Μειονεκτήματα διαμερισμάτων σε νέες πολυκατοικίες. Ποιες είναι οι ομοιότητες και οι διαφορές μεταξύ ενός διαμερίσματος και ενός διαμερίσματος; Διαμερίσματα και διαμερίσματα: ποια είναι η νομική διαφορά

Τα διαμερίσματα εμφανίστηκαν στην αγορά ακινήτων πριν από αρκετά χρόνια. Αυτά τα αντικείμενα διαφέρουν σημαντικά από τα διαμερίσματα και η αγορά και η περαιτέρω κατοικία τους έχουν τις δικές τους αποχρώσεις.

Σύμφωνα με τη ρωσική νομοθεσία, τα διαμερίσματα είναι δωμάτια ξενοδοχείου ανώτερης κατηγορίας άνεσης με συνολική επιφάνεια τουλάχιστον 40 "τετράγωνα".

Αποτελούνται από ένα εξοπλισμένο μπάνιο, μια ειδική κουζίνα, δύο ή περισσότερα σαλόνια.

Τα πρώτα διαμερίσματα χτίστηκαν στην Ευρώπη στις αρχές του 20ου αιώνα. Στην πραγματικότητα πρόκειται για μίνι ξενοδοχεία οικιακού τύπου.

Στη Ρωσία, τέτοια ακίνητα εμφανίστηκαν για πρώτη φορά στη Μόσχα στις αρχές της δεκαετίας του 2000. (επιχειρηματικό κέντρο Moscow-City). Αυτή τη στιγμή κατασκευάζονται τεράστιες ποσότητες διαμερισμάτων. Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για αυτό:

Τα διαμερίσματα είναι σε ζήτηση μεταξύ των αγοραστών. Το κόστος ανά μέτρο σε σύγκριση με την τιμή ανά "τετράγωνο" σε διαμερίσματα που βρίσκονται σε παρόμοιο τμήμα της αγοράς είναι πολύ χαμηλότερο.
Είναι ευκολότερο να συμφωνήσετε για την κατασκευή ενός συγκροτήματος διαμερισμάτων από τα συνηθισμένα κτίρια κατοικιών: υπάρχουν πολύ λιγότερες απαιτήσεις για το οικόπεδο στο οποίο θα ανεγερθεί το κτίριο.
Η κατασκευή διαμερισμάτων θα είναι φθηνότερη: δεν υπόκεινται σε τεράστιο αριθμό απαιτήσεων για χώρους διαβίωσης.

Ποια είναι η διαφορά από τα διαμερίσματα;

Τα διαμερίσματα δεν είναι συνώνυμα με τα διαμερίσματα... Η βασική διαφορά είναι ότι, ενώ είναι κατοικήσιμα, δεν τεκμηριώνονται στο οικιστικό απόθεμα.

Μια σειρά από άλλες διαφορές μπορούν να σημειωθούν:

