Що таке постійна частина орендної плати. Добовий бізнес. Зміна орендної плати в договорі оренди

Де можна взяти в оренду торгове нежитлове приміщення або склад? Як орендувати торгову площу під магазин? Як правильно здати в оренду комерційну нерухомість?

Привіт всім, хто завітав на сайт популярного інтернет журналу «ХітёрБобёр»! З вами експерт - Денис Кудерін.

Тема сьогоднішньої розмови - оренда комерційної нерухомості. Стаття буде корисна бізнесменам, власникам нежитлових приміщень і всім тим, кого цікавлять актуальні фінансові питання.

В кінці статті вас чекає огляд найбільш надійних російських ріелторських компаній, що надають посередницькі послуги при оренді об'єктів для комерції.

Отже, починаємо!

1. Для чого орендувати комерційну нерухомість?

Успішна підприємницька діяльність багато в чому залежить від вдало обраного приміщення для ведення справ. В особливій мірі це стосується торгівлі та сфери послуг. Затишний, добре обладнаний магазин в жвавій частині міста сам по собі притягує покупців.

Те ж саме можна сказати про офіси. У кожної поважаючої себе компанії має бути добротне приміщення для роботи і прийому відвідувачів. Навіть якщо ви реалізуєте товар через інтернет-магазин, вам потрібно місце для комплектації і видачі замовлень, а також вирішення спірних питань з покупцями.

Чи не кожен бізнесмен, особливо початківець, може дозволити собі покупку нежилого приміщення. У таких випадках на допомогу приходить оренда комерційної нерухомості.

Перерахуємо всі переваги оренди:

• відносно невисокі фінансові витрати;
• простіша в порівнянні з покупкою процедура оформлення документації;
• можливість в будь-який момент змінити орендодавця і переїхати в іншу будівлю;
• великий вибір об'єктів нерухомості, особливо в мегаполісах.

Зворотний процес - здача приміщень в оренду - теж має чимало плюсів. Перш за все, це надійне джерело пасивного доходу. Придбання у власність комерційних площ (торгових, офісних, промислових і інших) - вдалий варіант інвестування коштів.

Поки існує приватний бізнес, його представники будуть постійно потребувати приміщеннях для ведення справ, а значить, власники нерухомості будуть мати стабільний прибуток без особливих трудовитрат.

Пошук відповідного приміщення для бізнесу - захід клопітка. Найбільш швидкий і надійний спосіб знайти об'єкт - це скористатися послугами професійних посередників.

Про те, як працюють сучасні, на нашому сайті є докладна стаття.

2. Як зняти комерційну нерухомість - 5 корисних порад

Орендуючи комерційні об'єкти, потрібно максимально уважно підходити до їх вибору. Від параметрів і функціональних характеристик приміщення залежить, як скоро ви зможете розпочати підприємницьку діяльність, і чи буде об'єкт повністю відповідати цілям вашого бізнесу.

Для початку визначтеся, як ви будете шукати відповідне приміщення - самостійно або за допомогою агентства. Перший спосіб передбачає наявність необмеженого запасу вільного часу і пов'язаний з різноманітними ризиками. Другий варіант більш безпечний і надійний.

Додаткові відомості на тему роботи з посередниками ви знайдете в статті «».

Експертні поради допоможуть уникнути типових помилок орендарів.

Рада 1. Уважно вивчайте витяжку та вентиляційні системи

У приміщенні будете працювати ви самі або ваші працівники, тому наявність справних вентиляційних систем - пункт найважливіший. Відсутність потужної і автономної вентиляції в будівлі - реальна перешкода для нормальної роботи кафе, ресторану, продуктового магазину.

Продукти харчування треба зберігати у відповідних умовах, а відвідувачів і продавців не повинні турбувати сторонні запахи. Більше того, санітарні служби просто не дозволять вам використовувати об'єкт під підприємство громадського харчування або продуктовий магазин, якщо в ньому є тільки загальнобудинкових вентиляція.

Порада 2. Загострити увагу на вантажно-розвантажувальних зонах

Зручна зона для навантаження-розвантаження товарів - ще один ключовий момент для власників кафе, ресторанів, їдалень і магазинів.

Важливо, щоб ділянка, на якому будуть проводитися вантажно-розвантажувальні роботи, не виходив у внутрішній двір житлового будинку або на проїжджу частину. Будете заважати мешканцям або автомобілістам, вас замучать скаргами.

Питання повноцінного електропостачання особливо актуальний для орендарів, чий бізнес пов'язаний з використанням енерговитратного обладнання - холодильників, електропечей, верстатів і т.д.

Простежте, щоб електричні кабелі в приміщенні були досить ємними, щоб забезпечити потреби підприємства в повному обсязі.

Рада 4. Уважно ознайомтеся з умовами договору

Перш ніж ставити свій автограф на договорі оренди, уважно ознайомтеся з умовами, на яких укладаєте угоду.

У договорі обов'язково повинні бути наступні пункти:

• терміни оренди, вартість і спосіб оплати;
• якщо приміщення здається з обладнанням, то обов'язково складається опис майна;
• відповідальність сторін за порушення договору;
• умови розірвання угоди.

Витрати на комунальні платежі, вивіз сміття, утримання протипожежної системи та охоронної сигналізації бере на себе, як правило, орендар. Однак орендодавець оплачує при необхідності капітальний ремонт, включаючи заміну сантехнічних комунікацій і електропроводки при виході оних з ладу.

Заздалегідь обговоріть з орендодавцем питання страхування майна - чи буде складено такий договір, і якщо немає, вирішите, хто візьме на себе оплату збитків в разі непередбачених ситуацій.

В обов'язковому порядку варто перевірити правовстановлюючі документи власника - договір купівлі-продажу, витяг з Державного Реєстру на право володіння.

Переконайтеся, чи дійсно приміщення належить особі, яка вам його здає. В іншому випадку в один прекрасний момент з'явиться справжній господар об'єкта з відповідними повноваженнями. Важливо також, щоб приміщення не складалося в заставі, не було заарештовано за борги, не мало інших обтяжень.

Людині, далекій від тонкощів житлового права, варто скористатися професійною допомогою при оренді чи купівлі нежитлових приміщень. Наприклад, можна прояснити для себе всі неясні моменти на сайті Правознавець - ресурсі, на якому працюють фахівці всіх напрямків юриспруденції.

Поставити своє запитання можна навіть без реєстрації, прямо на головній сторінці. Юридично коректний і грамотну відповідь ви отримаєте вже через кілька хвилин, причому абсолютно безкоштовно. Якщо ваша проблема потребує поглибленого вивчення, потрібно оплатити послуги професіоналів, але розмір гонорару ви маєте право встановити самостійно.

Крок 2. Визначаємо розмір орендної плати

Щоб з'ясувати оптимальну ціну орендної плати, скористайтеся одним з двох варіантів. Перший - особисто перегляньте бази даних вашого міста і визначте приблизний діапазон цін за оренду схожих приміщень. Другий - делегуйте цю задачу ріелтора.

До речі, крім агентств нерухомості, посередницькі послуги надають приватні маклери. Вони зазвичай беруть на 25-50% менше за свою роботу, ніж компанії. Однак приватних фахівців, що працюють з нежитловий нерухомістю, навіть великих міста - одиниці.

5. Якщо ви здаєте комерційну нерухомість - 3 головні ризики для орендодавця

Кожен орендодавець турбується за стан свого об'єкта і бажає отримувати прибуток від оренди, а не збитки.

Перелічимо основні ризики власників комерційної нерухомості і підкажемо, як їх уникнути.

Ризик 1. Використання приміщення не за призначенням

У кожному грамотно складеному договорі оренди зазначено, з якою метою і як буде експлуатуватися здане внайми приміщення. Це стосується і обладнання, яке ви здаєте разом з орендою.

Якщо орендар обіцяв використовувати приміщення під склад, а влаштував в ньому магазин роздрібної торгівлі, ви маєте право оштрафувати його або розірвати угоду без повернення вартості оренди.

Ризик 2. Пошкодження або пропажа майна

Ви здали об'єкт і обладнання добропорядного, як вам здавалося, громадянину, а він, висловлюючись дипломатичною мовою, ваших очікувань не виправдав. А саме - довів приміщення до стану розрухи, поламав обладнання, викрутив лампочки і взагалі, повів себе по-свинськи.

Власник в таких випадках має право вимагати відшкодування збитків у повному обсязі. Причому повинні бути відшкодовані не тільки витрати на ремонт, але і ринкова вартість зіпсованого устаткування.

Відповідальність не передбачена, якщо об'єкт і майно постраждали в результаті непередбачених обставин - наприклад, від пожежі або повені.

Ризик 3. Відмова орендаря вносити щомісячну плату

Неакуратних платників треба карати рублем. Однак це можливо, знову ж таки, якщо договір оренди укладено за всіма правилами. Тобто в документі повинні бути чітко обумовлені терміни і розмір щомісячних виплат.

6. Якщо ви знімаєте комерційну нерухомість - 3 головні ризики для орендаря

Орендар теж може постраждати в результаті протиправних або несанкціонованих дій орендодавця.

Ризик 1. Оренда приміщення, на яке у «орендодавця» немає законних прав

Якщо вам здасть приміщення людина, у якого немає на об'єкт законних прав власника, договір буде вважатися недійсним. Щоб цього уникнути, вимагайте пред'явлення правовстановлюючих документів.

Можна самостійно отримати виписку з Росреестра, звернувшись в Багатофункціональний центр. Послуга платна, але зате ви будете достовірно знати, «хто в домі господар».

Ризик 2. Зміна замків в приміщенні відразу після внесення передоплати

Так, такі ситуації ще зустрічаються в природі. Ви підписуєте договір, вносите передоплату, отримуєте з рук в руки ключі, а коли хочете в'їхати в приміщення зі своїм майном, з'ясовується, що замки змінили, а «власників» і сліду не було.

Вихід в такій ситуації тільки один - звернутися в поліцію і порушити за фактом шахрайства кримінальну справу.

Ризик 3. Суборенда

Тут найкраще роз'яснити суть на простому прикладі.

приклад

Орендар Андрій, підприємець-початківець, зняв на рік приміщення під магазин, сплативши за півроку вперед. При цьому перевірку правовстановлюючих документів бізнесмен не проводив, понадіявшись на чесність орендодавця.

