كيف يمكنك الوثوق بإدارة الشقة؟ كيف يمكنك تكليف إدارة الشقة بتأجير شقة لإدارة الثقة؟

في كثير من الأحيان، المالك أو المؤجر، عند استئجار شقة (مكتب)، لا يريد أن يثقل كاهل نفسه بالمخاوف المتعلقة بتلقي الإيجار، ومراقبة حالة المبنى، ودفع المرافق وغيرها من المتاعب. ماذا لو لم يتم استئجار شقة واحدة، بل عدة شقق، ويعيش المالك نفسه في مدينة أخرى أو حتى في بلد آخر؟ هل من الممكن حقًا أن يأتي كل شهر ويدخل في اتصالات مع أصحاب العمل الذين لا يتمكن أحيانًا من مقابلتهم على الفور، وإذا فعل ذلك، فقد يتبين أن الاجتماع متوتر وفارغ؟ تعد الاتصالات مع المستأجرين أكثر اللحظات غير السارة لأي مالك يحلم فقط بتدفق هادئ من المال يتدفق من مكان ما، دون الحاجة إلى صعود مجرى النهر في كل مرة لحل العوائق، إذا أصبح التدفق فجأة، لا سمح الله، مسدود.

كسب المال من الإيجار دون الاتصال المباشر بالمستأجر - يمكن تحقيق هذه الرغبة بالكامل من خلال تأجير الشقة على سبيل الثقة. إدارة صناديق الإيجار - ما هي وكيف يتم إبرام اتفاقية إدارة تأجير العقارات؟

هناك الكثير من أصحاب العقارات في سوق الإيجار، لكنهم جميعًا يقدمون مجموعة محدودة من الخدمات:

• البحث عن صاحب عمل؛
• الاتصال بالعملاء المحتملين؛
• تنظيم عرض للمباني مع مالكها؛
• إبرام اتفاقية الإيجار.

بموجب اتفاقية حصرية، يتحمل السمسار مسؤولية أكبر قليلاً وفقط في حالة إنهاء المستأجر لعقد الإيجار من جانب واحد: إذا انتقل المستأجر في وقت مبكر، يجب على السماسرة العثور على عميل جديد.

لا يجب أن تهرب إلى سمسار عقارات بعد أن تم تسليم المفتاح بالفعل للمقيمين وتتذمر من أنهم تبين أنهم هذا وذاك، وأين كنت تبحث وماذا تفعل الآن.

لا يتحمل أصحاب العقارات العاديون أي مسؤولية عن اختيار المستأجرين "السيئين" وعن أي عواقب على الإطلاق، مثل:

• الممتلكات المتضررة
• فيضانات الجيران
• التأخر في السداد أو رفض الدفع؛
• رفض الخروج وما إلى ذلك.

الأمر مختلف تمامًا إذا أبرم المالك اتفاقية إيجار مع إدارة الثقة.

تمثل المعاملات التي تنطوي على تأجير المساكن تحت إدارة الثقة في الخارج 90٪ من إجمالي عدد معاملات الإيجار. وتبلغ حصتنا من مثل هذه المعاملات حتى الآن 10% فقط من إجمالي عقود الإيجار السنوية. لا يزال غالبية الملاك لا يثقون في إدارة الثقة بسبب المخاوف التالية:

• تعتبر إدارة الإيجارات الموثوقة خدمة مكلفة للغاية؛
• من المؤكد أن سمسار العقارات سيرتكب خطأً ما؛
• يمكن أن يؤدي عدم وجود سيطرة مستمرة من جانب المالك إلى خطر فقدان العقارات أو فقدان فرصة التصرف فيها لفترة طويلة.

لكن هذا الرأي خاطئ تمامًا، ويمكن إثبات ذلك على الأقل من خلال مثال أنشطة وكالة "أكروس" العقارية.

وكالة العقارات أكروس

تشارك وكالة Akrus العقارية في معاملات تأجير العقارات منذ عام 1998. خلال هذا الوقت، تم نقل أكثر من 2000 شقة إلى الثقة للإدارة في موسكو. معظم العملاء، كما يعترف أكروس، يأتون إليهم بناءً على نصيحة الأصدقاء الذين عملوا مع الوكالة لسنوات عديدة - وهذا نتيجة النقص شبه الكامل في الإعلانات.

من المهم جدًا أن يعرف المستأجر ما يلي:

عند إبرام اتفاقية مع وكالة بشأن خدمة إدارة الثقة، لا يُحرم المالك من الحق في التحكم في عملية الإيجار بأكملها منذ البداية، بل وأكثر من ذلك لا يُحرم من حق المالك سواء في الوقت الحاضر أو فى المستقبل.

إدارة الثقة لتأجير الشقق لا تشبه على الإطلاق نقل السيارة إلى ملكية مالك جديد بموجب توكيل عام.

وهي مصممة لمساعدة مالك العقار على ممارسة السيطرة الكاملة على عقد الإيجار من خلال شخص آخر، في حين أن المسؤولية في جميع المراحل، من إبرام العقد حتى لحظة خروج المستأجر، تقع على عاتق الوصي. وهذه ميزة كبيرة لإدارة الثقة مقارنة بأنواع أخرى من خدمات الوساطة بموجب اتفاقية قياسية وحصرية.

يمكنك التعرف على المجموعة الكاملة من الخدمات التي تقدمها وكالة Akrus العقارية.