Ιδιαιτερότητες	Διαμέρισμα	Διαμερίσματα
συνολική έκταση	ΧΩΡΙΣ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΥΣ	Από 40 τ. Μ
Δυνατότητα εγγραφής	Υπάρχει	Μπορείτε να εκδώσετε μόνο μια προσωρινή εγγραφή για έως και 5 χρόνια. Μετά από αυτό το χρονικό διάστημα, η προσωρινή εγγραφή πρέπει να ανανεωθεί. Δεν είναι δυνατή η μόνιμη εγγραφή στο διαμέρισμα.
Λήψη έκπτωσης φόρου	Ισως	Αδύνατο, αφού η έκπτωση φόρου προβλέπεται μόνο για αγορά οικιστικών χώρων.
Φόρος ακίνητης περιουσίας	Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πληρώνουν φόρο ακίνητης περιουσίας ετησίως.	Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων δεν μπορούν επίσης να αποφύγουν να πληρώσουν φόρο. Παράλληλα, ο φορολογικός συντελεστής θα είναι ελαφρώς υψηλότερος σε σύγκριση με τα οικιστικά ακίνητα.
Εσωτερικά χαρακτηριστικά ενός ακινήτου κατά τη μετάβαση από τον προγραμματιστή στον ιδιοκτήτη	Το διαμέρισμα μπορεί να μεταφερθεί σε κατάσταση τόσο "τελειωμένο" και χωρίς αυτό.	Με την ολοκλήρωση της κατασκευής του διαμερίσματος, ο κύριος του έργου υποχρεούται να ολοκληρώσει τις εργασίες φινιρίσματος σε όλους τους χώρους.
Η παρουσία διαμορφωμένου τοπικού χώρου, κοινωνικής υποδομής	Παρέχεται από οικοδομικούς κωδικούς για κτίρια κατοικιών.	Στις αρμοδιότητες του κατασκευαστή διαμερισμάτων δεν περιλαμβάνεται ο εξωραϊσμός της περιοχής. Το αντικείμενο δεν ανήκει σε ακίνητη περιουσία κατοικίας. Αντίστοιχα, δεν είναι απαραίτητο να υπάρχει, για παράδειγμα, παιδική χαρά.
Συντονισμός ανάπλασης των χώρων	Είναι απαραίτητο να συμφωνήσουμε για ανακατασκευές και ανακαινίσεις.	Επιτρέπονται από το νόμο (δεν αγγίζουν υποστηρικτικές κατασκευές) δεν απαιτούν έγκριση.
Κοινή περιουσία	Σε κτίρια κατοικιών, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων μπορούν να αποφασίσουν από κοινού για την τύχη των σοφιτών, των υπογείων, των τεχνικών και άλλων χώρων σε μια γενική συνέλευση.	Σε ένα διαμέρισμα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διαθέτει το ακίνητο μόνο εντός των εγκαταστάσεων που του ανήκουν. Όλα τα άλλα θέματα αποφασίζονται από την εταιρεία διαχείρισης.
Φύση κτήσης	Κυρίως για λόγους περαιτέρω διαμονής.	Τις περισσότερες φορές με επενδυτικό σκοπό για το επόμενο
Τιμή	Σύμφωνα με το εν λόγω τμήμα της αγοράς.	20-25% φθηνότερα από την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο σε ένα κτίριο κατοικιών που βρίσκεται στο ίδιο τμήμα της αγοράς.
Τιμολόγια για τον υπολογισμό του κόστους των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας	Ο υπολογισμός του κόστους του "κοινοτικού" πραγματοποιείται σύμφωνα με την τιμολογιακή κλίμακα που προβλέπεται για οικιστικούς χώρους.	Κατά τη χρέωση μηνιαίων λογαριασμών κοινής ωφέλειας, χρησιμοποιούνται οι υψηλότερες τιμές για εμπορικούς χώρους.
Αγορά ακινήτου	Μπορείτε να αγοράσετε τα περισσότερα από τα διαμερίσματα στην αγορά ακινήτων.	Οι τράπεζες διστάζουν να δώσουν δάνεια για την αγορά διαμερισμάτων. Η χρηματοδότηση είναι δυνατή είτε με υψηλότερα ποσοστά, είτε στο πλαίσιο προγραμμάτων για την εξασφάλιση ήδη ιδιοκτησίας ακινήτων. Είναι αδύνατο να αγοράσετε τέτοια αντικείμενα με τη χρήση υλικού και άλλων «διεγερτικών» κρατικών προγραμμάτων.

Η αγορά ακινήτων προσφέρει διαμερίσματα διαφόρων τύπων οικονομικής και ελίτ κατηγορίας:

Σοφίτα και σοφίτες?
Αντικείμενα ενός επιπέδου.
Duplex, με ημιώροφο και ξεχωριστή είσοδο.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της διαμονής σε διαμέρισμα

Συνήθως εμφανίζονται διαμερίσματα όπου:

Για διάφορους λόγους, η κατασκευή κατοικιών είναι αδύνατη.
Προβλέπεται η κατασκευή επαγγελματικού χώρου, αλλά ο κύριος του έργου θεωρεί ότι είναι πολύ δαπανηρό και ακατάλληλο να δώσει ολόκληρο το κτίριο για καταστήματα και γραφεία.

Μιλώντας για τις θετικές πτυχές της αγοράς και της διαμονής σε ένα διαμέρισμα, μπορούν να σημειωθούν τα ακόλουθα:

Διαμονή σε νέα κατοικία που βρίσκεται στο κέντρο της πόλης.
Στις μεγάλες πόλεις, η κατασκευή νέων συγκροτημάτων κατοικιών στις κεντρικές περιοχές πρακτικά δεν πραγματοποιείται. Κατασκευάζονται διαμερίσματα, όπου οι μελλοντικοί νέοι άποικοι μπορούν να επιλέξουν το πιο ελκυστικό αντικείμενο.
Μετακίνηση το συντομότερο δυνατό μετά τη θέση σε λειτουργία του κτιρίου. Δεδομένου ότι τα διαμερίσματα ενοικιάζονται πλήρως έτοιμα για διαμονή, οι ιδιοκτήτες των χώρων μπορούν να εισέλθουν σε αυτά αμέσως μετά την παραλαβή των κλειδιών.
Χωρίς επιπλέον κόστος για τις εγκαταστάσεις. Σε αντίθεση με τα διαμερίσματα, τα διαμερίσματα είχαν αρχικά τελειώσει και μερικές φορές τοποθετήθηκαν έπιπλα, γεγονός που σας επιτρέπει να εξοικονομήσετε σημαντικά χρήματα στις επισκευές.
Η αγορά είναι τόσο διαφορετική που μπορείτε να επιλέξετε ένα διαμέρισμα πιο κοντά στη δουλειά.
Οι κάτοικοι μπορούν να χρησιμοποιήσουν μια ποικιλία πρόσθετων υπηρεσιών ακριβώς στην επικράτεια των συγκροτημάτων διαμερισμάτων: σπα, εστιατόρια, καταστήματα, γυμναστήρια, σαλόνια ομορφιάς και καφετέριες.
Τα διαμερίσματα εξυπηρετούνται συχνά από τις δικές τους εταιρείες παροχής υπηρεσιών. Οποιαδήποτε ώρα της ημέρας, οι κάτοικοι έχουν την ευκαιρία να παραγγείλουν όλες τις υπηρεσίες που παρέχονται σε ξενοδοχεία υψηλού επιπέδου: καθαρισμός, πλύσιμο, παράδοση φαγητού.
Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων και τα μέλη των νοικοκυριών τους μπορούν να βασίζονται σε ιατρική βοήθεια, θέσεις σε σχολεία και νηπιαγωγεία για τους ίδιους λόγους με τους πολίτες που ζουν σε διαμερίσματα.
Έχοντας αλλάξει γνώμη σχετικά με τη διαμονή σε διαμέρισμα, ο ιδιοκτήτης του χώρου μπορεί να το νοικιάσει μέσω της εταιρείας διαχείρισης και να μην ανησυχεί για την εύρεση ενοικιαστών μόνοι του.

Μεταξύ των μειονεκτημάτων είναι:

Απουσία ;
Υψηλό, μεταξύ άλλων λόγω της διαθεσιμότητας διαφόρων πρόσθετων υπηρεσιών, οι οποίες δεν μπορούν πάντα να απορριφθούν.
Έλλειψη άνετων συνθηκών διαβίωσης για οικογένειες με μικρά παιδιά.
Οι κατασκευαστές ξενοδοχείων διαμερισμάτων δεν έχουν καμία υποχρέωση να παρέχουν στο κτίριο θέσεις στάθμευσης.

Διαφορές στο κόστος αγοράς και ενοικίασης οικιστικών ακινήτων και διαμερισμάτων

Το μερίδιο των διαμερισμάτων στην αγορά ακινήτων αυξάνεται.

Σε σύγκριση με διαμερίσματα που βρίσκονται στο ίδιο τμήμα της αγοράς, η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στα διαμερίσματα είναι περίπου 20-25% χαμηλότερη.

Η διαφορά στο κόστος οφείλεται στο γεγονός ότι:

Τα τεκμηριωμένα διαμερίσματα δεν ανήκουν σε οικιστικά ακίνητα.
Η συντήρησή τους θα κοστίσει λίγο περισσότερο από το συνηθισμένο διαμέρισμα.
Οι πολυκατοικίες δεν επιτρέπεται να διαθέτουν παιδική χαρά και θέσεις στάθμευσης, οι οποίες είναι υποχρεωτικές για τα κτίρια κατοικιών.

Για παράδειγμα, το κόστος των διαμερισμάτων στη Μόσχα ξεκινά από 7 εκατομμύρια ρούβλια (συγκρότημα LOFTPOST), στην περιοχή της Μόσχας - από 3 εκατομμύρια ρούβλια (συγκρότημα Start-Format στο Tsaritsyno), στο Σότσι - από 4,5 εκατομμύρια ρούβλια, στη Βουλγαρία - από 25 χιλιάδες ευρώ.

Η απόκτηση τέτοιων ακινήτων είναι ένας από τους τρόπους επένδυσης.

Οι ιδιοκτήτες το νοικιάζουν συχνά για μακροχρόνια ή ημερήσια μίσθωση. Ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος μπορεί να κερδίσει 10-15% περισσότερα στο ενοίκιο από έναν ιδιοκτήτη διαμερίσματος:

Τα διαμερίσματα έχουν πιο «ενδιαφέρουσα» τοποθεσία. Για παράδειγμα, στο επιχειρηματικό κέντρο της πόλης, θα είναι σίγουρα σε ζήτηση μεταξύ των επισκεπτών επιχειρηματιών.
Ένας επισκέπτης σε ένα διαμέρισμα μπορεί να λάβει μια ολόκληρη σειρά πρόσθετων υπηρεσιών ανά πάσα στιγμή.
Οι άνθρωποι είναι πιο πιθανό να προτιμούν τα διαμερίσματα σε ένα νέο κτίριο, παρά ένα διαμέρισμα που βρίσκεται στο παλιό απόθεμα κατοικιών.

Πώς να δημιουργήσετε μια επιχείρηση ενοικίασης διαμερισμάτων;

Κατά την κατανόηση των Ευρωπαίων, τα διαμερίσματα είναι κατοικίες που προορίζονται για πώληση ή ενοικίαση. Ομοίως, στη Ρωσία, οι επενδυτές συχνά αποκτούν τέτοια ακίνητα αποκλειστικά για εμπορικούς σκοπούς.