Через місяць успішної торгівлі в магазині з'явився справжній господар з повним набором справжніх документів. Він чемно попросив орендаря з'їхати з займаної площі. Андрій спробував знайти суборендаря, щоб хоча б повернути свої гроші, сплачені вперед, але ні на дзвінки, ні на СМС підприємливий посередник так і не дав відповіді.

Висновок: майте справу безпосередньо з власником. По крайней мере, він повинен бути в курсі всіх маніпуляцій, які відбуваються з його майном.

7. Професійна допомога для орендарів і орендодавців - огляд ТОП-3 агентства нерухомості

Пошук кваліфікованого посередника - справа багатотрудна. Щоб допомогти читачам, ми склали огляд найбільш надійних компаній Росії, що працюють з комерційною нерухомістю.

1) Агентство.net

Керуючий агентство нерухомості. Допоможе орендодавцям і орендарям здати і зняти: офіс, торгову площу, цех, склад, особняк і будь-який інший об'єкт комерційної нерухомості. У штаті компанії - тільки досвідчені і кваліфіковані юристи і ріелтори.

Істотний плюс фірми - професійний підхід, наявність детально опрацьованого сайту, розробка індивідуальної стратегії для кожного клієнта контори. Немає таких послуг, що стосуються нерухомості, які фахівці компанії не могли б надати користувачам.

Комерційна нерухомість в Москві і області - основна спеціалізація компанії. «Респект» працює на ринку з 2004 року. Своєю метою агентство спочатку поставило забезпечення клієнтів найширшим спектром послуг, пов'язаних з орендою, купівлею й продажем нерухомості.

Принцип свободи договору дозволяє встановити механізм визначення розміру орендної плати, зручний орендарю і орендодавцю. Це може бути і фіксована сума, що сплачується щомісячно, і сума, що включає відшкодування витрат на обслуговування орендованим об'єктом. В останньому випадку формулювання договірного положення вимагає особливої \u200b\u200bуваги.

Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (п. 1 ст. 614 ЦК), а при їх відсутності застосовуються порядок, умови та терміни плати, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. Схоже правило встановлено і в п. 3 ст. 424 ГК РФ для ціни договору: при її відсутності в тексті угоди виконання договору має бути оплачено за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи або послуги.

Але при укладанні договору оренди нерухомості це правило застосуванню не підлягає, оскільки орендна плата є його істотною умовою (ст. 432 ЦК України). За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди нерухомості вважається неукладеним (ст. 654 ЦК України).

Умови про орендну плату повинні бути сформульовані таким чином, щоб можна було точно визначити, в які терміни і в якому розмірі орендар зобов'язаний здійснювати відповідні платежі. У договорі може бути встановлений твердий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення. В останньому випадку умова про орендну плату також вважатиметься узгодженим.

Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік, якщо інше не передбачено договором (п. 3 ст. 614 ЦК України). Зміна розміру орендної плати відповідно до передбаченого договором механізмом не є зміною договору оренди, і, отже, не підпадає під обмеження, про які говорилося вище (п. 11 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66, далі - Інформаційний лист № 66). Наприклад, умова про індексацію орендної плати в залежності від інфляції цього обмеження не суперечить. Хоча і змінюється розмір орендної плати, порядок її обчислення залишається незмінним.

У договорі краще передбачити наслідки втрати орендодавцем статусу платника ПДВ

У договорі оренди рекомендується вказати, чи включає розмір орендної плати податок на додану вартість (ПДВ). І якщо включає, то необхідно буде також визначити, яка частина вказаної суми є орендною платою, а яка - ПДВ. Наприклад, вказати діючу ставку податку в уникнути суперечок надалі при зміні ставки податку в період дії договору. У договорі рекомендується також вказати, що на суму орендної плати ПДВ не нараховується, якщо орендодавець не є платником цього податку.

Все це необхідно зробити, так як інакше у сторін можуть виникнути розбіжності щодо сум, які підлягають внесенню до якості орендної плати. Позиція судів з даного питання неоднозначна, і в підсумку орендодавець може отримати орендну плату в розмірі меншому, ніж розраховував (постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 17.09.2010 у справі № А70-14225 / 2009), а орендар може виявитися вимушеним сплатити ПДВ понад розміру орендної плати (Визначення ВАС РФ від 10.02.2010 № ВАС-1414/10 у справі № А51-7727 / 2009).

Імовірна ситуація, коли спочатку орендодавець був платником ПДВ і в договорі розмір орендної плати був узгоджений з урахуванням податку, проте в подальшому обов'язок по сплаті цього податку припинилася. Наприклад, при переході орендодавця на спрощену систему оподаткування (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) або в разі зміни власника орендованого майна, якщо новий власник не є платником ПДВ. У зв'язку з цим в інтересах орендаря включити в договір умову про те, що в разі припинення обов'язки орендодавця по сплаті ПДВ орендна плата зменшується на суму податку. Якщо така умова не погоджено, суд може відмовити в задоволенні вимоги про повернення надміру внесеної орендної плати в розмірі суми податку (постанова ФАС Волго-Вятського округу від 05.08.2011 у справі № А43-24309 / 2010). Разом з тим існує й інша позиція, коли плата з включеною в неї сумою ПДВ визнається марна збагаченням орендодавця (постанова ФАС Волго-Вятського округу від 15.01.2010 у справі № А29-2100 / 2009).

Орендна плата може включати постійну і змінну частини

Орендна плата не може бути встановлена \u200b\u200bу вигляді оплати орендарем комунальних послуг (електроенергії, води, тепла), паливно-мастильних та інших матеріалів, що витрачаються при використанні об'єкта оренди. Справа в тому, що при такій платі орендодавець фактично не отримує від орендаря жодної винагороди за надане право користування об'єктом оренди, а це суперечить возмездному характеру договору (п. 12 Інформаційного листа № 66).

З метою відшкодування вартості спожитих орендарем комунально-експлуатаційних послуг боку все частіше вказують в договорі на те, що орендна плата складається з двох частин - постійної і змінної. Розмір постійної частини визначається у вигляді фіксованої величини (або механізму її обчислення), а змінна частина визначається як вартість спожитих орендарем комунальних послуг.

Умова, що визначає порядок оплати комунально-експлуатаційних платежів, є важливим пунктом договору. Адже договори з ресурсоснабжающими організаціями укладені орендодавцем і рахунки виставляються на його ім'я, а у орендаря виникне обов'язок відшкодовувати подібні витрати, якщо це передбачено в угоді. До складу комунальних та інших платежів входять вартість послуг водопостачання та водовідведення, телефонного зв'язку, спожитої електроенергії, теплопостачання (газопостачання), а також плата за прибирання приміщень, вивезення сміття, і ін.

Облік комунально-експлуатаційних платежів в складі орендної плати можливий в декількох варіантах. По-перше, можна встановити фіксовану орендну плату, в яку вже включена вартість таких платежів. Тоді орендар щомісяця сплачує фіксовану орендну плату. По-друге, допустимо визначити розмір орендної плати без урахування вартості комунальних послуг, вказавши на право орендаря самостійно укласти договори з ресурсоснабжающими і обслуговуючими організаціями. Потрібно врахувати, що укладання таких договорів спричинить для орендаря виникнення додаткових зобов'язань перед такими організаціями. І, по-третє, сторони мають право встановити орендну плату, що складається з постійної і змінної частини.

В останньому випадку орендна плата складається з плати в частині орендованого приміщення в установленому розмірі (постійна частина) і орендної плати в частині відшкодування вартості комунальних послуг, фактично спожитих орендарем (змінна частина).

Розмір змінної частини орендної плати краще фіксувати для кожного місяця окремо

На практиці розмір орендної плати в частині відшкодування вартості спожитої орендарем електричної енергії визначається або на підставі показань лічильника з обліку електроенергії, окремо встановленого для орендаря, або за встановленою потужністю шляхом обліку потужності всіх працюючих в приміщенні електроприладів і зразкової тривалості їх роботи. Розмір спожитої води або газу також може визначатися за лічильником. Розрахунок вартості послуг теплопостачання залежить від загальної опалювальної площі, яку можна обчислити в кубічних метрах. Відшкодування витрат на телефонний зв'язок здійснюється на підставі даних про стан особового рахунку, що надаються організацією зв'язку.

Для визнання у витратах фіксованої частини орендної плати орендарю достатньо мати лише сам договір оренди, в якому вона визначена. Для визнання у витратах змінної частини необхідний окремий первинний документ, в якому буде відображено вартість спожитих орендарем комунальних послуг з розшифровкою за видами послуг і з посиланнями на відповідні документи і обчислена відповідно до договору оренди величина змінної частини орендної плати за місяць.

Що це за первинний документ? При укладанні договору це питання сторони договору оренди узгоджують самостійно стосовно конкретної ситуації. Це може бути і двосторонній акт, і довідка-розрахунок бухгалтерії орендодавця. Головне, щоб застосовуваний документ містив всі обов'язкові реквізити, перераховані в ст. 9 Федерального закону від 06.12.2011 № 402-ФЗ «Про бухгалтерський облік» (п. 1 листа ФНС Росії від 04.02.2010 № ШС-22-3 / [Email protected]).

Якщо відповідно до договору орендна плата (або її частина) є змінною величиною, то для визнання цієї суми в складі витрат орендаря щомісячно необхідно отримувати від орендодавця первинний документ, так як розмір орендної плати з місяця в місяць різниться. А при визначенні в договорі орендної плати в постійному (фіксованому) розмірі щомісячні акти, що підтверджують розмір плати, не потрібні, так як розмір орендної плати не змінюється.

Варто пам'ятати, що зі складанням первинної документації можуть виникнути складності, так як орендодавець не є постачальником комунальних послуг орендарю, а фактично виступає «агентом» орендаря по перерахуванню платежів за послуги, що надаються ресурсоснабжающими організаціями. Для орендодавця ці платежі не є доходом, а служать компенсацією витрат.

Орендна плата у орендодавця, в тому числі змінна

Орендні відносини користуються величезною популярністю серед суб'єктів підприємницької діяльності. Надаючи «вільне» майно в оренду, орендодавці з його допомогою отримують додаткові доходи, а орендарі, в свою чергу, за певну плату отримують можливість користуватися чужими об'єктами рухомого або нерухомого майна.

У цій статті ми розглянемо питання обліку орендної плати, отриманої орендодавцем від орендаря.

Відповідно до статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ) основним обов'язком орендаря є своєчасне внесення орендної плати за користування майном в розмірах і терміни, передбачені договором оренди.

