Ποιο είναι το σταθερό μέρος του ενοικίου. Καθημερινή επιχείρηση. Αλλαγή μίσθωσης με μίσθωση

Πού μπορώ να νοικιάσω εμπορικούς χώρους ή αποθήκες; Πώς να νοικιάσετε ένα χώρο λιανικής για ένα κατάστημα; Ποιος είναι ο σωστός τρόπος ενοικίασης εμπορικών ακινήτων;

Γεια σε όλους όσους έχουν δει την ιστοσελίδα του δημοφιλούς διαδικτυακού περιοδικού "HeatherBober"! Ο ειδικός είναι μαζί σας - Denis Kuderin.

Το θέμα της σημερινής συνομιλίας είναι η εμπορική μίσθωση ακινήτων. Το άρθρο θα είναι χρήσιμο για επιχειρηματίες, ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων και όλους όσους ενδιαφέρονται για τρέχοντα οικονομικά ζητήματα.

Στο τέλος του άρθρου, θα βρείτε μια επισκόπηση των πιο αξιόπιστων ρωσικών εταιρειών ακινήτων που παρέχουν ενδιάμεσες υπηρεσίες για τη μίσθωση εμπορικών ακινήτων.

Ας ξεκινήσουμε λοιπόν!

1. Γιατί να νοικιάσετε ένα εμπορικό ακίνητο;

Η επιτυχημένη επιχειρηματική δραστηριότητα εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από έναν καλά επιλεγμένο χώρο για επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για το εμπόριο και τις υπηρεσίες. Ένα άνετο, καλά εξοπλισμένο κατάστημα σε ένα πολυσύχναστο μέρος της πόλης προσελκύει τους αγοραστές από μόνο του.

Το ίδιο μπορεί να ειπωθεί και για τα γραφεία. Κάθε εταιρεία που σέβεται τον εαυτό της θα πρέπει να διαθέτει εγκαταστάσεις καλής ποιότητας για εργασία και υποδοχή επισκεπτών. Ακόμα και αν πουλάτε ένα προϊόν μέσω ενός διαδικτυακού καταστήματος, χρειάζεστε ένα μέρος για την παραλαβή και την έκδοση παραγγελιών, καθώς και την επίλυση διαφορών με τους πελάτες.

Δεν μπορούν όλοι οι επιχειρηματίες, ειδικά ένας αρχάριος, να αγοράσουν μη κατοικημένες εγκαταστάσεις. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η εμπορική μίσθωση ακινήτων έρχεται στη διάσωση.

Παραθέτουμε όλα τα πλεονεκτήματα της ενοικίασης:

• σχετικά χαμηλό οικονομικό κόστος ·
• απλούστερη σε σύγκριση με τη διαδικασία αγοράς για χαρτιά ·
• την ικανότητα να αλλάξετε τον ιδιοκτήτη και να μετακινηθείτε σε άλλο κτίριο ανά πάσα στιγμή.
• μια μεγάλη ποικιλία ακινήτων, ειδικά σε μητροπολιτικές περιοχές.

Η αντίστροφη διαδικασία - ενοικίαση χώρων - έχει επίσης πολλά πλεονεκτήματα. Πρώτα απ 'όλα, είναι μια αξιόπιστη πηγή παθητικού εισοδήματος. Η απόκτηση εμπορικού χώρου (λιανικής, γραφείου, βιομηχανικών και άλλων) είναι μια καλή επενδυτική επιλογή.

Όσο υπάρχει ιδιωτική επιχείρηση, οι εκπρόσωποί της θα χρειάζονται συνεχώς χώρους για να κάνουν επιχειρήσεις, πράγμα που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα έχουν σταθερά κέρδη χωρίς πολύ κόστος εργασίας.

Η εύρεση κατάλληλου χώρου για μια επιχείρηση είναι ένα ενοχλητικό γεγονός. Ο γρηγορότερος και πιο αξιόπιστος τρόπος για να βρείτε ένα αντικείμενο είναι να χρησιμοποιήσετε τις υπηρεσίες των επαγγελματιών διαμεσολαβητών.

Υπάρχει ένα αναλυτικό άρθρο σχετικά με τον τρόπο λειτουργίας των σύγχρονων στον ιστότοπό μας.

2. Πώς να νοικιάσετε ένα εμπορικό ακίνητο - 5 χρήσιμες συμβουλές

Κατά την ενοικίαση εμπορικών αντικειμένων, πρέπει να είστε όσο το δυνατόν πιο προσεκτικοί κατά την επιλογή τους. Οι παράμετροι και τα λειτουργικά χαρακτηριστικά των χώρων καθορίζουν πόσο σύντομα μπορείτε να ξεκινήσετε μια επιχείρηση και εάν το αντικείμενο θα ανταποκριθεί πλήρως στους στόχους της επιχείρησής σας.

Κατ 'αρχάς, αποφασίστε πώς θα αναζητήσετε έναν κατάλληλο χώρο - μόνοι σας ή με τη βοήθεια ενός πρακτορείου. Η πρώτη μέθοδος προϋποθέτει την παρουσία απεριόριστου ελεύθερου χρόνου και σχετίζεται με διάφορους κινδύνους. Η δεύτερη επιλογή είναι ασφαλέστερη και πιο αξιόπιστη.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη συνεργασία με μεσάζοντες, ανατρέξτε στο άρθρο "".

Οι συμβουλές από ειδικούς θα σας βοηθήσουν να αποφύγετε συνηθισμένα λάθη μισθωτή.

Συμβουλές 1. Μελετήστε προσεκτικά τα συστήματα απορροφητήρα και αερισμού

Εσείς εσείς ή οι υπάλληλοί σας θα εργαστείτε στο δωμάτιο, οπότε η διαθεσιμότητα λειτουργικών συστημάτων εξαερισμού είναι το πιο σημαντικό σημείο. Η έλλειψη ισχυρού και αυτόνομου εξαερισμού στο κτίριο αποτελεί πραγματικό εμπόδιο για την κανονική λειτουργία ενός καφέ, εστιατορίου, μανάβικου.

Τα τρόφιμα πρέπει να αποθηκεύονται σε κατάλληλες συνθήκες και οι επισκέπτες και οι πωλητές δεν πρέπει να ενοχλούνται από ξένες οσμές. Επιπλέον, οι υπηρεσίες υγιεινής απλά δεν θα σας επιτρέψουν να χρησιμοποιήσετε την εγκατάσταση ως εγκατάσταση τροφοδοσίας ή παντοπωλείο εάν διαθέτει μόνο γενικό εξαερισμό.

Συμβουλή 2. Εστίαση στις περιοχές φόρτωσης και εκφόρτωσης

Μια βολική περιοχή για τη φόρτωση και εκφόρτωση εμπορευμάτων είναι ένα άλλο βασικό σημείο για τους ιδιοκτήτες καφέ, εστιατορίων, κυλικείων και καταστημάτων.

Είναι σημαντικό ο ιστότοπος όπου θα πραγματοποιούνται εργασίες φόρτωσης και εκφόρτωσης να μην βγαίνει στην αυλή ενός κτιρίου κατοικιών ή στο δρόμο. Εάν παρεμβαίνετε σε ενοικιαστές ή αυτοκινητιστές, θα βασανιστείτε με παράπονα.

Το ζήτημα της πλήρους τροφοδοσίας είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τους ενοικιαστές των οποίων η δραστηριότητα αφορά τη χρήση εξοπλισμού που καταναλώνει ενέργεια - ψυγεία, ηλεκτρικούς φούρνους, εργαλειομηχανές κ.λπ.

Βεβαιωθείτε ότι τα ηλεκτρικά καλώδια στο δωμάτιο είναι αρκετά μεγάλα για να καλύψουν πλήρως τις ανάγκες της επιχείρησης.

Συμβουλή 4. Διαβάστε προσεκτικά τους όρους της σύμβασης

Πριν υπογράψετε το αυτόγραφό σας στη μίσθωση, διαβάστε προσεκτικά τους όρους υπό τους οποίους συνάπτετε τη συμφωνία.

Η σύμβαση πρέπει να περιέχει τα ακόλουθα σημεία:

• όροι μίσθωσης, κόστος και τρόπος πληρωμής ·
• εάν οι χώροι ενοικιάζονται με εξοπλισμό, καταρτίζεται απογραφή του ακινήτου.
• ευθύνη των μερών για παραβίαση της σύμβασης ·
• Όροι καταγγελίας της συμφωνίας.

Το κόστος των λογαριασμών κοινής ωφέλειας, της συλλογής απορριμμάτων, της συντήρησης του συστήματος πυρκαγιάς και του συναγερμού ασφαλείας βαρύνει συνήθως τον μισθωτή. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης πληρώνει, εάν είναι απαραίτητο, επισκευή, συμπεριλαμβανομένης της αντικατάστασης των υδραυλικών επικοινωνιών και της ηλεκτρικής καλωδίωσης εάν αποτύχουν.

Συζητήστε εκ των προτέρων με τον ιδιοκτήτη το ζήτημα της ασφάλισης ιδιοκτησίας - εάν θα καταρτιστεί μια τέτοια συμφωνία, και εάν όχι, αποφασίστε ποιος θα αναλάβει την καταβολή αποζημίωσης σε περίπτωση απρόβλεπτων καταστάσεων.

Είναι επιτακτική ανάγκη να ελέγξετε τα έγγραφα τίτλου του ιδιοκτήτη - τη συμφωνία αγοράς και πώλησης, ένα απόσπασμα από το Κρατικό Μητρώο για το δικαίωμα ιδιοκτησίας.

Βεβαιωθείτε ότι οι χώροι ανήκουν πραγματικά στο άτομο που το νοικιάζει. Διαφορετικά, μια μέρα ο πραγματικός κάτοχος του αντικειμένου θα εμφανιστεί με τις κατάλληλες εξουσίες. Είναι επίσης σημαντικό οι χώροι να μην υποθαλάσσουν, να συλληφθούν για χρέη και να μην έχουν άλλα βάρη.

Ένα άτομο που απέχει πολύ από την περίπλοκη νομοθεσία περί στέγασης θα πρέπει να χρησιμοποιεί επαγγελματική βοήθεια κατά την ενοικίαση ή την αγορά μη οικιστικών χώρων. Για παράδειγμα, μπορείτε να διευκρινίσετε μόνοι σας όλα τα ασαφή σημεία στον ιστότοπο Pravoved - έναν πόρο όπου εργάζονται ειδικοί από όλους τους τομείς της νομολογίας.

Μπορείτε να κάνετε την ερώτησή σας ακόμη και χωρίς εγγραφή, απευθείας στην κύρια σελίδα. Θα λάβετε μια νομικά σωστή και κατάλληλη απάντηση σε λίγα λεπτά και εντελώς δωρεάν. Εάν το πρόβλημά σας χρειάζεται διεξοδική μελέτη, θα πρέπει να πληρώσετε για τις υπηρεσίες των επαγγελματιών, αλλά έχετε το δικαίωμα να ορίσετε μόνοι σας το ποσό της αμοιβής.

Βήμα 2. Προσδιορίστε το ποσό του ενοικίου

Για να μάθετε τη βέλτιστη τιμή ενοικίασης, χρησιμοποιήστε μία από τις δύο επιλογές. Πρώτα, ελέγξτε προσωπικά τις βάσεις δεδομένων της πόλης σας και προσδιορίστε το κατά προσέγγιση εύρος τιμών για την ενοικίαση παρόμοιων χώρων. Δεύτερον, αναθέστε αυτήν την εργασία σε έναν μεσίτη.

Παρεμπιπτόντως, εκτός από τα μεσιτικά γραφεία, οι ενδιάμεσες υπηρεσίες παρέχονται από ιδιωτικούς μεσίτες. Συνήθως χρεώνουν 25-50% λιγότερο για την εργασία τους από τις εταιρείες. Ωστόσο, υπάρχουν μόνο μερικοί ιδιωτικοί ειδικοί που εργάζονται με ακίνητα που δεν κατοικούν, ακόμη και σε μεγάλες πόλεις.

5. Εάν νοικιάζετε εμπορικά ακίνητα - 3 βασικοί κίνδυνοι για τον ιδιοκτήτη

Κάθε ιδιοκτήτης ανησυχεί για την κατάσταση της περιουσίας του και θέλει να λάβει κέρδος από την ενοικίαση και όχι για απώλειες.

Θα απαριθμήσουμε τους κύριους κινδύνους των ιδιοκτητών εμπορικών ακινήτων και θα σας δείξουμε πώς να τους αποφύγετε.

Κίνδυνος 1. Κατάχρηση των χώρων

Κάθε καλοσχεδιασμένη συμφωνία μίσθωσης υποδεικνύει για ποιο σκοπό και πώς θα χρησιμοποιηθούν οι ενοικιαζόμενες εγκαταστάσεις. Αυτό ισχύει επίσης για εξοπλισμό που νοικιάζετε με την ενοικίαση.

Εάν ο ενοικιαστής υποσχέθηκε να χρησιμοποιήσει τις εγκαταστάσεις ως αποθήκη, αλλά να δημιουργήσει ένα κατάστημα λιανικής σε αυτό, έχετε το δικαίωμα να τον επιβάλλετε πρόστιμο ή να καταγγείλετε τη συμφωνία χωρίς να επιστρέψετε το ενοίκιο.

Κίνδυνος 2. Ζημιά ή απώλεια περιουσίας

Παραδώσατε την εγκατάσταση και τον εξοπλισμό σε έναν αξιοσέβαστο, όπως φαινόταν σε εσάς, πολίτη, αλλά αυτός, σε διπλωματική γλώσσα, δεν ανταποκρίθηκε στις προσδοκίες σας. Δηλαδή, έφερε το δωμάτιο σε κατάσταση καταστροφής, έσπασε τον εξοπλισμό, ξεβιδώνοντας τους λαμπτήρες και, γενικά, συμπεριφερόταν σαν χοίρος.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει πλήρη αποζημίωση για ζημία. Επιπλέον, όχι μόνο το κόστος επισκευών πρέπει να επιστραφεί, αλλά και η αγοραία αξία του κατεστραμμένου εξοπλισμού.

Η ευθύνη δεν παρέχεται εάν το αντικείμενο και η περιουσία υπέστησαν ζημιές λόγω απρόβλεπτων περιστάσεων - για παράδειγμα, από πυρκαγιά ή πλημμύρα.

Κίνδυνος 3. Ο ενοικιαστής αρνείται να πληρώσει το μηνιαίο τέλος

Οι απρόσεκτοι πληρωτές πρέπει να τιμωρούνται με ρούβλι. Ωστόσο, αυτό είναι δυνατό, πάλι, εάν η μίσθωση καταρτιστεί σύμφωνα με όλους τους κανόνες. Δηλαδή, το έγγραφο πρέπει να ορίζει με σαφήνεια τους όρους και το ποσό των μηνιαίων πληρωμών.

6. Εάν νοικιάζετε εμπορικά ακίνητα - οι 3 κορυφαίοι κίνδυνοι για έναν ενοικιαστή

Ο ενοικιαστής μπορεί επίσης να υποφέρει ως αποτέλεσμα παράνομων ή μη εξουσιοδοτημένων ενεργειών του ιδιοκτήτη.

Κίνδυνος 1. Μίσθωση χώρων στις οποίες ο εκμισθωτής δεν έχει νομικά δικαιώματα

Εάν νοικιάζετε από άτομο που δεν έχει τα νόμιμα δικαιώματα του ιδιοκτήτη για το αντικείμενο, η σύμβαση θα θεωρηθεί άκυρη. Για να το αποφύγετε αυτό, ζητήστε την παρουσίαση εγγράφων τίτλου.

Μπορείτε να αποκτήσετε ανεξάρτητα ένα απόσπασμα από το Rosreestr επικοινωνώντας με το Πολυλειτουργικό Κέντρο. Η υπηρεσία έχει πληρωθεί, αλλά θα γνωρίζετε με βεβαιότητα ποιος είναι το αφεντικό.

Κίνδυνος 2. Αλλαγή των κλειδαριών στο δωμάτιο αμέσως μετά την πραγματοποίηση προκαταβολής

Ναι, τέτοιες καταστάσεις εξακολουθούν να εμφανίζονται στη φύση. Υπογράφετε συμβόλαιο, πραγματοποιείτε προκαταβολή, λαμβάνετε τα κλειδιά από χέρι σε χέρι και όταν θέλετε να εισέλθετε στην ιδιοκτησία με την ιδιοκτησία σας, αποδεικνύεται ότι οι κλειδαριές έχουν αλλάξει και οι "ιδιοκτήτες" έχουν φύγει.

Υπάρχει μόνο μία διέξοδος σε αυτήν την κατάσταση - να επικοινωνήσετε με την αστυνομία και να κινήσετε ποινική υπόθεση σχετικά με το γεγονός της απάτης.

Κίνδυνος 3. Υποβάλλετε

Ο καλύτερος τρόπος για να διευκρινιστεί το σημείο εδώ είναι με ένα απλό παράδειγμα.

Παράδειγμα

Ο ενοικιαστής Andrey, ένας επίδοξος επιχειρηματίας, ενοικίασε εγκαταστάσεις για ένα κατάστημα για ένα χρόνο, πληρώνοντας για έξι μήνες νωρίτερα. Ταυτόχρονα, ο επιχειρηματίας δεν έλεγξε τα έγγραφα του τίτλου, στηριζόμενος στην τιμιότητα του εκμισθωτή.

Μετά από ένα μήνα επιτυχημένης διαπραγμάτευσης, ο πραγματικός ιδιοκτήτης εμφανίστηκε στο κατάστημα με ένα πλήρες σύνολο πρωτότυπων εγγράφων. Ζήτησε ευγενικά από τον ενοικιαστή να μετακομίσει από την κατεχόμενη περιοχή. Ο Αντρέι προσπάθησε να βρει έναν υποσυνείδητο για να επιστρέψει τουλάχιστον τα χρήματά του, που πληρώθηκαν εκ των προτέρων, αλλά ο επιχειρηματικός διαμεσολαβητής δεν απάντησε ούτε στις κλήσεις ούτε στα SMS.

Συμπέρασμα: Επικοινωνήστε απευθείας με τον ιδιοκτήτη. Τουλάχιστον, πρέπει να γνωρίζει όλους τους χειρισμούς που συμβαίνουν με την περιουσία του.

