να έχετε ετήσια απόδοση 5,22%, ή 522 χιλιάδες ρούβλια. Μια τέτοια επένδυση θα αποδώσει σε περίπου 19 χρόνια και 2 μήνες. Σε 5 χρόνια, η κερδοφορία θα είναι περίπου 2,6 εκατομμύρια ρούβλια, υπό την προϋπόθεση ότι το διαμέρισμα δεν παραμένει αδρανές.
Ωστόσο, το τελευταίο είναι ελάχιστα δυνατό: ο όγκος της προσφοράς στην αγορά, σύμφωνα με διάφορες εκτιμήσεις, είναι τώρα 1,5-2,5 φορές υψηλότερος από τη ζήτηση, η οποία έχει την πιο μοιραία επίδραση στην περίοδο έκθεσης των κατοικιών. Σύμφωνα με την εταιρεία INCOM-Real Estate, στην οικονομική θέση ο αριθμός αυτός έχει αυξηθεί 24 φορές - για εκείνα τα διαμερίσματα που τελικά ενοικιάζονται. Στο τμήμα της ελίτ, σύμφωνα με την Blackwood, η περίοδος έκθεσης για τα υγρά διαμερίσματα έχει αυξηθεί από μία έως τρεις ημέρες το 2013 σε 1-2 εβδομάδες τώρα (βλ. «Ενοικιάσεις κατοικιών στη Μόσχα και την περιοχή της Μόσχας: οι ιδιοκτήτες δεν ενοικιάζουν και διαμερίσματα είναι άδεια»).
Αξίζει να σημειωθεί ότι, σε αντίθεση με άλλα τμήματα της αγοράς, η κερδοφορία της ενοικίασης πολυτελών διαμερισμάτων και διαμερισμάτων στη Μόσχα έχει αυξηθεί σε σύγκριση με την περίοδο πριν από την κρίση, καθώς οι τιμές ενοικίασης έχουν μειωθεί λιγότερο από τις τιμές των πολυτελών διαμερισμάτων. Έτσι, εάν ο μέσος προϋπολογισμός προσφοράς στην ελίτ αγορά σε όρους δολαρίων από το 2013 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2016 μειώθηκε κατά το ήμισυ, τότε ο μέσος προϋπολογισμός ενοικίασης μειώθηκε μόνο κατά 26%, σημειώνει ο Alexander Shibaev, διευθυντής του τμήματος συμβούλων, ανάλυσης και έρευνας στο Blackwood.
Αλλά το παιχνίδι εξακολουθεί να μην αξίζει το κερί. Σύμφωνα με την ίδια Blackwood, στο τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, η μέση απόδοση ενοικίασης πολυτελών διαμερισμάτων και διαμερισμάτων στη Μόσχα είναι περίπου 4,6%. Και το πραγματικό, λαμβάνοντας υπόψη το χρόνο διακοπής λειτουργίας των χώρων, είναι ακόμη μικρότερο - περίπου 4%. Για σύγκριση: ακόμη και στην εξαιρετικά αξιόπιστη και χαμηλού εισοδήματος Sberbank, τα επιτόκια καταθέσεων φτάνουν τώρα το 6,8% ετησίως, μια άλλη κρατική τράπεζα - VTB24 - προσφέρει έως και 8,65% ετησίως, η Gazprombank - έως και 9%.
Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι δεν έχουν απομείνει σχεδόν καθόλου καθαροί επενδυτές στην αγορά - αυτοί που αγοράζουν διαμερίσματα για ενοικίαση ή/και μεταπώληση. «Σήμερα στην αγορά ενοικίασης κατοικιών, καθώς και στην αγορά ακινήτων συνολικά, το μερίδιο των ιδιωτών επενδυτών τείνει στο μηδέν: δεδομένου ότι η προσφορά σε όλους τους τομείς υπερβαίνει σημαντικά τη ζήτηση, είναι εξαιρετικά δύσκολο να πουλήσεις ένα ακίνητο κερδοφόρα σήμερα». λέει η Oksana Polyakova, αναπληρώτρια διευθύντρια του τμήματος ενοικίασης διαμερισμάτων της εταιρείας "INCOM-Real Estate".