Орендна плата встановлюється у вигляді:

- визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово;

- встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;

- надання орендарем певних послуг;

- передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду;

- покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.

Сторони можуть передбачати в договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди.

Найбільш поширеним видом є встановлення орендної плати у вигляді твердих платежів, що вносяться періодично або одноразово.

За договором оренди може передаватися відразу кілька об'єктів. В цьому випадку, орендна плата може встановлюватися як в цілому за все передане майно в оренду, так і за кожен об'єкт окремо. Щоб уникнути в подальшому розбіжностей між сторонами договору, орендну плату краще встановити окремо по кожному переданому в оренду об'єкту.

Мінлива орендна плата, що встановлюється щомісяця, за згодою сторін, з метою компенсації комунальних платежів, на думку автора, не повністю відповідає законодавству. Одночасно, з точки зору податкових органів, при такій орендній платі орендодавець зможе визнати тільки витрати на придбання палива, води й енергії всіх видів, що витрачаються на технологічні цілі, вироблення всіх видів енергії, опалення будинків, а також витрати на трансформацію і передачу енергії, спожиті їм безпосередньо, без обліку спожитих орендарями (Лист УФНС Російської Федерації по Московській області від 13 листопада 2006 року № 21-25-І / 1372). На відміну від орендаря, який має право включити до складу витрат, які приймаються при оподаткуванні прибутку, як постійну, так і змінну складову орендної плати (Лист УФНС Російської Федерації по Московській області від 13 листопада 2006 року № 21-25-І / 1372).

Згідно Інформаційного листа Президії ВАС Російської Федерації від 11 січня 2002 року № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою», в пункті 11 якого пояснено, що при застосуванні пункту 3 статті 614 ГК РФ судам необхідно виходити з того, що протягом року має залишатися незмінним умова договору, що передбачає твердий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення. Орендар звернувся до арбітражного суду з позовом до орендодавця про визнання недійсним умови договору оренди, що передбачає щоквартальне підвищення орендодавцем розміру орендної плати шляхом її індексації з урахуванням інфляції, так як ця умова суперечить імперативній нормі пункту 3 статті 614 ГК РФ, що встановлює можливість зміни розміру орендної плати не частіше ніж один раз на рік. Але суд, правда тільки в даному випадку, встановив, що визначення ставки орендної плати в сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті, означає встановлення механізму її обчислення. Таке визначення розміру орендної плати має на меті усунення несприятливих наслідків інфляції. Зміна курсу іноземної валюти не означає зміни розміру орендної плати відповідно до пункту 3 статті 614 ГК РФ. У підсумку, виходить, що для впровадження змінної орендної плати необхідно мати чіткий алгоритм її розрахунку, прописаний в договорі, в іншому випадку, легко програти судову справу.

Строки внесення орендної плати визначаються договором. При цьому сторони можуть передбачити будь-який порядок її внесення: щомісячно, щоквартально, один раз на рік, шляхом внесення попередньої оплати або з відстрочкою платежу.

Пунктом 3 статті 614 ЦК України передбачено, що орендна плата може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. При цьому розмір орендної плати може як збільшуватися, так і зменшуватися.

Орендар має право вимагати зменшення орендної плати в разі:

- якщо в силу обставин, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися;

- якщо орендодавцем порушені умови проведення капітального ремонту майна, зданого в оренду;

- якщо орендодавець не попередив орендаря про права третіх осіб на майно при укладенні договору оренди.

У разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль (пункт 5 статті 614 ЦК РФ).

Орендна плата в бухгалтерському обліку.

Порядок відображення в обліку орендодавця орендних платежів залежить від того, є ця діяльність основної чи ні.

Відповідно до пункту 5 ПБУ 9/99 «Доходи організації» (Наказ Мінфіну Російської Федерації від 6 травня 1999 року № 32н «Про затвердження Положення з бухгалтерського обліку« Доходи організації »ПБУ 9/99» (далі - ПБО 9/99)) в організаціях, предметом діяльності яких є надання за плату в тимчасове користування (тимчасове володіння і користування) своїх активів за договором оренди, виручкою вважаються надходження, отримання яких пов'язане з цією діяльністю (орендна плата).

Планом рахунків бухгалтерського обліку та Інструкцією про його застосування (Наказ Мінфіну Російської Федерації від 31 жовтня 2000 року № 94н "Про затвердження Плану рахунків бухгалтерського обліку фінансово-господарської діяльності організацій і інструкції по його застосуванню») для узагальнення інформації про доходи та витрати, пов'язані з звичайним видом діяльності організації, а також для визначення фінансового результату по них, призначений рахунок 90 «Продажі».

Виручка з надання за плату в тимчасове користування (тимчасове володіння і користування) своїх активів за договором оренди (коли це є предметом діяльності організації) відображається по рахунку 90 «Продажі» субрахунок 90-1 "Дохід".

Якщо надання активів в оренду не є основним видом діяльності організації, то відповідно до пункту 7 ПБО 9/99 надходження, пов'язані з наданням за плату в тимчасове користування (тимчасове володіння і користування) активів організації, визнаються іншими доходами, і відображаються за кредитом рахунка 91- 1 «Інші доходи».

В цьому випадку, витрати, пов'язані з наданням за плату в тимчасове користування (тимчасове володіння і користування) активів організації визнаються іншими (пункт 11 ПБУ 10/99 «Витрати організації» (Наказ Мінфіну Російської Федерації від 6 травня 1999 року № 33н «Про затвердження положення з бухгалтерського обліку «Витрати організації» ПБУ 10/99 »)).

Для того, щоб визначити до якого виду діяльності віднести операції з передачі майна в оренду, необхідно звернутися до пункту 4 ПБО 9/99.

Відповідно до зазначеного пункту в бухгалтерському обліку організація самостійно визнає надходження доходами від звичайних видів діяльності або іншими надходженнями, виходячи з вимог ПБУ 9/99, характеру своєї діяльності, виду доходів і умов їх отримання.

Іншими словами, організація повинна самостійно вирішити до якого виду діяльності відносяться операції з передачі майна в оренду, і закріпити це в обліковій політиці організації. Дана умова визначається Статутом організації, де найчастіше здача майна в оренду передбачена як вид діяльності, відповідно орендодавець визнає надходження доходами від звичайних видів діяльності.

Якщо орендна плата буде відображатися організацією в бухгалтерському обліку як доходи від звичайних видів діяльності, то в обліку робляться такі записи:

Дебет рахунку 62 «Розрахунки з покупцями і замовниками» Кредит рахунку 90-1 "Дохід" - відображено суму орендних платежів, що підлягають отриманню;

Дебет рахунку 90-3 «Податок на додану вартість» Кредит рахунку 68-2 «Розрахунки з податку на додану вартість» - відображено суму ПДВ, що підлягає сплаті до бюджету;

Дебет рахунку 51 «Розрахункові рахунки» Кредит рахунку 62 «Розрахунки з покупцями і замовниками» - відображені грошові кошти, що надійшли від орендаря.

Перерахована єдиним платежем за весь період дії договору оренди, орендна плата розглядається як попередній платіж і враховується на рахунку 62 «Розрахунки з покупцями і замовниками» субрахунок «Розрахунки за попередньою оплатою».

Якщо орендна плата відображається в обліку орендодавця в складі інших доходів, то в обліку робляться такі записи:

Дебет рахунку 76 «Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами» субрахунок «Розрахунки по орендній платі» Кредит рахунку 91-1 «Інші доходи» - відображено нарахування орендної плати, що підлягає до отримання;

Дебет рахунку 91-2 «Інші витрати» Кредит рахунку 68-2 «Розрахунки з податку на додану вартість» - нарахований ПДВ;

Дебет рахунку 51 «Розрахункові рахунки» Кредит рахунку 76 «Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами» субрахунок «Розрахунки по орендній платі» - відображені грошові кошти, що надійшли від орендаря.

Одноразово перерахована сума орендної плати організації, в якій передача активів в оренду не є основним видом діяльності, враховується на рахунку 98 «Доходи майбутніх періодів» субрахунок 98-1 «Доходи, отримані в рахунок майбутніх періодів».

На субрахунку 98-1 «Доходи, отримані в рахунок майбутніх періодів» враховується рух доходів, отриманих у звітному періоді, але відносяться до майбутніх звітних періодів.

Сума доходів, що відносяться до майбутніх звітних періодів, відображається за кредитом рахунку 98 «Доходи майбутніх періодів» в кореспонденції з рахунками обліку грошових коштів або розрахунків з дебіторами та кредиторами, а за дебетом - суми доходів, перераховані на відповідні рахунки при настанні звітного періоду, до якому ці доходи належать.

Аналітичний облік на рахунку 98-1 «Доходи, отримані в рахунок майбутніх періодів» ведеться по кожному виду доходу.

Орендна плата визнається в бухгалтерському обліку виходячи з припущення тимчасової визначеності фактів господарської діяльності і при наявності умов, перелічених у пункті 12 ПБО 9/99:

- організація має право на отримання цієї виручки, що випливає з конкретного договору або підтверджений іншим відповідним чином;

- сума виручки може бути визначена;

- Є впевненість в тому, що в результаті конкретної операції відбудеться збільшення економічних вигод організації.

Якщо по відношенню до грошових коштів та інших активів, отриманих організацією в оплату, не виконано хоча б одне з перерахованих умов, то в бухгалтерському обліку організації визнається кредиторська заборгованість, а не виручка.

Приклад.

Організація уклала договір оренди обладнання терміном на три місяці. Сума орендної плати в місяць становить 17 700 рублів (в тому числі ПДВ - 2 700 рублів).

Орендна плата в сумі 53 100 рублів (в тому числі ПДВ - 8 100 рублів) перерахована орендарем відразу за весь період дії договору оренди.

Організація - орендодавець використовує такі субрахунки робочого плану рахунків:

62-1 «Розрахунки по орендній платі»;

62-2 «Розрахунки за попередньою оплатою».

У бухгалтерському обліку організації - орендодавця зроблені такі записи:

Дебет 51 Кредит 62-2 - 53 100 рублів - відображено суму попередньої оплати за орендоване обладнання;

Дебет 62-2 Кредит 68-2 - 8 100 рублів - нарахований ПДВ з суми попередньої оплати (пункт 1 статті 167 Податкового кодексу Російської Федерації (далі - НК РФ));

Дебет 62-2 Кредит 98-45 000 рублів - відображена у складі доходів майбутніх періодів сума попередньої оплати;

Дебет 62-1 Кредит 91-1 - 17 700 рублів-нарахована орендна плата за звітний період;

Дебет 91-2 Кредит 68-2 - 2 700 рублів - нарахований ПДВ по орендній платі звітного періоду;

Дебет 68-2 Кредит 62-2 - 2 700 рублів - Прийнятий до відрахування ПДВ з суми попередньої оплати;

Дебет 98 Кредит 62-1 - 15 000 рублів - відображена сума орендної плати, раніше врахована в складі доходів майбутніх періодів.