7. Επαγγελματική βοήθεια για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες - μια επισκόπηση των TOP-3 μεσιτικών γραφείων

Η εξεύρεση ειδικευμένου διαμεσολαβητή είναι δύσκολη. Για να βοηθήσουμε τους αναγνώστες μας, έχουμε συντάξει μια επισκόπηση των πιο αξιόπιστων εταιρειών στη Ρωσία που συνεργάζονται με εμπορικά ακίνητα.

1) Agency.net

Κτηματομεσιτικό γραφείο. Θα βοηθήσει τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές να μισθώσουν και να νοικιάσουν: γραφείο, χώρο λιανικής, εργαστήριο, αποθήκη, αρχοντικό και οποιοδήποτε άλλο αντικείμενο εμπορικών ακινήτων. Η εταιρεία απασχολεί μόνο έμπειρους και εξειδικευμένους δικηγόρους και μεσίτες.

Ένα σημαντικό πλεονέκτημα της εταιρείας είναι μια επαγγελματική προσέγγιση, ένας λεπτομερής ιστότοπος, η ανάπτυξη μιας ατομικής στρατηγικής για κάθε πελάτη του γραφείου. Δεν υπάρχουν υπηρεσίες που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία που οι ειδικοί της εταιρείας δεν μπορούσαν να παρέχουν στους χρήστες.

Εμπορικά ακίνητα στη Μόσχα και την περιοχή είναι η κύρια εξειδίκευση της εταιρείας. Το Respect λειτουργεί στην αγορά από το 2004. Ο στόχος του πρακτορείου ήταν αρχικά να παρέχει στους πελάτες το ευρύτερο φάσμα υπηρεσιών που σχετίζονται με τη μίσθωση, την αγορά και την πώληση ακινήτων.

Η αρχή της ελευθερίας της σύμβασης καθιστά δυνατή τη δημιουργία ενός μηχανισμού για τον προσδιορισμό του ποσού του ενοικίου που είναι κατάλληλο για τον μισθωτή και τον εκμισθωτή. Αυτό μπορεί να είναι είτε ένα σταθερό ποσό που καταβάλλεται σε μηνιαία βάση είτε ένα ποσό που περιλαμβάνει την επιστροφή των εξόδων συντήρησης για το μισθωμένο αντικείμενο. Στην τελευταία περίπτωση, η διατύπωση της συμβατικής ρήτρας απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή.

Η διαδικασία, οι όροι και οι όροι για την πραγματοποίηση του ενοικίου καθορίζονται από τη σύμβαση μίσθωσης (ρήτρα 1 του άρθρου 614 του Αστικού Κώδικα), και ελλείψει αυτών, εφαρμόζονται η διαδικασία, οι όροι και οι όροι πληρωμής, οι οποίοι χρησιμοποιούνται συνήθως κατά την ενοικίαση παρόμοιου ακινήτου σε συγκρίσιμες συνθήκες. Ένας παρόμοιος κανόνας θεσπίζεται στην παράγραφο 3 του Άρθ. 424 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας για την τιμή της σύμβασης: ελλείψει αυτού στο κείμενο της συμφωνίας, η εκτέλεση της σύμβασης πρέπει να καταβάλλεται σε τιμή που, υπό συγκρίσιμες συνθήκες, χρεώνεται συνήθως για παρόμοια αγαθά, έργα ή υπηρεσίες.

Όμως, κατά τη σύναψη συμφωνίας μίσθωσης ακινήτων, αυτός ο κανόνας δεν ισχύει, καθώς το ενοίκιο αποτελεί βασική προϋπόθεση γι 'αυτό (άρθρο 432 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Ελλείψει όρου σχετικά με το ποσό του ενοικίου που συμφωνήθηκε γραπτώς από τα μέρη, η σύμβαση μίσθωσης ακινήτων θεωρείται μη συναφθείσα (άρθρο 654 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Οι όροι του ενοικίου πρέπει να διατυπώνονται με τέτοιο τρόπο ώστε να είναι δυνατόν να προσδιοριστεί ακριβώς πότε και σε ποιο ποσό ο ενοικιαστής υποχρεούται να πραγματοποιήσει τις αντίστοιχες πληρωμές. Η σύμβαση μπορεί να καθορίσει ένα σταθερό ποσό ενοικίου ή τη διαδικασία (μηχανισμός) για τον υπολογισμό του. Στην τελευταία περίπτωση, ο όρος ενοικίασης θα θεωρείται επίσης συμφωνημένος.

Το ποσό του ενοικίου μπορεί να αλλάξει με συμφωνία των μερών εντός των προθεσμιών που ορίζονται από τη σύμβαση, αλλά όχι συχνότερα από μία φορά το χρόνο, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από τη σύμβαση (ρήτρα 3 του άρθρου 614 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Η αλλαγή του ποσού του ενοικίου σύμφωνα με τον μηχανισμό που προβλέπεται στη συμφωνία δεν συνιστά αλλαγή στη σύμβαση μίσθωσης, και ως εκ τούτου δεν εμπίπτει στους προαναφερόμενους περιορισμούς (ρήτρα 11 της ενημερωτικής επιστολής του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 11 Ιανουαρίου 2002 αριθ. 66, εφεξής - Ενημερωτική επιστολή αρ. 66). Για παράδειγμα, η προϋπόθεση για την αναπροσαρμογή του ενοικίου ανάλογα με τον πληθωρισμό δεν έρχεται σε αντίθεση με αυτόν τον περιορισμό. Αν και το ποσό του ενοικίου αλλάζει, η διαδικασία υπολογισμού του παραμένει αμετάβλητη.

Είναι καλύτερα να προβλεφθούν οι συνέπειες της απώλειας του καθεστώτος του ΦΠΑ από τον εκμισθωτή στη σύμβαση

Συνιστάται να αναφέρετε στη μίσθωση εάν το ποσό του ενοικίου περιλαμβάνει φόρο προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ). Και αν ισχύει, τότε θα είναι επίσης απαραίτητο να προσδιοριστεί ποιο μέρος του αναφερόμενου ποσού είναι ενοίκιο και ποιο είναι ΦΠΑ. Για παράδειγμα, αναφέρατε τον τρέχοντα φορολογικό συντελεστή για να αποφύγετε διαφορές στο μέλλον όταν ο φορολογικός συντελεστής αλλάζει κατά τη διάρκεια της περιόδου της σύμβασης. Συνιστάται επίσης να αναφέρετε στη συμφωνία ότι δεν χρεώνεται ΦΠΑ στο ποσό του ενοικίου εάν ο εκμισθωτής δεν είναι ο πληρωτής αυτού του φόρου.

Όλα αυτά πρέπει να γίνουν, διαφορετικά τα μέρη ενδέχεται να έχουν διαφωνίες σχετικά με τα ποσά που πρέπει να καταβληθούν ως ενοίκιο. Η θέση των δικαστηρίων σε αυτό το ζήτημα είναι διφορούμενη και, ως εκ τούτου, ο εκμισθωτής μπορεί να λάβει μίσθωμα σε ποσό μικρότερο από το αναμενόμενο (επίλυση της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Αντιμονοπωλιακής Περιφέρειας της Δυτικής Σιβηρίας της 17.09.2010 στην υπόθεση A70-14225 / 2009) και ο μισθωτής ενδέχεται να υποχρεωθεί να καταβάλει ΦΠΑ επιπλέον το ποσό του ενοικίου (Καθορισμός του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 10.02.2010 Αρ. VAS-1414/10 στην υπόθεση Α51-7727 / 2009).

Μια κατάσταση είναι πιθανή όταν ο ιδιοκτήτης ήταν αρχικά πληρωτής ΦΠΑ και στη σύμβαση συμφωνήθηκε το ποσό του ενοικίου λαμβάνοντας υπόψη τον φόρο, αλλά αργότερα η υποχρέωση καταβολής αυτού του φόρου έπαψε. Για παράδειγμα, όταν ο εκμισθωτής μεταβαίνει στο απλοποιημένο φορολογικό σύστημα (ρήτρα 2 του άρθρου 346.11 του Κώδικα Φορολογίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας) ή σε περίπτωση αλλαγής του ιδιοκτήτη της μισθωμένης περιουσίας, εάν ο νέος ιδιοκτήτης δεν είναι πληρωτής ΦΠΑ. Στο πλαίσιο αυτό, είναι προς το συμφέρον του μισθωτή να συμπεριληφθεί στη σύμβαση ρήτρα που να δηλώνει ότι σε περίπτωση καταγγελίας της υποχρέωσης του εκμισθωτή να καταβάλει ΦΠΑ, το ενοίκιο μειώνεται κατά το ποσό του φόρου. Εάν ένας τέτοιος όρος δεν συμφωνηθεί, το δικαστήριο μπορεί να αρνηθεί να ικανοποιήσει την αξίωση για την επιστροφή του υπερβολικά καταβληθέντος μισθώματος στο ποσό του φόρου (απόφαση του FAS της περιοχής Volgo-Vyatka της 05.08.2011 στην υπόθεση А43-24309 / 2010). Ταυτόχρονα, υπάρχει μια άλλη θέση, όταν η πληρωμή με το ποσό ΦΠΑ που περιλαμβάνεται σε αυτό αναγνωρίζεται ως άδικος εμπλουτισμός του εκμισθωτή (απόφαση του FAS της Περιφέρειας Volgo-Vyatka της 15ης Ιανουαρίου 2010 στην υπόθεση A29-2100 / 2009).

Το ενοίκιο μπορεί να περιλαμβάνει σταθερά και μεταβλητά μέρη

Το ενοίκιο δεν μπορεί να καθοριστεί με τη μορφή πληρωμής από τον μισθωτή για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας (ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, θερμότητα), καύσιμα και λιπαντικά και άλλα υλικά που καταναλώνονται κατά τη χρήση του μισθωμένου αντικειμένου. Το γεγονός είναι ότι με μια τέτοια πληρωμή, ο εκμισθωτής δεν λαμβάνει πραγματικά καμία αποζημίωση από τον μισθωτή για το δικαίωμα χρήσης του μισθωμένου αντικειμένου, και αυτό έρχεται σε αντίθεση με τον καταβληθέντα χαρακτήρα της σύμβασης (ρήτρα 12 της Πληροφοριακής Επιστολής Αρ. 66).

Προκειμένου να αποζημιωθεί το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που καταναλώνει ο μισθωτής, τα συμβαλλόμενα μέρη δείχνουν όλο και περισσότερο στη σύμβαση ότι το ενοίκιο αποτελείται από δύο μέρη - σταθερά και μεταβλητά Το μέγεθος του σταθερού τμήματος καθορίζεται ως ένα σταθερό ποσό (ή ένας μηχανισμός για τον υπολογισμό του) και το μεταβλητό μέρος ορίζεται ως το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που καταναλώνει ο ενοικιαστής.

Ο όρος που καθορίζει τη διαδικασία πληρωμής των λογαριασμών κοινής ωφέλειας είναι μια σημαντική ρήτρα της σύμβασης. Σε τελική ανάλυση, οι συμβάσεις με οργανισμούς προμήθειας πόρων συνάπτονται από τον εκμισθωτή και εκδίδονται τιμολόγια στο όνομά του, και ο μισθωτής θα είναι υποχρεωμένος να επιστρέψει τέτοια έξοδα, εάν προβλέπεται στη συμφωνία. Οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και άλλες πληρωμές περιλαμβάνουν το κόστος παροχής νερού και υπηρεσιών αποχέτευσης, τηλεφωνικών επικοινωνιών, κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας, παροχής θερμότητας (παροχή φυσικού αερίου), καθώς και χρεώσεις για τον καθαρισμό χώρων, τη συλλογή απορριμμάτων κ.λπ.

Η λογιστικοποίηση των πληρωμών κοινής ωφέλειας ως μέρος του ενοικίου είναι δυνατή με διάφορους τρόπους. Αρχικά, μπορείτε να ορίσετε ένα σταθερό ενοίκιο, το οποίο περιλαμβάνει ήδη το κόστος αυτών των πληρωμών. Στη συνέχεια, ο μισθωτής πληρώνει ένα σταθερό ενοίκιο κάθε μήνα. Δεύτερον, επιτρέπεται ο προσδιορισμός του ποσού του ενοικίου χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, υποδεικνύοντας το δικαίωμα του μισθωτή να συνάπτει ανεξάρτητα συμβάσεις με οργανισμούς προμήθειας και παροχής πόρων. Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η σύναψη τέτοιων συμφωνιών θα συνεπάγεται για τον μισθωτή την εμφάνιση πρόσθετων υποχρεώσεων σε αυτούς τους οργανισμούς. Και, τρίτον, τα μέρη έχουν το δικαίωμα να καθορίσουν το ενοίκιο, που αποτελείται από ένα σταθερό και μεταβλητό μέρος.

Στην τελευταία περίπτωση, το ενοίκιο συνίσταται στην πληρωμή εν μέρει των ενοικιαζόμενων χώρων σε ένα σταθερό ποσό (σταθερό μέρος) και το ενοίκιο όσον αφορά την απόδοση του κόστους των υπηρεσιών κοινής ωφελείας που πράγματι καταναλώθηκε από τον μισθωτή (μεταβλητό μέρος).

Είναι καλύτερο να καθορίσετε το ποσό του μεταβλητού μέρους του ενοικίου για κάθε μήνα ξεχωριστά.

Στην πράξη, το ποσό του μισθώματος όσον αφορά την απόδοση του κόστους ηλεκτρικής ενέργειας που καταναλώνεται από τον μισθωτή καθορίζεται είτε βάσει των μετρήσεων του μετρητή ηλεκτρικής ενέργειας που εγκαθίσταται χωριστά για τον μισθωτή, είτε από την εγκατεστημένη χωρητικότητα λαμβάνοντας υπόψη τη χωρητικότητα όλων των ηλεκτρικών συσκευών που λειτουργούν στις εγκαταστάσεις και την κατά προσέγγιση διάρκεια της λειτουργίας τους. Η ποσότητα νερού ή αερίου που καταναλώνεται μπορεί επίσης να προσδιοριστεί από το μετρητή. Ο υπολογισμός του κόστους των υπηρεσιών παροχής θερμότητας εξαρτάται από τη συνολική θερμαινόμενη περιοχή, που υπολογίζεται σε κυβικά μέτρα. Η επιστροφή των εξόδων για τηλεφωνική επικοινωνία γίνεται με βάση δεδομένα σχετικά με την κατάσταση του προσωπικού λογαριασμού που παρέχεται από τον οργανισμό επικοινωνίας.

Για να αναγνωρίσει το σταθερό μέρος του ενοικίου ως έξοδο, ο μισθωτής χρειάζεται μόνο να έχει την ίδια τη μίσθωση, στην οποία ορίζεται. Για την αναγνώριση του μεταβλητού μέρους στα έξοδα, απαιτείται ξεχωριστό πρωτογενές έγγραφο, το οποίο θα αντικατοπτρίζει το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που καταναλώνει ο μισθωτής με ανάλυση ανά τύπο υπηρεσίας και με συνδέσμους προς τα σχετικά έγγραφα και το ποσό του μεταβλητού μέρους του ενοικίου ανά μήνα που υπολογίζεται σύμφωνα με τη σύμβαση μίσθωσης.

Τι είναι αυτό το πρωτεύον έγγραφο; Κατά τη σύναψη συμφωνίας, τα μέρη της συμφωνίας μίσθωσης συμφωνούν σε αυτό το ζήτημα ανεξάρτητα σε σχέση με μια συγκεκριμένη κατάσταση. Μπορεί να είναι μια διμερής πράξη και ένας υπολογισμός αναφοράς του λογιστικού τμήματος του εκμισθωτή. Το κύριο πράγμα είναι ότι το έγγραφο που χρησιμοποιείται περιέχει όλες τις υποχρεωτικές λεπτομέρειες που αναφέρονται στο άρθρο. 9 του ομοσπονδιακού νόμου της 06.12.2011 No. 402-FZ "On Accounting" (ρήτρα 1 της επιστολής της Ομοσπονδιακής Φορολογικής Υπηρεσίας της Ρωσίας με ημερομηνία 04.02.2010 No. ShS-22-3 / [προστασία μέσω email]).

Εάν, σύμφωνα με τη συμφωνία, το ενοίκιο (ή μέρος αυτού) είναι μεταβλητή αξία, τότε για να αναγνωριστεί αυτό το ποσό ως έξοδο, ο μισθωτής πρέπει να λάβει ένα πρωτότυπο έγγραφο από τον εκμισθωτή σε μηνιαία βάση, καθώς το ποσό του ενοικίου κυμαίνεται από μήνα σε μήνα. Και κατά τον καθορισμό του ενοικίου σε σταθερό (σταθερό) ποσό στη σύμβαση, δεν απαιτούνται μηνιαίες πράξεις που επιβεβαιώνουν το ποσό της πληρωμής, καθώς το ποσό του ενοικίου δεν αλλάζει.

Αξίζει να θυμόμαστε ότι ενδέχεται να προκύψουν δυσκολίες με την προετοιμασία της πρωταρχικής τεκμηρίωσης, καθώς ο εκμισθωτής δεν είναι προμηθευτής υπηρεσιών κοινής ωφέλειας στον μισθωτή, αλλά στην πραγματικότητα ενεργεί ως «πράκτορας» του μισθωτή στη μεταφορά πληρωμών για υπηρεσίες που παρέχονται από οργανισμούς παροχής πόρων. Για τον ιδιοκτήτη, αυτές οι πληρωμές δεν είναι εισόδημα, αλλά αποζημίωση για έξοδα.

Ενοικίαση από τον εκμισθωτή, συμπεριλαμβανομένης της μεταβλητής

Οι σχέσεις μίσθωσης είναι πολύ δημοφιλείς μεταξύ των επιχειρηματικών οντοτήτων. Παρέχοντας "δωρεάν" ακίνητα προς ενοικίαση, οι ιδιοκτήτες το χρησιμοποιούν για να εξαγάγουν επιπλέον εισόδημα και οι ενοικιαστές, με τη σειρά τους, με μια συγκεκριμένη χρέωση, έχουν την ευκαιρία να χρησιμοποιήσουν την κινητή ή ακίνητη περιουσία άλλων ανθρώπων.

Σε αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε τα θέματα λογιστικής ενοικίασης που λαμβάνει ο εκμισθωτής από τον μισθωτή.