Η καλύτερη επιλογή είναι να δημιουργήσετε ένα μικρό ξενοδοχείο διαμερισμάτων, οι επισκέπτες του οποίου μπορούν να βασίζονται στις συνθήκες διαβίωσης στο σπίτι και ένα πλήρες φάσμα υπηρεσιών, όπως σε ένα συνηθισμένο ξενοδοχείο. Αυτός ο στόχος μπορεί να επιτευχθεί αγοράζοντας, για παράδειγμα, πολλά διαμερίσματα που βρίσκονται κάτω από την ίδια στέγη.

Η ξενοδοχειακή βιομηχανία είναι πολύ ανταγωνιστική. Προκειμένου η ενοικίαση διαμερισμάτων να αποφέρει εισόδημα, είναι σημαντικό να ελέγχετε την κατάσταση στην αγορά ενοικίασης και να βρίσκετε νέους και μη τυπικούς τρόπους προσέλκυσης πελατών. Η ενοικίαση ενός διαμερίσματος σε βολική τοποθεσία είναι πολύ φθηνότερη από ένα ξενοδοχείο. Ως εκ τούτου, είναι σε ζήτηση μεταξύ των ενοικιαστών.

Εάν πριν από μερικά χρόνια αυτό το είδος ακίνητης περιουσίας θεωρούνταν "παράνομο": για παράδειγμα, ήταν αδύνατο να εκδοθεί έστω και προσωρινή εγγραφή σε ένα διαμέρισμα, τώρα πολλά νομικά ζητήματα έχουν ήδη επιλυθεί. Οι προγραμματιστές δημιουργούν συγκροτήματα διαμερισμάτων σε ζήτηση μεταξύ των αγοραστών όπου η στέγαση κατοικιών είναι επίσημα αδύνατη, ο αριθμός των προτάσεων αυξάνεται σταθερά.

Διαμερίσματα, που παλαιότερα θεωρούνταν αποκλειστικά πολυτελείς κατοικίες και ήταν αρκετά σπάνια, τώρα πωλούνται σε νέα κτίρια διαφόρων τάξεων και όχι μόνο στο κέντρο της Μόσχας. Μπορούμε να πούμε ότι έχουν γίνει διαθέσιμα σε ένα ευρύ φάσμα αγοραστών. Αλλά η απόκτηση αυτής της ιδιοκτησίας εγείρει πάντα πολλά ερωτήματα.

Ζω ή δουλεύω;

Το πρώτο ερώτημα που προκύπτει για έναν υποψήφιο αγοραστή, ο οποίος δεν είναι ακόμη εξοικειωμένος με τη μορφή των διαμερισμάτων, είναι σε τι διαφέρουν από τα διαμερίσματα; Πολλοί άνθρωποι εξακολουθούν να πιστεύουν ότι είναι μόνο μεγάλο σε μέγεθος και ειδική διάταξη. Ως εκ τούτου, όταν έρχονται αντιμέτωποι με την προσφορά μικρών διαμερισμάτων στούντιο, ορισμένοι πελάτες μπερδεύονται ως προς το ποια κατηγορία ανήκουν τέτοιες εγκαταστάσεις.

Στην πραγματικότητα, τα διαμερίσματα δεν είναι στέγαση. «Στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας τέτοια αντικείμενα χαρακτηρίζονται ως μη οικιστικοί χώροι. Ο τύπος της επιτρεπόμενης χρήσης συνήθως δεν υποδεικνύεται, "εξηγεί ο Peter Masharov, Γενικός Διευθυντής της Ακαδημίας Επιστημών" Century 21 Eurogroup Real Estate ", συνεργάτης της εταιρείας μεσιτών "Megapolis-Service".

Σύμφωνα με τον S. A. Ricci, σε ορισμένες περιπτώσεις ο τύπος της επιτρεπόμενης χρήσης της ακίνητης περιουσίας προδιαγράφεται στα έγγραφα. Για παράδειγμα, ως μέρος της πώλησης διαμερισμάτων στο MIBC "Moscow-City", το πιστοποιητικό καταγράφεται ως "διαμερίσματα τύπου ξενοδοχείου".

Αυτό είναι στην πραγματικότητα ένα εμπορικό ακίνητο. Αυτή ακριβώς η συγκυρία καθιστά δυνατή την τοποθέτηση διαμερισμάτων ως μέρος πολυλειτουργικών κέντρων μαζί με γραφεία, καθώς και τη μετατροπή πρώην διοικητικών κτιρίων σε συγκροτήματα διαμερισμάτων.