Орендодавець на суму орендної плати повинен виставити орендарю рахунок-фактуру.

Згідно з пунктом 3 статті 168 НК РФ рахунок - фактура виставляється не пізніше п'яти календарних днів, починаючи з дня надання послуг.

Виставлення рахунків-фактур при реалізації послуг з надання в оренду майна можливе не раніше закінчення податкового періоду, хоча б місяця, в якому фактично надані послуги.

Орендна плата в податковому обліку.

Надання майна в оренду є основним видом діяльності організації.

Згідно зі статтею 249 НК РФ орендна плата, яка надходить від орендаря, відноситься до доходів від реалізації. Основні види діяльності визначаються Статутом організації, де найчастіше здача майна в оренду передбачена як вид діяльності.

Якщо організація з метою оподаткування прибутку визнає доходи і витрати методом нарахування, то доходи визнаються в тому звітному (податковому) періоді, в якому вони мали місце, незалежно від фактичного надходження грошових коштів, іншого майна (робіт, послуг) (пункт 1 статті 271 НК РФ).

Для організацій, що надають на систематичній основі за плату у тимчасове користування і (або) тимчасове володіння і користування своє майно, витрати за такою діяльністю пов'язані з реалізацією (підпункт 1 пункту 1 статті 265 НК РФ).

Якщо договором оренди передбачено нерівномірний графік орендних платежів, то, згідно з останніми роз'ясненнями Мінфіну Російської Федерації, наведеними в Листах від 17 квітня 2009 року № 03-03-06 / 1/258, від 2 квітня 2009 року № 03-03-06 / 1 / 212, платник податків, на підставі підпункту 3 пункту 4 статті 271 НК РФ, повинен в таких випадках враховувати орендні платежі в доходах, виходячи із сум, передбачених графіком платежів. Аналогічна позиція міститься в Постанові ФАС Уральського округу від 16 грудня 2008 року у справі №Ф09-9466 / 08-С3.

На думку автора, нерівномірний графік платежів має місце і тоді, коли орендна плата вноситься один раз за тривалий період часу, наприклад раз на рік або на півроку. У той же час одноразова включення в доходи такої плати не зовсім вигідно організації, оскільки воно призведе до одноразової сплати податку на прибуток або авансового платежу в більшому розмірі. Тому такі доходи доцільніше розподіляти по звітних періодах. Однак з урахуванням позиції Мінфіну Російської Федерації такий підхід може викликати претензії з боку податкових органів.

Відзначимо, що раніше чиновники вказували, що доходи у вигляді орендних платежів визнаються в податковому обліку з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів і витрат, незалежно від їх фактичної сплати. При цьому щомісячного укладення актів наданих послуг за договором оренди для цілей ведення податкового обліку доходів у вигляді орендних платежів не потрібно. Така позиція була викладена в Листах Мінфіну Російської Федерації від 17 квітня 2007 року № 03-03-06 / 1/248, від 6 лютого 2007 року № 03-03-06 / 1/59, від 10 листопада 2006 року № 03-03 -04/1/752, УФНС Російської Федерації по місту Москві від 22 вересня 2008 року № 20-12 / 089128.

Надання майна в оренду не є основним видом діяльності організації.

У цьому випадку дохід від здачі майна в оренду визнається позареалізаційних доходів (пункт 4 статті 250 НК РФ).

Підпунктом 3 пункту 4 статті 271 НК РФ встановлено, що для позареалізаційних доходів від здачі майна в оренду, датою отримання доходу визнається дата здійснення розрахунків відповідно до умов укладених договорів або пред'явлення платнику податків документів, які є підставою для проведення розрахунків, або останній день звітного (податкового ) періоду.

Витрати на утримання переданого за договором оренди майна (включаючи амортизацію по цьому майну) включаються до складу позареалізаційних витрат (підпункт 1 пункту 1 статті 265 НК РФ).

Комунальні платежі.

Як було зазначено вище, відповідно до статті 614 ЦК РФ орендна плата може встановлюватися або у фіксованій сумі, або в «плаваючою», що складається з двох частин - з фіксованого розміру орендної плати і змінної складової, що складається з комунальних платежів.

Як правило, всі договори оренди, в тій чи іншій формі, містять умову, що саме орендар несе витрати по оплаті комунальних платежів. При цьому виникає питання: як найвигідніше з податкової точки зору для сторін договору оформити таку умову документально. І в першу чергу в цьому випадку мова йде про такий спірному податок як ПДВ.

На практиці існують різні варіанти розрахунків по оплаті електроенергії, газу, водопостачання, телефонного зв'язку та інших комунальних послуг. Розглянемо їх докладніше.

1. Комунальні послуги включаються до складу орендної плати.

Перший спосіб використовується досить рідко. Адже тарифи на комунальні послуги постійно зростають, крім того, при укладенні договору сторони ще не знають, в якому обсязі комунальні послуги будуть фактично споживатися орендарем. Отже, розрахувати заздалегідь розмір фіксованого орендного платежу, що покриває всі витрати орендодавця на оплату комунальних послуг при виконанні договору, навряд чи можливо. Змінити ж протягом року розмір орендної плати сторони не вправі, заборона на це встановлений пунктом 3 статті 614 ЦК України.

Тому зазвичай в договорі оренди сторони передбачають не сам розмір орендної плати, а методику її обчислення, внаслідок чого зміна протягом року змінної складової орендної плати не означає перегляд ціни договору оренди, адже механізм визначення розміру орендної плати залишається колишнім.

При «плаваючою» орендної плати все суми, що надходять орендодавцю від орендаря, в тому числі і комунальні платежі, визнаються його доходом від здачі майна в оренду.

В силу статті 146 НК РФ орендодавець на всю суму орендної плати нараховує ПДВ та сплачує його до бюджету. Рахунок-фактура виставляється орендодавцем орендарю на всю суму орендної плати (включаючи суму комунальних платежів), причому окремим рядком «комуналка» не виділяється.

Орендодавець, який отримав на своє ім'я рахунки-фактури від комунальників, має право прийняти до відрахування ПДВ, зазначений в їх рахунках-фактурах в повному обсязі. Адже якщо комунальні платежі, отримані від орендаря, включаються до його доходів, то він має право визнати комунальні послуги, спожиті орендарем своїми витратами. Такий же порядок оподаткування ПДВ роз'яснили чиновники в Листі ФНС Російської Федерації від 4 лютого 2010 року № ШС-22-3 / [Email protected] Аналогічної думки дотримуються і арбітри в Постанові ФАС Північно-Кавказького округу від 21 грудня 2009 року у справі №А63-8994 / 2004-С4-9, від 11 червня 2009 року у справі №А53-18515 / 2008-С5-27, ФАС Центрального округу від 29 травня 2009 року у справі №А23-3029 / 2008А-14-202, ФАС Північно-Західного округу від 10 січня 2007 року по справі №А05-7971 / 2006-13, від 4 липня 2007 року по справі №А56- 38904/2006.

Орендар, який отримав від орендодавця рахунок-фактуру по послугах оренди (на всю суму, що включає комунальні платежі) в загальному порядку, на підставі статей 171 і 172 НК РФ, має право прийняти до відрахування суму ПДВ, зазначену в рахунку-фактурі орендодавця. Аналогічної думки дотримуються і судді, як приклад можна привести Постанова ФАС Північно-Західного округу від 27 грудня 2010 року у справі №А56-7049 / 2010, Постанова ФАС Московського округу від 26 серпня 2008 року у справі № КА-А40 / 7882-08 , Постанова ФАС Північно-Кавказького округу від 26 червня 2008 року у справі №Ф08-3507 / 2008 і інші.

2. Комунальні послуги оплачуються окремо від орендної плати.

Якщо ж комунальні платежі не включені в орендну плату, то найбільш безпечним варіантом відшкодування комунальних витрат орендодавця, є укладення договору оренди з елементами договору посередництва. Тобто в договорі оренди заздалегідь передбачається, що орендодавець, як посередник, який діє від свого імені, але в інтересах орендаря, набуває для нього комунальні послуги.

Крім того, як варіант, може полягати і окремий посередницький договір. Не забудьте, що послуги посередника оплатній, тому в змішаному договорі оренди має бути передбачено винагороду посередника, або окремий посередницький договір повинен передбачати оплату послуг орендодавця, який надає посередницькі послуги для орендаря.

Причому, так як комунальники виставляють свої документи на ім'я власника майна, то варіантами посередницької угоди, укладеної між орендодавцем і орендарем можуть бути або договір комісії, або договір агентування, в якому агент діє від свого імені, але в інтересах принципала.

У цьому випадку орендодавець буде виставляти на ім'я орендаря два рахунки-фактури: один від свого імені на послуги оренди, другий - від свого імені на комунальні послуги. Причому рахунок-фактура, виставлений орендарю за комунальні послуги, виписується орендодавцем на підставі даних рахунку-фактури, виставленого постачальником комунальних послуг на ім'я самого орендодавця. Цей рахунок-фактура в книгу покупок орендодавця не вноситься, а підшивається в журнал обліку отриманих рахунків-фактур. Саме такий порядок виставлення рахунків-фактур платниками податків ПДВ, учасниками посередницьких угод передбачено Правилами ведення журналів обліку отриманих і виставлених рахунків-фактур, книг покупок і книг продажів при розрахунках з податку на додану вартість, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 2 грудня 2000 року № 914 .

При такій схемі відшкодування комунальних витрат сума, що надійшла від орендаря в відшкодування комунальних послуг, не є доходом орендодавця. Надійшли суми враховуються в обліку орендодавця як окремі господарські операції.

Відповідно до підпункту 9 пункту 1 статті 251 НК РФ при визначенні податкової бази по податку на прибуток не враховуються доходи у вигляді майна (включаючи грошові кошти), що надійшов комісіонеру, агентові і (або) іншому повіреному у зв'язку з виконанням зобов'язань за договором комісії, агентським договором або іншим аналогічним договором, а також в рахунок відшкодування витрат, вироблених комісіонером, агентом і (або) іншим повіреним за комітента, принципала і (або) іншого довірителя, якщо такі витрати не підлягають включенню до складу витрат комісіонера, агента і (або ) іншого повіреного відповідно до умов укладених договорів. До вказаних доходів не відноситься комісійна, агентська чи інше аналогічне винагороду, яке стає доходом від звичайних видів діяльності.