Σύμφωνα με το άρθρο 614 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (εφεξής «Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας»), η κύρια υποχρέωση του μισθωτή είναι η έγκαιρη πληρωμή του ενοικίου για τη χρήση του ακινήτου στο ποσό και τους όρους που προβλέπονται στη συμφωνία μίσθωσης.

Το ενοίκιο έχει τη μορφή:

- ορίζεται σε ένα σταθερό ποσό πληρωμών που πραγματοποιούνται περιοδικά ή κάθε φορά ·

- το καθορισμένο μερίδιο των προϊόντων, των φρούτων ή των εσόδων που εισπράχθηκαν ως αποτέλεσμα της χρήσης του μισθωμένου ακινήτου ·

- παροχή ορισμένων υπηρεσιών από τον μισθωτή ·

- μεταφορά από τον μισθωτή στον εκμισθωτή του αντικειμένου που ορίζεται από τη σύμβαση σε ιδιοκτησία ή μίσθωση ·

- επιβολή στον μισθωτή του κόστους βελτίωσης της μισθωμένης περιουσίας που ορίζεται από τη σύμβαση.

Τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να προβλέψουν στη σύμβαση μίσθωσης έναν συνδυασμό των καθορισμένων μορφών ενοικίου ή άλλων τρόπων πληρωμής για τη μίσθωση.

Ο πιο συνηθισμένος τύπος είναι ο καθορισμός ενοικίου με τη μορφή σταθερών πληρωμών, που πραγματοποιούνται περιοδικά ή σε εφάπαξ ποσό.

Διάφορα αντικείμενα μπορούν να μεταφερθούν βάσει συμφωνίας μίσθωσης. Σε αυτήν την περίπτωση, η πληρωμή της μίσθωσης μπορεί να καθοριστεί τόσο ως σύνολο για όλα τα μισθωμένα ακίνητα, όσο και για κάθε αντικείμενο ξεχωριστά. Προκειμένου να αποφευχθούν περαιτέρω διαφωνίες μεταξύ των μερών της συμφωνίας, είναι καλύτερο να ορίσετε το ενοίκιο ξεχωριστά για κάθε μισθωμένο αντικείμενο.

Το μεταβλητό ενοίκιο, που ορίζεται μηνιαίως, κατόπιν συμφωνίας των μερών, για την αντιστάθμιση των λογαριασμών κοινής ωφελείας, σύμφωνα με τον συγγραφέα, δεν συμμορφώνεται πλήρως με το νόμο. Ταυτόχρονα, από την άποψη των φορολογικών αρχών, με ένα τέτοιο ενοίκιο, ο εκμισθωτής θα είναι σε θέση να αναγνωρίσει μόνο το κόστος αγοράς καυσίμου, νερού και ενέργειας όλων των τύπων που δαπανώνται για τεχνολογικούς σκοπούς, παραγωγή όλων των τύπων ενέργειας, θέρμανση κτιρίων, καθώς και το κόστος μετατροπής και μεταφοράς ενέργειας που καταναλώνεται από αυτούς απευθείας, εξαιρουμένων εκείνων που καταναλώνονται από τους ενοικιαστές (Επιστολή της Ομοσπονδιακής Φορολογικής Υπηρεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας για την περιοχή της Μόσχας με ημερομηνία 13 Νοεμβρίου 2006 αρ. 21-25-I / 1372). Σε αντίθεση με τον μισθωτή, ο οποίος έχει το δικαίωμα να συμπεριλάβει τόσο σταθερά όσο και μεταβλητά στοιχεία του ενοικίου στη σύνθεση των δαπανών που γίνονται δεκτές για φορολόγηση των κερδών (Επιστολή της Ομοσπονδιακής Φορολογικής Υπηρεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας για την Περιφέρεια της Μόσχας με ημερομηνία 13 Νοεμβρίου 2006 αριθ. 21-25-I / 1372).

Σύμφωνα με την ενημερωτική επιστολή του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 11 Ιανουαρίου 2002 αριθ. 66 "Επανεξέταση της πρακτικής επίλυσης διαφορών που σχετίζονται με ενοίκια", στην παράγραφο 11 της οποίας εξηγείται ότι κατά την εφαρμογή της παραγράφου 3 του άρθρου 614 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, τα δικαστήρια πρέπει να αποφύγουν το γεγονός ότι εντός ενός έτους ο όρος της σύμβασης πρέπει να παραμείνει αμετάβλητος, προβλέποντας ένα σταθερό ποσό ενοικίου ή τη διαδικασία (μηχανισμός) για τον υπολογισμό της. Ο μισθωτής άσκησε προσφυγή στο διαιτητικό δικαστήριο με αξίωση εναντίον του εκμισθωτή για ακύρωση των όρων της σύμβασης μίσθωσης, η οποία προβλέπει τριμηνιαία αύξηση από τον εκμισθωτή του ποσού του ενοικίου λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό, δεδομένου ότι ο όρος αυτός έρχεται σε αντίθεση με τον επιτακτικό κανόνα της παραγράφου 3 του άρθρου 614 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο οποίος καθορίζει τη δυνατότητα αλλαγής του ποσού του ενοικίου όχι περισσότερο από μία φορά το χρόνο. Ωστόσο, το δικαστήριο, αν και μόνο στην υπό κρίση υπόθεση, διαπίστωσε ότι ο καθορισμός της τιμής ενοικίου στο ποσό που ισοδυναμεί με ένα ορισμένο ποσό σε ξένο νόμισμα σημαίνει τη δημιουργία ενός μηχανισμού για τον υπολογισμό του. Αυτός ο προσδιορισμός του ποσού του ενοικίου αποσκοπεί στην εξάλειψη των αρνητικών επιπτώσεων του πληθωρισμού. Η αλλαγή της συναλλαγματικής ισοτιμίας ενός ξένου νομίσματος δεν σημαίνει μεταβολή του ποσού του ενοικίου σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 614 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Ως αποτέλεσμα, αποδεικνύεται ότι για να εισαχθεί ένα μεταβλητό ενοίκιο, είναι απαραίτητο να υπάρχει ένας σαφής αλγόριθμος για τον υπολογισμό του, όπως ορίζεται στη σύμβαση, διαφορετικά είναι εύκολο να χάσετε την υπόθεση.

Οι όροι για την πραγματοποίηση του ενοικίου καθορίζονται από τη σύμβαση. Ταυτόχρονα, τα μέρη μπορούν να προβλέψουν οποιαδήποτε διαδικασία για την εισαγωγή της: μηνιαία, τριμηνιαία, μία φορά το χρόνο, με προπληρωμή ή με αναβολή πληρωμής.

Η ρήτρα 3 του άρθρου 614 του αστικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζει ότι το ενοίκιο μπορεί να αλλάξει με συμφωνία των μερών εντός του χρονικού πλαισίου που προβλέπεται από τη σύμβαση, αλλά όχι συχνότερα από μία φορά το χρόνο. Ταυτόχρονα, το ποσό του ενοικίου μπορεί να αυξηθεί και να μειωθεί.

Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει μείωση του ενοικίου σε περίπτωση:

- εάν, λόγω περιστάσεων για τις οποίες δεν είναι υπεύθυνος, οι όροι χρήσης που προβλέπονται από τη σύμβαση μίσθωσης ή η κατάσταση του ακινήτου έχει επιδεινωθεί σημαντικά ·

- εάν ο εκμισθωτής έχει παραβιάσει τις προϋποθέσεις για επισκευή κεφαλαίου του μισθωμένου ακινήτου ·

- εάν ο εκμισθωτής δεν προειδοποίησε τον μισθωτή για τα δικαιώματα τρίτων στην ιδιοκτησία κατά τη σύναψη της συμφωνίας μίσθωσης.

Σε περίπτωση σημαντικής παραβίασης από τον μισθωτή των όρων πληρωμής του ενοικίου, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει από αυτόν πρόωρη πληρωμή του ενοικίου εντός της περιόδου που καθορίζει ο εκμισθωτής. Ταυτόχρονα, ο εκμισθωτής δεν έχει το δικαίωμα να απαιτήσει την πρόωρη πληρωμή του ενοικίου για περισσότερους από δύο διαδοχικούς όρους (παράγραφος 5 του άρθρου 614 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Ενοικίαση στη λογιστική.

Η διαδικασία για την απεικόνιση των πληρωμών ενοικίου στη λογιστική του εκμισθωτή εξαρτάται από το αν αυτή η δραστηριότητα είναι η κύρια ή όχι.

Σύμφωνα με τη ρήτρα 5 της PBU 9/99 "Έσοδα του οργανισμού" (Διάταξη του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 6ης Μαΐου 1999 αριθ. 32n "Μετά την έγκριση των λογιστικών κανονισμών" Έσοδα του οργανισμού "PBU 9/99" (εφεξής - PBU 9/99)) σε οργανισμούς, το αντικείμενο δραστηριότητας του οποίου είναι η πρόβλεψη αμοιβής για προσωρινή χρήση (προσωρινή κατοχή και χρήση) των περιουσιακών τους στοιχείων βάσει συμφωνίας μίσθωσης, τα έσοδα θεωρούνται έσοδα, η παραλαβή των οποίων σχετίζεται με αυτήν τη δραστηριότητα (ενοίκιο).

Το Διάγραμμα των λογιστικών λογαριασμών και οι οδηγίες για την εφαρμογή του (Διάταξη του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 31ης Οκτωβρίου 2000 αριθ. 94n "Με την έγκριση του Χάρτη λογαριασμών για χρηματοοικονομικές και οικονομικές δραστηριότητες οργανισμών και οδηγίες για την εφαρμογή του") για να συνοψίσουμε πληροφορίες σχετικά με τα έσοδα και τα έξοδα που σχετίζονται με Ο συνηθισμένος τύπος δραστηριότητας του οργανισμού, καθώς και ο καθορισμός του οικονομικού αποτελέσματος για αυτούς, είναι ο λογαριασμός 90 "Πωλήσεις".

Τα έσοδα από την πρόβλεψη αμοιβής για προσωρινή χρήση (προσωρινή κατοχή και χρήση) των περιουσιακών τους στοιχείων βάσει σύμβασης μίσθωσης (όταν είναι το αντικείμενο των δραστηριοτήτων του οργανισμού) αντικατοπτρίζονται στον λογαριασμό 90 "Πωλήσεις" υπο λογαριασμός 90-1 "Έσοδα".

Εάν η μίσθωση περιουσιακών στοιχείων δεν είναι η κύρια δραστηριότητα του οργανισμού, τότε, σύμφωνα με τη ρήτρα 7 της PBU 9/99, οι αποδείξεις που σχετίζονται με την πρόβλεψη αμοιβής για προσωρινή χρήση (προσωρινή κατοχή και χρήση) των περιουσιακών στοιχείων του οργανισμού αναγνωρίζονται ως άλλα έσοδα και αντικατοπτρίζονται στην πίστωση του λογαριασμού 91- 1 "Άλλα έσοδα".

Σε αυτήν την περίπτωση, τα έξοδα που σχετίζονται με την πρόβλεψη αμοιβής για προσωρινή χρήση (προσωρινή κατοχή και χρήση) των περιουσιακών στοιχείων του οργανισμού αναγνωρίζονται ως άλλα (ρήτρα 11 του PBU 10/99 "Έξοδα οργάνωσης" (Διάταξη του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 6 Μαΐου 1999 αριθ. 33n "Μετά την έγκριση Λογιστικοί κανονισμοί "Έξοδα του οργανισμού" PBU 10/99 ")).

Προκειμένου να προσδιοριστεί σε ποιο είδος δραστηριότητας οι συναλλαγές για τη μεταβίβαση ακινήτου προς ενοικίαση πρέπει να αναφέρονται στην παράγραφο 4 του PBU 9/99.

Σύμφωνα με την καθορισμένη παράγραφο στη λογιστική, ο οργανισμός αναγνωρίζει ανεξάρτητα το εισόδημα ως εισόδημα από συνήθεις δραστηριότητες ή άλλα έσοδα, με βάση τις απαιτήσεις του PBU 9/99, τη φύση των δραστηριοτήτων του, το είδος του εισοδήματος και τις προϋποθέσεις παραλαβής τους.

Με άλλα λόγια, ο οργανισμός πρέπει να αποφασίζει ανεξάρτητα σε ποιο είδος δραστηριότητας ανήκουν οι συναλλαγές για τη μεταβίβαση ακινήτων προς μίσθωση και να το διορθώσει στη λογιστική πολιτική του οργανισμού. Αυτή η προϋπόθεση καθορίζεται από τον Χάρτη του οργανισμού, όπου πιο συχνά η μίσθωση ακινήτων προβλέπεται ως είδος δραστηριότητας, αντίστοιχα, ο εκμισθωτής αναγνωρίζει το εισόδημα ως εισόδημα από συνήθεις δραστηριότητες.

Εάν το ενοίκιο θα αντικατοπτρίζεται από τον οργανισμό στη λογιστική ως εισόδημα από συνήθεις δραστηριότητες, τότε γίνονται οι ακόλουθες εγγραφές στη λογιστική:

Η χρέωση του λογαριασμού 62 "Διακανονισμοί με αγοραστές και πελάτες" Πίστωση λογαριασμού 90-1 "Έσοδα" - αντικατοπτρίζει το ποσό των μισθωμάτων που πρέπει να ληφθούν.

Χρέωση λογαριασμού 90-3 "Φόρος προστιθέμενης αξίας" Πίστωση λογαριασμού 68-2 "Υπολογισμοί φόρου προστιθέμενης αξίας" - αντικατοπτρίζεται το ποσό του ΦΠΑ που πρέπει να καταβληθεί στον προϋπολογισμό.

Η χρέωση του λογαριασμού 51 "Λογαριασμοί διακανονισμού" Πίστωση λογαριασμού 62 "Διακανονισμοί με αγοραστές και πελάτες" - αντικατοπτρίζει τα χρήματα που έλαβε από τον μισθωτή.

Μεταφέρθηκε ως εφάπαξ πληρωμή για ολόκληρη την περίοδο της σύμβασης μίσθωσης, το μίσθωμα θεωρείται προκαταβολή και καταγράφεται στον λογαριασμό 62 «Διακανονισμός με αγοραστές και πελάτες» δευτερεύων λογαριασμός «Διακανονισμοί για προπληρωμή».

Εάν το ενοίκιο αντικατοπτρίζεται στη λογιστική του εκμισθωτή ως άλλα έσοδα, τότε γίνονται οι ακόλουθες εγγραφές στη λογιστική:

Η χρέωση του λογαριασμού 76 "Διακανονισμοί με διαφορετικούς οφειλέτες και πιστωτές" δευτερεύων λογαριασμός "Διακανονισμός προς ενοικίαση" Πίστωση λογαριασμού 91-1 "Λοιπά έσοδα" - αντικατοπτρίζει το δεδουλευμένο ενοίκιο που θα ληφθεί.

Χρέωση λογαριασμού 91-2 "Λοιπά έξοδα" Πίστωση λογαριασμού 68-2 "Υπολογισμοί φόρου προστιθέμενης αξίας" - ΦΠΑ που χρεώνεται.

Η χρέωση του λογαριασμού 51 "Λογαριασμοί διακανονισμού" Πίστωση λογαριασμού 76 "Διακανονισμοί με διάφορους οφειλέτες και πιστωτές" δευτερεύων λογαριασμός "Διακανονισμοί προς ενοικίαση" - αντικατοπτρίζει τα χρήματα που έλαβε από τον μισθωτή.

Το κατ 'αποκοπή ποσό της μίσθωσης του οργανισμού, στο οποίο η μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων προς μίσθωση δεν είναι ο κύριος τύπος δραστηριότητας, λογίζεται στον λογαριασμό 98 "Αναβαλλόμενο εισόδημα" δευτερεύων λογαριασμός 98-1 "Έσοδα εισπραχθέντα σε μελλοντικές περιόδους".

Στον δευτερεύοντα λογαριασμό 98-1 "Έσοδα που λαμβάνονται λόγω μελλοντικών περιόδων" λαμβάνεται υπόψη η κίνηση των εσόδων που λήφθηκαν κατά την περίοδο αναφοράς, αλλά σχετίζεται με μελλοντικές περιόδους αναφοράς.

Το ποσό του εισοδήματος που σχετίζεται με μελλοντικές περιόδους αναφοράς αντικατοπτρίζεται στην πίστωση του λογαριασμού 98 "Έσοδα μελλοντικών περιόδων" σε αντιστοιχία με λογαριασμούς λογιστικής για μετρητά ή διακανονισμούς με οφειλέτες και πιστωτές, και σε χρέωση - το ποσό των εσόδων που μεταφέρθηκαν στους αντίστοιχους λογαριασμούς στην αρχή της περιόδου αναφοράς, σε στους οποίους αποδίδονται αυτά τα έσοδα.

Αναλυτική λογιστική στο λογαριασμό 98-1 "Το εισόδημα που λαμβάνεται για μελλοντικές περιόδους" διατηρείται για κάθε τύπο εισοδήματος.

Το ενοίκιο αναγνωρίζεται στη λογιστική με βάση την παραδοχή της χρονικής βεβαιότητας των γεγονότων της οικονομικής δραστηριότητας και παρουσία των όρων που αναφέρονται στην ενότητα 12 της PBU 9/99:

- ο οργανισμός έχει το δικαίωμα να λάβει αυτά τα έσοδα που προκύπτουν από μια συγκεκριμένη σύμβαση ή να επιβεβαιωθεί διαφορετικά,

- το ποσό των εσόδων μπορεί να προσδιοριστεί ·

- υπάρχει εμπιστοσύνη ότι ως αποτέλεσμα μιας συγκεκριμένης συναλλαγής θα υπάρξει αύξηση των οικονομικών οφελών του οργανισμού.

Εάν για νομισματικά κεφάλαια και άλλα περιουσιακά στοιχεία που λαμβάνονται από τον οργανισμό σε πληρωμή, τουλάχιστον μία από τις αναφερόμενες προϋποθέσεις δεν έχει εκπληρωθεί, τότε οι πληρωτέοι λογαριασμοί και όχι τα έσοδα αναγνωρίζονται στη λογιστική του οργανισμού.

Παράδειγμα.