Ταυτόχρονα, ο πραγματικός σκοπός των διαμερισμάτων είναι ακριβώς η διαμονή. Σύμφωνα με τον επικεφαλής του νομικού τμήματος της Cushman & Wakefield, Vladimir Zhelnin, η ρωσική νομοθεσία δεν έχει ακόμη αναπτύξει επίσημο ορισμό για αυτόν τον τύπο ακινήτων, επομένως οι προγραμματιστές χρησιμοποιούν την εντολή του Υπουργείου Αθλητισμού και Τουρισμού της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 25.01. .2011 No. 35, στο οποίο ως διαμέρισμα ορίζεται ένα δωμάτιο με εμβαδόν άνω των 40 τ. μ., το οποίο διαθέτει δύο ή περισσότερα σαλόνια με κουζίνα. Σε αυτή τη βάση, σύμφωνα με την Elena Rzhavskaya, διευθύντρια του τμήματος συμβούλων, ανάλυσης και έρευνας στο Blackwood, τα διαμερίσματα επιτρέπεται να εγγραφούν προσωρινά με την ίδια αρχή όπως στα ξενοδοχεία για έως και πέντε χρόνια. Αλλά ακόμη και εδώ μπορεί να υπάρχουν αποχρώσεις: όπως είπαν ορισμένοι συμμετέχοντες στην αγορά υπό την προϋπόθεση της ανωνυμίας, η εγγραφή της εγγραφής είναι δυνατή μόνο εάν όλα τα έγγραφα του προγραμματιστή υποδεικνύουν ότι πρόκειται για συγκρότημα ξενοδοχείου (ή γραφείων-ξενοδοχείων) που κατασκευάζεται.

Ωστόσο, οι προγραμματιστές και οι μεσίτες που ασχολούνται με την πώληση διαμερισμάτων είναι σίγουροι: ο αγοραστής τους έχει ξεκάθαρη ιδέα για το τι ακριβώς πρόκειται να αγοράσει και σπάνια ενδιαφέρεται για το πρόβλημα της εγγραφής. Ωστόσο, ορισμένες εταιρείες εξακολουθούν να υπόσχονται στους πελάτες τους την προοπτική μεταβίβασης διαμερισμάτων σε στεγαστικό απόθεμα. "Μια τέτοια δυνατότητα υπάρχει, ενώ το αντικείμενο πρέπει να πληροί όλες τις απαιτήσεις για χώρους διαβίωσης και την επιθυμία των ιδιοκτητών να πραγματοποιήσουν αυτή τη μεταφορά", εξηγεί η Inna Ignatkina, διευθύντρια του υποκαταστήματος Presnya της MITS-Real Estate. «Για παράδειγμα, η συνοικία Flotilla χτίζεται, σύμφωνα με τον κύριο του έργου, σύμφωνα με όλα τα στεγαστικά πρότυπα και, πιθανότατα, η μεταφορά στο οικιστικό απόθεμα μπορεί να γίνει μετά από συλλογικό αίτημα των ιδιοκτητών διαμερισμάτων». Ταυτόχρονα, ο ειδικός δίνει μέχρι στιγμής το μοναδικό παράδειγμα μετατροπής διαμερισμάτων σε κατοικίες αμέσως μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής - αυτό είναι το πολυλειτουργικό συγκρότημα Legend of Tsvetnoy.

Ταυτόχρονα, οι ειδικοί διαλύουν τους φόβους ότι ορισμένα από τα συγκροτήματα διαμερισμάτων, τα οποία σύμφωνα με τα έγγραφα αναφέρονται ως μη οικιστικοί χώροι, θα μετατραπούν σε γραφεία (και αυτό θα επηρεάσει τους κατοίκους των υπόλοιπων διαμερισμάτων). Πρώτα απ 'όλα, η αγορά ενός διαμερίσματος που προορίζεται για διαμονή και, στη συνέχεια, η χρήση του ως γραφείο, είναι απλώς ασύμφορη: το κόστος του 1 τ. m στην περιοχή του γραφείου είναι συνήθως χαμηλότερα.

Παρενέργειες

Εάν η εγγραφή στον τόπο κατοικίας (ή εγγραφή) δεν ενδιαφέρει πάντα τους αγοραστές, τότε το μέγεθος του φόρου ακίνητης περιουσίας και τα λειτουργικά έξοδα απασχολούν όλους.

