Відповідно до чинного законодавства в договір оренди можна вносити умова, яке дає право орендарю в подальшому викупити орендований об'єкт нерухомості.
Даний варіант договору є вигідним одночасно для двох учасників угоди. З одного боку орендар має право користуватися житловим приміщенням, а з іншого він виходить своєрідну розстрочку на виплату повної вартості. При цьому орендар повністю застрахований від того, що квартира може дістатися комусь іншому, адже він має право на першочерговий викуп.
Продавець квартири, який також є і орендодавцем теж виграє в цій угоді. Крім отримання повної вартості квартири за продаж, він ще отримує і орендну плату з регулярними платежами.
Саме через ці позитивних моментів для учасників подібні угоди стають дедалі популярнішими. Давайте спробуємо розібратися з тим, як укласти подібний договір і дізнаємося ряд його особливостей.
Зразок типового договору оренди квартири з подальшим викупом між фізичними особами
Відмінною особливістю даного договору є те, що він включається в себе відразу угоду з оренди нерухомості, а також угоду купівлі-продажу.
Тому подібні договори найчастіше складаються відразу з двох окремих блоків:
- Оренда квартири. В даному блоці описується вся інформація щодо оренди. Блок цей являє собою повноцінний договір оренди, за винятком деяких особливостей;
- Перехід права на володіння квартирою після викупу орендаря. Ця частина являє собою договір купівлі-продажу.
Важливо розуміти, що подібний договір це один повноцінний документ, в якому є дві різні, але взаємопов'язані частини. Висновок подібного договору є більш складним, ніж укладення договору оренди або договору купівлі продажу, тому рекомендується звернутися за консультацією до юриста, або скористатися зразком.
Важливо знати, що зразок зроблений тільки для зручності громадян. Прописані в ньому умови можна міняти або дописувати додаткові за бажанням сторін.
Якщо звернутися до закону, то полягає даний договір на законах Цивільного кодексу Російської Федерації (Статті 554-555). Також даний правовий документ регулює всі правовідносини між учасниками угоди.
Зміст договору оренди квартири з подальшим викупом між фізичними особами
По суті, даний договір схожий з договором оренди і договором купівлі продажу. Кожна з частин договору прописується саме на основі тих же правил і законів, що і окремо взяті договору.
Однак у зміст даного виду договору обов'язково повинні бути включені наступні пункти:
- Повна інформація про учасників. У випадку з фізичними особами це повні паспортні дані. У випадку з юридичними особами це правовстановлюючі документи організації;
- Зведення про нерухоме майно. Обов'язково необхідно внести повні відомості про майна, яке здається в оренду з правом викупу. При цьому важливо максимально докладно описати майно, щоб в наслідок не виникло спірних сітуацій4
- Сума викупу і порядок проведення операції купівлі-продажу. Слід вказати точну суму, яку необхідно виплатити покупцеві за придбання квартири. Суму необхідно написати цифрою і прописом, а також вказати валюту. Сума, зазначена в договорі, не може змінюватися з часом і повинна залишатися незмінною до моменту покупки. Також важливо обумовити те, як і коли буде проведена операція купівлі жілья4
- Сума орендної плати. Крім вартості квартири, необхідно встановити розмір щомісячних платежів, який буде орендною платою. Ця сума також повинна бути фіксованою і не може змінюватися.
Всі зазначені вище умови обов'язково необхідно вносити в договір. Якщо хоча б одна з умов відсутня, документ можна буде визнати повністю або частково недійсним, що позбавить його юридичної сили.
Не рідко в договорі вказується і ряд додаткових умов, наприклад, чи має право орендар достроково викупити квартиру, тим самим виконавши свої зобов'язання. Буває так, що викуп квартири можливий тільки після останнього платежу по оренді. Наразі обов'язково слід уточнити і включити в договір.
Особливості договору оренди квартири з подальшим викупом між фізичними особами
Даний договір має свою специфіку, тому, непогано буде дізнатися ряд його особливостей:
- Договір укладається в письмовій формі. Усні домовленості не можуть бути доведені, а значить, навіть при наявності свідків вирішити будь-які питання без договору не вийде;
- Договір потребує завіренні нотаріуса. Нотаріальне завірення даного договору необхідно тому, що в ньому йдеться про продаж, а значить, перехід прав власності на майно до іншої людини. При цьому слід розуміти, що сторони не повинні складати договір в присутність нотаріуса, достатньо просто його друку. Якщо укладати договір самостійно, то великий шанс помилки, але з іншого боку це заощадить грошові кошти;
- У договорі обов'язково повинен бути описаний питання переходу права власності. Точніше кажучи, необхідно вказати в який момент даний перехід відбудеться. Найчастіше перехід прав власності відбувається після того, як орендар, який також є покупцем, виплачує повну вартість квартири за договором. Але сторони мають право вказати й інший варіант;
- Розірвання договору можливе як мирним шляхом, так і через суд. Якщо договір розривається через суд, то дуже важливо, щоб договір був складений правильно і не мав «прогалин». Чим докладніше буде описано кожен пункт договору, тим більше шанс отримати максимально правильне і законне рішення.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. За цим договором Наймодавець (Орендодавець) надає Наймачеві (Орендареві) в оренду, належить йому на праві власності квартиру, що знаходиться за адресою:.