Ο οργανισμός συνήψε συμφωνία μίσθωσης εξοπλισμού για περίοδο τριών μηνών. Το ποσό του ενοικίου ανά μήνα είναι 17.700 ρούβλια (συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ - 2.700 ρούβλια).

Το ενοίκιο ύψους 53.100 ρούβλια (συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ - 8.100 ρούβλια) μεταφέρθηκε αμέσως από τον μισθωτή για ολόκληρη την περίοδο της σύμβασης μίσθωσης.

Ο εκμισθωτής οργανισμός χρησιμοποιεί τους ακόλουθους δευτερεύοντες λογαριασμούς του πίνακα εργασιών λογαριασμών:

62-1 "Υπολογισμοί προς ενοικίαση";

62-2 "Διακανονισμός προκαταβολής".

Οι ακόλουθες εγγραφές έγιναν στη λογιστική του οργανισμού - ο εκμισθωτής:

Χρέωση 51 πίστωσης 62-2 - 53.100 ρούβλια - αντικατοπτρίζεται το ποσό της προκαταβολής για τον ενοικιαζόμενο εξοπλισμό.

Χρέωση 62-2 Πίστωση 68-2 - 8.100 ρούβλια - ΦΠΑ χρεώνεται στο ποσό προπληρωμής (ρήτρα 1 του άρθρου 167 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (εφεξής - ο φορολογικός κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας)) ·

Χρέωση 62-2 Πίστωση 98-45.000 ρούβλια - το ποσό της προπληρωμής αντικατοπτρίζεται ως αναβαλλόμενο εισόδημα.

Χρέωση 62-1 Πίστωση 91-1 - 17.700 ρούβλια - δεδουλευμένο ενοίκιο για την περίοδο αναφοράς.

Χρέωση 91-2 Πίστωση 68-2 - 2.700 ρούβλια - ΦΠΑ που χρεώνεται στο ενοίκιο της περιόδου αναφοράς.

Χρέωση 68-2 Πίστωση 62-2 - 2.700 ρούβλια - αποδεκτή για έκπτωση ΦΠΑ από το ποσό προπληρωμής.

Χρέωση 98 πίστωσης 62-1 - 15.000 ρούβλια - αντικατοπτρίζει το ποσό του ενοικίου που είχε προηγουμένως καταχωρηθεί στα αναβαλλόμενα έσοδα.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να εκδώσει τιμολόγιο στον μισθωτή για το ενοίκιο.

Σύμφωνα με τη ρήτρα 3 του άρθρου 168 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το τιμολόγιο εκδίδεται το αργότερο εντός πέντε ημερολογιακών ημερών, υπολογιζόμενο από την ημερομηνία παροχής των υπηρεσιών.

Η έκδοση τιμολογίων για την πώληση υπηρεσιών για την παροχή ενοικίου ακινήτου είναι δυνατή όχι νωρίτερα από το τέλος της φορολογικής περιόδου, τουλάχιστον τον μήνα κατά τον οποίο παραδόθηκαν οι υπηρεσίες.

Ενοικίαση στη φορολογική λογιστική.

Η παροχή ακινήτου προς ενοικίαση είναι η κύρια δραστηριότητα του οργανισμού.

Σύμφωνα με το άρθρο 249 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το ενοίκιο που λαμβάνεται από τον μισθωτή αναφέρεται ως εισόδημα από πωλήσεις. Οι κύριοι τύποι δραστηριοτήτων καθορίζονται από τον Χάρτη του οργανισμού, όπου συνήθως η μίσθωση ακινήτων παρέχεται ως είδος δραστηριότητας.

Εάν ένας οργανισμός με σκοπό τη φορολόγηση των κερδών αναγνωρίσει το εισόδημα και τα έξοδα σε δεδουλευμένη βάση, τότε το εισόδημα αναγνωρίζεται στην περίοδο αναφοράς (φόρος) κατά την οποία έλαβαν χώρα, ανεξάρτητα από την πραγματική παραλαβή κεφαλαίων, άλλων περιουσιακών στοιχείων (εργασία, υπηρεσίες) (παράγραφος 1 του άρθρου 271 του φορολογικού κώδικα) RF).

Για οργανισμούς που παρέχουν σε συστηματική βάση αμοιβή για προσωρινή χρήση και (ή) προσωρινή κατοχή και χρήση της περιουσίας τους, το κόστος τέτοιων δραστηριοτήτων σχετίζεται με την εφαρμογή (εδάφιο 1 της παραγράφου 1 του άρθρου 265 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Εάν η σύμβαση μίσθωσης προβλέπει ένα άνισο χρονοδιάγραμμα πληρωμών μισθώσεων, τότε, σύμφωνα με τις τελευταίες διευκρινίσεις του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσικής Ομοσπονδίας, που δόθηκαν με επιστολές με ημερομηνία 17 Απριλίου 2009 αριθ. 03-03-06 / 1/258, με ημερομηνία 2 Απριλίου 2009 αρ. 03-03-06 / 1 / 212, ο φορολογούμενος, βάσει της παραγράφου 3 της παραγράφου 4 του άρθρου 271 του Κώδικα Φορολογίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, πρέπει σε αυτές τις περιπτώσεις να λαμβάνει υπόψη τις πληρωμές ενοικίου στα έσοδα, βάσει των ποσών που προβλέπονται στο πρόγραμμα πληρωμών. Παρόμοια θέση περιλαμβάνεται στο ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Ουραλικής Περιφέρειας της 16ης Δεκεμβρίου 2008 στην υπόθεση F09-9466 / 08-C3.

Σύμφωνα με τον συγγραφέα, ένα ανώμαλο πρόγραμμα πληρωμών συμβαίνει επίσης όταν το ενοίκιο πληρώνεται μία φορά για μεγάλο χρονικό διάστημα, για παράδειγμα, μία φορά το χρόνο ή κάθε έξι μήνες. Ταυτόχρονα, η εφάπαξ συμπερίληψη τέτοιων τελών στο εισόδημα δεν είναι απολύτως επωφελής για τον οργανισμό, καθώς θα οδηγήσει σε εφάπαξ πληρωμή φόρου εισοδήματος ή προκαταβολή σε μεγαλύτερο ποσό. Επομένως, είναι πιο σκόπιμο να διανέμετε τέτοια έσοδα κατά τις περιόδους αναφοράς. Ωστόσο, λαμβάνοντας υπόψη τη θέση του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσικής Ομοσπονδίας, αυτή η προσέγγιση μπορεί να προκαλέσει αξιώσεις από τις φορολογικές αρχές.

Σημειώστε ότι προηγούμενοι υπάλληλοι ανέφεραν ότι το εισόδημα με τη μορφή μισθώματος αναγνωρίζεται στη φορολογική λογιστική λαμβάνοντας υπόψη την αρχή της ίσης αναγνώρισης εσόδων και εξόδων, ανεξάρτητα από την πραγματική τους πληρωμή. Σε αυτήν την περίπτωση, δεν απαιτείται η μηνιαία σύναψη πράξεων υπηρεσιών που παρέχονται βάσει σύμβασης μίσθωσης για τους σκοπούς της φορολογικής λογιστικής καταχώρησης των εσόδων με τη μορφή μισθωμάτων. Η θέση αυτή διατυπώθηκε στις επιστολές του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 17 Απριλίου 2007 αριθ. 03-03-06 / 1/248, με ημερομηνία 6 Φεβρουαρίου 2007 αριθ. 03-03-06 / 1/59, με ημερομηνία 10 Νοεμβρίου 2006 αριθ. 03-03 -04/1/752, Ομοσπονδιακή Φορολογική Υπηρεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας για την πόλη της Μόσχας με ημερομηνία 22 Σεπτεμβρίου 2008 αρ. 20-12 / 089128.

Η παροχή ακινήτου προς ενοικίαση δεν είναι η κύρια δραστηριότητα του οργανισμού.

Σε αυτήν την περίπτωση, τα έσοδα από τη μίσθωση ακινήτων αναγνωρίζονται ως μη λειτουργικά έσοδα (παράγραφος 4 του άρθρου 250 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Το τρίτο εδάφιο της παραγράφου 4 του άρθρου 271 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζει ότι για εισόδημα από πωλήσεις από μίσθωση ακινήτου, η ημερομηνία παραλαβής εσόδων είναι η ημερομηνία διακανονισμού σύμφωνα με τους όρους των συμφωνηθέντων συμφωνιών ή την παρουσίαση εγγράφων στον φορολογούμενο που χρησιμεύει ως βάση για υπολογισμούς ή την τελευταία ημέρα της αναφοράς (φόρος) ) περίοδος.

Τα έξοδα για τη συντήρηση του ακινήτου που μεταβιβάστηκε βάσει της σύμβασης μίσθωσης (συμπεριλαμβανομένης της απόσβεσης αυτού του ακινήτου) περιλαμβάνονται στα μη λειτουργικά έξοδα (εδάφιο 1 της παραγράφου 1 του άρθρου 265 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Κοινοτικές πληρωμές.

Όπως προαναφέρθηκε, σύμφωνα με το άρθρο 614 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το ενοίκιο μπορεί να οριστεί είτε σε σταθερό ποσό είτε σε «κυμαινόμενο» ποσό, που αποτελείται από δύο μέρη - ένα σταθερό ποσό ενοικίου και ένα μεταβλητό στοιχείο που αποτελείται από λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.

Κατά κανόνα, όλες οι συμβάσεις μίσθωσης, με τη μία ή την άλλη μορφή, περιέχουν μια προϋπόθεση ότι ο μισθωτής φέρει το κόστος πληρωμής λογαριασμών κοινής ωφέλειας. Αυτό εγείρει το ερώτημα: πώς είναι πιο επικερδές από φορολογική άποψη τα μέρη της συμφωνίας να επισημοποιήσουν μια τέτοια προϋπόθεση στα έγγραφα. Και πρώτα απ 'όλα, σε αυτήν την περίπτωση, μιλάμε για έναν αμφιλεγόμενο φόρο όπως ο ΦΠΑ.

Στην πράξη, υπάρχουν διαφορετικές επιλογές πληρωμής για ηλεκτρικό ρεύμα, φυσικό αέριο, παροχή νερού, τηλεφωνικές επικοινωνίες και άλλες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας. Ας τα εξετάσουμε με περισσότερες λεπτομέρειες.

1. Τα βοηθητικά προγράμματα περιλαμβάνονται στο ενοίκιο.

Η πρώτη μέθοδος σπάνια χρησιμοποιείται. Σε τελική ανάλυση, τα τιμολόγια για επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας αυξάνονται συνεχώς, επιπλέον, κατά τη σύναψη συμφωνίας, τα μέρη δεν γνωρίζουν ακόμη πόσες επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας θα καταναλώσουν πραγματικά ο ενοικιαστής. Κατά συνέπεια, είναι σχεδόν αδύνατο να υπολογιστεί εκ των προτέρων το ποσό μιας προκαθορισμένης πληρωμής ενοικίου που θα καλύπτει όλα τα έξοδα του εκμισθωτή για λογαριασμούς κοινής ωφέλειας κατά την εκτέλεση της σύμβασης. Τα μέρη δεν έχουν το δικαίωμα να αλλάξουν το ποσό του ενοικίου κατά τη διάρκεια του έτους, η απαγόρευση αυτού θεσπίζεται με την παράγραφο 3 του άρθρου 614 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Επομένως, συνήθως σε μια συμφωνία μίσθωσης, τα μέρη δεν προβλέπουν το ίδιο το ποσό του ενοικίου, αλλά η μέθοδος υπολογισμού του, ως αποτέλεσμα της οποίας μια αλλαγή στο μεταβλητό στοιχείο του μισθώματος κατά τη διάρκεια του έτους δεν σημαίνει αναθεώρηση της τιμής της μίσθωσης, επειδή ο μηχανισμός καθορισμού του ποσού του ενοικίου παραμένει ο ίδιος.

Με ένα «κυμαινόμενο» ενοίκιο, όλα τα ποσά που λαμβάνονται από τον εκμισθωτή από τον μισθωτή, συμπεριλαμβανομένων των λογαριασμών κοινής ωφελείας, αναγνωρίζονται ως έσοδα από τη μίσθωση του ακινήτου.

Δυνάμει του άρθρου 146 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο εκμισθωτής χρεώνει ΦΠΑ για ολόκληρο το ποσό του ενοικίου και το καταβάλλει στον προϋπολογισμό. Το τιμολόγιο εκδίδεται από τον ιδιοκτήτη στον μισθωτή για ολόκληρο το ποσό του ενοικίου (συμπεριλαμβανομένου του ποσού των λογαριασμών κοινής ωφέλειας) και δεν διατίθεται ξεχωριστή γραμμή για το "βοηθητικό πρόγραμμα".

Ένας ιδιοκτήτης που έχει λάβει τιμολόγια στο όνομά του από τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας έχει το δικαίωμα να εκπέσει τον ΦΠΑ που αναφέρεται στα τιμολόγιά τους στο ακέραιο. Σε τελική ανάλυση, εάν οι πληρωμές κοινής ωφέλειας που λαμβάνονται από τον μισθωτή περιλαμβάνονται στο εισόδημά του, τότε έχει το δικαίωμα να αναγνωρίσει τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας που καταναλώνει ο μισθωτής ως έξοδα του. Η ίδια διαδικασία φορολόγησης του ΦΠΑ εξηγείται από αξιωματούχους στην Επιστολή της Ομοσπονδιακής Φορολογικής Υπηρεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 4 Φεβρουαρίου 2010 No. SHS-22-3 / [προστασία μέσω email] Παρόμοια γνώμη συμμερίζονται και οι διαιτητές στο ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Βόρειου Καυκάσου, στις 21 Δεκεμβρίου 2009 στην υπόθεση А63-8994 / 2004-С4-9, της 11ης Ιουνίου 2009 στην υπόθεση А53-18515 / 2008-С5-27, FAS Central Περιφέρεια 29 Μαΐου 2009 στην υπόθεση А23-3029 / 2008А-14-202, FAS της βορειοδυτικής περιφέρειας της 10ης Ιανουαρίου 2007 στην υπόθεση А05-7971 / 2006-13, με ημερομηνία 4 Ιουλίου 2007 στην υπόθεση А56- 38904/2006.

Ένας μισθωτής που έχει λάβει τιμολόγιο από τον εκμισθωτή για υπηρεσίες ενοικίασης (για ολόκληρο το ποσό, συμπεριλαμβανομένων των λογαριασμών κοινής ωφέλειας) με γενικό τρόπο, βάσει των άρθρων 171 και 172 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, έχει το δικαίωμα να αφαιρεί το ποσό του ΦΠΑ που αναφέρεται στο τιμολόγιο του εκμισθωτή. Οι δικαστές μοιράζονται παρόμοια γνώμη, για παράδειγμα μπορούμε να αναφέρουμε το ψήφισμα της FAS της βορειοδυτικής περιοχής της 27ης Δεκεμβρίου 2010 στην υπόθεση A56-7049 / 2010, ψήφισμα της FAS της περιοχής της Μόσχας της 26ης Αυγούστου 2008 στην υπόθεση No.KA-A40 / 7882-08 , Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Βόρειου Καυκάσου, της 26ης Ιουνίου 2008, στην υπόθεση F08-3507 / 2008 και άλλα.

2. Τα βοηθητικά προγράμματα πληρώνονται ξεχωριστά από το ενοίκιο.

Εάν οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας δεν περιλαμβάνονται στο ενοίκιο, τότε η ασφαλέστερη επιλογή για την απόδοση του κόστους χρησιμότητας του εκμισθωτή είναι η σύναψη συμφωνίας μίσθωσης με στοιχεία συμφωνίας διαμεσολάβησης. Δηλαδή, η σύμβαση μίσθωσης ορίζει εκ των προτέρων ότι ο εκμισθωτής, ως μεσάζων που ενεργεί για λογαριασμό του, αλλά προς το συμφέρον του μισθωτή, αποκτά υπηρεσίες κοινής ωφέλειας για αυτόν.

Επιπλέον, προαιρετικά, μπορεί να συναφθεί χωριστή ενδιάμεση συμφωνία. Να θυμάστε ότι υπάρχει χρέωση για ενδιάμεσες υπηρεσίες, επομένως η μεικτή μίσθωση πρέπει να προβλέπει την αμοιβή του διαμεσολαβητή ή μια ξεχωριστή ενδιάμεση σύμβαση πρέπει να περιλαμβάνει πληρωμή για τις υπηρεσίες του εκμισθωτή που παρέχει ενδιάμεσες υπηρεσίες για τον μισθωτή.

Επιπλέον, δεδομένου ότι οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας εμφανίζουν τα έγγραφά τους στο όνομα του ιδιοκτήτη του ακινήτου, οι επιλογές για μια ενδιάμεση συμφωνία που συνάπτεται μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή μπορεί να είναι είτε μια συμφωνία προμήθειας είτε μια συμφωνία πρακτορείου, στην οποία ο πράκτορας ενεργεί για λογαριασμό του, αλλά προς το συμφέρον του εντολέα.

Σε αυτήν την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης θα εκδώσει δύο τιμολόγια στο όνομα του ενοικιαστή: ένα για λογαριασμό του για τις υπηρεσίες ενοικίασης, το δεύτερο για λογαριασμό του για τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας. Επιπλέον, το τιμολόγιο που εκδίδεται στον μισθωτή για επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας εκδίδεται από τον ιδιοκτήτη βάσει των δεδομένων του τιμολογίου που εκδίδει ο προμηθευτής κοινής ωφέλειας στο όνομα του εκμισθωτή. Αυτό το τιμολόγιο δεν καταχωρείται στο βιβλίο αγοράς του εκμισθωτή, αλλά κατατίθεται στο καθολικό των ληφθέντων τιμολογίων. Αυτή είναι η διαδικασία έκδοσης τιμολογίων από φορολογούμενους ΦΠΑ, συμμετέχοντες σε ενδιάμεσες συμβάσεις, που προβλέπονται από τους Κανόνες για τη διατήρηση περιοδικών τιμολογίων που ελήφθησαν και εκδόθηκαν, αγοράζουν βιβλία και βιβλία πωλήσεων κατά τον υπολογισμό του φόρου προστιθέμενης αξίας, που εγκρίθηκε με Διάταγμα της Κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 2ης Δεκεμβρίου 2000 Νο. 914 ...