وظائف سمسار عقارات مع إدارة الثقة

عند تأجير العقارات تحت إدارة الثقة، قد لا يتمكن المالك من رؤية المستأجر شخصيًا. وفور إبرام العقد تبدأ الوكالة حملة إعلانية لتأجير الشقة وإعداد المستندات اللازمة. بالطبع، يمكن للمالك، إذا رغب في ذلك، المشاركة في اختيار العميل المحتمل، في المفاوضات وعرض السكن، وأحيانًا الزيارة شخصيًا للتأكد من أن كل شيء على ما يرام مع الشقة. ولكن عادة ما تختفي جميع مخاوف المالك، وكذلك الرغبة في التحكم شخصيا في حالة الشقة، في غضون شهر، عندما يكون الشخص مقتنعا بأن الأمور تسير بشكل أفضل بدونه:

1. بالنسبة لأولئك الذين يستأجرون شقة، من الأسهل العمل مع شخص غريب - سمسار عقارات محترف - بدلاً من العمل مع مالك عصبي وقلق للغاية.
2. ويسيطر السماسرة على المستأجر بطرق غير مزعجة ثقافيا، ولكن الهروب من مثل هذه "العين" ليس بالأمر السهل. إن مسؤولية الامتثال لشروط العقد وسلامة ممتلكات الشقة تجبر الوكالة على العمل بشكل وثيق مع الجيران، لذلك يصبح أصحاب العقارات على علم على الفور بعدم امتثال السكان لنظام وقواعد الإقامة، أو انتقال الأشخاص غير المصرح لهم إلى الشقة الأسكان.
3. لا يقوم سمسار العقارات بمراقبة حالة الشقة فحسب، بل يقوم أيضًا بإزالة الأضرار الناجمة عن ذلك، بعد إجراء جرد للممتلكات أولاً، لذلك لن يرى المالك منزلًا فوضويًا ومهملاً في نهاية عقد الإيجار.
4. من الأسهل بكثير تحقيق العدالة لصاحب العمل المهمل وإجباره على دفع ثمن الأضرار التي لحقت بالسمسار مع إدارة الثقة بدلاً من المالك نفسه، لأنه يتعاون مع كل من الشرطة والقضاء.
5. في حالة عدم الامتثال لشروط العقد، يقوم سمسار عقارات بطرد الضيف عديمي الضمير.
6. إذا غادر الضيف مبكرًا، فإن الحملة ستجد مستأجرًا آخر.
7. يتم أيضًا دفع مدفوعات المرافق، المنصوص عليها في عقد الإيجار باعتبارها إلزامية للمالك، من قبل الوكالة (يتم حجبها من الإيجار). يتم التحكم في دفع فواتير الخدمات المستحقة للمستأجرين والكهرباء والإنترنت والمكالمات الهاتفية الدولية من قبل الوكالة. يعد التحكم في المدفوعات مهمة بسيطة بالنسبة للوكالة، نظرًا لأنها على اتصال بجميع المرافق وخدمات المدينة، ولا تحتاج إلى التحقق من كعب الإيصالات.
8. يتيح لك التعاون مع خدمات المرافق أيضًا التخلص بسرعة من الأضرار التي لحقت بالاتصالات والمعدات في الشقة.
9. يقوم سمسار العقارات بتحويل الإيجار بانتظام إلى المالك، وباعتباره كيانًا قانونيًا، يمكنه القيام بذلك عن طريق التحويل المصرفي، وهو أمر مناسب لصاحب العمل (سواء موظفي القطاع الخاص أو موظفي الشركة).
10. يتم تأمين الشقة وإصلاحها على نفقة الوكالة العقارية - يتم تضمين هذه الخدمة في الحزمة القياسية لاتفاقية تقديم خدمات إدارة الثقة.

وبالتالي، يمكن للوكالة السيطرة على أي شقة على الإطلاق، حتى لو كانت "مقتولة"، وترتيبها، ومن ثم العثور على مستأجر.

يعد تأجير السكن المهمل وغير المناسب مهمة مستحيلة بالنسبة للمالك، ولكن من خلال إبرام اتفاقية إيجار مع إدارة الثقة، فإنه يدفع فقط تكلفة خدمة الإدارة، وتدفع الوكالة تكاليف الإصلاح والتأمين. لماذا الظروف قبيحة؟

تقوم الوكالة عادة بإجراء إصلاحات تجميلية على نفقتها الخاصة. إذا وافق مالك العقار على المزيد من الأعمال كثيفة العمالة (إعادة التطوير، وتجديد المطبخ، والحمام)، فيمكن سحب الأموال المفقودة عن طريق الائتمان، وسيتم خصم مدفوعاتها من الإيجار.

تم إبرام اتفاقية إدارة الثقة وفقًا للفصل 53 من القانون المدني للقانون القطبي "بشأن إدارة الثقة للممتلكات".

وفقا للقانون المعياري الفصل. 53 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يقوم مؤسس الإدارة (مالك العقار) بنقل العقار إلى إدارة الثقة لفترة محددة تحديدًا في الاتفاقية إلى الطرف الثاني (الوكيل العقاري)، ويتعهد بما يلي: إدارة العقار لمصلحة المالك أو أي شخص آخر يحدده. وفي هذه الحالة، لا تنتقل حقوق الملكية من المؤسس إلى الوصي.