При перепред'явленіі комунальних послуг у орендодавця знімаються ризики, пов'язані і з податком на прибуток та з ПДВ, а також пов'язані з можливим визнанням угоди нікчемною відповідно до статей 166-181 ЦК України, а так само ризики кримінальної відповідальності, яка настає за статтею 171 Кримінального кодексу Російської Федерації «Незаконне підприємництво» (в частині перепред'явленія послуг зв'язку).

Однак при такій схемі у орендодавця крім обов'язку нарахування ПДВ з суми орендної плати виникає обов'язок щодо нарахування податку з суми свого посередницького винагороди.

Цей текст є ознайомчим фрагментом. З книги Все про ССО (спрощену систему оподаткування) автора Терьохін Р. С.

4.2.6. Ремонт основних засобів, в тому числі орендованих Треба відзначити, що поняття ремонту в Податковому кодексі не розкривається, проте в даному випадку слід використовувати його в тому сенсі, в якому він використовується в інших галузях права. Зазвичай це роботи по

З книги Розбагатій! Книга для тих, хто наважився заробити багато грошей і купити собі Феррарі або Ламборгіні автора ДеМарко Ем-Джей

Як руйнуються мрії: невірна формула. Невірна змінна В якийсь момент посередній водій розуміє, що не може вичавити більший відсоток по вкладах. Не може зажадати збільшення на 200%. Не може отримати додаткову освіту, щоб підвищити власну

автора Панченко Т М

Стаття 614. Орендна плата 1. Орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату) .Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. У разі, коли договором вони не визначені, вважається, що встановлені

З книги Користування чужим майном автора Панченко Т М

Стаття 630. Орендна плата за договором прокату 1. Орендна плата за договором прокату встановлюється у вигляді визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або едіновременно.2. У разі дострокового повернення майна орендарем орендодавець повертає йому

З книги Оренда автора

Переривання договору оренди у орендодавця, в тому числі при знищенні майна В даний час у підприємницькій діяльності господарюючих суб'єктів договір оренди майна є одним з найпоширеніших видів договорів. При цьому на практиці

З книги Оренда автора Семеніхін Віталій Вікторович

Інші операції орендодавця За договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. При здачі майна в оренду орендодавець несе витрати по утриманню орендованих

З книги Оренда автора Семеніхін Віталій Вікторович

Податок на прибуток у орендодавця В існуючих економічних умовах орендні відносини набувають все більшого поширення, оскільки в умовах кризи багато організацій не мають фінансових можливостей для придбання необхідного їм майна в

З книги Оренда автора Семеніхін Віталій Вікторович

Зміна орендодавця При отриманні майна в оренду орендар, як правило, розраховує на довгострокову оренду і облаштовує, взяте в оренду, приміщення «під себе». Договір оренди при цьому полягає на тривалий термін. Однак під час дії договору можливо, що

З книги Оренда автора Семеніхін Віталій Вікторович

Облік у орендодавця (позикодавця) Бухгалтерський учет.Еслі орендар (ссудополучатель) виконав без згоди орендодавця (позикодавця) невіддільні поліпшення майна, переданого в безоплатне користування позикодавцем, то після закінчення терміну дії договору

З книги Гроші, банківський кредит і економічськой цикли автора Уерта де Сото Хесус

Помилкові підстави аналізу: попит на фідуціарні засобу обігу як екзогенна змінна Дослідження Селджіна ґрунтується на припущенні, згідно з яким попит на гроші в формі фідуціарних засобів обігу є екзогенну змінну для

З книги Доходи і витрати по ССО автора Суворов Ігор Сергійович

5.5. Орендні (в тому числі лізингові) платежі за орендоване (у тому числі прийняте у лізинг) майно Згідно з пп. 4 п. 1 статті 346.16 Податкового Кодексу РФ платникам податків ССО надано право включати до витрат суми орендних (лізингових) платежів за орендоване

З книги Операції з нерухомістю. Як правильно купити, продати, здати в оренду автора Бачурін Дмитро

Орендна плата У договорі оренди основним з умов є умова про орендну плату. Орендар приймає на себе зобов'язання своєчасно вносити орендну плату за користування житловим приміщенням. Порядок, умови і строки внесення орендної плати повинні бути

З книги Всі про придбання і продажу житлової нерухомості. Поради фахівця автора Зубова Олена Євгенівна

Права і обов'язки орендодавця Орендну ставку призначає господар квартири, причому хоче отримати якомога більше. Однак, коли орендодавець запитує надто високу ціну, він ризикує надовго залишитися без мешканців. Показник завищеної ціни - відсутність дзвінків в

З книги Книга 2.0. Минуле, сьогодення і майбутнє електронних книг очима творця Kindle автора Меркоскі Джейсон

Чому книги, в тому числі електронні, незамінні

З книги Прибуткова турфірма [Поради власникам і керівникам] автора Ватутін Сергій

Мінлива і постійна частини зарплати Отже, що це за інструменти? Перш ніж їх розглянути, почнемо з базових моделей по мотивації. Це так звані постійна і змінна частини. Фікс і Флекс - як ми їх називаємо (рис. 9). Давайте подивимося плюси і мінуси кожного з

З книги Антіхрупкость [Як отримати вигоду з хаосу] автора Талеб Нассим Ніколас

Ваша орендна плата Інший приклад: уявіть, що ви офіційно знімаєте квартиру в Нью-Йорку (де орендна плата регулюється мерією) і ваша квартира вся заставлена, звичайно ж, книжковими полицями. У вас є можливість жити тут так довго, як ви того побажаєте, але ви

публікація

В оренду може бути здано майно, яке в процесі використання не втратить і не змінить своїх натурально-речових властивостей. У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити, яке саме майно підлягає передачі в якості об'єкта оренди. Якщо за договором оренди неможливо визначити, яке саме майно передається в оренду, то такий договір вважається неукладеним і будь-яких прав і обов'язків у сторін такого договору не виникає.

Здати майно в оренду має право тільки його власник. Однак в якості орендодавця може виступати також особа, яка не є власником, але має повноваження власником здавати майно в оренду.

Термін оренди майна визначається договором. Якщо в договорі строк не зазначений, то вважається, що договір укладений на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. При цьому договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди на невизначений термін.

За всі недоліки зданого в оренду майна відповідає орендодавець, навіть якщо він не знав про них на момент укладення договору. Якщо орендар, після того, як прийняв майно, виявив певні недоліки, то він має право:

зажадати від орендодавця їх безоплатного усунення;

самостійно виправити ці недоліки і вимагати відшкодування своїх витрат на їх усунення одночасним платежем;

усунути недоліки своїми силами і утримати суму понесених витрат з орендної плати, повідомивши про це орендодавця. Орендар також має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, при цьому він може як усувати, так і не усувати виявлені недоліки;

не усуває недоліки, а розірвати договір.

Орендодавець не несе відповідальності за недоліки зданого в оренду майна в тому випадку, коли ці недоліки були обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна або перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду .

Оплата комунальних послуг орендарем

Договір оренди є оплатним договором. Розмір орендної плати, строк платежів визначаються договором. Крім того, орендар зобов'язаний оплачувати комунальні послуги за орендованим майном. Можливі кілька способів відшкодування комунальних витрат орендарем:

фіксована орендна плата, в яку включена вартість комунальних платежів. Орендар щомісяця сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі суми, зазначеної в договорі;

орендна плата, що складається з постійної і змінної частин, зокрема, постійна орендна плата - це плата за площу орендованого приміщення, змінна - плата за комунальні послуги;

орендна плата без урахування вартості комунальних послуг. Орендар самостійно укладає договори з комунальними службами або з метою відшкодування комунальних витрат може бути використаний агентський договір.

Орендна плата з урахуванням вартості комунальних послуг

Орендна плата з урахуванням комунальних платежів викликає найменше суперечок з податковими органами, але є менш вигідним варіантом. Вартість деяких послуг безпосередньо залежить від розміру їх споживання, а визначити заздалегідь, скільки, наприклад, електроенергії споживе орендар, не завжди можливо. Тому може виникнути ситуація, коли фактично спожиті орендарем комунальні послуги не покриваються розміром комунальних платежів, врахованих у складі орендної плати.

Облік у орендодавця. Орендна плата з урахуванням комунальних платежів є доходом від реалізації послуг по здачі приміщень в оренду. Об'єктом оподаткування є реалізація послуг з надання майна в оренду.

В даному випадку вся сума орендної плати - це оплата послуг орендодавця з надання майна в оренду. Тому орендодавець повинен обчислити ПДВ з повної суми орендної плати і на всю суму орендної плати виставити орендарю рахунок-фактуру. При цьому виділяти окремим рядком суми комунальних платежів в рахунку-фактурі і рахунку на оплату орендодавцю не потрібно (лист Мінфіну Росії від 19.09.06 № 03-06-01-04 / 175).

Що стосується сум ПДВ, пред'явлених постачальниками комунальних послуг, то орендодавець може прийняти їх до відрахування в повному розмірі в загальновстановленому порядку, оскільки послуги купуються для операцій, що оподатковуються ПДВ (надання майна в оренду) (постанови ФАС Північно-Західного округу від 10.01.07 № А05-7971 / 2006-13, ФАС Північно-Кавказького округу від 07.11.07 № Ф08-6607 / 07-2723А - залишено в силі Ухвалою ВАС РФ від 29.02.08 № 2615/08).

Облік у орендаря. Орендар, оплачуючи орендну плату, яка включає комунальні платежі, відшкодовує орендодавцю вартість комунальних витрат. Оскільки орендодавець виставив рахунок-фактуру на всю суму орендної плати, то орендар має право прийняти до відрахування всю суму ПДВ, що відноситься до орендної плати, в тому числі і по комунальним послугам (постанови Президії ВАС РФ від 10.03.09 № 6219/08, ФАС Московського округу від 24.04.09 № КА-А40 / 3091-09).

Таким чином, орендар має право на відрахування ПДВ, якщо орендна плата включає в себе постійну частину і змінну, еквівалентну сумі комунальних платежів.