Σύμφωνα με ένα τέτοιο πρόγραμμα επιστροφής χρημάτων, το ποσό που λαμβάνεται από τον μισθωτή για την επιστροφή χρημάτων κοινής ωφέλειας δεν είναι το εισόδημα του εκμισθωτή. Τα ποσά που λαμβάνονται καταχωρούνται στη λογιστική του εκμισθωτή ως ξεχωριστές επιχειρηματικές συναλλαγές.

Σύμφωνα με το εδάφιο 9 της παραγράφου 1 του άρθρου 251 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, κατά τον προσδιορισμό της φορολογικής βάσης για τον φόρο εισοδήματος, δεν λαμβάνονται υπόψη τα έσοδα υπό μορφή περιουσιακών στοιχείων (συμπεριλαμβανομένων μετρητών) που λαμβάνει ο αντιπρόσωπος, ο πράκτορας και (ή) άλλος πληρεξούσιος σε σχέση με την εκπλήρωση υποχρεώσεων βάσει της συμφωνίας προμήθειας, συμφωνία πρακτορείου ή άλλη παρόμοια συμφωνία, καθώς και για την επιστροφή των εξόδων που βαρύνουν τον αντιπρόσωπο, τον πράκτορα και (ή) άλλον πληρεξούσιο για τον εντολέα, τον κύριο και (ή) άλλο κύριο, εάν αυτά τα έξοδα δεν υπόκεινται στη συμπερίληψη στα έξοδα του αντιπροσώπου, του αντιπροσώπου και (ή ) άλλος πληρεξούσιος σύμφωνα με τους όρους των συμφωνηθέντων συμφωνιών. Αυτά τα έσοδα δεν περιλαμβάνουν προμήθειες, πρακτορεία ή άλλα παρόμοια τέλη που γίνονται έσοδα από συνήθεις δραστηριότητες.

Σε περίπτωση υπερβολικής παρουσίασης των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, ο εκμισθωτής καταργεί τους κινδύνους που σχετίζονται τόσο με τον φόρο εισοδήματος όσο και με τον ΦΠΑ, καθώς και εκείνους που σχετίζονται με την πιθανή αναγνώριση της συναλλαγής άκυρης σύμφωνα με τα άρθρα 166-181 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, καθώς και τους κινδύνους ποινικής ευθύνης που προκύπτουν από το άρθρο 171 του Ποινικού Κώδικα Της Ρωσικής Ομοσπονδίας "Παράνομη επιχείρηση" (όσον αφορά την επανέκδοση των υπηρεσιών επικοινωνίας).

Ωστόσο, με ένα τέτοιο σύστημα, ο εκμισθωτής, εκτός από την υποχρέωση επιβολής ΦΠΑ επί του ποσού του ενοικίου, δημιουργεί την υποχρέωση επιβολής φόρου επί του ποσού του ενδιάμεσου τέλους του.

Αυτό το κείμενο είναι ένα εισαγωγικό τμήμα. Από το βιβλίο Όλα για το απλοποιημένο φορολογικό σύστημα (απλοποιημένο φορολογικό σύστημα) ο συγγραφέας Terekhin R.S.

4.2.6. Επισκευή παγίων περιουσιακών στοιχείων, συμπεριλαμβανομένων των μισθωμένων. Πρέπει να σημειωθεί ότι η έννοια της επισκευής στον φορολογικό κώδικα δεν αποκαλύπτεται, ωστόσο, στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να χρησιμοποιείται με την έννοια με την οποία χρησιμοποιείται σε άλλους κλάδους νόμου. Συνήθως αυτές είναι εργασίες

Από το βιβλίο Get Rich! Ένα βιβλίο για όσους τόλμησαν να βγάλουν πολλά χρήματα και να αγοράσουν μια Ferrari ή Lamborghini συντάκτης DeMarco MJ

Πώς αποτυγχάνουν τα όνειρα: Ο λανθασμένος τύπος. Λάθος μεταβλητή Σε κάποιο σημείο, ένας μέτριος οδηγός συνειδητοποιεί ότι δεν μπορεί να συμπιέσει ένα μεγαλύτερο ποσοστό καταθέσεων. Δεν απαιτείται αύξηση 200%. Δεν μπορεί να πάρει επιπλέον εκπαίδευση για να βελτιώσει τη δική του

συγγραφέας Panchenko TM

Άρθρο 614. Ενοικίαση 1. Ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει εγκαίρως την πληρωμή για τη χρήση του ακινήτου (ενοίκιο) Η διαδικασία, οι όροι και οι όροι για την πραγματοποίηση του ενοικίου καθορίζονται από τη σύμβαση μίσθωσης. Στην περίπτωση που δεν καθορίζονται από τη σύμβαση, θεωρείται ότι έχει τεκμηριωθεί

Από το βιβλίο Χρήση της ιδιοκτησίας κάποιου άλλου συγγραφέας Panchenko TM

Άρθρο 630. Μίσθωση βάσει μίσθωσης 1. Η μίσθωση βάσει μίσθωσης καθορίζεται με τη μορφή πληρωμών που καθορίζονται σε σταθερό ποσό, πραγματοποιούνται περιοδικά ή κάθε φορά. Σε περίπτωση πρόωρης επιστροφής του ακινήτου από τον μισθωτή, ο εκμισθωτής επιστρέφει σε αυτόν

Από το βιβλίο Rent συντάκτης

Λήξη της σύμβασης μίσθωσης με τον εκμισθωτή, συμπεριλαμβανομένης της καταστροφής ακινήτων Επί του παρόντος, στην επιχείρηση των επιχειρηματικών οντοτήτων, η σύμβαση μίσθωσης ακινήτων είναι ένας από τους πιο συνηθισμένους τύπους συμφωνιών. Επιπλέον, στην πράξη

Από το βιβλίο Rent συντάκτης Semenikhin Vitaly Viktorovich

Άλλες λειτουργίες του εκμισθωτή Σύμφωνα με μια σύμβαση μίσθωσης, ο εκμισθωτής αναλαμβάνει να παρέχει στον μισθωτή την ιδιοκτησία έναντι αμοιβής για προσωρινή κατοχή και χρήση ή για προσωρινή χρήση. Κατά την ενοικίαση του ακινήτου, ο εκμισθωτής επιβαρύνεται με το κόστος συντήρησης του μισθωμένου

Από το βιβλίο Rent συντάκτης Semenikhin Vitaly Viktorovich

Φόρος εισοδήματος στον εκμισθωτή Στις τρέχουσες οικονομικές συνθήκες, οι σχέσεις μίσθωσης γίνονται πιο διαδεδομένες, καθώς σε μια κρίση πολλοί οργανισμοί δεν έχουν την οικονομική ικανότητα να αποκτήσουν την περιουσία που χρειάζονται

Από το βιβλίο Rent συντάκτης Semenikhin Vitaly Viktorovich

Αλλαγή του ιδιοκτήτη Όταν λαμβάνει το ακίνητο προς ενοικίαση, ο ενοικιαστής, κατά κανόνα, βασίζεται σε μια μακροχρόνια μίσθωση και εξοπλίζει τις μισθωμένες εγκαταστάσεις «για τον εαυτό του». Σε αυτήν την περίπτωση, η σύμβαση μίσθωσης συνάπτεται για μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Ωστόσο, κατά τη διάρκεια της σύμβασης, είναι πιθανό αυτό

Από το βιβλίο Rent συντάκτης Semenikhin Vitaly Viktorovich

Λογιστική με τον εκμισθωτή (δανειστή) Λογιστική. Εάν ο μισθωτής (δανειολήπτης) έκανε αδιαχώριστες βελτιώσεις στο ακίνητο που μεταβιβάστηκε για δωρεάν χρήση από τον δανειστή χωρίς τη συγκατάθεση του εκμισθωτή (δανειστής), τότε στο τέλος της σύμβασης

Από το βιβλίο Money, Bank Loan και Business Cycles συντάκτης Χουέρτα ντε Σότο Ιησού

Ανάλυση Πλάνη: Απαίτηση για Πιστοποιητικά Μέσα Κυκλοφορίας ως Εξωγενής Μεταβλητή Η έρευνα του Selgin βασίζεται στην υπόθεση ότι η ζήτηση για χρήματα με τη μορφή πιστωτικών μέσων είναι μια εξωγενής μεταβλητή για

Από το βιβλίο Έσοδα και έξοδα για το απλοποιημένο φορολογικό σύστημα συντάκτης Σουβόροφ Ιγκόρ Σεργκέεβιτς

5.5. Πληρωμές μίσθωσης (συμπεριλαμβανομένης της μίσθωσης) για μισθωμένα (συμπεριλαμβανομένων των μισθωμένων) ακινήτων Σύμφωνα με τις παραγράφους. 4, παράγραφος 1 του άρθρου 346.16 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι φορολογούμενοι του STS έχουν το δικαίωμα να συμπεριλαμβάνουν στα έξοδα το ποσό των μισθωμάτων (μίσθωσης) για τις μισθωμένες

Από το βιβλίο Κτηματομεσιτικές δραστηριότητες. Πώς να αγοράσετε, να πουλήσετε, να νοικιάσετε συντάκτης Ντμίτρι Μπαχαρίν

Ενοικίαση Σε σύμβαση μίσθωσης, ο κύριος όρος είναι ο όρος του ενοικίου. Ο ενοικιαστής αναλαμβάνει να πληρώσει εγκαίρως το ενοίκιο για τη χρήση της κατοικίας. Η διαδικασία, οι όροι και οι όροι για την πραγματοποίηση του ενοικίου πρέπει να είναι

Από το βιβλίο Όλα σχετικά με την αγορά και πώληση οικιστικών ακινήτων. Συμβουλή ειδικού συντάκτης Zubova Elena Evgenievna

Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη Το ενοίκιο καθορίζεται από τον ιδιοκτήτη και θέλει να πάρει όσο το δυνατόν περισσότερο. Ωστόσο, όταν ο ιδιοκτήτης ζητά πολύ υψηλή τιμή, κινδυνεύει να μείνει χωρίς ενοικιαστές για μεγάλο χρονικό διάστημα. Υπερτιμημένη ένδειξη - χωρίς κλήσεις προς

Από το βιβλίο Βιβλίο 2.0. Το παρελθόν, το παρόν και το μέλλον των ηλεκτρονικών βιβλίων μέσω των ματιών ενός δημιουργού του Kindle συντάκτης Μέρκοσκι Τζέισον

Γιατί τα βιβλία, συμπεριλαμβανομένων των ηλεκτρονικών βιβλίων, είναι αναντικατάστατα

Από το βιβλίο Profitable Travel Company [Συμβουλές για ιδιοκτήτες και διαχειριστές] ο συγγραφέας Vatutin Sergey

Μεταβλητά και σταθερά μέρη του μισθού. Ποια είναι λοιπόν αυτά τα εργαλεία; Πριν τα εξετάσουμε, ας ξεκινήσουμε με βασικά μοντέλα κινήτρων. Αυτά είναι τα λεγόμενα σταθερά και μεταβλητά μέρη. Fix and Flex - όπως τους αποκαλούμε (Εικ. 9). Ας δούμε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του καθενός

Από το βιβλίο Antifragility [Πώς να επωφεληθείτε από το χάος] συντάκτης Ταλέμπ Νασίμ Νίκολας

Το ενοίκιο σας Ένα άλλο παράδειγμα: Φανταστείτε ότι νοικιάζετε επίσημα ένα διαμέρισμα στη Νέα Υόρκη (όπου το ενοίκιο ρυθμίζεται από το γραφείο του δημάρχου) και το διαμέρισμά σας, φυσικά, είναι γεμάτο με ράφια. Έχετε την ευκαιρία να ζήσετε εδώ όσο θέλετε, αλλά εσείς

Δημοσίευση

Η ιδιοκτησία μπορεί να μισθωθεί, η οποία κατά τη διαδικασία χρήσης δεν θα χάσει ή θα αλλάξει τις ιδιότητες φυσικού υλικού. Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να περιέχει πληροφορίες που σας επιτρέπουν να προσδιορίσετε σίγουρα ποια ιδιοκτησία πρόκειται να μεταφερθεί ως αντικείμενο μίσθωσης. Εάν είναι αδύνατο να προσδιοριστεί βάσει μίσθωσης τι είδους ακίνητη μίσθωση, τότε μια τέτοια συμφωνία θεωρείται ότι δεν έχει συναφθεί και τα μέρη μιας τέτοιας συμφωνίας δεν έχουν δικαιώματα και υποχρεώσεις.

Μόνο ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να μισθώσει το ακίνητο. Ωστόσο, ο εκμισθωτής μπορεί επίσης να είναι ένα άτομο που δεν είναι ο ιδιοκτήτης, αλλά που δικαιούται να εκμισθώσει την ιδιοκτησία από τον ιδιοκτήτη.

Η περίοδος ενοικίασης του ακινήτου καθορίζεται από τη σύμβαση. Εάν ο όρος δεν προσδιορίζεται στη σύμβαση, τότε θεωρείται ότι η σύμβαση συνάπτεται για αόριστο χρονικό διάστημα. Σε αυτήν την περίπτωση, κάθε ένα από τα μέρη έχει το δικαίωμα να ακυρώσει τη σύμβαση ανά πάσα στιγμή, ειδοποιώντας το άλλο μέρος για αυτό ένα μήνα νωρίτερα, και σε περίπτωση ενοικίασης ακινήτων - τρεις μήνες νωρίτερα. Σε αυτήν την περίπτωση, η συμφωνία μπορεί να καθορίσει διαφορετική περίοδο προειδοποίησης σχετικά με τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης για αόριστο χρονικό διάστημα.

Ο εκμισθωτής είναι υπεύθυνος για όλες τις αδυναμίες του μισθωμένου ακινήτου, ακόμη και αν δεν το γνώριζε κατά τη στιγμή της σύναψης της σύμβασης. Εάν ο ενοικιαστής, αφού αποδεχτεί το ακίνητο, βρήκε ορισμένα μειονεκτήματα, τότε έχει το δικαίωμα:

απαίτηση από τον εκμισθωτή για την εξάλειψή τους δωρεάν.

να διορθώσει ανεξάρτητα αυτές τις ελλείψεις και να απαιτήσει την επιστροφή των εξόδων τους για την εξάλειψή τους με ταυτόχρονη πληρωμή ·

να εξαλείψει τις ελλείψεις από μόνη της και να παρακρατήσει το ποσό των εξόδων που προκύπτουν από το ενοίκιο, ενημερώνοντας τον εκμισθωτή σχετικά με αυτό. Ο μισθωτής έχει επίσης το δικαίωμα να απαιτήσει ανάλογη μείωση του ενοικίου, ενώ μπορεί είτε να εξαλείψει είτε όχι να εξαλείψει τις εντοπισμένες ελλείψεις.

όχι για την εξάλειψη των αδυναμιών, αλλά για την καταγγελία της σύμβασης.

Ο ιδιοκτήτης δεν είναι υπεύθυνος για τα ελαττώματα του μισθωμένου ακινήτου σε περίπτωση που αυτά τα ελαττώματα καθορίστηκαν κατά τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης ή ήταν γνωστά στον μισθωτή εκ των προτέρων ή θα έπρεπε να είχαν ανακαλυφθεί από τον μισθωτή κατά την επιθεώρηση του ακινήτου ή τον έλεγχο της λειτουργικότητάς του κατά τη σύναψη της σύμβασης ή τη μεταβίβαση ακινήτου προς ενοικίαση ...

Πληρωμή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας από τον μισθωτή

Η μίσθωση είναι μια πληρωμένη σύμβαση. Το ποσό του ενοικίου, η διάρκεια των πληρωμών καθορίζεται από τη σύμβαση. Επιπλέον, ο μισθωτής υποχρεούται να πληρώνει λογαριασμούς κοινής ωφέλειας για το ενοικιαζόμενο ακίνητο. Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για την επιστροφή των δαπανών κοινής ωφέλειας από τον μισθωτή:

σταθερό ενοίκιο, το οποίο περιλαμβάνει το κόστος των λογαριασμών κοινής ωφέλειας. Ο μισθωτής πληρώνει ενοίκιο στον εκμισθωτή κάθε μήνα στο ποσό που καθορίζεται στη σύμβαση.

ενοίκιο, που αποτελείται από σταθερά και μεταβλητά μέρη, ιδίως, το σταθερό ενοίκιο είναι η πληρωμή για την περιοχή των ενοικιαζόμενων χώρων, μεταβλητή είναι η πληρωμή για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.

ενοίκιο εξαιρουμένου του κόστους των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας. Ο μισθωτής συνάπτει ανεξάρτητα συμβόλαια με επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας ή ένα συμβόλαιο αντιπροσωπείας μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την επιστροφή χρημάτων κοινής ωφέλειας.

Ενοικίαση συμπεριλαμβανομένου του κόστους των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας

Το ενοίκιο, συμπεριλαμβανομένων των λογαριασμών κοινής ωφέλειας, είναι το λιγότερο αμφιλεγόμενο με τις φορολογικές αρχές, αλλά είναι μια λιγότερο κερδοφόρα επιλογή. Το κόστος ορισμένων υπηρεσιών εξαρτάται άμεσα από το ποσό της κατανάλωσής τους και δεν είναι πάντοτε δυνατό να προσδιοριστεί εκ των προτέρων πόση ηλεκτρική ενέργεια, για παράδειγμα, ο καταναλωτής θα καταναλώσει. Ως εκ τούτου, ενδέχεται να προκύψει μια κατάσταση όταν οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας που πραγματικά καταναλώνονται από τον μισθωτή δεν καλύπτονται από το ποσό των λογαριασμών κοινής ωφέλειας που περιλαμβάνονται στο ενοίκιο.

Λογιστική με τον εκμισθωτή. Το ενοίκιο, λαμβάνοντας υπόψη τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, είναι έσοδα από την πώληση υπηρεσιών για τη μίσθωση χώρων. Αντικείμενο της φορολογίας είναι η εφαρμογή υπηρεσιών για την παροχή ακινήτου προς ενοικίαση.