1.2. Зазначена квартира має наступні характеристики:
- Загальна корисна площа - кв.м .;
- Житлова площа - кв.м .;
- Кількість кімнат ;
- Оціночна вартість квартири, що надається за документами БТІ млн. Рублів.
1.3. Право власності Орендодавця на зазначену квартиру підтверджується наступними документами:.
1.4. Орендодавець гарантує, що на момент укладення цього договору квартира не закладена, під арештом не перебуває й не обтяжена жодними іншими зобов'язаннями.
1.5. Наймач використовує орендоване майно протягом всього терміну оренди відповідно до його цільового призначення (для проживання).
1.6. Після закінчення терміну оренди або в інший узгоджений з Орендодавцем термін Наймач має право викупити у Орендодавця найману квартиру за ціною рублів. Відмова Орендодавця від укладення договору купівлі-продажу квартири з Наймачем не допускається.
2. Права та обов'язки сторін
2.1. Наймач (Орендар) зобов'язаний:
- вносити орендну плату Орендодавцеві терміни і в порядку, встановленому цим договором;
- в період дії цього договору своєчасно здійснювати всі необхідні комунальні платежі (за електроенергію, користування водою, телефоном та інші) в установленому в порядку. Оплата комунальних послуг в орендну плату не входить;
- користуватися квартирою виключно в цілях проживання;
- належним чином відноситься до орендованого майна, використовувати його відповідно до його призначення та технічним особливостям;
- дотримуватися правил користування житловими приміщення, в тому числі правила безпеки, вживати необхідних заходів до збереження квартири та встановленого в ній устаткування;
- містити квартиру в належному стані, в тому числі за свій рахунок здійснювати поточний ремонт квартири і встановленого в ній сантехнічного та іншого обладнання;
- відшкодовувати збитки, завдані квартирі і встановленим в ній майну з його вини;
- в разі відмови від укладення договору купівлі-продажу повернути Орендарю квартиру в справному стані з урахуванням нормального зносу;
- нести інші обов'язки, встановлені чинним законодавством для наймачів жилих приміщень.
2.2. Наймач приймає на себе всі ризики, пов'язані з псуванням або втратою, крадіжкою або передчасним зносом встановленого в квартирі обладнання, що сталися під час дії цього договору. У разі втрати або пошкодження обладнання Наймач зобов'язаний за свій рахунок відремонтувати або замінити відповідне майно на будь-яке інше майно, прийнятне для Орендодавця.
2.3. Орендар зобов'язаний інформувати Орендодавця з усіх питань і обставин, що мають відношення до орендованого майна. Повідомлення повинні бути своєчасними і повними.
2.4. Наймач (Орендар) має право:
- повернути орендовану квартиру Орендодавцеві до закінчення терміну оренди, письмово попередивши Орендодавця про це за;
- переважне по відношенню до інших осіб право на укладення договору оренди на новий термін;
- переважне по відношенню до інших осіб право на придбання квартири у власність з усім встановленим в ньому на момент укладення цього договору обладнанням;
- допускати проживання в квартирі будь-яких осіб за своїм вибором без передачі квартири в піднайм (суборенду);
- придбати орендоване майно у власність шляхом купівлі або з інших підстав, передбачених законом; Про свій вибір Орендар повинен повідомити Орендодавця за до закінчення строку цього договору;
- здійснювати інші права, надані наймачам житлових приміщень, чинним законодавством і звичаями ділового обороту.
2.5. Орендар може надати в суборенду (піднайом) надану йому в оренду квартиру тільки з письмової згоди Орендодавця. Подібна згода може міститися в листі, телексі, телеграмі тощо Право передавати орендоване майно в суборенду може бути також надано Орендарю на підставі додаткової угоди, що буде невід'ємною частиною цього Договору.
2.6. Наймодавець (Орендодавець) зобов'язаний:
- передати Орендарю квартиру і встановлене в квартирі обладнання та інше майно в справному та стані протягом днів після укладення цього договору;
- здійснювати за свій рахунок капітальний ремонт квартири і заміну зношеного обладнання;
- не чинити перешкод Наймачеві (Орендареві) в правомірному користуванні орендованою квартирою;
- укласти з Наймачем новий договір найму (оренди) квартири на той самий строк і на тих же умовах після закінчення терміну дії цього договору в разі відмови Орендаря від покупки квартири відповідно до п.1.6 цього договору;
- протягом днів після закінчення терміну дії цього договору укласти договір купівлі-продажу квартири з Наймачем на умовах, зазначених в п.1.6 цього договору. Сторони мають право укласти інший договір відчуження квартири на користь Наймача (Орендаря).