بعد إبرام اتفاقية إدارة الثقة مع مالك العقار، يحق للشركة العقارية البحث بشكل مستقل عن مستأجر وترتيب عروض الشقة وإبرام اتفاقيات الإيجار. مشاركة المالك في كل هذه الخطوات اختيارية.

اتفاقية الثقة ليست اتفاقية وسيطة، بل هي اتفاقية خدمة. إنه يخضع لتسجيل الدولة، والذي غالبا ما يردع أصحاب الشقق: بعد كل شيء، بموجب هذه الاتفاقية، سيُطلب منهم دفع الضرائب. ومع ذلك، يرغب المزيد والمزيد من المالكين في تقنين الإيجارات ودفع الضرائب على الدخل كما هو مطلوب.

ومع ذلك، في بعض الأحيان تدخل الوكالات في ما يسمى باتفاقيات العمولة:

• تتعهد الوكالة (الوكيل بالعمولة) أمام مالك العقار (التعهد) مقابل أجر (العمولة) بإجراء المعاملات نيابة عنه لمصلحة المالك وعلى نفقته.
• لا تتطلب مثل هذه الاتفاقية التسجيل الإلزامي، ويقرر العميل ما إذا كان سيدفع الضرائب أم لا.
• تمنح اتفاقية العمولة للعميل الحق في تسليم حتى شقة حكومية أو بلدية لإدارة الثقة.

ما هي تكلفة خدمة إدارة الثقة؟

.بالمقارنة مع المزايا والخدمات العديدة التي يقدمها الأمناء، فإن تكلفة الخدمات تعتبر سخيفة - إيجار شهر واحد سنويًا أو 8.3% من دخل الإيجار الشهري.

أمر دقيق

إن تأجير شقة وعدم التفكير في أي شيء آخر هو حلم كل صاحب شقة "إضافية". لكن من المستحيل عدم التفكير: إما أن المستأجرين سوف يغمرون الجيران في الطابق السفلي، أو سيتوقفون عن دفع الإيجار في الوقت المحدد، أو سيخرجون فجأة، مع الأخذ في الاعتبار تلفزيون المالك أو الثلاجة.

يمكن نقل جميع المخاوف المرتبطة بتأجير المساكن إلى أكتاف أصحاب العقارات، وتقاسم الدخل الذي تجلبه الشقة معهم. نحن بحاجة إلى الاجتماع بشكل أقل وفقًا لشركة Kirsanova Realty، في الولايات المتحدة الأمريكية، يلجأ 90٪ من أولئك الذين يرغبون في تأجير ممتلكاتهم إلى "كما أفاد زملاؤنا الأمريكيون، تسمى هذه الشركات شركات إدارة العقارات، وتكلفة خدماتها هي تقول سفيتلانا سكوتنيكوفا، رئيسة قسم العقارات الأجنبية في شركة Kirsanova Realty، "بموجب العقد، تكون شركة الإدارة مسؤولة عن تأجير الشقة، والبحث عن المستأجرين، وكذلك مراقبة حالة الإيجار. الملكية."

وفقا لأصحاب العقارات في العاصمة، في موسكو، لا يوجد أكثر من 10٪ من الشقق المستأجرة تقع في إدارة الثقة. لكن الطلب على هذه الخدمة سوف ينمو. لقد قدر المستأجرون وأصحاب الشقق بالفعل إحدى المزايا الرئيسية للخدمة، وهي عدم وجود اتصالات مباشرة بين المالكين والمقيمين، حيث يجد العديد من المستأجرين أن التواصل مع ممثل الشركة أكثر متعة من التواصل مع المالك نفسه الملاك حساسون جدًا لشقتهم لدرجة أنهم يزورونها كثيرًا، مما يزعج السلام ويحد من حرية المستأجر في التصرف. لكن موظف الشركة لن يسمح لنفسه بالقيام بذلك.

إذا سمح المستأجر لنفسه بفعل الكثير، على سبيل المثال، سمح لأصدقائه من الجبال بالعيش في الشقة أو بدأ عمومًا في استخدامها لأغراض أخرى، فسوف يتعامل سمسار العقارات بنفسه مع الضيوف التواصل مع الجيران، وهو على علم بما يحدث في الشقة، وبعد كل شيء، وفقا للعقد، إذا تعرض صاحب الشقة لأي ضرر بسبب تصرفات المستأجرين، فإن الشركة ملزمة بالتعويض هو - هي.

كانت هناك حالات تمكنا فيها بفضل جيراننا فقط من إعادة مجموعة من الأثاث المنجد إلى أصحابها، وبدلة عطلة نهاية الأسبوع، وجهاز تلفزيون باهظ الثمن كان المستأجرون قد أمسكوا به للمرة الأخيرة. يتعين على أصحاب الشقق مقابلة أصحاب العقارات مرة أخرى نظرًا لأن الشركة العقارية هي الجهة القانونية، فيمكن للمستأجر دفع المبلغ عن طريق التحويل المصرفي، وهو أمر مهم بشكل خاص إذا كانت الشقة مستأجرة من قبل شركة لموظف استلام الإيجار، ناقص العمولات، إلى حسابه المصرفي أو في مكتب النقد الخاص بالسمسار في يوم متفق عليه.

نظرًا لأن أولئك الذين يسافرون إلى الخارج لفترة طويلة هم الذين يعهدون بشققهم إلى أصحاب العقارات لإدارتها، يتم نقل إيجارهم إلى الخارج.