Σε αυτήν την περίπτωση, ολόκληρο το ποσό του ενοικίου είναι η πληρωμή για τις υπηρεσίες του εκμισθωτή κατά την παροχή του ακινήτου προς ενοικίαση. Επομένως, ο εκμισθωτής πρέπει να υπολογίσει τον ΦΠΑ στο πλήρες ποσό του ενοικίου και να εκδώσει τιμολόγιο για ολόκληρο το ποσό του ενοικίου. Ταυτόχρονα, δεν είναι απαραίτητο για τον εκμισθωτή να διαθέσει ξεχωριστή γραμμή για το ποσό των λογαριασμών κοινής ωφέλειας στο τιμολόγιο και το τιμολόγιο πληρωμής (επιστολή του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 09.19.06 Αρ. 03-06-01-04 / 175)

Όσον αφορά τα ποσά ΦΠΑ που παρουσιάζονται από τους προμηθευτές υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, ο εκμισθωτής μπορεί να τα αποδεχτεί για αφαίρεση πλήρως σύμφωνα με τη γενικά καθιερωμένη διαδικασία, καθώς οι υπηρεσίες αγοράζονται για πράξεις που υπόκεινται σε ΦΠΑ (παροχή ακινήτου προς ενοικίαση) (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Βορειοδυτικής Περιφέρειας της 10.01.07 Αρ. 505-7971 / 2006-13, Ομοσπονδιακή Αντιμονοπωλιακή Υπηρεσία της Περιφέρειας Βόρειου Καυκάσου με ημερομηνία 07.11.07 Αρ. F08-6607 / 07-2723A - επιβεβαιώνεται από τον ορισμό του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 29.02.08 Αρ. 2615/08).

Λογιστική μισθωτή. Ο μισθωτής, πληρώνοντας το ενοίκιο, το οποίο περιλαμβάνει λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, επιστρέφει στον ιδιοκτήτη για το κόστος χρησιμότητας. Δεδομένου ότι ο ιδιοκτήτης εξέδωσε τιμολόγιο για ολόκληρο το ποσό του ενοικίου, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αφαιρέσει ολόκληρο το ποσό του ΦΠΑ που σχετίζεται με το ενοίκιο, συμπεριλαμβανομένων των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας (Ψήφισμα του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 10.03.09 Αρ. 6219/08, FAS Moskovsky Νομός KA-A40 / 3091-09 της 24.04.09).

Έτσι, ο μισθωτής δικαιούται έκπτωση ΦΠΑ εάν το ενοίκιο περιλαμβάνει ένα σταθερό τμήμα και μια μεταβλητή ισοδύναμη με το ποσό των λογαριασμών κοινής ωφέλειας.

Ενοικίαση αποτελούμενο από σταθερά και μεταβλητά μέρη

Αυτή η μέθοδος αποζημίωσης του κόστους κοινής ωφέλειας στον εκμισθωτή προκαλεί τη μεγαλύτερη διαμάχη σχετικά με την αποδοχή του ΦΠΑ προς έκπτωση τόσο από τον εκμισθωτή όσο και από τον μισθωτή.

Λογιστική με τον εκμισθωτή. Υπάρχουν δύο θέσεις σχετικά με το εάν ο εκμισθωτής δικαιούται να εφαρμόσει έκπτωση ΦΠΑ για υπηρεσίες που καταναλώνονται από τον μισθωτή. Σύμφωνα με την πρώτη θέση, ο εκμισθωτής μπορεί να αφαιρέσει μόνο το τμήμα του ΦΠΑ που σχετίζεται με το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που καταναλώνει προσωπικά. Ο ιδιοκτήτης δεν πραγματοποιεί την πώληση υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, δεν λαμβάνει έσοδα από αυτήν τη λειτουργία, οπότε δεν πρέπει να εκδίδει τιμολόγιο στον μισθωτή για το ποσό των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που καταναλώνει. Κατά συνέπεια, κατά την παραλαβή των χρημάτων που μεταφέρθηκαν από τον μισθωτή στον εκμισθωτή για την αντιστάθμιση των εξόδων του εκμισθωτή για την πληρωμή αυτών των υπηρεσιών, δεν προκύπτει αντικείμενο ΦΠΑ (επιστολές του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 31.12.08 No. 03-07-11 / 392, 26.12.08 No. 03-07- 05/51, Ομοσπονδιακή Φορολογική Υπηρεσία της Ρωσίας στη Μόσχα με ημερομηνία 21.05.08 No. 19-11 / 48675, Ψηφίσματα της FAS της Περιφέρειας Βόλγα με ημερομηνία 04.03.08 No. A65-8421 / 2007-CA1-37, FAS της Κεντρικής Περιφέρειας με ημερομηνία 14.02.08 No. A48- 1629 / 07-6, Ορισμός του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 29 Ιανουαρίου 2008 Αρ. 18186/07).

Επιπλέον, ο εκμισθωτής δεν δικαιούται να εκδώσει εκ νέου τιμολόγια στον μισθωτή, δεδομένου ότι στην περίπτωση αυτή δεν είναι διαμεσολαβητής μεταξύ του μισθωτή και του παρόχου υπηρεσιών και, επομένως, δεν υπόκειται στις διατάξεις των ρητρών 3 και 7 των κανόνων για την τήρηση αρχείων καταγραφής των ληφθέντων και εκδοθέντων τιμολογίων , αγορά βιβλίων και βιβλίων πωλήσεων για υπολογισμούς φόρου προστιθέμενης αξίας.

Επομένως, προκύπτει ότι ο εκμισθωτής:

αποδέχεται για αφαίρεση μόνο το μέρος του ΦΠΑ που εμπίπτει στο μερίδιο των υπηρεσιών που καταναλώνει ·

Ο ΦΠΑ, που καταλογίζεται στο μερίδιο των υπηρεσιών που καταναλώνει ο μισθωτής, συμπεριλαμβάνει στο κόστος αυτών των υπηρεσιών.

παρουσιάζει στον μισθωτή το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ (παρουσιάζεται από επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας).

Ωστόσο, υπάρχει μια άλλη θέση: σε μια τέτοια περίπτωση, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να κάνει έκπτωση (Αποφάσεις της FAS της Περιφέρειας Ural της 11.12.08 No. F09-9211 / 08-C2, FAS της Κεντρικής Περιφέρειας της 28.03.07 Αρ. A48-4688 / 06-19). Τα επιχειρήματα για την καθορισμένη θέση έχουν ως εξής. Ο εκμισθωτής είναι υποχρεωμένος να παρέχει τους χώρους προς ενοικίαση στην προϋπόθεση που καθορίζεται από τη σύμβαση, δηλαδή σε κατάσταση κατάλληλη για χρήση. Ο ιδιοκτήτης συνάπτει συμβάσεις με επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, οι οποίες του δείχνουν το ποσό του ΦΠΑ και εκδίδουν τιμολόγιο για το κόστος των παρεχόμενων υπηρεσιών. Έτσι, η αγορά υπηρεσιών κοινής ωφέλειας από τον ιδιοκτήτη είναι μια από τις προϋποθέσεις για ενοικίαση χώρων. Κατά συνέπεια, αυτές οι υπηρεσίες αγοράζονται για την πραγματοποίηση συναλλαγών που υπόκεινται σε ΦΠΑ, καθώς οι υπηρεσίες ενοικίασης υπόκεινται σε ΦΠΑ.

Εάν ο εκμισθωτής πληροί όλες τις προϋποθέσεις που απαιτούνται για την εφαρμογή της έκπτωσης φόρου, τότε ολόκληρο το ποσό του ΦΠΑ που παρουσιάζονται από τους παρόχους υπηρεσιών κοινής ωφελείας, έχει το δικαίωμα να αποδεχθεί πλήρως την έκπτωση. Σε αυτήν την περίπτωση, παρουσιάζει το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας στον μισθωτή για αποζημίωση, εκτός ΦΠΑ που χρεώνεται από επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας.

Λογιστική μισθωτή. Υπάρχουν επίσης δύο θέσεις σχετικά με το ζήτημα της νομιμότητας της εφαρμογής της έκπτωσης ΦΠΑ από τον μισθωτή.

Σύμφωνα με την πρώτη θέση, ο μισθωτής δεν μπορεί να εφαρμόσει την έκπτωση επειδή ο ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να εκδώσει τιμολόγιο. Έτσι, ο μισθωτής δεν συμμορφώνεται με μία από τις προϋποθέσεις για την εμφάνιση του δικαιώματος έκπτωσης, όπως ορίζεται στην παράγραφο 1 του Άρθ. 172 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (επιστολές του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 03.24.07 No. 03-07-15 / 39, η Ομοσπονδιακή Φορολογική Υπηρεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας για τη Μόσχα με ημερομηνία 16 Ιουλίου 2007 αριθ. 19-11 / 067415, ψηφίσματα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Δυτικής Σιβηρίας με ημερομηνία 09.01.08 No. 5318/2008 (10782-A46-40), 03.24.08 No. F04-2074 / 2008 (2736-A45-41).

Εάν ο εκμισθωτής δεν εκδώσει τιμολόγιο, τότε το ποσό του ΦΠΑ που αναλογεί στο μερίδιο των καταναλωτικών υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, ο μισθωτής μπορεί να λάβει υπόψη ως έξοδο. Σύμφωνα με τη δεύτερη θέση, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αφαιρέσει το ποσό του ΦΠΑ με βάση τα επανεκδοθέντα τιμολόγια, υπό την επιφύλαξη άλλων απαιτήσεων που ορίζονται στην παράγραφο 2 του Άρθρου. 171, παράγραφος 1 του Άρθ. 172 του Φορολογικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (αποφάσεις της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Αντιμονοπωλίου της Περιφέρειας Μόσχας της 17.03.09 Αρ. KA-A40 / 1688-09, 25.12.08 No. KA-A40 / 12036-08-p, του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 25.02.09 Αρ. 12664/08). Υποστηρίζοντας την απόφασή του, το δικαστήριο ανέφερε ότι η χρήση των ενοικιαζόμενων χώρων είναι δυνατή μόνο εάν διαθέτει θερμότητα, ηλεκτρικό ρεύμα, νερό κ.λπ. Επομένως, η παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας συνδέεται άρρηκτα με την παροχή υπηρεσιών ενοικίασης.

Ενοικίαση εξαιρουμένου του κόστους των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας

Σε αυτήν την περίπτωση, ο μισθωτής συνάπτει ξεχωριστό συμβόλαιο για την πληρωμή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας. Σε αυτήν την περίπτωση, ο εκμισθωτής, ώστε να μην παραβιάζονται τα δικαιώματά του, πρέπει να εγκρίνει τη μέθοδο αμοιβαίων διακανονισμών μεταξύ του ενοικιαστή και των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας.

Δεδομένου ότι ο μισθωτής συνεργάζεται απευθείας με επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, εκδίδονται τιμολόγια σε αυτόν και όχι στον εκμισθωτή, οπότε έχει το δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ για το κόστος κοινής ωφέλειας.

Συμφωνία πρακτορείου ως μία από τις μεθόδους πληρωμής για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή

Πολλοί οργανισμοί συνάπτουν συμφωνία πρακτορείου για την επεξεργασία αποζημίωσης λογαριασμών κοινής ωφέλειας, σύμφωνα με την οποία ο εκμισθωτής ενεργεί ως πράκτορας και ο μισθωτής ενεργεί ως κύριος. Ενεργώντας ως διαμεσολαβητής μεταξύ των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και του ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να εκδώσει εκ νέου το τιμολόγιο που λαμβάνεται από τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας στον μισθωτή και ο μισθωτής μπορεί να αφαιρέσει τον ΦΠΑ που αναφέρεται στο συγκεκριμένο τιμολόγιο.

Δεδομένου ότι ο εκμισθωτής δεν πραγματοποιεί συναλλαγές για την πώληση υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, δεν έχει υποχρέωση υπολογισμού και καταβολής ΦΠΑ. Ωστόσο, έχει την υποχρέωση να καταβάλει ΦΠΑ επί της αξίας της αμοιβής του. Μια συμφωνία διαμεσολάβησης είναι επαχθής, επομένως είναι σκόπιμο για τα μέρη μιας τέτοιας συμφωνίας να προβλέπουν την καταβολή αμοιβής για τον εκμισθωτή που εκτελεί τα καθήκοντα ενός διαμεσολαβητή.

Όσον αφορά την εφαρμογή της έκπτωσης ΦΠΑ από τον μισθωτή από το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που καταβάλλονται μέσω του εκμισθωτή, οι αποφάσεις των δικαστηρίων διαιτησίας είναι διφορούμενες. Για παράδειγμα, το ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας της Μόσχας, με ημερομηνία 25 Σεπτεμβρίου 2008, αριθ. Εάν ο μισθωτής έχει εκδώσει τιμολόγιο από τον εκμισθωτή για την πληρωμή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που έχουν ληφθεί από εξειδικευμένους οργανισμούς, τότε έχει το δικαίωμα να αφαιρέσει το ποσό του ΦΠΑ επί των δαπανών κοινής ωφέλειας, με την επιφύλαξη άλλων απαιτήσεων που ορίζονται στην παράγραφο 2 του Άρθρου. 171, παράγραφος 1 του Άρθ. 172 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (βλ. Επίσης το ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Βορειοδυτικής Περιφέρειας της 08.09.08 Αρ. A66-109 / 2008).

Ωστόσο, το διάταγμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας της Δυτικής Σιβηρίας, με ημερομηνία 27 Αυγούστου 2008, αριθ. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) αναφέρει ότι η ενδιάμεση συμφωνία καθορίζει πραγματικά τη διαδικασία επιστροφής των δαπανών κοινής ωφέλειας. Δεδομένου ότι ο εκμισθωτής δεν πωλεί υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, επομένως, αυτή η πράξη δεν υπόκειται σε ΦΠΑ και ο μισθωτής δεν δικαιούται να αφαιρέσει το ποσό του ΦΠΑ, σύμφωνα με τα επανεκδοθέντα τιμολόγια.

Μισθωμένες βελτιώσεις ιδιοκτησίας

Κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, ο μισθωτής μπορεί να επισκευάσει το μισθωμένο ακίνητο. Οι βελτιώσεις κατηγοριοποιούνται ως διαχωρίσιμες και μη διαχωρίσιμες.

Ξεχωριστές βελτιώσεις

Οι ξεχωριστές βελτιώσεις περιλαμβάνουν βελτιώσεις που μπορούν να διαχωριστούν από την ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία χωρίς να προκαλέσουν ζημιά και στη συνέχεια να χρησιμοποιηθούν ξεχωριστά από αυτήν. Ξεχωριστές βελτιώσεις της μισθωμένης περιουσίας που πραγματοποιούνται από τον μισθωτή είναι ιδιοκτησία του, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από τη σύμβαση (άρθρο 623 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Φόρος εισοδήματος. Οι επενδύσεις του μισθωτή που σχετίζονται με την παραγωγή διαχωρίσιμων βελτιώσεων σχηματίζουν στη λογιστική τους το κόστος ενός ξεχωριστού στοιχείου παγίων περιουσιακών στοιχείων. Ανάλογα με το κόστος και τον όρο χρήσης των βελτιώσεων, τα έξοδα του μισθωτή για την εφαρμογή τους αναγνωρίζονται ως το κόστος απόκτησης του αποσβέσιμου ακινήτου ή περιλαμβάνονται στα τρέχοντα έξοδά του.

Εάν το αρχικό κόστος των βελτιώσεων υπερβαίνει τα 20.000 RUB, η ωφέλιμη ζωή τους υπερβαίνει τους 12 μήνες και το βελτιωμένο αντικείμενο χρησιμοποιείται για τη δημιουργία εσόδων, οι διαχωρίσιμες βελτιώσεις αναγνωρίζονται ως αποσβέσιμη ιδιοκτησία. Ο μισθωτής θα επιστρέψει το κόστος αυτών των βελτιώσεων μέσω απόσβεσης.

Η απόσβεση για διαχωρίσιμες βελτιώσεις αντιστοιχούσε στη δομή των αποσβέσιμων ακινήτων, ο μισθωτής αρχίζει να συγκεντρώνεται από την 1η ημέρα του μήνα που ακολουθεί τον μήνα κατά τον οποίο τέθηκε σε λειτουργία αυτή η βελτίωση.

Για διαχωρίσιμες βελτιώσεις, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να εφαρμόσει ένα μπόνους απόσβεσης, έχοντας συμπεριλάβει στα έξοδα της περιόδου αναφοράς ή της φορολογικής περιόδου το κόστος των κεφαλαιουχικών επενδύσεων σε ποσό που δεν υπερβαίνει το 10% (για πάγια περιουσιακά στοιχεία που σχετίζονται με την τρίτη-έβδομη ομάδα απόσβεσης - όχι περισσότερο από 30%) του αρχικού κόστους του διαχωρίσιμου βελτιώσεις. Η δυνατότητα χρήσης ασφαλίστρου απόσβεσης θα πρέπει να προβλέπεται από τη λογιστική πολιτική του φορολογούμενου.

ΔΕΞΑΜΕΝΗ. Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αφαιρέσει τον ΦΠΑ που παρουσιάζεται ως μέρος του κόστους των διαχωρίσιμων βελτιώσεων, εάν όλοι οι όροι ορίζονται από το άρθρο. 171 και 172 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Οι ξεχωριστές βελτιώσεις πρέπει να χρησιμοποιούνται σε δραστηριότητες που υπόκεινται σε ΦΠΑ, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη και να έχουν τιμολόγιο με ειδικό ποσό φόρου.

Φόρος ακίνητης περιουσίας. Στη λογιστική, τα έξοδα του μισθωτή για τη δημιουργία (απόκτηση) διαχωρίσιμων βελτιώσεων αποτελούν το αρχικό κόστος ενός στοιχείου παγίων περιουσιακών στοιχείων ή αποθεμάτων. Το κόστος των διαχωρίσιμων βελτιώσεων που περιλαμβάνονται στο απόθεμα βαρύνει τη στιγμή της θέσης σε λειτουργία. Για να διασφαλιστεί η ασφάλεια αυτών των αντικειμένων, συνιστάται να οργανώσετε τον κατάλληλο έλεγχο της κίνησής τους.

Ξεχωριστές βελτιώσεις που αντικατοπτρίζει ο μισθωτής σε ακίνητα, εγκαταστάσεις και εξοπλισμό πρέπει να περιλαμβάνονται στη βάση φόρου ακινήτων. Εάν οι διαχωρίσιμες βελτιώσεις λογίζονται ως αποθέματα, τότε δεν υπόκεινται σε φόρο ιδιοκτησίας.