Στο τμήμα της ελίτ, το κόστος των υπηρεσιών μιας εταιρείας διαχείρισης, συμπεριλαμβανομένων των κατοικιών και των κοινοτικών υπηρεσιών, είναι περίπου 7 $ / τετρ. m / μήνα Ένα τέτοιο παράδειγμα έδωσε η Irina Rogacheva, διευθύντρια του τμήματος πολυτελών ακινήτων της Capital Group. Τόσα πληρώνουν οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στην «Πόλη των Πρωτευουσών». Για παράδειγμα, το περιεχόμενο ενός δωματίου 150 τ. m θα απαιτήσει από τον ιδιοκτήτη πάνω από 31 χιλιάδες ρούβλια / μήνα. Σύμφωνα με τον ειδικό, αυτό απέχει πολύ από το όριο. Έτσι, η εκμετάλλευση κάποιων διαμερισμάτων στην πολυτελή κατηγορία μπορεί να ξεπεράσει αυτό το ποσοστό και να φτάσει τα 10-13 δολάρια / τ. m / μήνα

Στην business class, όλα είναι πολύ πιο μέτρια. Σύμφωνα με τον Aleksandr Poduskov, Διευθυντή Πωλήσεων της KR Properties, το λειτουργικό κόστος σε αυτόν τον τομέα δεν θα υπερβαίνει τα 3-5 $ / τετρ. m / μήνα Έτσι, ένα διαμέρισμα εμβαδού 100 τ. m θα κοστίσει στον ιδιοκτήτη 15 χιλιάδες ρούβλια / μήνα.

Δεν υπάρχουν ακόμη σταθμισμένοι μέσοι όροι δεδομένων για την οικονομική θέση, αλλά αν υποθέσουμε ότι η τιμή είναι ίση με τα ίδια $ 5, τότε οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων με επιφάνεια 45 τ. m θα πρέπει να πληρώσει περίπου 6 χιλιάδες ρούβλια / μήνα. Οι μάλλον υψηλές πληρωμές οφείλονται στο γεγονός ότι τα ποσοστά κοινής ωφέλειας για μη οικιστικούς χώρους είναι υψηλότερα από ό,τι για τα διαμερίσματα, κατά μέσο όρο κατά 10-15%. Αλλά οι προγραμματιστές, οι σύμβουλοι και οι μεσίτες πιστεύουν ότι οι αγοραστές είναι έτοιμοι και για αυτό. «Όταν εργαζόμαστε με έναν πελάτη, τον ενημερώνουμε πάντα για τη φορολογική επιβάρυνση, το κόστος του ηλεκτρικού ρεύματος, του ζεστού και κρύου νερού, της θέρμανσης, τα οποία επίσης διαφέρουν από τα τιμολόγια για κατοικίες», διαβεβαιώνει ο S. A. Ricci.

Φορολογικη επιβαρυνση

Ο φόρος ακίνητης περιουσίας είναι άλλο ένα terra incognita για έναν αγοραστή διαμερισμάτων. Πολλοί, όμως, είχαν την εμπειρία να ζήσουν σε αυτά στο εξωτερικό. Και παρεμπιπτόντως, στις ΗΠΑ το επιτόκιο σχετίζεται άμεσα με την αγοραία αξία του ακινήτου. «Στη Ρωσία, το ποσό του φόρου διαφέρει ανάλογα με την περιοχή. Στη Μόσχα, μέχρι πρόσφατα, το ποσοστό ήταν 0,2 ή 0,5%, ανάλογα με την αποθεματική αξία του περιουσιακού στοιχείου», δήλωσε ο Timur Sukharev, εμπορικός διευθυντής της εταιρείας Restoration N.

Οι περισσότεροι ειδικοί πιστεύουν ότι τα διαμερίσματα σε σύγχρονα νεόδμητα συγκροτήματα θα φορολογούνται με συντελεστή 0,5% και στο άμεσο μέλλον ενδέχεται να αυξηθεί. Ο καθένας μπορεί να υπολογίσει το ποσό πληρωμής (τουλάχιστον κατά προσέγγιση), ωστόσο, υπάρχουν κρατήσεις εδώ. «Σήμερα, τα διαμερίσματα είναι εγγεγραμμένα κυρίως ως μετοχές μη οικιστικών χώρων», τονίζει ο Yuri Kochetkov, ανεξάρτητος ειδικός στην αγορά ακινήτων. - Δηλαδή θα υπολογιστεί για αυτούς ενιαίος φόρος με συντελεστή 0,5%. Εάν η μετοχή περιλαμβάνει κοινόχρηστους χώρους (αίθουσες, σκάλες), τότε αυτό θα αυξήσει περαιτέρω τα έξοδα του ιδιοκτήτη».

Τα διαμερίσματα ή τα διαμερίσματα δεν είναι πραγματικά μια εύκολη επιλογή. Με την πρώτη ματιά, ένα διαμέρισμα είναι μια εξαιρετικά ελκυστική επιλογή. Δεν διαφέρουν από τα διαμερίσματα, είναι φθηνότερα, ακόμη και με καλά φινιρίσματα, και συχνά βρίσκονται σε πιο γνωστές περιοχές. Αλλά, όπως λέει και η παροιμία, δεν υπάρχει «καλό» δωρεάν, ειδικά όταν πρόκειται για τόσο μεγάλες αγορές όπως η στέγαση. Με την πάροδο του χρόνου, το δικό σας διαμέρισμα μπορεί να γίνει μεγάλος πονοκέφαλος. Ειδικά αν, αγοράζοντας τα, κάποιος δεν υπολογίζει όλα τα περαιτέρω έξοδά του χρησιμοποιώντας αριθμομηχανή και ... τον Αστικό Κώδικα.