شقة ذات محتوى مثالي

لتأجير شقة بسعر السوق، أولا، تحتاج إلى ترتيبها - إجراء الإصلاحات، وتجهيز المطبخ والحمام، وثانيا، العثور على مستأجر محترم ومرتب. يتم حل هذه المشاكل بدقة من قبل سمسار عقارات، الذي تعهد إليه بإدارة الشقة. إذا كانت هناك حاجة إلى إصلاحات، ولكن لا يوجد مال لها، فستقوم الوكالة بذلك على نفقتها الخاصة أو عن طريق الائتمان. إذا لزم الأمر، فإنه سيتم أيضا تجهيز المطبخ، وتغيير السباكة وتركيب باب معدني. عادة ما يتم خصم دفعات القرض من الإيجار. كما يتحمل سمسار العقارات أيضًا المسؤولية الكاملة عن البحث عن المستأجر، فور إبرام الاتفاقية مع مالك الشقة، تبدأ حملة إعلانية، ويتم تنظيم العروض، وإعداد المستندات اللازمة لكلا الطرفين، كما تقول جولنارا راخمانجولوفا. - إذا قرر المستأجر فجأة الخروج من الشقة لسبب ما، فإن المتخصصين لدينا يستأنفون على الفور البحث عن المستأجر التالي. في حالة مخالفة المستأجر للعقد، أو الإضرار بالممتلكات، أو التأخير في دفع الإيجار، وما إلى ذلك. سنقوم بإنهاء عقد الإيجار مبكرًا وسنساعدك في الحصول على تعويض عن الأضرار."

يتولى سمسار العقارات أيضًا جميع العلاقات مع المنظمات العاملة، ولا يشمل ذلك دفع تكاليف المرافق فحسب، بل أيضًا المسؤوليات المرهقة الأخرى. يقوم مسؤول الخدمة بالتحقق شهريًا من دفع فواتير المكالمات البعيدة والكهرباء وما إلى ذلك. غالبًا ما يحدث أنه من الضروري الحصول على إيصالات جديدة من EIRC، وتوضيح دفع الفواتير في موقع المشترك، والتحقق من الإيصالات المدفوعة مسبقًا. يتم تنفيذ هذا العمل من قبل وكالة إدارة الثقة في الشقق. ,

ثمن الثقة ,

في سوق رأس المال، يتم حساب تكلفة خدمات إدارة الثقة بشكل مختلف، ولكنها تبلغ حوالي 10-15٪ من الإيجار. في وكالة إدارة الثقة للشقق، سيتم تحميل مالك الشقة نصف الإيجار للشهر الأول، ثم كل شهر شهريًا، سيقتطعون 10% من تكلفة الإيجار. وفي بعض شركات الإدارة الأخرى، يدفع المالك مبلغًا يعادل إيجار شهر واحد سنويًا مقابل هذه الخدمة، ويحصل على التأمين والإصلاحات كهدية. غالبًا ما تعتمد تكلفة إدارة الثقة للشقة على نطاق الخدمات. بالنسبة للباقة الأساسية، يدفع العميل للشركة تكلفة إيجار شهر في السنة، وبالنسبة للباقة الكاملة، بالإضافة إلى نصف الإيجار شهرياً. ,

على الرغم من أن سعر خدمة إدارة الثقة في الشقة معقول جدًا وأن الاهتمام بها يتزايد، إلا أن القليل من المالكين على استعداد للاستفادة من هذه الخدمة. هناك عدة أسباب، وأحدها ضرورة التوقيع على اتفاقية رسمية تتضمن دفع الضرائب. على الرغم من أنه تجدر الإشارة إلى أن عدد أولئك الذين لا يريدون دفع الضرائب يتناقص كل يوم، خاصة عندما يتعلق الأمر بالشقق باهظة الثمن." في بعض شركات الإدارة الأخرى، مسألة ما إذا كان العميل يدفع أو لا يدفع ضريبة على الدخل من تأجير الشقة متروك لضميره، وتدخل شركة الإدارة في اتفاقية عمولة مع العميل، على عكس اتفاقية الثقة، فهي لا تخضع للتسجيل الإلزامي، لذلك يحل العميل جميع المشاكل مع السلطات الضريبية بنفسه.

تقدم جميع شركات الإدارة تقريبًا اتفاقيات عمولة للعملاء، وإلا فلن يتمكن العملاء الذين تملك شققهم مملوكة للبلدية من استخدام خدمة إدارة الثقة. دعونا نذكرك أنه وفقًا لقانون الإسكان، لا يتم تأجير هذه الشقق من الباطن إلا بإذن من المالك، أي السلطات المحلية. ولأسباب واضحة، لا يرغب الناس في التقدم للحصول على هذا الإذن. كما أن معظم الشركات العقارية ليست مستعدة بعد لتقديم خدمات إدارة الثقة لأصحاب الشقق، وأحد الأسباب هو ضعف أصحاب العقارات أنفسهم تجاه العملاء، فنحن نبرم اتفاقية مع العميل، ونقوم بتجديد شقته على نفقتنا الخاصة، و ثم يقوم العميل بإنهاء الاتفاقية. وعلى الرغم من أن العقد ينص على عقوبات في مثل هذه الحالة، إلا أنه يجب إعادة الأموال من خلال المحكمة.