Σύμφωνα με την Anna Rtishcheva, επικεφαλής του γραφείου «Century 21 Rimarkom Troitsk» (συνεργάτης της Realtor Corporation «Megapolis-Service»), «μια τέτοια επιχείρηση ήταν κερδοφόρα πριν από την κρίση, δηλαδή κάπου πριν από το 2014, και τώρα, όταν οι τιμές για τη στέγαση μειώνεται και είναι δύσκολο να προβλεφθεί ο ακριβής χρόνος αλλαγής αυτής της τάσης προς το αντίθετο, λίγοι άνθρωποι θεωρούν τέτοιες επενδύσεις». Όπως εξηγεί ο Roman Babichev, παλαιότερα ήταν δυνατό να κερδίσετε χρήματα όχι μόνο από το ενοίκιο, αλλά και από την αύξηση των τιμών των κατοικιών - ειδικά αν αγοράζατε ένα διαμέρισμα σε ένα νέο κτίριο στο αρχικό στάδιο της κατασκευής. Το 2012-2013 η αύξηση της τιμής καθώς αυξήθηκε το στάδιο ολοκλήρωσης της κατοικίας ήταν 25-40% - δείτε «Τι να κάνετε εάν θέλετε πραγματικά να επενδύσετε σε ακίνητα». «Αλλά τώρα μια τέτοια παγκόσμια αύξηση των τιμών δεν συμβαίνει. Ο νέος φόρος επιδεινώνει την κατάσταση: όταν πουλάς, δεν σου επιτρέπει να κερδίσεις τίποτα από τη μεταπώληση», προσθέτει ο Babichev.
Μιλάμε για αλλαγή του μηχανισμού των φορολογικών ωφελημάτων για την πώληση κατοικιών, που προβλέπονται με βάση την περίοδο ιδιοκτησίας της ακίνητης περιουσίας. Μέχρι το 2016, η ελάχιστη περίοδος μεταπώλησης ακινήτων χωρίς πληρωμή φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων ήταν τρία χρόνια ή λιγότερο, εάν η τιμή συναλλαγής που καθορίζεται στη σύμβαση δεν υπερέβαινε το 1 εκατομμύριο ρούβλια. Τώρα η ελάχιστη θητεία έχει αυξηθεί σε πέντε χρόνια (εξαίρεση γίνεται μόνο για ακίνητα που ελήφθησαν από κληρονομιά ή ως αποτέλεσμα ιδιωτικοποίησης). Η υποτίμηση του ποσού της συναλλαγής στη σύμβαση δεν θα βοηθήσει επίσης στη φοροδιαφυγή. Εάν το επίσημο εισόδημα από την πώληση ακίνητης περιουσίας είναι μικρότερο από το 70% της κτηματολογικής αξίας του ακινήτου, που προσδιορίζεται από την 1η Ιανουαρίου του έτους κατά το οποίο καταχωρήθηκε η μεταβίβαση της κυριότητας, το εισόδημα που υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων αναγνωρίζεται ως 70 % της κτηματολογικής αξίας του ακινήτου από εκείνη την ημερομηνία.
Φυσικά, η κρίση δεν θα διαρκέσει για πάντα, κάποια μέρα η ζήτηση στην αγορά ενοικίων θα αυξηθεί, η περίοδος έκθεσης θα μειωθεί και οι τιμές ενοικίασης και οι τιμές των διαμερισμάτων θα ανέβουν. Αλλά πότε θα συμβεί αυτό και με ποιους ρυθμούς θα υπάρξουν θετικές αλλαγές, κανείς δεν ξέρει πραγματικά ακόμα. Ως εκ τούτου, είναι μάλλον καλύτερο να σταματήσετε να αγοράζετε διαμερίσματα προς ενοικίαση.
Εάν εξακολουθείτε να αγοράζετε
Ωστόσο, εάν για κάποιο λόγο υπάρχει ανάγκη για μια τέτοια επένδυση - ας πούμε, αγοράζεται ένα διαμέρισμα για παιδιά και μέχρι να μεγαλώσουν, το ακίνητο σχεδιάζεται να νοικιαστεί - όταν επιλέγετε μια κατάλληλη επιλογή, θα πρέπει πρώτα απ 'όλα δώστε προσοχή στην προσβασιμότητα των μεταφορών. Δηλαδή, εγγύτητα στο μετρό ή, στη χειρότερη, στο σιδηροδρομικό σταθμό.
«Πολλοί ενοικιαστές δεν ενδιαφέρονται για την άνεση της ζωής, αλλά για την προσβασιμότητα των μεταφορών, τη δυνατότητα να φτάσουν στη δουλειά όσο το δυνατόν γρηγορότερα», εξηγεί η Anna Rtishcheva. "Φυσικά, αν το διαμέρισμα είναι σε ειλικρινά τρομερή κατάσταση, τότε το ενοίκιο είναι χαμηλότερο, αλλά ακόμη και για τέτοια κατοικία, στο τέλος, θα βρεθεί ακόμα ένας ενοικιαστής."