Орендна плата, що складається з постійної і змінної частин

Даний спосіб відшкодування комунальних витрат орендодавця викликає найбільше суперечок з питань прийняття до відрахування сум ПДВ як орендодавцем, так і орендарем.

Облік у орендодавця. З питання про те, чи вправі орендодавець застосувати відрахування сум ПДВ по послугах, спожитим орендарем, є дві позиції. Згідно з першою позиції орендодавець може прийняти до відрахування тільки ту частку ПДВ, яка відноситься до вартості спожитих ним особисто комунальних послуг. Орендодавець не здійснює реалізацію комунальних послуг, виручки від цієї операції не отримує, тому він не повинен виставляти рахунок-фактуру орендарю на суму споживаних їм комунальних послуг. Отже, при отриманні грошових коштів, перерахованих орендарем орендодавцеві з метою компенсації витрат орендодавця по оплаті зазначених послуг, об'єкта обкладення ПДВ не виникає (листа Мінфіну Росії від 31.12.08 № 03-07-11 / 392, 26.12.08 № 03-07- 05/51, УФНС Росії по м Москві від 21.05.08 № 19-11 / 48675, постанови ФАС Поволзької округу від 04.03.08 № А65-8421 / 2007-СА1-37, ФАС Центрального округу від 14.02.08 № А48- 1629 / 07-6, Визначення ВАС РФ від 29.01.08 № 18186/07).

Крім того, орендодавець не має права і перевиставляє рахунки-фактури орендарю, так як в даному випадку не є посередником між орендарем і постачальником послуг і, отже, на нього не поширюються положення п. 3 і 7 Правил ведення журналів обліку отриманих і виставлених рахунків-фактур , книг покупок і книг продажів при розрахунках з податку на додану вартість.

Таким чином, виходить, що орендодавець:

приймає до відрахування тільки ту частину ПДВ, яка припадає на частку спожитих ним послуг;

ПДВ, який припадає на частку послуг, спожитих орендарем, включає у вартість цих послуг;

пред'являє орендарю вартість комунальних послуг з урахуванням ПДВ (пред'явленого комунальними службами).

Однак існує інша позиція: орендодавець в такій ситуації має право застосувати відрахування (постанови ФАС Уральського округу від 11.12.08 № Ф09-9211 / 08-С2, ФАС Центрального округу від 28.03.07 № А48-4688 / 06-19). Аргументи за вказаною позиції наступні. Орендодавець зобов'язаний надати приміщення в оренду в стані, встановленому договором, тобто в стані, придатному для експлуатації. Орендодавець укладає договори з комунальними службами, які пред'являють йому суму ПДВ і виставляють рахунок-фактуру на вартість наданих послуг. Таким чином, придбання комунальних послуг орендодавцем є одним з необхідних умов для здачі приміщення в оренду. Отже, дані послуги купуються для здійснення операцій, які обкладаються ПДВ, оскільки послуги по здачі майна в оренду обкладаються ПДВ.

Якщо орендодавець виконує всі умови, необхідні для застосування податкового відрахування, то всю суму ПДВ, пред'явлену постачальниками комунальних послуг, він має право прийняти до відрахування в повному обсязі. В цьому випадку до відшкодування орендарю він пред'являє вартість комунальних послуг без урахування ПДВ, пред'явленого комунальними службами.

Облік у орендаря. З питання про правомірність застосування орендарем вирахування по ПДВ також існують дві позиції.

Згідно з першою позиції орендар не може застосувати відрахування, оскільки орендодавець не має права виставити йому рахунок-фактуру. Таким чином, у орендаря не дотримується одна з умов для виникнення права на відрахування, встановлений п. 1 ст. 172 НК РФ (листа Мінфіну Росії від 24.03.07 № 03-07-15 / 39, УФНС РФ по м Москві від 16.07.07 № 19-11 / 067415, постанови ФАС Західно-Сибірського округу від 01.09.08 № Ф04- 5318/2008 (10782-А46-40), 24.03.08 № Ф04-2074 / 2008 (2736-А45-41).

Якщо орендодавець рахунок-фактуру не виставляє, то суму ПДВ, що припадає на частку споживаних комунальних послуг, орендар може врахувати у складі витрат. Згідно другій позиції орендар має право прийняти до відрахування суму ПДВ на підставі перевиставляння рахунків-фактур за умови дотримання інших вимог, встановлених п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ (постанови ФАС Московського округу від 17.03.09 № КА-А40 / 1688-09, 25.12.08 № КА-А40 / 12036-08-п, Президії ВАС РФ від 25.02.09 № 12664/08). Аргументуючи своє рішення, суд вказав, що користування орендованим приміщенням можливо, тільки якщо воно забезпечене теплом, світлом, водою і т.п. Тому забезпечення комунальними послугами нерозривно пов'язане з наданням послуг з оренди.

Орендна плата без урахування вартості комунальних послуг

У цьому випадку орендар укладає окремий договір на оплату комунальних послуг. При цьому орендодавець, щоб його права не були порушені, має схвалити спосіб взаєморозрахунків між орендарем та комунальними службами.

Так як орендар безпосередньо працює з комунальними службами, то рахунки-фактури оформляються на нього, а не на орендодавця, тому ПДВ з комунальних витрат він має право прийняти до відрахування.

Агентський договір як один із способів розрахунку за комунальні послуги між орендодавцем і орендарем

Багато організацій для оформлення компенсації комунальних платежів укладають агентський договір, відповідно до якого орендодавець виступає в ролі агента, а орендар - в ролі принципала. Виступаючи посередником між комунальними службами та орендарем, орендодавець може перевиставити орендарю рахунок-фактуру, отриману від комунальних служб, а орендар - прийняти до відрахування ПДВ, зазначений в цьому рахунку-фактурі.

Так як орендодавець не робить операцій з реалізації комунальних послуг, у нього не повинно бути жодних зобов'язань щодо обчислення та сплати ПДВ. Однак у нього з'являється обов'язок по сплаті ПДВ з вартості своєї винагороди. Посередницький договір є оплатним, тому сторонам такого договору доцільно передбачити виплату винагороди за виконання орендодавцем функцій посередника.

З питання про застосування вирахування з ПДВ орендарем з вартості комунальних послуг, оплачених через орендодавця-посередника, рішення арбітражних судів неоднозначні. Наприклад, в постанові ФАС Московського округу від 25.09.08 № КА-А40 / 8932-08 зазначено, що орендар має право застосувати відрахування по комунальним послугам, оплаченим через орендодавця-посередника. Якщо у орендаря є рахунок-фактура, перевиставляння орендодавцем на оплату комунальних послуг, отриманих від спеціалізованих організацій, то він має право прийняти до відрахування суму ПДВ по комунальним витрат за умови дотримання інших вимог, встановлених п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ (див. Також постанову ФАС Північно-Західного округу від 08.09.08 № А66-109 / 2008).

Однак в постанові ФАС Західно-Сибірського округу від 27.08.08 № Ф04-5231 / 2008 (10532-А03-25)) зазначено, що посередницький договір фактично визначає порядок відшкодування комунальних витрат. Так як орендодавець не реалізує комунальні послуги, отже, дана операція не обкладається ПДВ, і орендар не має права прийняти до відрахування суму ПДВ, згідно перевиставляння рахунків-фактур.

Поліпшення орендованого майна

Протягом терміну оренди орендар може ремонтувати орендоване майно. Покращення поділяються на віддільні і невіддільні.

віддільні поліпшення

До віддільним поліпшень належать, поліпшення які можна відокремити від орендованого майна без заподіяння шкоди і надалі використовувати окремо від нього. Віддільні поліпшення орендованого майна, вироблені орендарем, є його власністю, якщо інше не передбачено договором (ст. 623 ЦК РФ).

Податок на прибуток. Вкладення орендаря, пов'язані з виробництвом відокремлюваних поліпшень, формують в його обліку вартість окремого об'єкта основних засобів. Залежно від вартості і терміну використання поліпшень витрати орендаря на їх здійснення визнаються витратами на придбання майна, що амортизується або включаються в його поточні витрати.

Якщо первісна вартість поліпшень становить більше 20 000 руб., Термін їх корисного використання перевищує 12 місяців, а поліпшений об'єкт використовується для отримання доходу, віддільні поліпшення визнаються амортизируемим майном. Вартість зазначених поліпшень орендар погашає шляхом нарахування амортизації.

Амортизацію по віддільним поліпшень, що враховуються в складі амортизується майна, орендар починає нараховувати з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому це поліпшення було введено в експлуатацію.

За віддільним поліпшень орендар має право застосувати амортизаційну премію, одноразово включивши до складу витрат звітного або податкового періоду витрати на капітальні вкладення в розмірі не більше 10% (за основними засобами, що належать до третьої-сьомої амортизаційних групах, - не більше 30%) первісної вартості відокремлюваних поліпшень. Можливість застосування амортизаційної премії повинна бути передбачена обліковою політикою платника податків.

ПДВ. Орендар має право прийняти до відрахування ПДВ, пред'явлений в складі вартості відокремлюваних поліпшень, якщо дотримані всі умови, передбачені ст. 171 і 172 НК РФ. Віддільні поліпшення повинні використовуватися в діяльності, що обкладається ПДВ, їх потрібно прийняти до обліку і мати рахунок-фактуру з виділеною сумою податку.

Податок на майно. У бухгалтерському обліку витрати орендаря на створення (придбання) відокремлюваних поліпшень формують первісну вартість об'єкта основних засобів або матеріально-виробничих запасів. Вартість відокремлюваних поліпшень, включених до складу матеріально-виробничих запасів, в момент введення в експлуатацію одноразово списується на витрати. Для забезпечення збереження цих об'єктів доцільно організувати належний контроль за їх рухом.

Віддільні поліпшення, які орендар відображає в складі основних засобів, повинні бути включені в базу по податку на майно. Якщо віддільні поліпшення враховуються як матеріально-виробничі запаси, то податком на майно вони не обкладаються.

невіддільні поліпшення

Невід'ємні поліпшення, які неможливо відокремити від самого об'єкта оренди, визнаються власністю орендодавця і переходять до нього після закінчення терміну оренди. Поліпшення орендованого майна можуть виконуватися за згодою або без згоди орендодавця. При цьому вартість невіддільних поліпшень, вироблених без згоди орендодавця, не відшкодовується. Вартість невіддільних поліпшень, вироблених за рахунок власних коштів орендаря та за згодою орендодавця, повинна бути відшкодована орендодавцем після припинення договору оренди.