إذا قام مالك الشقة بنقل الحق في إدارة ممتلكاته إلى شخص آخر يعمل نيابة عن المالك ويمثل مصالحه، فمن الضروري وضع عقد خاص صك الثقة.

في الأساس، يعد نقل الشقة هذا ضروريًا لزيادة كفاءة إدارة الممتلكات والحصول على أكبر فائدة. في بعض الحالات، يتم إبرام اتفاقية الثقة إذا كان مالك الشقة غير قادر على إدارتها، على سبيل المثال، إذا لم يتمكن من الحصول على الملكية قبل بلوغ سن الرشد.

ملحوظة! لا ينطبق إبرام اتفاقية إدارة الثقة على حقوق الملكية العقارية للوصي.

أطراف الاتفاقية

قد يكون هناك طرفان أو ثلاثة أطراف في الاتفاقية:

• مؤسس - الشخص الذي ينقل الملكية إلى إدارة الثقة؛
• الوصي - الشخص الذي يستلم الممتلكات بموجب توكيل رسمي. يمكن أن يكون المدير منظمة تجارية أو رجل أعمال خاص. يمكنه شخصيًا التصرف في الممتلكات المنقولة إلى إدارة الثقة أو إشراك أطراف ثالثة - المستفيدين - في هذه العملية؛
• المستفيد - أن تدار المنشأة بما يخدم مصالحها.

يمكن للوصي الدخول في معاملات نيابة عن مؤسس الوصي، ولكن في نفس الوقت، بجانب توقيعه، يجب عليه تقديم ملاحظة D.U. مما يدل على إدارة الثقة. إذا كان المدير مؤسسة، فسيتم كتابة ملاحظة بجوار اسمها الكامل.

على سبيل المثال، يمكن للمالك أن يعهد بإدارة شركة تجارية، والتي بدورها تتولى مراقبة حالة المبنى والبحث عن المستأجرين والتأكد من دفعهم الإيجار في الوقت المحدد، وما إلى ذلك. بدورها، ستقوم المنظمة بدفع الضرائب بشكل مستقل على الأرباح الناتجة عن استئجار شقة وتدفع لمالك مساحة المعيشة دخله.

كيفية تأجير شقة تحت إدارة الثقة

إذا لم يتمكن مالك الشقة من التخلص منها شخصيا لسبب ما (على سبيل المثال، فهو يذهب في رحلة عمل طويلة)، فيجب عليه تسليم الشقة إلى إدارة الثقة وإبرام اتفاقية مناسبة. للقيام بذلك، تحتاج إلى الاتصال بشركة يمكنها أن تتولى مسؤولية إدارة الإسكان بالوكالة.

كيفية صياغة اتفاقية الثقة؟

هذه الوثيقة مكتوبة وتحتوي على المعلومات التالية:

• معلومات عن الوصي؛
• معلومات عن الفرد أو الكيان القانوني الذي يتم لصالحه نقل حقوق الثقة؛
• معلومات عن المدير؛
• عدد الغرف ومساحة المعيشة في الشقة المحولة إلى إدارة الثقة وكذلك عنوانها؛
• الفترة التي يتم فيها نقل الشقة إلى إدارة الثقة والدفع مقابل الخدمات المقدمة.

يتم إعداد اتفاقية نقل العقارات إلى إدارة الثقة وفقًا لنفس القواعد المطبقة على اتفاقية شراء أو بيع العقارات. أي أنه عند نقل العقارات إلى إدارة المدير، يجب تسجيلها لدى Rosreestr.

ميزات التجميع والعينة

بعض الفروق الدقيقة في اتفاقية الثقة:

• العقد ساري المفعول لفترة معينة.
• يقوم الوصي بجميع العمليات المتعلقة بالممتلكات لحسابه الخاص؛
• يهتم المدير بمصالح صاحب موضوع العقد، وليس بمصالحه؛
• يحق للمدير اختيار وتنفيذ أساليب إدارة الشقة بشكل مستقل؛
• لا يمكن استرداد الشقة الخاضعة لإدارة الثقة لديون مالكها (إلا في الحالات التي يكون فيها السكن بمثابة ضمان).

يمكن الاطلاع على نموذج الاتفاقية وتنزيله باستخدام الروابط التالية:

الضرائب تحت إدارة الثقة

لا يتم تنظيم مسألة الضرائب عند نقل الشقة إلى إدارة الثقة من خلال اللوائح. لذلك، في مثل هذه الحالات، يتم الاسترشاد بمعايير ضريبية عامة وتعليمات منفصلة.

يوجد اليوم نوعان من الضرائب المرتبطة بنقل الإسكان إلى إدارة الثقة:

1. الضريبة عند نقل الشقة إلى إدارة الثقة،
2. الضريبة على المعاملات الجارية التي تتم خلال مدة سريان العقد.

جوهر إدارة الثقة - استشارة عبر الفيديو

يحكي البرنامج من سلسلة برامج "Notary for You" بمزيد من التفاصيل حول جوهر إدارة الثقة وتعقيدات إبرام اتفاقية.