Αλλά οι μεσίτες δεν συνιστούν την αγορά διαμερισμάτων προς ενοικίαση, αν και είναι φθηνότερα από διαμερίσματα με σχεδόν τις ίδιες τιμές ενοικίασης. Γεγονός είναι ότι λόγω του εκκρεμούς νομικού καθεστώτος, τα διαμερίσματα είναι δύσκολο να πουληθούν.
Οι μεσίτες εγκαταλείπουν την αγορά ενοικίων
Οι ιδιώτες επενδυτές δεν ήταν τα μόνα «θύματα» της κρίσης. Η πτώση των τιμών των ενοικίων, η τεράστια υπέρβαση της προσφοράς έναντι της ζήτησης και άλλοι αρνητικοί παράγοντες έχουν εντείνει τον ανταγωνισμό μεταξύ των επαγγελματιών μεσιτών. Ως αποτέλεσμα, η προμήθεια ακινήτων, που προηγουμένως ήταν σταθερή ίση με το μηνιαίο επιτόκιο ενοικίασης, μειώθηκε όχι μόνο σε απόλυτους αλλά και σε σχετικούς όρους.
«Σε συνθήκες μειωμένης ζήτησης, το μέγεθος της προμήθειας του μεσίτη, μαζί με την άμεση μείωση των τιμών ενοικίασης, είναι ένας από τους τρόπους προσέλκυσης πελατών. Σήμερα, οι μεσίτες έχουν μια πιο ευέλικτη προσέγγιση σε αυτό το ζήτημα και είναι έτοιμοι να υποχωρήσουν στον αγώνα για τον πελάτη», λέει ο Alexander Shibaev.
Σύμφωνα με τη Μαρία Ζούκοβα, οι προμήθειες στην αγορά ενοικίασης μπορεί επί του παρόντος να κυμαίνονται από 100% έως 20% του κόστους ενοικίασης κατοικιών. «Το κόστος της υπηρεσίας ενός μεσίτη εξαρτάται από πολλούς παράγοντες: τον χρόνο που αφιερώνεται στην υπηρεσία, τη λίστα των υπηρεσιών. Εξάλλου, η διεξαγωγή μιας πλήρους σειράς υπηρεσιών (συμπεριλαμβανομένης της αναζήτησης, των διαπραγματεύσεων, της επιθεώρησης, της σύναψης συμφωνίας) ή απλώς η επίδειξη ενός διαμερίσματος και η σύνταξη μιας συμφωνίας είναι εντελώς διαφορετικές υπηρεσίες που κοστίζουν διαφορετικά», σημειώνει η Zhukova.
Το πρόβλημα είναι ότι οι πελάτες γίνονται όλο και πιο ανεξάρτητοι, δείχνοντας όλο και λιγότερο ενδιαφέρον για τις υπηρεσίες των μεσιτικών γραφείων. Όλο και περισσότερο, οι πιθανοί ενοικιαστές επικοινωνούν με την εταιρεία με ένα συγκεκριμένο αίτημα σχετικά με ένα συγκεκριμένο συγκρότημα κατοικιών, σημειώνει ο Shibaev.
Ως αποτέλεσμα, τα εισοδήματα των μεσιτών μειώνονται και πολλές εταιρείες αναγκάζονται να κάνουν ντάμπινγκ. Ο Roman Babichev εκτιμά τη μείωση της κερδοφορίας από επαγγελματικές δραστηριότητες σε 20-25% σε σύγκριση με το 2014, «και ο αριθμός των συναλλαγών ουσιαστικά δεν έχει μειωθεί».
Η χειρότερη κατάσταση είναι έξω από τον περιφερειακό δρόμο της Μόσχας. Στη Νέα Μόσχα και τις γύρω πόλεις της περιοχής της Μόσχας, οι προμήθειες του μεσίτη έχουν μειωθεί σε 5 χιλιάδες ρούβλια, λέει η Anna Rtishcheva. «Μια παρόμοια κατάσταση, σύμφωνα με τους συναδέλφους, έχει αναπτυχθεί και σε άλλες πόλεις της περιοχής της Μόσχας», συνεχίζει ο Rtishcheva. - Γενικά, για την πλειονότητα των εταιρειών ακινήτων στη Νέα Μόσχα και την περιοχή της Μόσχας, η ενοικίαση ακινήτων απέχει πολύ από το να αποτελεί μέρος της κύριας δραστηριότητας. Στην αγορά ενοικίων για μεσίτες, κατά κανόνα, παραμένουν τα εφάπαξ κέρδη. Ως εκ τούτου, πολλά εθνικά γραφεία σταμάτησαν σοβαρά να το κάνουν αυτό, μεταβαίνοντας στην υποστήριξη των παραδοσιακών συναλλαγών αγοράς και πώλησης...»
Διαβάστε αναλυτικά: http://www.irn.ru/articles/39403.html
Πληροφορίες που λαμβάνονται από
διαγράφηκε