2.7. В період дії цього договору Орендодавець не має права продавати, дарувати або відчужувати іншим способом квартиру третім особам.
2.8. В період дії цього договору Орендодавець також не має права передавати квартиру в заставу або обтяжувати її будь-якими іншими зобов'язаннями, не пов'язаними з виконанням цього договору.
3. РОЗРАХУНКИ ЗА ДОГОВОРОМ
3.1. Орендар зобов'язується регулярно вносити Орендодавцю орендну плату за користування квартирою.
3.2. Орендна плата вноситься і становить рублів на місяць.
3.3. На підставі додаткової угоди, що буде невід'ємною частиною цього Договору, розрахунки по орендній платі можуть проводитися послугами, роботами і в інших, що допускаються законом, формах.
4. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН ЗА ДОГОВОРОМ
4.1 Орендодавець несе відповідальність за всі недоліки майна, зданого в оренду, якщо ці недоліки перешкоджають нормальному використанню його за призначенням, за умови, що ці недоліки існували при укладенні договору і не були і не могли бути відомі Орендарю.
4.2. Орендодавець відповідає перед Орендарем за всі претензії, які можуть виникнути з прав третіх осіб, які обмежують або перешкоджають користуванню орендованою квартирою і іншим знаходяться в ній майном, за умови, що Орендар не знав і не міг знати про існування прав третіх осіб при укладенні договору 4.3 . Орендар відшкодовує Орендодавцю всі збитки, пов'язані з втратою, пошкодженням орендованого майна в порядку, встановленому законодавством.
4.4. У разі відмови Орендодавця добровільно укласти договір купівлі-продажу квартири на умовах, зазначених в п. 1.6 цього договору, Орендар має право стягнути з Орендодавця штраф у розмірі% від суми угоди, зазначеної в п. 1.6, а також стягнути з Орендодавця всі заподіяні невиконанням договору збитки.
4.5. У разі несвоєчасного внесення сум орендної плати Орендар сплачує пеню в розмірі% від вчасно невиплаченої суми за кожен день прострочення.
4.6. Сплата штрафних санкцій не звільняє сторони від відшкодування завданих невиконанням або неналежним виконанням збитків в повному обсязі.
5. ТЕРМІН ДІЇ ДОГОВОРУ І ПРАВА СТОРІН ПІСЛЯ НА ТЕРМІН ДІЇ ДОГОВОРУ
5.1. Цей договір укладено строком на. Договір набуває чинності з моменту його укладення.
5.2. Після закінчення терміну дії цього договору, сторони взяли на себе зобов'язання визначитися з вибором однієї з трьох можливостей, передбачених в цьому пункті:
- договірні Сторони зобов'язуються укласти договір купівлі-продажу орендованого майна на умовах, зазначених в п.1.6, або інший договір відчуження квартири на користь Орендаря;
- припинять свої договірні відносини і Орендар передасть квартиру і інше орендоване майно Орендодавцю;
- сторони укладуть новий договір оренди (найму) квартири на тих же умовах на новий термін.
6. ОСОБЛИВІ УМОВИ
6.1. Орендна плата, фактично виплачена Наймачем, не входить в суму угоди, зазначену в п.1.6.
7. Форс-мажор
7.1. Сторони звільняються від часткового або повного виконання зобов'язань за цим Договором, якщо це невиконання стало наслідком обставин непереборної сили, що виникли після укладення цього Договору в результаті подій надзвичайного характеру, які сторона не могла ні передбачити, ні запобігти розумними заходами. До обставин непереборної сили відносяться події, на які учасник не може вплинути і за виникнення яких він не несе відповідальності, наприклад, землетрус, повінь, пожежа, а також страйк, урядові постанови або розпорядження державних органів.
8. Врегулювання спорів
8.1. Всі можливі суперечки, що випливають з даного договору або з приводу цього договору, сторони будуть вирішувати шляхом переговорів.
8.2. У разі недосягнення згоди спірні питання вирішуються в судовому порядку.
9. Юридичні адреси та реквізити СТОРІН
наймачРеєстрація: Поштова адреса: Паспорт серія: Номер: Кому видано Ким: Телефон:
наймодавецьЮр. адреса: Поштова адреса: ІПН: КПП: Банк: Рас. / рахунок: Кор. / рахунок: БИК:
10. ПІДПИСИ СТОРІН
наймач _________________
наймодавець _________________