Податок на прибуток. Капітальні вкладення в надані в оренду об'єкти основних засобів у формі невіддільних поліпшень, здійснених орендарем за згодою орендодавця, визнаються амортизируемим майном.

Зазначені капітальні вкладення амортизуються в наступному порядку:

капітальні вкладення, вартість яких відшкодовується орендарю орендодавцем, амортизуються орендодавцем в порядку, встановленому гл. 25 НК РФ;

капітальні вкладення, вироблені орендарем за згодою орендодавця, вартість яких не відшкодовується орендодавцем, амортизуються орендарем протягом терміну дії договору оренди, виходячи з сум амортизації, розрахованих з урахуванням строку корисного використання орендованих об'єктів основних засобів.

Облік у орендодавця. У податковому обліку орендодавця вартість безоплатно отриманих невіддільних поліпшень, які не відшкодовуються орендарю, не зізнається оподатковуваним доходом в силу подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Разом з тим орендодавець не має права збільшити первісну вартість повернутого йому предмета оренди на суму невіддільних поліпшень. Крім того, орендодавець не може окремо амортизувати капітальні вкладення в формі невіддільних поліпшень, здійснені без його згоди і згодом передані йому безоплатно. Таке право надається орендодавцю тільки за умови, що він відшкодовує орендарю вартість проведених поліпшень.

Відповідно до п. 1 ст. 258 НК РФ капітальні вкладення, вартість яких відшкодовується орендодавцем орендарю, амортизуються орендодавцем в загальному порядку. Нарахування амортизації починається з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому амортизується майно у вигляді невіддільних поліпшень введено в експлуатацію.

Орендодавець повинен керуватися загальним порядком обчислення амортизації після збільшення первісної вартості об'єкта, тобто повинні бути дотримані всі умови, як якщо б капітальні вкладення в формі реконструкції (модернізації) здійснював сам орендодавець. Крім того, орендодавець має право скористатися амортизаційної премією і списати одноразово до 10% (30% - по об'єктах оренди, що належать до 3-7 амортизаційних групах) витрат на капітальні вкладення у формі невіддільних поліпшень.

Облік у орендаря. Орендар може амортизувати вироблені їм невіддільні поліпшення орендованого майна при виконанні двох умов:

капітальні вкладення зроблені за згодою орендодавця;

вартість вироблених капітальних вкладень орендодавцем не відшкодовується.

При виконанні цих умов вироблені орендарем капітальні вкладення в формі невіддільних поліпшень орендованого майна амортизуються ним протягом строку дії договору оренди.

Капітальні вкладення в формі невіддільних поліпшень, вироблені орендарем, нерозривно пов'язані з самим об'єктом оренди, тому для розрахунку по ним норми амортизації застосовується термін корисного використання, встановлений Класифікацією основних засобів для об'єкта оренди (лист Мінфіну Росії від 14.05.08 № 03-03-06 / 2/52).

Таким чином, орендар при визначенні терміну корисного використання повинен керуватися термінами, встановленими для тієї амортизаційної групи, в яку потрапляє орендований об'єкт. Саме на основі цього терміну буде розраховуватися сума амортизації по виробленим невіддільним поліпшень (лист Мінфіну Росії від 14.05.08 № 03-03-06 / 2/52).

Якщо організація орендує, наприклад, приміщення в будівлі, що відноситься до 10-ї амортизаційної групі, і виробляє невіддільні поліпшення цих приміщень, то строк корисного використання по виробленим поліпшень їй доведеться визначати відповідно до 10-ї амортизаційної групою. Мінімально можливий строк корисного використання в цій ситуації складе 361 міс. (Нижня межа для 10-й амортизаційної групи).

Амортизація нараховується орендарем з наступного місяця після того, як проведені ним поліпшення були введені в експлуатацію. Після закінчення терміну оренди і повернення об'єкта оренди орендодавцю нарахування амортизації припиняється. Якщо строк корисного використання орендованого об'єкта більше терміну договору оренди, то частина вартості капітальних вкладень у вигляді невіддільних поліпшень не буде самортизирована, отже, орендар не зможе визнати частину витрат на вироблені невіддільні поліпшення.

Що стосується застосування амортизаційної премії, то для капітальних вкладень в орендовані об'єкти основних засобів встановлено особливий порядок нарахування амортизації, передбачений в п. 1 ст. 258 НК РФ, тому правила застосування амортизаційної премії по невіддільним поліпшень на орендаря не поширюються (листа Мінфіну Росії від 22.05.07 № 03-03-06 / 2/82, 24.05.07 № 03-03-06 / 1/302).

Невід'ємні поліпшення, вироблені орендарем без згоди орендодавця, не підлягають амортизації. Згідно п. 1 ст. 256 НК РФ капітальні вкладення в формі невіддільних поліпшень в орендовані об'єкти основних засобів включаються до складу майна, що амортизується, тільки якщо ці поліпшення були узгоджені з орендодавцем.

Якщо за умовами договору орендодавець після закінчення терміну оренди відшкодовує орендарю залишкову вартість вироблених їм поліпшень, сума відшкодування буде включена орендарем в дохід (в складі виручки від реалізації), а залишкова вартість поліпшень буде врахована в складі витрат на підставі ст. 268 НК РФ (листа Мінфіну Росії від 07.03.08 № 03-03-06 / 1/159, 05.02.08 № 03-03-06 / 2/12).

Способи нарахування амортизації. З 2009 р амортизація по всіх об'єктах амортизується майна нараховується тим способом, який зафіксований в обліковій політиці організації. Однак в п. 3 ст. 259 НК РФ перераховані види майна, які завжди амортизуються тільки лінійним методом: будівлі, споруди, передавальні пристрої, що входять у восьму-десяту амортизаційні групи.

Якщо орендар буде амортизувати капітальні вкладення в орендоване майно, яке належить до восьмої-десятої амортизаційних групах, то амортизацію по ним доведеться нараховувати лінійним способом. Нелінійний спосіб до таких капітальних вкладеннях застосовувати не можна (лист Мінфіну Росії від 10.05.06 № 03-03-04 / 1/441).

І при лінійному, і при нелінійному методі орендар нараховує амортизацію по невіддільним поліпшень з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому це майно було введено в експлуатацію.

Термін амортизації. Для орендаря, який справив невіддільні поліпшення орендованого майна, принциповим є те, яким чином оформлюються відносини сторін по закінченні терміну договору оренди. Якщо договір продовжується (пролонгується), то первинний договір, в рамках якого були зроблені поліпшення, продовжує діяти. Отже, орендар і після пролонгації може продовжувати нараховувати амортизацію по виробленим їм поліпшень (лист Мінфіну Росії від 20.03.07 № 03-03-06 / 1/167).

Якщо ж сторони переукладають договір оренди, то колишній договір припиняє свою дію і починає діяти новий договір. У цьому випадку орендар втрачає право амортизувати поліпшення, зроблені ним в рамках старого договору оренди, який припинив свою дію (лист Мінфіну Росії від 08.10.08 № 03-03-06 / 2/140).

ПДВ. Передача орендодавцю невіддільних поліпшень орендованого приміщення, здійснених орендарем власними силами або із залученням підрядних організацій, обкладається ПДВ, і він зобов'язаний пред'явити до оплати орендодавцю суму ПДВ з вартості невіддільних поліпшень (лист Мінфіну Росії від 29.08.08 № 03-07-11 / 290) .

Орендар зобов'язаний нараховувати ПДВ, складати рахунок-фактуру незалежно від того, на оплатній (в тому числі в рахунок орендної плати) або безоплатній основі відбувається така передача і ким були виконані роботи - орендарем або підрядною організацією (постанови ФАС ПО від 24.06.08 № А12 -18629/07, ДВО від 20.10.08 № Ф03-4340 / 2008).

Разом з тим ФАС Московського округу в постанові від 30.09.08 № КА-А40 / 9153-08 у справі № А40-5452 / 08-108-22 вказав, що невіддільні поліпшення орендованого приміщення є власністю орендодавця, тому їх передача не може бути визнана реалізацією, і об'єкта оподаткування по ПДВ не виникає (див. також постанови ФАС Північно-Західного округу від 21.04.06 у справі № А56-7638 / 2005).

Передача права власності на товари, виконані роботи, надані послуги на безоплатній основі визнається реалізацією товарів (робіт, послуг). Таким чином, операції з безоплатної передачі невіддільних поліпшень орендарем включаються в оборот, оподатковуваний ПДВ (як операції з передачі результатів робіт).

ПДВ треба нарахувати в той момент, коли невіддільні поліпшення передаються орендодавцю. Як правило, така передача відбувається по закінченні договору оренди, коли орендоване майно (разом з невіддільними поліпшеннями) повертається орендодавцю. При передачі невіддільних поліпшень орендодавцю орендар зобов'язаний оформити рахунок-фактуру і зареєструвати його в книзі продажів.

Так як безоплатна передача невіддільних поліпшень обкладається ПДВ, орендар має право прийняти до відрахування ПДВ, сплачений ним при здійсненні невіддільних поліпшень. Для цього він повинен виконати умови, передбачені ст. 171 і 172 НК РФ (постанова ФАС Московського округу від 13.02.07 та 19.02.07 № КА-А40 / 450-07 у справі № А40-31107 / 06-116-180). У свою чергу орендодавець не зможе прийняти до відрахування ПДВ по безоплатно отриманим невіддільним поліпшень. Адже при безоплатну передачу орендар не пред'являє орендодавцю суму ПДВ до сплати на підставі рахунку-фактури (лист Мінфіну Росії від 21.03.06 № 03-04-11 / 60).

Податок на майно. Капітальні вкладення, вироблені орендарем у вигляді невіддільних поліпшень в орендовані об'єкти, враховані в складі основних засобів орендаря, що відшкодовуються (не відшкодовуються) орендодавцем, підлягають обкладенню податком на майно до їх вибуття в рамках договору оренди (лист Мінфіну Росії від 24.10.08 № 03- 05-04-01 / 37). Орендарю доцільно не чекати закінчення терміну оренди і передати вироблені поліпшення орендодавцю відразу після завершення робіт. Це дозволить орендареві уникнути розбіжностей з податковими органами.

У бухгалтерському обліку орендодавця невіддільні поліпшення, здійснені орендарем, збільшують первісну вартість предмета оренди або враховуються як окремий об'єкт основних засобів. При будь-якому з варіантів обліку з вартості поліпшень орендодавець зобов'язаний сплачувати податок на майно. Він включає вартість невіддільних поліпшень в базу по податку на майно, починаючи з моменту, коли поліпшення отримані від орендаря за актом прийому-передачі чи іншим аналогічним документам.