Μείον 1. Στέγαση και κοινοτικές υπηρεσίες σε "εμπορική τιμή"

Η πρώτη και κύρια διαφορά ενός διαμερίσματος και ενός διαμερίσματος είναι ότι, σύμφωνα με το νομικό του καθεστώς, ένα διαμέρισμα προορίζεται για διαμονή, ενώ ένα διαμέρισμα είναι εμπορικό ακίνητο. Δηλαδή, μπορείς να ζήσεις σε αυτά, και τουλάχιστον όλη σου τη ζωή, αλλά δεν θα γίνουν διαμέρισμα από αυτό. Τα διαμερίσματα δεν είναι απαραίτητα γραφείο, μερικά είναι σχεδιασμένα ως ξενοδοχεία.

Στη σοβιετική εποχή, πολλές δεκάδες πολυώροφα ξενοδοχεία χτίστηκαν για τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 1980 στη Μόσχα, στα οποία φιλοξενούνταν τουρίστες και επίσημες αντιπροσωπείες. Και μετά το τέλος των αγώνων, αυτοί οι ουρανοξύστες εγγράφηκαν εκ νέου σε κτίρια κατοικιών και τα πρώην δωμάτια του ξενοδοχείου άρχισαν να ονομάζονται διαμερίσματα τύπου ξενοδοχείου και παραδόθηκαν στους Μόσχους στη λίστα αναμονής.

Τώρα δεν είναι τόσο απλό - δεδομένου ότι τα διαμερίσματα είναι εμπορικά ακίνητα, παρά το γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες μένουν σε αυτά όλη την ώρα, τότε πρέπει να πληρώσετε για τη χρήση τους σε εμπορική τιμή. Η πληρωμή για στέγαση και κοινόχρηστες υπηρεσίες σε διαμερίσματα είναι 15-25% υψηλότερη από ό,τι σε απλά διαμερίσματα. Και αυτό μπορεί να είναι ένα μεγάλο μειονέκτημα δεδομένης της τρέχουσας αύξησης των τιμολογίων. Στο τέλος, αν μετρήσετε την υπερπληρωμή, τότε επιπλέον 2,5 χιλιάδες ρούβλια το μήνα για 10 χρόνια υπερπληρωμής θα μετατραπούν σε 300 χιλιάδες και αυτό το ποσό είναι ήδη κοντά στη διαφορά στην τιμή μεταξύ διαμερισμάτων και διαμερισμάτων.

Μείον 2. Υπάρχει ακίνητο, δεν υπάρχει "εγγραφή"

Τα διαμερίσματα δεν είναι πλήρης στέγαση. Ως εκ τούτου, είναι αδύνατη η εγγραφή σε αυτά σε μόνιμη βάση. Είναι σαφές ότι κανείς δεν έχει ακυρώσει την προσωρινή εγγραφή, αλλά αυτό είναι δυνατό μόνο εάν, ακόμη και πριν από την έναρξη της κατασκευής, ολόκληρο το κτίριο είχε δηλωθεί από τον κύριο του έργου και χτίστηκε ως ξενοδοχείο διαμερισμάτων ή ως ξενοδοχείο.

Μείον 3. Πληρώστε επιπλέον!

Ένα άλλο πιθανό μειονέκτημα των διαμερισμάτων, εάν είναι χτισμένα εκτός πόλης, είναι το κόστος σύνδεσης των επικοινωνιών. Οι κατασκευαστικές εταιρείες συχνά εξοικονομούν χρήματα αγοράζοντας γη για κατασκευή σε περιοχές όπου δεν παρέχεται ηλεκτρισμός, νερό, αποχέτευση και φυσικό αέριο. Όλα είναι υπέροχα εκεί: όμορφη φύση, ένα ποτάμι ... Αλλά, πουλώντας διαμερίσματα σε μειωμένες τιμές, οι κατασκευαστικές εταιρείες "στο φορτίο" υποχρεώνουν τους αγοραστές να πληρώσουν επιπλέον για τη σύνδεση των επικοινωνιών. Εάν προσθέσουμε σε αυτό την διογκωμένη τιμή για τη μεταφορά ηλεκτρικής ενέργειας, φυσικού αερίου, νερού και διάθεσης σκουπιδιών, τότε η διαφορά στην πληρωμή για τις «ευλογίες του πολιτισμού» σε σύγκριση με τα συνηθισμένα διαμερίσματα θα αυξηθεί όχι κατά ένα τέταρτο, αλλά ακόμη περισσότερο. Ειδικά αν αναλογιστεί κανείς τις ορέξεις των ενδιάμεσων εταιρειών που «συνδέονται» με τις τοπικές αρχές.