Από

Ακριβώς έτσι, και επίσης: «Αν δεν αντέχεις σε μια εβδομάδα, τότε έχω κάποιον να το νοικιάσω χωρίς εσένα, ο κόσμος ενδιαφέρθηκε από τον πρώτο όροφο ή «Οι συγγενείς μου θέλουν να το νοικιάσουν από εμένα, αλλά εγώ σκέψου ότι είναι καλύτερα να το νοικιάσεις σε αγνώστους, αλλά αν δεν θέλει κανείς Δεν θα βρεις 50 χιλιάδες, θα φτάσουν σε ένα μήνα και θα τους νοικιάσω», «υπάρχει άλλος πράκτορας, αλλά είναι σε διακοπές». Και ούτω καθεξής ακούμε αυτό και παρόμοια πράγματα από τους ιδιοκτήτες, και από αυτούς που έχουν ήδη δουλέψει μαζί μας αλήθεια, μερικές φορές με αυτόν τον τρόπο οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων προσπαθούν να «κεντρίσουν» τον πράκτορα Προσπαθώ, μετά από τέτοια λόγια, να κάνω τα πάντα ανθρώπινα, αν και οι σκέψεις φαίνεται να το κάνουν πιο γρήγορα, και όχι καλύτερα, κάποιος πράκτορας θα ξεχάσει γρήγορα (αν είχε) οποιαδήποτε επιθυμία να βρει καλούς ενοικιαστές κακές και θα σπρώξουν οποιονδήποτε, αρκεί να μην νοικιάσετε το σπίτι σας σε έναν φίλο από τη δουλειά, που δεν ξέρει τίποτα ακόμα, αλλά ψάχνει ενεργά. Σας ρωτάω λοιπόν! Μην δελεάζετε τον πράκτορα! Πες του ότι θα δουλέψει μόνος του, ΧΩΡΙΣ ΑΝΤΑΓΩΝΙΣΤΕΣ. Αφήστε τον να κάνει καλά τη δουλειά του. Η άρνηση αυτών που πιστεύει ότι μπορεί να φέρει προβλήματα και να εποικίσει αυτούς που θεωρεί καλούς ανθρώπους. Και για αυτό δεν χρειαζόμαστε πολλά... Αρκεί να ξέρουμε (καλύτερα να το πούμε αμέσως) ότι εκτιμάτε τη δουλειά μας και με τη σωστή προσέγγιση από μέρους μας, δεν θα πάτε αριστερά. Δεν θα μετανιώσετε που ρίξατε πέντε χιλιάδες για ηρεμία. Πες: Σάσα, Βολόντια, Γιούλια, Λέσα, Σβέτα, Γιούρα, κ.λπ. εδώ χωρίς εσένα και θα δουλέψω ΜΟΝΟ μαζί σου»! Τότε εμείς, με τη σειρά μας, θα κάνουμε τα πάντα για να διασφαλίσουμε ότι είστε ικανοποιημένοι. Θα τα οργανώσουμε όλα ήρεμα και αποτελεσματικά, γνωρίζοντας ότι δεν θα μας κυνηγήσουν από πίσω! Ας διώξουμε τους αυθάδειους και ας εγκατασταθούμε σε τίμιους ανθρώπους, νιώθοντας το πίσω μέρος προστατευμένο από τον ιδιοκτήτη πίσω μας. Ας μην φοβηθούμε να στείλουμε τους freeloaders μακριά στην παράσταση, έχοντας τη σιγουριά ότι είστε στο πλευρό μας! Ένας πράκτορας είναι επίσης άτομο, δεν είναι μηχανή, αν οι πελάτες αρχίσουν να τον «πιέζουν» σε ένα διαμέρισμα για προμήθεια ή αν δεν του αρέσουν οι άνθρωποι για κάποιο λόγο, πρέπει να ξέρει ότι ο ιδιοκτήτης είναι στο πλευρό του. και δεν θα τον προδώσει, πρέπει να είναι σίγουρος ότι ο ιδιοκτήτης είναι το στήριγμά του και, στέλνοντας πελάτες που του είναι δυσάρεστοι, ότι ο ιδιοκτήτης δεν θα τους ανοίξει την πόρτα χωρίς αυτόν αν επιστρέψουν. Ο πράκτορας θα λειτουργήσει σαν για τον εαυτό του. Και για τον εαυτό σας επίσης, γνωρίζοντας ότι την επόμενη φορά θα απευθυνθείτε ξανά σε αυτόν. Αφήστε τον πράκτορα να εργαστεί με την ησυχία του, μην τον παρενοχλείτε ή τον εκβιάζετε. Επιπλέον, δεν πληρώνετε πάντα για τις υπηρεσίες μας (παρεμπιπτόντως, αυτό είναι ευπρόσδεκτο, αλλά δεν απαιτείται). Έτσι τουλάχιστον μην δελεάζετε τη σωστή λέξη. Ευχαριστώ πολύ! Τα αγαπώ όλα! Να προσέχετε ο ένας τον άλλον)
Ένας πράκτορας, όπως και κάθε άλλο άτομο, μπορεί να κάνει ένα λάθος, αλλά η πιθανότητα του θα είναι πολύ μικρότερη αν δεν τον στοιχειώνει ο φόβος να σας χάσει. Σας ευχαριστώ για την προσοχή σας.
Σημειώσεις όχι από θεωρητικό, αλλά από πράξη. Με εκτίμηση, Αλέξανδρος.