Αδιαχώριστες βελτιώσεις

Οι μη διαχωρίσιμες βελτιώσεις που δεν μπορούν να διαχωριστούν από το μισθωμένο περιουσιακό στοιχείο αναγνωρίζονται ως ιδιοκτησία του εκμισθωτή και μεταβιβάζονται σε αυτόν στο τέλος της περιόδου μίσθωσης. Βελτιώσεις στην ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία μπορούν να γίνουν με ή χωρίς τη συγκατάθεση του εκμισθωτή. Σε αυτήν την περίπτωση, το κόστος των αδιαχώριστων βελτιώσεων που πραγματοποιούνται χωρίς τη συγκατάθεση του εκμισθωτή δεν επιστρέφεται. Το κόστος των αδιαχώριστων βελτιώσεων που γίνονται με τα ίδια κεφάλαια του μισθωτή και με τη συγκατάθεση του εκμισθωτή πρέπει να επιστρέφεται από τον εκμισθωτή κατά τη λήξη της μίσθωσης.

Φόρος εισοδήματος. Οι κεφαλαιουχικές επενδύσεις σε στοιχεία παγίων περιουσιακών στοιχείων που εκμισθώνονται με τη μορφή αδιαχώριστων βελτιώσεων που έγιναν από τον μισθωτή με τη συγκατάθεση του εκμισθωτή αναγνωρίζονται ως αποσβέσιμα περιουσιακά στοιχεία.

Αυτές οι επενδύσεις κεφαλαίου αποσβένονται με την ακόλουθη σειρά:

κεφαλαιουχικές επενδύσεις, το κόστος των οποίων επιστρέφεται στον μισθωτή από τον εκμισθωτή, αποσβένονται από τον εκμισθωτή με τον τρόπο που καθορίζεται από τον Χ. 25 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ·

κεφαλαιουχικές επενδύσεις που πραγματοποιούνται από τον μισθωτή με τη συγκατάθεση του εκμισθωτή, η αξία των οποίων δεν επιστρέφεται από τον εκμισθωτή, αποσβένονται από τον μισθωτή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, με βάση τα ποσά απόσβεσης που υπολογίζονται λαμβάνοντας υπόψη την ωφέλιμη ζωή των μισθωμένων ακινήτων, εγκαταστάσεων και εξοπλισμού.

Λογιστική με τον εκμισθωτή. Κατά τη φορολογική λογιστική του εκμισθωτή, το κόστος των αδικαιολόγητων βελτιώσεων που ελήφθησαν αδικαιολόγητα δεν αναγνωρίζονται ως φορολογητέο εισόδημα δυνάμει του cl. 32 σελ. 1 της τέχνης. 251 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Ταυτόχρονα, ο εκμισθωτής δεν δικαιούται να αυξήσει την αρχική αξία του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου που του επιστράφηκε από το ποσό των αδιαχώριστων βελτιώσεων. Επιπλέον, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να αποσβέσει χωριστά κεφαλαιουχικές επενδύσεις με τη μορφή αδιαχώριστων βελτιώσεων που έγιναν χωρίς τη συγκατάθεσή του και στη συνέχεια μεταβιβάστηκε σε αυτόν δωρεάν. Ένα τέτοιο δικαίωμα χορηγείται στον εκμισθωτή μόνο με την προϋπόθεση ότι θα αποζημιώσει τον μισθωτή για το κόστος των βελτιώσεων που έγιναν.

Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του Άρθ. 258 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, κεφαλαιουχικές επενδύσεις, το κόστος των οποίων επιστρέφεται από τον εκμισθωτή στον μισθωτή, αποσβένονται από τον εκμισθωτή με γενικό τρόπο. Η απόσβεση ξεκινά την 1η ημέρα του μήνα που ακολουθεί τον μήνα κατά τον οποίο το αποσβέσιμο ακίνητο τέθηκε σε λειτουργία με τη μορφή αδιαχώριστων βελτιώσεων.

Ο εκμισθωτής πρέπει να καθοδηγείται από τη γενική διαδικασία για τον υπολογισμό της απόσβεσης μετά την αύξηση της αρχικής τιμής του αντικειμένου, δηλ. Πρέπει να πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, σαν να πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις κεφαλαίου με τη μορφή ανοικοδόμησης (εκσυγχρονισμός) από τον ίδιο τον εκμισθωτή. Επιπλέον, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να επωφεληθεί από το μπόνους απόσβεσης και να διαγράψει έως και 10% (30% - για μισθωμένα αντικείμενα που ανήκουν σε ομάδες απόσβεσης 3-7) του κόστους επένδυσης κεφαλαίου με τη μορφή αδιαχώριστων βελτιώσεων κάθε φορά.

Λογιστική μισθωτή. Ο μισθωτής μπορεί να αποσβέσει τις αδιαχώριστες βελτιώσεις που έγιναν στο μισθωμένο ακίνητο εάν πληρούνται δύο προϋποθέσεις:

επενδύσεις κεφαλαίου πραγματοποιήθηκαν με τη συγκατάθεση του εκμισθωτή ·

το κόστος των επενδύσεων κεφαλαίου που πραγματοποίησε ο εκμισθωτής δεν επιστρέφεται.

Εάν πληρούνται αυτές οι προϋποθέσεις, οι κεφαλαιουχικές επενδύσεις που πραγματοποιούνται από τον μισθωτή με τη μορφή αδιαχώριστων βελτιώσεων στο μισθωμένο ακίνητο αποσβένονται από αυτόν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.

Οι κεφαλαιουχικές επενδύσεις με τη μορφή αδιαχώριστων βελτιώσεων που πραγματοποιούνται από τον μισθωτή συνδέονται άρρηκτα με το ίδιο το μισθωμένο αντικείμενο, επομένως, για τον υπολογισμό του ποσοστού απόσβεσης για αυτούς, εφαρμόζεται η ωφέλιμη ζωή που καθορίζεται από την Ταξινόμηση παγίων περιουσιακών στοιχείων για το μισθωμένο αντικείμενο (επιστολή του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 05.14.08 Αριθ. 03-03-06 / 2/52).

Έτσι, ο μισθωτής, κατά τον προσδιορισμό της ωφέλιμης ζωής, θα πρέπει να καθοδηγείται από τις περιόδους που καθορίζονται για την ομάδα απόσβεσης στην οποία πέφτει το μισθωμένο στοιχείο. Με βάση αυτήν την περίοδο, το ποσό απόσβεσης θα υπολογιστεί για τις αδιαχώριστες βελτιώσεις που πραγματοποιήθηκαν (επιστολή του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 14 Μαΐου 2008 αριθ. 03-03-06 / 2/52).

Εάν ένας οργανισμός νοικιάζει, για παράδειγμα, χώρους σε ένα κτίριο που ανήκει στην 10η ομάδα απόσβεσης και κάνει αδιαχώριστες βελτιώσεις σε αυτές τις εγκαταστάσεις, τότε η ωφέλιμη ζωή των βελτιώσεων που θα πραγματοποιηθούν θα πρέπει να προσδιοριστεί σύμφωνα με τη 10η ομάδα απόσβεσης. Η ελάχιστη δυνατή ωφέλιμη ζωή σε αυτήν την κατάσταση θα είναι 361 μήνες. (το κατώτερο όριο για τη 10η ομάδα απόσβεσης).

Η απόσβεση χρεώνεται από τον μισθωτή από τον επόμενο μήνα αφού τεθούν σε λειτουργία οι βελτιώσεις που έκανε. Μετά το τέλος της περιόδου μίσθωσης και την επιστροφή του μισθωμένου στοιχείου στον εκμισθωτή, η απόσβεση παύει. Εάν η ωφέλιμη ζωή του μισθωμένου στοιχείου είναι μεγαλύτερη από τη διάρκεια της μίσθωσης, τότε μέρος του κόστους των επενδύσεων κεφαλαίου με τη μορφή αδιαχώριστων βελτιώσεων δεν θα αποσβένεται, επομένως, ο μισθωτής δεν θα είναι σε θέση να αναγνωρίσει μέρος του κόστους των αδιαχώριστων βελτιώσεων.

Όσον αφορά την εφαρμογή του μπόνους απόσβεσης, θεσπίζεται ειδική διαδικασία για τον υπολογισμό της απόσβεσης για επενδύσεις κεφαλαίου σε μισθωμένα πάγια περιουσιακά στοιχεία, που προβλέπονται στην παράγραφο 1 του Άρθ. 258 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, επομένως, οι κανόνες για την εφαρμογή του μπόνους απόσβεσης για αδιαχώριστες βελτιώσεις δεν ισχύουν για τον μισθωτή (επιστολές του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 05.22.07 No. 03-03-06 / 2/82, 05.24.07 No. 03-03-06 / 1/302).

Οι μόνιμες βελτιώσεις που πραγματοποιούνται από τον μισθωτή χωρίς τη συγκατάθεση του εκμισθωτή δεν αποσβένονται. Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του Άρθ. 256 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι κεφαλαιουχικές επενδύσεις με τη μορφή αδιαχώριστων βελτιώσεων στα μισθωμένα πάγια περιουσιακά στοιχεία περιλαμβάνονται στα αποσβέσιμα περιουσιακά στοιχεία μόνο εάν αυτές οι βελτιώσεις έχουν συμφωνηθεί με τον εκμισθωτή.

Εάν, σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης, ο εκμισθωτής αποζημιώσει τον μισθωτή για την υπολειμματική αξία των βελτιώσεων που έκανε κατά τη λήξη της μίσθωσης, το ποσό της επιστροφής θα συμπεριληφθεί από τον μισθωτή στα έσοδα (ως μέρος των εσόδων από πωλήσεις) και η υπολειμματική αξία των βελτιώσεων θα συμπεριληφθεί στα έξοδα βάσει του Άρθ. 268 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (επιστολές του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 07.03.08 No. 03-03-06 / 1/159, 05.02.08 No. 03-03-06 / 2/12).

Μέθοδοι υπολογισμού της απόσβεσης. Από το 2009, η απόσβεση για όλα τα αντικείμενα των αποσβέσιμων ακινήτων χρεώνεται με τον τρόπο που καθορίζεται στη λογιστική πολιτική του οργανισμού. Ωστόσο, στην παράγραφο 3 του Άρθ. Ο κωδικός 259 του Φορολογικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας απαριθμεί τους τύπους ακινήτων που αποσβένονται πάντα μόνο σε ευθεία βάση: κτίρια, κατασκευές, συσκευές μετάδοσης που περιλαμβάνονται στις όγδοες δέκατες ομάδες απόσβεσης.

Εάν ο μισθωτής αποσβέσει κεφαλαιουχικές επενδύσεις στο μισθωμένο ακίνητο, το οποίο ανήκει στον όγδοο έως το δέκατο όμιλο απόσβεσης, τότε η απόσβεση θα πρέπει να χρεώνεται σε ευθεία βάση. Η μη γραμμική μέθοδος δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε τέτοιες κεφαλαιουχικές επενδύσεις (επιστολή του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 05/10/06 Αρ. 03-03-04 / 1/441).

Και στις δύο γραμμικές και μη γραμμικές μεθόδους, ο μισθωτής θα αποσβένεται σε αδιαχώριστες βελτιώσεις από την 1η ημέρα του μήνα που ακολουθεί τον μήνα κατά τον οποίο τέθηκε σε λειτουργία το ακίνητο.

Περίοδος απόσβεσης. Για έναν μισθωτή που έχει πραγματοποιήσει αδιαχώριστες βελτιώσεις στο μισθωμένο ακίνητο, είναι θεμελιώδους σημασίας ο τρόπος με τον οποίο επισημαίνονται οι σχέσεις μεταξύ των μερών στο τέλος της περιόδου μίσθωσης. Εάν το συμβόλαιο παραταθεί (παρατεταμένο), τότε το αρχικό συμβόλαιο, βάσει του οποίου έγιναν οι βελτιώσεις, συνεχίζει να λειτουργεί. Κατά συνέπεια, ο μισθωτής, ακόμη και μετά την παράταση, μπορεί να συνεχίσει να συγκεντρώνει αποσβέσεις για τις βελτιώσεις που επέφερε ο ίδιος (επιστολή του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 20.03.07 No. 03-03-06 / 1/167).

Εάν τα μέρη επαναδιαπραγματευτούν τη συμφωνία μίσθωσης, τότε η προηγούμενη συμφωνία λήγει και αρχίζει να λειτουργεί μια νέα συμφωνία. Σε αυτήν την περίπτωση, ο μισθωτής χάνει το δικαίωμα απόσβεσης των βελτιώσεων που πραγματοποίησε βάσει της παλαιάς σύμβασης μίσθωσης που έληξε (επιστολή του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 08.10.08 No. 03-03-06 / 2/140).

ΔΕΞΑΜΕΝΗ. Η μεταβίβαση στον εκμισθωτή των αδιαχώριστων βελτιώσεων των ενοικιαζόμενων χώρων, που πραγματοποιούνται από τον μισθωτή από μόνη της ή με τη συμμετοχή των εργολάβων, υπόκειται σε ΦΠΑ και υποχρεούται να παρουσιάσει το ποσό ΦΠΑ στον εκμισθωτή για πληρωμή για το κόστος των αδιαχώριστων βελτιώσεων (επιστολή του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 29.08.08 αριθ. 03-07-11 / 290) ...

Ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να χρεώσει τον ΦΠΑ, να καταρτίσει ένα τιμολόγιο, ανεξάρτητα από το αν μια τέτοια μεταφορά πραγματοποιείται με αποζημίωση (συμπεριλαμβανομένου του μισθώματος) ή από την αδικαιολόγητη βάση και από τον οποίο εκτελέστηκε η εργασία - ο μισθωτής ή ένας εργολάβος (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Αντιμονοπωλιακής ημερομηνίας 24 Ιουνίου 2008 Αρ. -18629/07, DVO με ημερομηνία 20.10.08 No. F03-4340 / 2008).

Ταυτόχρονα, η Ομοσπονδιακή Αντιμονοπωλιακή Υπηρεσία της Περιφέρειας της Μόσχας, στο ψήφισμά του της 30.09.08 Αρ. KA-A40 / 9153-08 στην υπόθεση A40-5452 / 08-108-22, ανέφερε ότι οι αδιαχώριστες βελτιώσεις των ενοικιαζόμενων χώρων αποτελούν ιδιοκτησία του εκμισθωτή, επομένως η μεταφορά τους δεν μπορεί να αναγνωριστεί εφαρμογή, και το αντικείμενο της φορολογίας ΦΠΑ δεν προκύπτει (βλ. επίσης το ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Βορειοδυτικής Περιφέρειας της 21.04.06 στην υπόθεση Α56-7638 / 2005).

Η μεταβίβαση κυριότητας αγαθών, η εργασία που εκτελείται, οι υπηρεσίες που παρέχονται δωρεάν αναγνωρίζονται ως πώληση αγαθών (εργασία, υπηρεσίες). Έτσι, οι συναλλαγές για την αδικαιολόγητη μεταφορά αδιαχώριστων βελτιώσεων από τον μισθωτή περιλαμβάνονται στον φορολογητέο κύκλο εργασιών ΦΠΑ (ως συναλλαγές για τη μεταβίβαση αποτελεσμάτων εργασίας)

Ο ΦΠΑ πρέπει να χρεώνεται τη στιγμή που οι αδιαχώριστες βελτιώσεις παραδίδονται στον εκμισθωτή. Συνήθως, αυτή η μεταφορά πραγματοποιείται στο τέλος της μίσθωσης, όταν η μισθωμένη ιδιοκτησία (μαζί με τις μόνιμες βελτιώσεις) επιστρέφεται στον εκμισθωτή. Κατά τη μεταφορά αδιαχώριστων βελτιώσεων στον εκμισθωτή, ο μισθωτής υποχρεούται να εκδώσει τιμολόγιο και να το καταχωρίσει στο βιβλίο πωλήσεων.

Δεδομένου ότι η αδικαιολόγητη μεταφορά αδιαχώριστων βελτιώσεων υπόκειται σε ΦΠΑ, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να εκπέσει τον ΦΠΑ που κατέβαλε κατά την εφαρμογή των αδιαχώριστων βελτιώσεων. Για να γίνει αυτό, πρέπει να πληροί τους όρους που προβλέπονται στο άρθρο. 171 και 172 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας της Μόσχας στις 13.02.07 και 19.02.07 αρ. KA-A40 / 450-07 στην υπόθεση A40-31107 / 06-116-180). Με τη σειρά του, ο εκμισθωτής δεν θα είναι σε θέση να αφαιρέσει τον ΦΠΑ για τις αδικαιολόγητες βελτιώσεις που έλαβε Πράγματι, σε περίπτωση αδικαιολόγητης μεταφοράς, ο μισθωτής δεν εμφανίζει στον εκμισθωτή το ποσό του ΦΠΑ που οφείλεται βάσει του τιμολογίου (επιστολή του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 21 Μαρτίου 2006 αριθ. 03-04-11 / 60).

Φόρος ακίνητης περιουσίας. Οι κεφαλαιουχικές επενδύσεις που πραγματοποιούνται από τον μισθωτή με τη μορφή αδιαχώριστων βελτιώσεων στις μισθωμένες διευκολύνσεις που λογίζονται ως μέρος των πάγιων περιουσιακών στοιχείων του μισθωτή, οι οποίες επιστρέφονται (δεν επιστρέφονται) από τον εκμισθωτή, υπόκεινται σε φόρο ιδιοκτησίας πριν από τη διάθεσή τους στο πλαίσιο της συμφωνίας μίσθωσης (επιστολή του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 24.10.08 No. 03- 05-04-01 / 37). Συνιστάται στον μισθωτή να μην περιμένει μέχρι το τέλος της μίσθωσης και να μεταφέρει τις βελτιώσεις που έγιναν στον εκμισθωτή αμέσως μετά την ολοκλήρωση της εργασίας. Αυτό θα επιτρέψει στον ενοικιαστή να αποφύγει τις συγκρούσεις με τις φορολογικές αρχές.