لا يوجد مستخدم مسجل يشاهد هذه الصفحة

من


13.04.2015
اليوم، تبلغ حصة ما يسمى بعقد الإيجار المزدوج، عندما يكون المالك هو المستأجر والمؤجر، حوالي 20٪ من إجمالي عدد المشاركين في السوق وتستمر في النمو.
"تفسر هذه الظاهرة بالحقائق الاقتصادية: نظرًا لتعزيز الاتجاهات السلبية في الاقتصاد الروسي وانخفاض ملاءة السكان، فإن التبادل المؤقت للمتر المربع "الإضافي" مقابل دخل شهري مضمون يعد فرصة جيدة للبقاء على قيد الحياة. "فترة صعبة"، هكذا علّقت غالينا كيسيليفا، مديرة قسم تأجير الشقق في شركة INCOM-Real Estate. – على سبيل المثال، يمكن الآن العثور على تكلفة استئجار شقة من الدرجة الاقتصادية بغرفة واحدة في ماريينو بمبلغ 20 ألف روبل. يمكن بالفعل استئجار "قطعة كوبيك"، على سبيل المثال، في ماريينو، مقابل حوالي 35-42 ألف روبل. أي أنه حتى بدون الأخذ في الاعتبار المقترحات الطبقية المختلفة تمامًا، مثل الانتقال من المركز إلى منطقة موسكو، فإن الدخل من هذه العملية سيكون حوالي 70-100٪.
يساهم الوضع غير الواضح في مجال الإقراض العقاري أيضًا في "الإيجار المزدوج": يمكن لعائلة كبيرة استئجار شقة أكبر.
مع هذا القرار، لا توجد مخاطر مرتبطة بالقرض، وهناك فرصة "لاستعادة" الوضع بمجرد العودة إلى منزلك السابق. وبالإضافة إلى ذلك، يمكنك استئجار شقة مجاورة. على سبيل المثال، في منطقة محطة مترو يوغو-زابادنايا، يبلغ متوسط ​​سعر الإيجار لشقة من غرفة واحدة 33 ألف روبل، وشقة مماثلة من ثلاث غرف قريبة ستكلف 50 ألف روبل شهريا: هناك زيادة كبيرة في مساحة المعيشة بمتوسط ​​17 ألف روبل.
إحدى الفئات الدائمة للمشاركين في "الإيجار المزدوج" هم أصحاب شقة متواضعة من الدرجة الاقتصادية (على سبيل المثال، الموروثة)، الذين يرغبون في تغيير نوعية حياتهم واستئجار مساحة معيشية أكثر مكانة.
بالنسبة لعائلة شابة متنقلة، يتيح لك "الإيجار المزدوج" العثور على سكن أقرب إلى العمل، وقضاء وقت فراغك في أنشطة ترفيهية أو هوايات مثيرة للاهتمام، بدلاً من الجلوس في الاختناقات المرورية. وفقًا لإدارة تأجير الشقق INCOM-Real Estate، تراوح متوسط ​​إيجار العقارات المكونة من غرفة واحدة في مارس من 27 ألف روبل في المنطقة الإدارية الجنوبية الشرقية والمنطقة الإدارية الجنوبية إلى 35 ألف روبل في المنطقة الإدارية المركزية. بلغ الفرق في تكلفة استئجار شقق من غرفتين 8 آلاف روبل: السعر في المنطقة الإدارية الجنوبية الشرقية والمنطقة الإدارية الجنوبية 35 ألف روبل، في المنطقة الإدارية المركزية - 43 ألف روبل. متوسط ​​​​مؤشرات الأسعار لـ "ثلاثة روبل": 40 ألف روبل في المنطقة الإدارية الجنوبية الشرقية والمنطقة الإدارية الجنوبية، 56 ألف روبل في المنطقة الإدارية المركزية.
وفي إطار الاتجاه قيد النظر، تتشكل مجموعة أخرى من "سكان المدن المتعبة" الذين يؤجرون شققهم من أجل الانتقال إلى سكن مستأجر خارج المدينة، أقرب إلى الطبيعة. وعادة ما تتزايد أعدادهم بين شهري مايو وأكتوبر. معظم أصحاب الشقق "الصيفية" هم من المتقاعدين أو العائلات التي لديها أطفال صغار. مقابل 40-60 ألف روبل، يمكنك استئجار كوخ صغير على مسافة 15-30 كم من طريق موسكو الدائري. تقليديا، يتم البحث عن خيارات غير مكلفة في اتجاهات Gorky أو ​​Shchelkovsky أو ​​Egoryevsky أو ​​Ryazan.
تم الحذف


من


أصبحت أعمال الإيجار هواية
ليس فقط المستثمرين، ولكن أيضًا أصحاب العقارات يغادرون السوق