Οι ιδιοκτήτες χρειάζονται μάνατζερ, αλλά φοβούνται διάφορες παγίδες. Γιατί ο νόμος λέει ένα πράγμα, αλλά στην πράξη κάτι εντελώς διαφορετικό;

Η ενοικίαση κατοικιών είναι μια πολύ δημοφιλής πράξη στην αγορά ακινήτων της πρωτεύουσας. Πολλοί ιδιοκτήτες νοικιάζουν εδώ και χρόνια τα άδεια διαμερίσματά τους, ενώ οι ίδιοι μένουν κάπου στο εξωτερικό ή σε άλλες πόλεις. Σε αυτή την περίπτωση, μπορεί να χρειαστούν επαγγελματική βοήθεια. Επί του παρόντος, υπάρχουν εταιρείες στη Μόσχα που παρέχουν υπηρεσίες διαχείρισης εμπιστοσύνης.

Οι ειδικοί της αγοράς ακινήτων λένε στο περιοδικό ακινήτων MetrInfo.Ru για τις αποχρώσεις αυτής της υπηρεσίας, τις τιμές και τις παγίδες που μπορεί να συναντήσουν οι πελάτες που έχουν συνάψει συμφωνίες για τη διαχείριση των σπιτιών τους.

Η ενοικίαση κατοικιών είναι μια κερδοφόρα επιχείρηση. «Ακόμη και το πιο υποβαθμισμένο διαμέρισμα στη Μόσχα θα αποφέρει καλά κέρδη σε λίγους μήνες», λέει η Inna Ignatkina, διευθύντρια της εταιρείας MIC Real Estate στην Presnya, «τι μπορούμε να πούμε αν το διαμέρισμα είναι σε καλή κατάσταση».

Αλλά δεν ζουν όλοι οι ιδιοκτήτες στη Μόσχα, το απόθεμα ενοικίασης περιλαμβάνει διαμερίσματα των οποίων οι ιδιοκτήτες είναι κάτοικοι άλλων πόλεων - αγόρασαν συγκεκριμένα κατοικίες για επενδυτικούς σκοπούς. Μερικές φορές πρόκειται για διαμερίσματα που αγοράζονται για παιδιά που μεγαλώνουν, ακόμη και άλλοι ιδιοκτήτες ζουν στο εξωτερικό. Σε πολλές περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες ζητούν από τους συγγενείς ή τους φίλους τους να παρακολουθούν τους ενοικιαστές και να λαμβάνουν χρήματα.

Φαίνεται ότι δεν υπάρχει τίποτα περίπλοκο σε ένα τέτοιο θέμα: ελέγχετε περιστασιακά την κατάσταση του διαμερίσματος, πάρτε τα χρήματα και στείλτε τα στον ιδιοκτήτη. Ωστόσο, σύμφωνα με την Inna Ignatkina, συχνά ακόμη και οι πιο κοντινοί άνθρωποι δεν μπορούν να δώσουν τη δέουσα προσοχή στο έργο που αναλαμβάνουν, επιπλέον, όταν αντιμετωπίζουν απρόβλεπτες δυσκολίες, μερικοί από αυτούς χάνονται. Ως εκ τούτου, πολλοί συμμετέχοντες στην αγορά ενοικίων μπερδεύονται με το ερώτημα σε ποιον να αναθέσουν τη διαχείριση του ακινήτου τους.

Οι υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων είναι πολύ δημοφιλείς στη Δύση. Οι Ρώσοι που διαθέτουν διαμερίσματα σε ξένα θέρετρα είναι εξοικειωμένοι με προσφορές από τοπικές εταιρείες διαχείρισης - εύρεση ενοικιαστών, παρακολούθηση της ασφάλειας της ιδιοκτησίας και πληρωμών.

Στη Μόσχα, αυτή η υπηρεσία δεν είναι ακόμα τόσο δημοφιλής. Σύμφωνα με τον Sergei Krekov, Γενικό Διευθυντή της Clever Estate Management Company, ο όγκος της αγοράς είναι μικρός και η διαχείριση εμπιστοσύνης δεν έχει ακόμη εξελιχθεί σε μεγάλη, σοβαρή τάση.

Ωστόσο, σύμφωνα με τη Ναταλία Σκαλάντη, Διευθύνουσα Σύμβουλο της PM NAI Becar, η ζήτηση για υπηρεσίες διαχείρισης εμπιστοσύνης εξακολουθεί να αυξάνεται κάθε χρόνο. «Το 2013, η ζήτηση για υπηρεσίες διαχείρισης εμπιστοσύνης αυξήθηκε κατά 13%,» διευκρίνισε ο ειδικός. Σύμφωνα με την Tatyana Bolboshenko, επικεφαλής του τμήματος ενοικίασης της Ακαδημίας Επιστημών "ARIN", το 2013, το ενδιαφέρον για αυτή την υπηρεσία αυξήθηκε όχι μόνο μεταξύ των ιδιοκτητών που βρίσκονται στο εξωτερικό, αλλά και μεταξύ εκείνων που ζουν στην Αγία Πετρούπολη και σε άλλες πόλεις της Ρωσίας .