Орендодавець - іноземна організація

В якості орендодавця нежилих приміщень може виступати іноземна компанія, якій належить на праві власності об'єкт нерухомості на території Росії.

На думку контролюючих органів, здача в оренду майна іноземною організацією може привести до утворення постійного представництва, якщо вона здійснюється на систематичній основі (наказ МНС Росії від 28.03.03 № БГ-3-23 / 150, лист УФНС Росії по м Москві від 19.01 .07 № 20-12 / 05685).

Орендна плата, отримана іноземною організацією, обкладається податком на прибуток за ставкою 20%.

Операції з надання в оренду нерухомого майна, що знаходиться на території Росії, іноземною компанією підлягають обкладенню ПДВ у загальновстановленому порядку.

Іноземна організація при придбанні у власність нерухомого майна на території Росії стає платником податку на майно і зобов'язана стати на облік в податковому органі. Отже, при здачі такого майна в оренду вона повинна самостійно обчислювати і сплачувати в бюджет ПДВ з орендної плати.

При цьому якщо здача в оренду об'єкта нерухомого майна іноземною компанією не носить регулярного характеру, то зазначена діяльність підприємницької не зізнається. Отже, обов'язки щодо обчислення та сплати до бюджету податку на прибуток і ПДВ покладаються на російську організацію (орендаря), визнану податковим агентом. У свою чергу, якщо діяльність іноземної компанії по здачі в оренду нерухомого майна утворює постійне представництво, то обов'язки щодо обчислення та сплати до бюджету податку на прибуток і ПДВ покладаються на представництво.

Оренда житла для працівників - іноземних громадян

Компанії, які використовують працю іноземних громадян, можуть надавати їм житло безкоштовно або виплачувати грошову компенсацію для оплати оренди квартири на період трудової діяльності. Питання про те, чи виникає в даному випадку дохід, оподатковуваний ПДФО, у іноземного працівника, і об'єкт оподаткування ЄСП є спірним.

Існують дві позиції. Згідно з першою позиції при наданні працедавцем іноземному громадянину житла, передбаченого трудовим договором, виникає дохід, оподатковуваний ПДФО і ЄСП.

Друга позиція полягає в тому, що оподатковуваного доходу при наданні працедавцем житла у іноземних громадян не виникає, оскільки безкоштовне надання житла відноситься до компенсацій, які не входять до системи оплати праці та призначенням їх є відшкодування працівникам витрат, пов'язаних з виконанням трудових обов'язків. Оплата житла повинна розглядатися як вид витрат з облаштування на новому місці проживання.

Роботодавець зобов'язаний відшкодувати витрати при переїзді працівника на роботу в іншу місцевість, в тому числі витрати з облаштування на новому місці проживання. Відшкодування цих витрат є компенсацією працівнику, пов'язаної із здійсненням ним своїх трудових обов'язків. Відповідно, об'єкта оподаткування ЄСП не виникає (Постанова від 12.05.2008 N 09АП-3569/2008-АК).

Компенсаційні виплати, пов'язані з безоплатним наданням житлових приміщень, також не обкладаються ПДФО. Оскільки обов'язок по наданню житла покладено на роботодавця, то оподатковуваного доходу при оплаті житла іноземним працівникам не виникає (постанови Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 12.05.08 № 09АП-3569/2008-АК, ФАС Центрального округу від 11.12.07 № А48-717 / 07-2, Визначення ВАС РФ від 23.04.08 № 4623/08).

Коментарі

21.09.2015 Людмила

Висновок Агентського договору взагалі проблематично, тому що договору на комунальні послуги вже укладені на момент початку експлуатації нерухомого майна, а орендарі (вони ж принципалом) з'являються і змінюються пізніше. Такий Агентська угода (лист Мінфіну Росії від 14 квітня 2011 р № 03-11-06 / 2/55) інспекція може оскаржити

Відповісти

Додати коментар

Матеріали по темі

Знайдено 19 матеріалів з 2124

Сьогодні 1 тиждень 2 тижні 1 міс 3 міс 4 міс 6 міс 9 міс 1 рік 2 роки 3 роки 4 роки 5 років 10 років 15 років 20 років ∞

1 2 3

Розгорнути все записи Згорнути все записи Сортувати за: назвою даті

18.02.2011 Паперові та Інтернет ЗМІ 22170

Розглянемо загальні положення про оренду. В оренду може бути здано майно, яке в процесі використання не втратить і не змінить своїх натурально-речових властивостей. У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити, яке саме майно підлягає передачі в якості об'єкта оренди. Якщо за договором оренди неможливо визначити, яке саме майно передається в оренду, такий договір вважається незакл ...

20.04.2011 колонка фахівця 2162

Питання не з простих і, прямо скажемо, все ще дискусійне. Історія питання сягає в наше минуле, в тому сенсі, що суперечки про те, що вважати послугою, почалися і бурхливо обговорюватися в процесі формування судової практики по безоплатним договорами позики, де ИФНС, мабуть, вперше виробила і застосувала на практиці позицію: Безоплатний позику - послуга. Послуги у сфері підприємницької діяльності між комерційними організаціями до ...

13.11.2009 колонка фахівця -1 +1 1 14817

Добрий день, Ольга Вікторівна! Відповідно до статті 146 Кодексу операції з реалізації товарів (робіт, послуг) на території Російської Федерації визнаються об'єктом оподаткування з податку на додану вартість. З метою вирішення питання про наявність чи відсутність реалізації робіт (послуг), що оподатковуються податком на додану вартість в Російській Федерації, в разі, коли продавець і покупець робіт (послуг) мають місце знаходження в ...

12.02.2009 колонка фахівця 2193

Ризиків тут безліч з огляду на те, що не зовсім зрозуміла схема. Тобто, з одного боку, є укладений договір про маркетингові послуги, де нерезидент - Замовник, а Виконавець знаходиться і виконує роботу на території РФ. У зв'язку з цим, звертаємо Вашу увагу на валютний контроль і можливі ризики для російської сторони, пов'язані з необхідністю нести тягар обов'язків податкового агента по ПДВ в силу положень підпункту 4 пункту 1 ...

01.10.2009 Паперові та Інтернет ЗМІ -1 +1 1 18487

Особливості суб'єктного складу орендних правовідносин за участю нерезидентів Згідно з чинним законодавством іноземні компанії можуть брати участь в здачі нерухомого майна в оренду на території РФ наступними способами. В якості власника нерухомого майна і безпосереднього орендодавця. В цьому випадку ключовим є питання про утворення у нерезидента постійного представництва (в податковому сенсі) ...

01.07.2019 Паперові та Інтернет ЗМІ 260

Російський інтернет-проект починається з IT-розробника. У компанії з'являється сайт, великі замовники, але тут починаються труднощі. Наприклад, не всі іноземні контрагенти готові перераховувати гроші на російські рахунки. Тому розробнику доводиться реєструвати компанію за кордоном. Розглянемо, які вигоди принесе російським ITразработчікам іноземна компанія. Іноземні контрагенти не готові перераховувати гроші на р ...

26.02.2015 Семінар 3485

Давайте спробуємо Ваше питання дещо уточнити і доповнити з метою наближення до юридичних і податкових «конструкціям». Будемо користуватися науковим методом «допустимого вгадування». Отже, існує Договір надання (Виконавець-Покупець-1) послуги Х. Існує також Покупець-2, який за Вашим задумом і бізнес моделі набуває у Покупця-1 права вимоги на цю послугу. Тобто, кажучи по іншому, Сторони (Покупець-1 і покупати ...

ГК РФ сторони договору оренди можуть передбачити як твердий розмір орендної плати, так і порядок її розрахунку. Отже, орендна плата може бути встановлена \u200b\u200bу вигляді основної (постійної) частини і змінної частини, яка визначається розрахунковим шляхом. Постійна частина є фіксованою і включає в себе плату за користування самим приміщенням. Змінна частина орендної плати еквівалентна (або розрахована з) вартості комунальних послуг, спожитих орендарем за певний період. Таким чином, вся сума орендної плати (як постійна, так і змінна частини) є оплатою послуг орендодавця з надання майна в оренду.

Постійна частина орендної плати, як правило, визначається шляхом множення орендної ставки за договором на орендовану площу в квадратних метрах. Тому часто в договорі оренди вказують розмір орендної ставки за 1 квадратний метр в місяць.

приклад

Можна вказати формулу розрахунку постійної частини орендної плати, наприклад, так:

"Постійна частина орендної плати визначається за формулою:

Тв х / у \u003d A * S,

де Тв х / у - тверда частина орендної плати, що підлягає внесенню за місяць х, рік у;

A - ставка орендної плати за договором;

S - площа, що орендується, в квадратних метрах ".

Можна також передбачити, що постійна частина орендної плати множиться на індекс споживчих цін, на коефіцієнт, що враховує умови використання орендарем майна; на коригувальний коефіцієнт і т. д.

У договорі оренди можна вказати, що змінна частина орендної плати покриває фактично понесені витрати орендодавця на комунальні платежі, а саме:

Електрична енергія;

водопостачання;

Теплова енергія;

Вивіз побутового сміття (можна привести весь перелік необхідних послуг) і т. П.

приклад

Можна вказати формулу розрахунку змінної частини орендної плати, наприклад, так:

"Змінна частина орендної плати визначається за формулою:

П x / y \u003d Е + Під + Т + М, де

П х / у - змінна частина орендної плати, що підлягає внесенню за місяць х, рік у;

Е - витрати на електричну енергію за місяць х, рік у;

По - витрати на водопостачання за місяць х, рік у;

Т - витрати на теплову енергію за місяць х, рік у;

М - витрати на вивезення побутового сміття за місяць х, рік у. "

Якщо оплата комунальних послуг здійснюється відповідно до показань лічильників, можна вказати в договорі, що змінна частина орендної плати підлягає визначенню відповідно до показань приладів обліку. Можна прописати, що показання приладів обліку комунальних послуг фіксуються в присутності уповноважених представників орендодавця і орендаря.

Увага

У п. 12 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 N 66 зазначено, що покладання на орендаря тільки витрат по оплаті комунальних послуг не може розглядатися як форма орендної плати. Оскільки орендодавець фактично не отримує зустрічного надання за передане в оренду майно, оплата орендарем тільки комунальних послуг не означає оплатне договору.