لم تتسبب الأزمة في إصابة المستثمرين من القطاع الخاص بخيبة أمل بشأن أعمال الإيجار فحسب - بل زادت فترة الاسترداد للشقق الحضرية التي تم شراؤها للإيجار إلى 20 عامًا، ولكن أيضًا سماسرة العقارات المحترفين. يجبر انخفاض الدخل المتخصصين الذين عملوا في سوق الإيجار على إعادة التدريب لدعم معاملات شراء وبيع المساكن.
الاستثمارات: من الأفضل أن ننسى الآن
يقول أصحاب العقارات إنه من الأفضل أن ننسى شراء الشقق في منطقة موسكو بغرض تأجيرها لاحقًا. وقبل الأزمة، حققت هذه الأعمال ربحًا جيدًا بنسبة 6-7٪ سنويًا، باستثناء تكاليف صيانة المساكن، ولكن الآن، بسبب انخفاض أسعار الإيجار، وزيادة وقت التعرض، وما إلى ذلك، انخفض متوسط ​​​​عائد السوق إلى حوالي 4- 6%.
يقول رومان بابيتشيف، رئيس قسم التأجير في شركة "أزبوكا زيليا": "إن وضع الأموال في البنك أكثر ربحية". - في 2011-2014 كان من الممكن استرداد الأموال المستثمرة في الشقة عن طريق تأجيرها خلال 10-12 سنة. لقد مر الآن حوالي 20 عامًا، بغض النظر عن الموقع - موسكو أو منطقة موسكو."
وهذا لا يزال تقييما متفائلا إلى حد ما. وفقا لحسابات بوابة "عالم الشقق"، فإن موسكو هي المنطقة الأكثر غير مناسبة في البلاد لأعمال الإيجار: فترة الاسترداد للإسكان الرأسمالي هي 27 عاما، والربحية هي 3.7٪ سنويا. لكن منطقة موسكو، وفقًا لمتخصصي البوابة، ليست ميؤوس منها: تقدر شركة World of Apartments ربحية استئجار المساكن بالقرب من موسكو بنسبة 6.6٪ سنويًا، مع فترة استرداد تبلغ 15.3 عامًا. وهذه الأرقام قريبة من المتوسط ​​الروسي: 6.4% و16.2 سنة. للمقارنة: في عام 2013، وفقا للبوابة، كانت ربحية شقق موسكو 4.8٪ سنويا، وتلك القريبة من موسكو - 7.5٪.
الأكثر ربحية، وفقا للبوابة، هي استثمارات الشقق في يكاترينبرج (7.9٪ سنويا)، كيميروفو (7.8٪)، سوتشي (7.8٪)، ماجنيتوجورسك (7.8٪) وكومسومولسك أون أمور (7.8٪).
ومن أجل الحصول على فكرة عن مستوى الدخل التقريبي من تأجير شقة معينة، تقترح مديرة شركة MIEL-Arenda، ماريا جوكوفا، استخدام الصيغة التالية: (تكلفة الإيجار الشهري × 12 - 13٪ دخل شخصي الضريبة) × 100 / (تكلفة الشراء + تكلفة الاستثمارات الإضافية). مدفوعات المرافق وضريبة الأملاك، التي تم حسابها منذ عام 2015 ليس من قيمة المخزون الرمزية، ولكن من القيمة المساحية، القريبة من القيمة السوقية للعقارات، لا تؤخذ في الاعتبار في هذه الصيغة. وتشمل الاستثمارات الإضافية أعمال التجديد وشراء الأثاث والأجهزة المنزلية. وبالتالي، من خلال شراء شقة من الدرجة الاقتصادية مكونة من ثلاث غرف مقابل 10 ملايين روبل وتأجيرها بمعدل متوسط ​​قدره 50 ألف روبل / شهر، يمكنك الحصول على عائد سنوي قدره 5.22٪، أو 522 ألف روبل. سيؤتي هذا الاستثمار ثماره خلال 19 عامًا وشهرين تقريبًا. لمدة 5 سنوات، ستكون الربحية حوالي 2.6 مليون روبل، بشرط ألا تقف الشقة في وضع الخمول.
ومع ذلك، فإن هذا الأخير غير ممكن: حجم العرض في السوق، وفقا لتقديرات مختلفة، هو الآن 1.5-2.5 مرة أعلى من الطلب، والذي له التأثير الأكثر فتكا على فترة التعرض للإسكان. وفقا لشركة INCOM-Real Estate، فقد زاد هذا الرقم في الدرجة الاقتصادية 24 مرة - بالنسبة لتلك الشقق التي تم تأجيرها في نهاية المطاف. في فئة النخبة، وفقًا لبلاكوود، زادت فترة التعرض للشقق السائلة من يوم إلى ثلاثة أيام في عام 2013 إلى أسبوع أو أسبوعين الآن (انظر "إيجارات المساكن في موسكو ومنطقة موسكو: الملاك لا يؤجرون، والشقق فارغة").
من الجدير بالذكر أنه، على عكس قطاعات السوق الأخرى، ارتفع العائد الإيجاري للشقق والشقق الفاخرة في موسكو مقارنة بفترة ما قبل الأزمة، حيث انخفضت أسعار الإيجار أقل من أسعار الشقق الفاخرة. وبالتالي، إذا انخفض متوسط ​​ميزانية العرض في سوق النخبة بالدولار من عام 2013 إلى الربع الثاني من عام 2016 بمقدار النصف، فإن متوسط ​​ميزانية الإيجار انخفض بنسبة 26٪ فقط، كما يشير ألكسندر شيبايف، مدير قسم الاستشارات والتحليلات والأبحاث. في بلاكوود.