Επιπλέον, υπάρχει ζήτηση όχι μόνο από ιδιοκτήτες πολυτελών διαμερισμάτων, αλλά και από ιδιοκτήτες κατοικιών οικονομικής θέσης. «Τα πλεονεκτήματα αυτής της υπηρεσίας είναι προφανή: πρώτα απ 'όλα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να λάβει ένα σταθερό εισόδημα ενώ βρίσκεται σε άλλη χώρα και δεν μπορεί να παρακολουθεί τακτικά το σπίτι του», λέει ο Timur Abdullin, διευθυντής ανάπτυξης του Uphill Consulting Group.

Σύνολο υπηρεσιών

Ως μέρος της συναφθείσας συμφωνίας διαχείρισης καταπιστεύματος, λέει ο Σεργκέι Βλασένκο, πρόεδρος της Megapolis Service Corporation of Realtors, η υπηρεσία είναι έτοιμη να παράσχει βοήθεια σε αμοιβαίους διακανονισμούς. Ο μεσίτης μπορεί να λάβει χρήματα από τον ενοικιαστή και να τα μεταφέρει μηνιαίως στον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, επίσης, κατόπιν αιτήματος του ιδιοκτήτη, τα χρήματα συγκεντρώνονται σε τραπεζικό λογαριασμό.

Ο Vadim Lamin, Managing Partner του κτηματομεσιτικού γραφείου SPENCER ESTATE, πρόσθεσε ότι, κατά κανόνα, το πρακτορείο αναλαμβάνει να βρει έναν ενοικιαστή όταν ο προηγούμενος μετακομίσει από το διαμέρισμα και ακόμη και βάσει της σύμβασης μπορεί να πληρώσει για το απλό διαμέρισμα. Αλλά σε κάθε περίπτωση, η εταιρεία διαχείρισης εγγυάται στον ιδιοκτήτη μηνιαία πληρωμή ενός συγκεκριμένου ποσού.

Τα διαμερίσματα σε νέα κτίρια προσφέρονται συχνά προς ενοικίαση υπό την προϋπόθεση ανακαίνισης. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να δώσει εντολή στο πρακτορείο είτε να πραγματοποιήσει μόνος του τις επισκευές είτε να ελέγξει πώς θα τις αντιμετωπίσει ο εργοδότης, εξηγεί η Galina Kiseleva, επικεφαλής του Τμήματος Ενοικίασης Διαμερισμάτων της εταιρείας INCOM Real Estate. - Ταυτόχρονα, όλες οι ρήτρες που αντικατοπτρίζουν την εγγυημένη απόδοση της εργασίας διευκρινίζονται λεπτομερώς στη σύμβαση μίσθωσης.

Ταυτόχρονα, οι ειδικοί από τους οποίους ερωτηθήκαμε πιστεύουν ότι το φάσμα των υπηρεσιών που προσφέρουν οι εταιρείες στους ιδιοκτήτες δεν μπορεί να ονομαστεί «διαχείριση εμπιστοσύνης» με την πλήρη έννοια της λέξης. Κατά κανόνα, το πρακτορείο δεν μπορεί να διαθέτει το διαμέρισμα κατά τη διακριτική του ευχέρεια - ο κύριος λόγος παραμένει στον ιδιοκτήτη. Όμως ο ίδιος ο όρος «διαχείριση εμπιστοσύνης» συνεπάγεται μια διαφορετική προσέγγιση.

Διαχείριση καταπιστεύματος βάσει νόμου

Σύμφωνα με το νόμο, η διαδικασία σύναψης και επικύρωσης συμφωνίας για διαχείριση καταπιστεύματος ακίνητης περιουσίας ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα, ο οποίος διευκρινίζει όλες τις αποχρώσεις της. Όπως ανέφερε η Inna Ignatkina (MIC - Real Estate στην Presnya), σύμφωνα με το Κεφάλαιο 53 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η διαχείριση καταπιστεύματος είναι η μεταβίβαση από ένα άτομο (τον ιδρυτή της διαχείρισης) σε άλλο πρόσωπο (τον διαχειριστή) του δικαίωμα διάθεσης ακίνητης περιουσίας. Στην περίπτωση αυτή, τα δικαιώματα ιδιοκτησίας παραμένουν φυσικά στον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Η Natalya Sergeeva, επικεφαλής του νομικού τμήματος της εταιρείας NDV - Real Estate, πρόσθεσε ότι η μεταβίβαση της περιουσίας σε διαχείριση καταπιστεύματος υπόκειται σε κρατική εγγραφή και το ακίνητο θεωρείται μεταβιβασμένο από τη στιγμή που γίνεται η αντίστοιχη εγγραφή στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο . Διαφορετικά, η σχέση μεταξύ των μερών δεν μπορεί να χαρακτηριστεί ως διαχείριση περιουσίας.