Στα λογιστικά βιβλία του εκμισθωτή, οι αδιαχώριστες βελτιώσεις που έγιναν από τον μισθωτή αυξάνουν την αρχική αξία του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου ή λογίζονται ως ξεχωριστό στοιχείο των ενσώματων παγίων. Σύμφωνα με οποιαδήποτε από τις επιλογές λογιστικής για το κόστος των βελτιώσεων, ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει φόρο ιδιοκτησίας. Περιλαμβάνει το κόστος των αδιαχώριστων βελτιώσεων στη βάση φόρου ακινήτων, ξεκινώντας από τη στιγμή που οι βελτιώσεις λαμβάνονται από τον μισθωτή βάσει του πιστοποιητικού αποδοχής ή άλλων παρόμοιων εγγράφων.

Ιδιοκτήτης - ξένος οργανισμός

Μια ξένη εταιρεία, η οποία διαθέτει αντικείμενο ακινήτων στη Ρωσία, μπορεί να ενεργήσει ως εκμισθωτής μη οικιστικών εγκαταστάσεων.

Κατά τη γνώμη των ρυθμιστικών αρχών, η μίσθωση περιουσιακών στοιχείων από ξένο οργανισμό μπορεί να οδηγήσει στη δημιουργία μόνιμης εγκατάστασης εάν πραγματοποιείται σε συστηματική βάση (διάταγμα του Υπουργείου Φορολογίας και Δασμών της Ρωσίας με ημερομηνία 28.03.03 Αρ. BG-3-23 / 150, επιστολή της Ομοσπονδιακής Φορολογικής Υπηρεσίας της Ρωσίας στη Μόσχα με ημερομηνία 19.01 .07 Αρ. 20-12 / 05685).

Το ενοίκιο που λαμβάνεται από ξένο οργανισμό υπόκειται σε φόρο εισοδήματος με συντελεστή 20%.

Οι πράξεις μίσθωσης ακινήτων που βρίσκονται στη Ρωσία από ξένη εταιρεία υπόκεινται σε ΦΠΑ σύμφωνα με τη γενικά καθορισμένη διαδικασία.

Όταν ένας ξένος οργανισμός αποκτά ακίνητη περιουσία στη Ρωσία, γίνεται φορολογούμενος ιδιοκτήτης και υποχρεούται να εγγραφεί στη φορολογική αρχή. Επομένως, κατά την ενοικίαση αυτού του ακινήτου, πρέπει να υπολογίζει ανεξάρτητα και να καταβάλει ΦΠΑ επί του ενοικίου στον προϋπολογισμό.

Επιπλέον, εάν η μίσθωση ακινήτου από ξένη εταιρεία δεν είναι τακτικής φύσης, τότε αυτή η δραστηριότητα δεν αναγνωρίζεται ως επιχειρηματική. Κατά συνέπεια, η ευθύνη για τον υπολογισμό και την καταβολή του φόρου εισοδήματος και του ΦΠΑ στον προϋπολογισμό επιβάλλεται στον ρωσικό οργανισμό (μισθωτής) που αναγνωρίζεται ως φορολογικός πράκτορας. Με τη σειρά του, εάν η δραστηριότητα μιας ξένης εταιρείας για τη μίσθωση ακινήτων αποτελεί μόνιμη εγκατάσταση, τότε η υποχρέωση υπολογισμού και καταβολής του φόρου εισοδήματος και του ΦΠΑ στον προϋπολογισμό επιβάλλεται στο γραφείο εκπροσώπησης.

Ενοικίαση κατοικιών για υπαλλήλους - αλλοδαπούς πολίτες

Οι εταιρείες που απασχολούν αλλοδαπούς πολίτες μπορούν να τους παρέχουν στέγαση δωρεάν ή να πληρώνουν χρηματική αποζημίωση για να πληρώσουν για ενοικίαση διαμερίσματος για την περίοδο απασχόλησης. Το ερώτημα εάν, σε αυτήν την περίπτωση, το εισόδημα που φορολογείται με φόρο εισοδήματος προσωπικού προκύπτει από αλλοδαπό εργαζόμενο και το αντικείμενο της φορολογίας του UST είναι αμφιλεγόμενο.

Υπάρχουν δύο θέσεις. Σύμφωνα με την πρώτη θέση, όταν ένας εργοδότης παρέχει σε αλλοδαπό πολίτη στέγαση που προβλέπεται από σύμβαση εργασίας, το εισόδημα υπόκειται σε φόρο εισοδήματος προσωπικού και UST.

Η δεύτερη θέση είναι ότι το φορολογητέο εισόδημα δεν προκύπτει όταν ένας εργοδότης παρέχει στέγαση σε αλλοδαπούς πολίτες, καθώς η δωρεάν παροχή στέγασης αναφέρεται σε αποζημιώσεις που δεν περιλαμβάνονται στο σύστημα αποδοχών και σκοπός τους είναι να αποζημιώσουν τους εργαζομένους για έξοδα που σχετίζονται με την εκτέλεση εργατικών καθηκόντων. Η πληρωμή για στέγαση θα πρέπει να θεωρείται ως είδος δαπανών για την εγκατάσταση σε νέο τόπο κατοικίας.

Ο εργοδότης υποχρεούται να αποζημιώσει τα έξοδα μετακίνησης του εργαζομένου σε άλλη τοποθεσία, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων εγκατάστασης σε νέο τόπο κατοικίας. Η επιστροφή αυτών των δαπανών είναι αποζημίωση για τον εργαζόμενο που σχετίζεται με την εκτέλεση των καθηκόντων του. Συνεπώς, δεν προκύπτει το αντικείμενο της φορολογίας του UST (Ψήφισμα της 12.05.2008 N 09AP-3569/2008-AK).

Οι αντισταθμιστικές πληρωμές που σχετίζονται με την ελεύθερη παροχή οικιστικών χώρων δεν υπόκεινται επίσης σε φόρο εισοδήματος. Δεδομένου ότι η υποχρέωση παροχής στέγης ανήκει στον εργοδότη, δεν υπάρχει φορολογητέο εισόδημα όταν πληρώνετε για στέγαση ξένων εργαζομένων (Ψήφισμα του 9ου Διαιτητικού Εφετείου με ημερομηνία 12.05.08 No. 09AP-3569/2008-AK, FAS Central District με ημερομηνία 11.12.07 No. A48-717 / 07-2, Ορισμός του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 23.04.08 Αρ. 4623/08).

Σχόλια

09/21/2015 Lyudmila

Η σύναψη της συμφωνίας αντιπροσωπείας είναι γενικά προβληματική, δεδομένου ότι τα συμβόλαια κοινής ωφέλειας έχουν ήδη συναφθεί τη στιγμή της έναρξης λειτουργίας της ακίνητης περιουσίας και οι ενοικιαστές (είναι επίσης κύριοι) εμφανίζονται και αλλάζουν αργότερα. Μια τέτοια συμφωνία αντιπροσωπείας (επιστολή του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 14 Απριλίου 2011 αριθ. 03-11-06 / 2/55) ενδέχεται να αμφισβητηθεί από την επιθεώρηση

Απάντηση

Πρόσθεσε ένα σχόλιο

Σχετικά υλικά

Βρέθηκαν 19 είδη του 2124

Σήμερα 1 εβδομάδα 2 εβδομάδες 1 μήνας 3 μήνες 4 μήνες 6 μήνες 9 μήνες 1 έτος 2 χρόνια 3 χρόνια 4 χρόνια 5 χρόνια 10 χρόνια 15 χρόνια 20 χρόνια ∞

1 2 3

Αναπτύξτε όλες τις εγγραφές Σύμπτυξη όλων των καταχωρήσεων Ταξινόμηση κατά: Ονομα Ημερομηνία

18.02.2011 Μέσα χαρτιού και Διαδικτύου 22170

Ας εξετάσουμε τις γενικές διατάξεις για τη μίσθωση. Η ιδιοκτησία μπορεί να μισθωθεί, η οποία κατά τη διαδικασία χρήσης δεν θα χάσει ή θα αλλάξει τις ιδιότητες φυσικού υλικού. Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να περιέχει πληροφορίες που σας επιτρέπουν να προσδιορίσετε σίγουρα ποια ιδιοκτησία πρόκειται να μεταφερθεί ως αντικείμενο μίσθωσης. Εάν είναι αδύνατο να προσδιοριστεί τι είδους ακίνητα εκμισθώνεται βάσει της συμφωνίας μίσθωσης, μια τέτοια συμφωνία θεωρείται ότι δεν έχει συναφθεί ...

20.04.2011 Ειδικός στηλών 2162

Η ερώτηση δεν είναι εύκολη και, ειλικρινά, εξακολουθεί να είναι αμφιλεγόμενη. Η ιστορία του ζητήματος ξεκινά από το παρελθόν μας, με την έννοια ότι ξεκίνησαν διαμάχες για το τι πρέπει να θεωρηθεί υπηρεσία και συζητήθηκαν θερμά στη διαδικασία διαμόρφωσης δικαστικής πρακτικής σχετικά με τις άχρηστες δανειακές συμβάσεις, όπου η Ομοσπονδιακή Επιθεώρηση Φορολογικών Υπηρεσιών, ίσως, για πρώτη φορά ανέπτυξε και εφάρμοσε στην πράξη τη θέση: υπηρεσία. Επιχειρηματικές υπηρεσίες μεταξύ εμπορικών οργανισμών για ...

13.11.2009 Ειδικός στηλών -1 +1 1 14817

Καλησπέρα, Όλγα Βικτορόβνα! Σύμφωνα με το άρθρο 146 του Κώδικα, οι συναλλαγές που αφορούν την πώληση αγαθών (έργα, υπηρεσίες) στην επικράτεια της Ρωσικής Ομοσπονδίας αναγνωρίζονται ως αντικείμενα φορολογίας για το φόρο προστιθέμενης αξίας. Προκειμένου να επιλυθεί το ζήτημα της παρουσίας ή της απουσίας πώλησης έργων (υπηρεσιών) που υπόκεινται σε φόρο προστιθέμενης αξίας στη Ρωσική Ομοσπονδία, στην περίπτωση που ο πωλητής και ο αγοραστής των έργων (υπηρεσιών) βρίσκονται σε ...

12.02.2009 Ειδικός στηλών 2193

Υπάρχουν πολλοί κίνδυνοι εδώ λόγω του γεγονότος ότι το σύστημα δεν είναι απολύτως σαφές. Δηλαδή, από τη μία πλευρά, έχει συναφθεί συμφωνία σχετικά με τις υπηρεσίες μάρκετινγκ, όπου ο μη κάτοικος είναι ο Πελάτης και ο Ανάδοχος βρίσκεται και εκτελεί εργασίες στο έδαφος της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Από αυτήν την άποψη, εφιστούμε την προσοχή σας στον έλεγχο του νομίσματος και τους πιθανούς κινδύνους για τη ρωσική πλευρά που σχετίζονται με την ανάγκη να επιβαρυνθεί το βάρος των καθηκόντων ενός φορολογικού φορέα για τον ΦΠΑ δυνάμει των διατάξεων της παραγράφου 4 της παραγράφου 1 ...

01.10.2009 Μέσα χαρτιού και Διαδικτύου -1 +1 1 18487

Χαρακτηριστικά της θεματικής σύνθεσης των νομικών σχέσεων μίσθωσης με τη συμμετοχή μη κατοίκων Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ξένες εταιρείες μπορούν να συμμετέχουν στη μίσθωση ακινήτων στο έδαφος της Ρωσικής Ομοσπονδίας με τους ακόλουθους τρόπους. Ως ιδιοκτήτης ακινήτων και ο άμεσος εκμισθωτής. Σε αυτήν την περίπτωση, το βασικό ζήτημα είναι η δημιουργία μόνιμης εγκατάστασης με μη κάτοικο (υπό φορολογική έννοια) ...

01.07.2019 Μέσα χαρτιού και Διαδικτύου 260

Ένα ρωσικό πρόγραμμα Internet ξεκινά με έναν προγραμματιστή πληροφορικής. Η εταιρεία διαθέτει έναν ιστότοπο, μεγάλους πελάτες, αλλά στη συνέχεια ξεκινούν δυσκολίες. Για παράδειγμα, δεν είναι όλοι οι ξένοι αντισυμβαλλόμενοι έτοιμοι να μεταφέρουν χρήματα σε ρωσικούς λογαριασμούς. Επομένως, ο προγραμματιστής πρέπει να εγγράψει μια εταιρεία στο εξωτερικό. Ας εξετάσουμε ποια οφέλη θα αποφέρει μια ξένη εταιρεία στους Ρώσους προγραμματιστές πληροφορικής. Οι ξένοι αντισυμβαλλόμενοι δεν είναι έτοιμοι να μεταφέρουν χρήματα σε ...

02/26/2015 Σεμινάριο 3485

Ας προσπαθήσουμε να διευκρινίσουμε και να συμπληρώσουμε την ερώτησή σας κάπως προκειμένου να προσεγγίσουμε τις νομικές και φορολογικές «κατασκευές». Θα χρησιμοποιήσουμε την επιστημονική μέθοδο της «παραδεκτής εικασίας». Υπάρχει λοιπόν ένα Συμβόλαιο για την παροχή της υπηρεσίας (Ανάδοχος-Αγοραστής-1) X. Υπάρχει επίσης ο Αγοραστής-2, ο οποίος, σύμφωνα με το σχέδιο και το επιχειρηματικό σας μοντέλο, αποκτά τα δικαιώματα αξίωσης για αυτήν την υπηρεσία από τον Αγοραστή-1. Δηλαδή, μιλώντας διαφορετικά, τα Μέρη (Buyer-1 και Buyer ...

Ο αστικός κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, τα μέρη της συμφωνίας μίσθωσης μπορούν να προβλέπουν τόσο ένα σταθερό ποσό ενοικίου όσο και τη διαδικασία υπολογισμού του. Κατά συνέπεια, το ενοίκιο μπορεί να οριστεί με τη μορφή του κύριου (σταθερού) μέρους και του μεταβλητού μέρους που καθορίζεται με υπολογισμό. Το μόνιμο τμήμα είναι σταθερό και περιλαμβάνει χρέωση για τη χρήση του ίδιου του χώρου. Το μεταβλητό τμήμα του ενοικίου ισοδυναμεί με (ή υπολογίζεται από) το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που καταναλώνει ο ενοικιαστής για μια δεδομένη περίοδο. Έτσι, ολόκληρο το ποσό του ενοικίου (τόσο σταθερά όσο και μεταβλητά μέρη) είναι πληρωμή για τις υπηρεσίες του εκμισθωτή στην παροχή του ακινήτου προς ενοικίαση.

Το σταθερό μέρος του ενοικίου καθορίζεται συνήθως πολλαπλασιάζοντας την τιμή ενοικίασης βάσει της συμφωνίας με την μισθωμένη έκταση σε τετραγωνικά μέτρα. Επομένως, η σύμβαση μίσθωσης συχνά υποδεικνύει το μέγεθος της τιμής ενοικίασης ανά 1 τετραγωνικό μέτρο ανά μήνα.

Παράδειγμα

Μπορείτε να καθορίσετε έναν τύπο για τον υπολογισμό του σταθερού μέρους του ενοικίου, για παράδειγμα, ως εξής:

"Το σταθερό μέρος του ενοικίου καθορίζεται από τον τύπο:

Τηλεόραση x / y \u003d A * S,

όπου η τηλεόραση x / y είναι το σταθερό μέρος του ενοικίου που πρέπει να καταβληθεί για τον μήνα x, έτος y ·

Α - τιμή ενοικίασης βάσει της συμφωνίας ·

S είναι η μισθωμένη περιοχή, σε τετραγωνικά μέτρα ".

Είναι επίσης δυνατό να προβλεφθεί ότι το σταθερό μέρος του ενοικίου πολλαπλασιάζεται με τον δείκτη τιμών καταναλωτή, με έναν συντελεστή που λαμβάνει υπόψη τις προϋποθέσεις για τη χρήση του ακινήτου από τον μισθωτή. από τον συντελεστή διόρθωσης κ.λπ.

Στη σύμβαση μίσθωσης, μπορείτε να καθορίσετε ότι το μεταβλητό μέρος του ενοικίου καλύπτει το πραγματικό κόστος που βαρύνει τον εκμισθωτή για λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, και συγκεκριμένα:

Ηλεκτρική ενέργεια;

Παροχή νερού;

Θερμική ενέργεια;

Αφαίρεση οικιακών απορριμμάτων (μπορείτε να δώσετε ολόκληρη τη λίστα των απαραίτητων υπηρεσιών) κ.λπ.

Παράδειγμα

Μπορείτε να καθορίσετε έναν τύπο για τον υπολογισμό του μεταβλητού μέρους του ενοικίου, για παράδειγμα, ως εξής:

"Το μεταβλητό μέρος του ενοικίου καθορίζεται από τον τύπο:

P x / y \u003d E + Bo + T + M, όπου

P x / y - μεταβλητό μέρος του ενοικίου που πρέπει να πληρωθεί για τον μήνα x, έτος y ·

E είναι το κόστος ηλεκτρικής ενέργειας για το μήνα x, έτος y.

Vo είναι το κόστος παροχής νερού για το μήνα x, έτος y.

T - κόστος θερμικής ενέργειας για το μήνα x, έτος y ·

Μ - έξοδα για την απομάκρυνση οικιακών απορριμμάτων για το μήνα x, έτος ε. "

Εάν η πληρωμή για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας πραγματοποιείται σύμφωνα με τις μετρήσεις των μετρητών, μπορείτε να προσδιορίσετε στη σύμβαση ότι το μεταβλητό μέρος του ενοικίου θα καθοριστεί σύμφωνα με τις μετρήσεις των συσκευών μέτρησης. Μπορεί να οριστεί ότι οι αναγνώσεις των συσκευών μέτρησης χρησιμότητας καταγράφονται παρουσία εξουσιοδοτημένων αντιπροσώπων του εκμισθωτή και του ενοικιαστή.

Προσοχή

Στη ρήτρα 12 της Ενημερωτικής Επιστολής του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 11ης Ιανουαρίου 2002 Ν 66, σημειώνεται ότι η επιβολή μόνο λογαριασμών κοινής ωφελείας στον μισθωτή δεν μπορεί να θεωρηθεί ως μορφή ενοικίου. Δεδομένου ότι ο εκμισθωτής δεν λαμβάνει πράγματι αντίθετη πρόβλεψη για το μισθωμένο ακίνητο, η πληρωμή από τον μισθωτή μόνο των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας δεν σημαίνει ότι πληρώθηκε το συμβόλαιο.