Μείον 4. Χωρίς κλινική και σχολείο

Οι αρχές δεν ανησυχούν ακόμη πολύ για την ανέγερση σχολείων, παιδικών σταθμών και άλλων κοινωνικών ιδρυμάτων κοντά στα συγκροτήματα διαμερισμάτων. Τυπικά, δεν μπορείς να βρεις λάθη στους υπαλλήλους - γιατί υπάρχει ένα σχολείο δίπλα σε ένα ξενοδοχείο ή μια «πόλη γραφείων»; Ποιος είναι εκεί για να διδάξει; Η τοπική αυτοδιοίκηση έχει ήδη αρκετούς πονοκεφάλους. Επιπλέον, ο νόμος δεν απαιτεί από τις εταιρείες που ασχολούνται με την κατασκευή συγκροτημάτων διαμερισμάτων να εξοπλίζουν τις γειτονιές με κοινωνική υποδομή (εξαιτίας αυτού μπορούν να πουλήσουν διαμερίσματα φθηνότερα από τις «πλήρους» κατοικίες). Ως εκ τούτου, υπάρχει ο κίνδυνος να αγοράσετε ένα διαμέρισμα πολύ μακριά από τα πλησιέστερα βρεφονηπιακούς σταθμούς και νοσοκομεία.

Μείον 5. Ενοικίαση χωρίς παροχές

Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων δεν έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιούν τα προνόμια, τις επιδοτήσεις και τις επιδοτήσεις τους για να πληρώσουν για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας. Αυτό σημαίνει ότι οι βετεράνοι πολέμου, οι συνταξιούχοι, οι πολύτεκνοι, τα άτομα με αναπηρία και άλλοι δικαιούχοι που έχουν αγοράσει κατοικίες σε συγκροτήματα διαμερισμάτων θα πρέπει να πληρώσουν «στο ακέραιο» και η αύξηση του φορολογικού συντελεστή στα ακίνητα μη κατοικιών που υποσχέθηκε πριν από καιρό μπορεί κάνουν τα διαμερίσματα πολύ ακριβά για τους ιδιοκτήτες ορισμένων κατηγοριών.

Μείον 6. Κοινοτική δουλεία

Ο Κώδικας Κατοικίας ορίζει ότι μια πολυκατοικία είναι κοινή ιδιοκτησία όλων των κατοίκων. Ως εκ τούτου, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων μπορούν να επιλέξουν μια εταιρεία διαχείρισης για τον εαυτό τους ή να οργανώσουν οι ίδιοι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού. Τα διαμερίσματα δεν αναφέρονται στον κωδικό. Και συμβαίνει συχνά η ίδια η κατασκευαστική εταιρεία να λειτουργεί ως γραφείο στέγασης προκειμένου να θεσπίσει εκβιαστικά τιμολόγια για τις κοινόχρηστες υπηρεσίες.

Υπάρχουν πλεονεκτήματα;

Εκτός από το κόστος, ένα σημαντικό συν των διαμερισμάτων είναι ότι ο νόμος δεν απαγορεύει την ανάπλαση σε αυτά. Μπορείτε να δημιουργήσετε οτιδήποτε στα τετραγωνικά σας μέτρα, το κύριο πράγμα είναι να μην θέσετε σε κίνδυνο τη δομή ολόκληρου του κτιρίου.

Θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη ότι οι αρχές σκέφτονται εδώ και αρκετά χρόνια να εξισώσουν τα διαμερίσματα κατοικιών με τα διαμερίσματα. Λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι τέτοια προβλήματα στη Ρωσία επιλύονται από αξιωματούχους χωρίς ιδιαίτερο ενθουσιασμό, τότε σε 5-10 χρόνια, όπως λένε οι συμμετέχοντες στην αγορά, θα είναι δυνατό να αναμένεται πρόοδος στην επίλυση αυτού του ζητήματος.

Τα διαμερίσματα είναι ένα αρκετά νέο φαινόμενο στη ρωσική αγορά κατοικίας και οι φόβοι που συνδέονται με την αγορά τους είναι αρκετά κατανοητοί για τους περισσότερους Ρώσους. Αλλά όπως δείχνει η εμπειρία των τελευταίων ετών, εάν ο νέος ιδιοκτήτης έχει επιπλέον χρήματα για ενοίκιο, έχει μόνιμη άδεια διαμονής σε άλλο μέρος και δεν φοβάται την ασυνήθιστη κατάσταση της κατοικίας, τότε δεν υπάρχει τίποτα κακό με την αγορά ενός διαμερίσματος.