Ο διαχειριστής (TD) προβαίνει σε συναλλαγές για δικό του λογαριασμό και διαθέτει την περιουσία που του έχει εμπιστευτεί προκειμένου να αποκομίσει μέγιστο κέρδος υπέρ του ιδρυτή (ιδιοκτήτη). Στην περίπτωση αυτή, ο διαχειριστής είναι πρακτικά προικισμένος με τις εξουσίες του ιδιοκτήτη. Έχει το δικαίωμα να κάνει μεγάλες επισκευές, είναι υπεύθυνος για τις ελλείψεις του μισθωμένου ακινήτου (ακόμα και αν κατά τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης δεν γνώριζε αυτές τις ελλείψεις) και ασχολείται με την εξάλειψη δυσλειτουργιών και ατυχημάτων σε θερμότητα, ηλεκτρισμό και συστήματα ύδρευσης στην περιοχή αρμοδιότητάς του. Αποζημιώνει τον ιδιοκτήτη για ζημίες εάν το ακίνητο καταστραφεί και για διαφυγόντα κέρδη εάν δεν επιδείκνυε τη δέουσα επιμέλεια κατά τη διαχείριση. Οι κίνδυνοι τυχαίου θανάτου και απώλειας περιουσίας βαρύνουν επίσης το τηλεχειριστήριο.

Έτσι, η εξασκούμενη υπηρεσία στην αγορά ενοικίασης αντιπροσωπεύει μάλλον έναν ορισμένο κατάλογο υπηρεσιών που παρέχονται από εταιρείες στους εκμισθωτές, αλλά από τη σκοπιά του νόμου δεν έχει το νομικό καθεστώς διαχείρισης καταπιστεύματος.

Τα πρακτορεία δεν είναι τόσο πλούσια ώστε να διαχειρίζονται την περιουσία άλλων

Ίσως, λόγω της σοβαρής ευθύνης, οι ρωσικές εταιρείες διαχείρισης και τα κτηματομεσιτικά γραφεία δεν βιάζονται να προσφέρουν αυτή την υπηρεσία σε ιδιώτες. «Η εταιρεία μας, για παράδειγμα, δεν εμπλέκεται στη διαχείριση εμπιστοσύνης», είπε Μαρία Ζούκοβα, πρώτη αναπληρώτρια διευθύντρια της εταιρείας MIEL - Arenda.

Σύμφωνα με τον Vadim Lamin (SPENCER ESTATE), ακόμη και οι εταιρείες που προσφέρουν υπηρεσίες διαχείρισης εμπιστοσύνης δεν μπορούν να εκτελέσουν ολόκληρο το φάσμα των εργασιών που καθορίζονται στη συμφωνία σε επαρκές επίπεδο. «Τουλάχιστον, πρέπει να έχετε οικονομικά αποθεματικά, προσωπικό ειδικευμένων υπαλλήλων, να γνωρίζετε το νομικό πλαίσιο και να έχετε σχετική εμπειρία», λέει ο ειδικός.

Δικαιολογημένοι φόβοι

Ο μικρός όγκος της προσφοράς για την παροχή υπηρεσιών διαχείρισης κατοικιών περιορίζεται επίσης από τη ζήτηση. Πολλοί ιδιοκτήτες δεν είναι έτοιμοι να συμφωνήσουν με τους όρους που προτείνουν οι εταιρείες. "Μια απλή επιθυμία να συνάψετε μια συμφωνία διαχείρισης εμπιστοσύνης δεν θα είναι αρκετή", προειδοποιεί ο Timur Abdullin ("Uphill"). «Πρώτα από όλα, πρέπει να προσδιορίσετε την πραγματική αγοραία αξία του ακινήτου που πρόκειται να ενοικιαστεί». Οι άνθρωποι συχνά υποδεικνύουν μια ανεπαρκή αξία της περιουσίας, υπερεκτιμώντας την ή (μερικές φορές) υποτιμώντας την.

Πολλοί ιδιοκτήτες φοβούνται ότι το πρακτορείο στο οποίο εμπιστεύονται την περιουσία τους δεν θα εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του με καλή πίστη, λέει η Inna Ignatkina (MIC - Real Estate στην Presnya). Έτσι, οι μεσίτες, κατά τη γνώμη τους, μπορούν να μεταφέρουν αμφίβολους ενοικιαστές σε ένα διαμέρισμα και να είναι αμελείς στον έλεγχο της κατάστασης του ακινήτου. Και, παρεμπιπτόντως, όχι χωρίς λόγο - μπορείτε να περιμένετε εκπλήξεις από αδίστακτους οργανισμούς ή όχι πολύ επιδέξιους μεσίτες.

Τα προβλήματα με την εύρεση ενοικιαστών μπορεί να οφείλονται στο γεγονός ότι το διαμέρισμα μεταφέρθηκε σε έναν ανίκανο ειδικό που όρισε μια εσφαλμένη τιμή, εξηγεί ο Sergei Krekov, Γενικός Διευθυντής της Clever Estate Management Company. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο ο διαχειριστής να έχει σαφές κίνητρο να βρει γρήγορα έναν ενοικιαστή. Με απλά λόγια, όσο περισσότερο κάθεται το διαμέρισμα, τόσο υψηλότερο θα πρέπει να είναι το πρόστιμο. Πρέπει να υπάρχει οικονομική ευθύνη εάν ο ενοικιαστής φύγει και το διαμέρισμα είναι αδρανές.

Ο Vadim Lamin (SPENCER ESTATE) εφιστά την προσοχή στο γεγονός ότι ένα διαμέρισμα μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ανελέητης εκμετάλλευσης χωρίς τη γνώση του ιδιοκτήτη, να νοικιάζει καθημερινά ή να νοικιάζει κρεβάτια. Ως αποτέλεσμα, ο ιδιοκτήτης παίρνει πίσω τον «σκοτωμένο» χώρο διαβίωσης, στον οποίο θα πρέπει να επενδύσει πολλά χρήματα για την αποκατάσταση.

Ωστόσο, τα πρακτορεία έχουν και τα δικά τους παράπονα κατά των ιδιοκτητών ενοικιαζόμενων ακινήτων. «Ξοδέψαμε πολύ χρόνο για να καταλάβουμε με έναν ιδιοκτήτη το βάθος των γρατσουνιών στο παρκέ δάπεδο είναι φυσική φθορά», λέει ο Vadim Lamin, «και μπορέσαμε να τον «νικήσουμε» μόνο αφού προσκαλέσαμε έναν ειδικό στο παρκέ ως ειδικό. ”

Για να αποφευχθούν όλα αυτά, ο ειδικός συνιστά να διαβάσετε προσεκτικά τη σύμβαση και να σημειώσετε προσεκτικά όλες τις ρήτρες σχετικά με τις υποχρεώσεις και των δύο μερών. Συμπεριλαμβανομένου - σε ποια μορφή έγινε αποδεκτό το διαμέρισμα και σε ποια μορφή, λαμβάνοντας υπόψη την κανονική φθορά για 5 χρόνια, θα πρέπει να επιστραφεί σε αυτόν. Αναφέρετε για ποιους σκοπούς μπορεί να χρησιμοποιηθεί το περίβλημα και πόσα άτομα μπορούν να ζήσουν σε αυτό. Φροντίστε να δώσετε το χρονικό πλαίσιο και σύμφωνα με το πρόγραμμα που πραγματοποιείται η πληρωμή. Και είναι απαραίτητο να συναφθεί μια επίσημη συμφωνία, η οποία θα παρέχει ορισμένες εγγυήσεις, αλλά θα απαιτεί την πληρωμή φόρου.

Θα πρέπει να πληρώσετε κάποια μετρητά

Οι υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων δεν είναι καθόλου φθηνές. Ο Sergei Krekov (Clever Estate Management Company) υπολόγισε το κόστος του στο 10% του ενοικίου. Η Τατιάνα Μπολμποσένκο, επικεφαλής του τμήματος ενοικίασης της Ακαδημίας Επιστημών ARIN, έδωσε ένα ποσοστό 10 - 25%, ανάλογα με τον όγκο των παρεχόμενων υπηρεσιών. Σύμφωνα με το τμήμα ενοικίασης διαμερισμάτων της εταιρείας INCOM Real Estate, μπορεί να φτάσει έως και το 30%.

Το μέλλον εξαρτάται από τους φόρους

Το περιοδικό www.metrinfo.ru ρώτησε ειδικούς για τις προοπτικές για υπηρεσίες διαχείρισης εμπιστοσύνης στην αγορά ενοικίων της πρωτεύουσας. Οι σχολιαστές μας αποδίδουν το μέλλον της υπηρεσίας σε διάφορους παράγοντες. «Θα προκύψει υψηλή ζήτηση όταν διευθετηθούν όλα τα νομικά ζητήματα», λέει η Galina Kiseleva, επικεφαλής του τμήματος ενοικίασης διαμερισμάτων της εταιρείας INCOM Real Estate. "Αυτό περιλαμβάνει την εγγραφή μιας συμφωνίας μίσθωσης και την απλοποίηση της φορολογίας."

Και ο Sergei Krekov (Clever Estate Management Company) πιστεύει ότι οι φόροι πρέπει επίσης να μειωθούν. Ο ειδικός υπενθυμίζει ότι φέτος έχουν ήδη γίνει προτάσεις για μείωση του φόρου ενοικίασης διαμερισμάτων στο 6%. Εάν συμβεί αυτό, τότε πολλοί ιδιοκτήτες θα βγουν από τη σκιά, δεν θα φοβούνται τη δημοσιότητα που σχετίζεται με την εγγραφή συμφωνιών διαχείρισης εμπιστοσύνης και, ως εκ τούτου, θα αρχίσουν να χρησιμοποιούν αυτήν την υπηρεσία πιο ενεργά.