لكن اللعبة لا تزال لا تستحق كل هذا العناء. وفقا لنفس بلاكوود، اعتبارا من نهاية الربع الثاني من عام 2016، يبلغ متوسط ​​​​عائد الإيجار للشقق والشقق الفاخرة في موسكو حوالي 4.6٪. والحقيقي، مع الأخذ في الاعتبار فترة توقف المبنى، أقل - حوالي 4٪. للمقارنة: حتى في بنك سبيربنك فائق الموثوقية ومنخفض الدخل، تصل أسعار الفائدة على الودائع الآن إلى 6.8٪ سنويًا، ويقدم بنك حكومي آخر - VTB24 - ما يصل إلى 8.65٪ سنويًا، وهو بنك غازبروم - ما يصل إلى 9٪.
ليس من المستغرب عدم وجود أي مستثمرين خالصين تقريبًا في السوق - أولئك الذين يشترون الشقق للإيجار و/أو إعادة البيع. "اليوم في سوق الإسكان المستأجر، وكذلك في سوق العقارات ككل، تميل حصة مستثمري القطاع الخاص إلى الصفر: نظرًا لأن العرض في جميع القطاعات يتجاوز الطلب بشكل كبير، فمن الصعب للغاية بيع عقار بشكل مربح اليوم" تقول أوكسانا بولياكوفا، نائب مدير قسم تأجير الشقق في الشركة "INCOM-Real Estate".
وفقًا لآنا رتيشيفا، رئيسة مكتب "Century 21 Rimarkom Troitsk" (شريكة شركة Realtor Corporation "Megapolis-Service")، "كان مثل هذا العمل مربحًا قبل الأزمة، أي في مكان ما قبل عام 2014، والآن، عندما ارتفعت الأسعار" لأن الإسكان آخذ في الانخفاض ومن الصعب التنبؤ بالتوقيت الدقيق للتغيير في هذا الاتجاه إلى العكس، وقليل من الناس يعتبرون مثل هذه الاستثمارات مثيرة للاهتمام. كما يوضح رومان بابيتشيف، كان من الممكن في السابق كسب المال ليس فقط من الإيجار، ولكن أيضًا من ارتفاع أسعار المساكن - خاصة إذا اشتريت شقة في مبنى جديد في المرحلة الأولية من البناء. في 2012-2013 وكانت الزيادة في الأسعار مع زيادة مرحلة إكمال المنزل تتراوح بين 25-40% - راجع "ماذا تفعل إذا كنت تريد حقًا الاستثمار في العقارات". لكن الآن لا يحدث مثل هذا الارتفاع العالمي في الأسعار. ويضيف بابيتشيف: "الضريبة الجديدة تؤدي إلى تفاقم الوضع: عند البيع، لا تسمح لك بكسب أي شيء عند إعادة البيع".
نحن نتحدث عن تغيير آلية المزايا الضريبية لبيع المساكن، المقدمة على أساس فترة ملكية العقارات. حتى عام 2016، كان الحد الأدنى لفترة إعادة بيع العقارات دون دفع ضريبة الدخل الشخصي هو ثلاث سنوات أو أقل إذا لم يتجاوز سعر المعاملة المحدد في العقد مليون روبل. الآن تمت زيادة الحد الأدنى لمدة الحيازة إلى خمس سنوات (يتم الاستثناء فقط للعقارات المستلمة عن طريق الميراث أو نتيجة للخصخصة). إن التقليل من مبلغ المعاملة في العقد لن يساعد أيضًا في التهرب من الضرائب. إذا كان الدخل الرسمي من بيع العقارات أقل من 70٪ من القيمة المساحية للعقار، المحدد اعتبارًا من 1 يناير من السنة التي تم فيها تسجيل نقل الملكية، يتم الاعتراف بالدخل الخاضع لضريبة الدخل الشخصي على أنه 70 ٪ من القيمة المساحية للعقار اعتبارًا من ذلك التاريخ.
وبطبيعة الحال، لن تستمر الأزمة إلى الأبد، يوما ما سيزداد الطلب في سوق الإيجارات، وستنخفض فترة التعرض، وسترتفع أسعار الإيجارات وأسعار الشقق. ولكن متى سيحدث هذا وبأي وتيرة ستحدث التغييرات الإيجابية، لا أحد يعرف حقًا حتى الآن. لذلك، ربما يكون من الأفضل تأجيل شراء شقق للإيجار.
إذا كنت لا تزال تشتري
ومع ذلك، إذا كانت هناك حاجة لمثل هذا الاستثمار لسبب ما - على سبيل المثال، تم شراء شقة للأطفال، وحتى يكبروا، من المخطط تأجير العقار - عند اختيار خيار مناسب، يجب عليك أولاً وقبل كل شيء انتبه إلى إمكانية الوصول إلى وسائل النقل. وهي القرب من المترو أو، في أسوأ الأحوال، من محطة السكة الحديد.
توضح آنا رتيشيفا: "لا يهتم العديد من المستأجرين براحة المعيشة، بل يهتمون بإمكانية الوصول إلى وسائل النقل، والقدرة على الوصول إلى العمل في أسرع وقت ممكن". "بالطبع، إذا كانت الشقة في حالة فظيعة بصراحة، فإن الإيجار أقل، ولكن حتى بالنسبة لمثل هذا السكن، في النهاية، سيتم العثور على مستأجر".
لكن السماسرة لا ينصحون بشراء شقق للإيجار، على الرغم من أنها أرخص من الشقق التي لها نفس معدلات الإيجار تقريبًا. والحقيقة هي أنه بسبب الوضع القانوني غير المستقر، يصعب بيع الشقق.
السماسرة يغادرون سوق الإيجار
ولم يكن مستثمرو القطاع الخاص "الضحايا" الوحيدين للأزمة. أدى الانخفاض في أسعار الإيجارات والزيادة الهائلة في العرض على الطلب والعوامل السلبية الأخرى إلى تكثيف المنافسة بين الوسطاء المحترفين. ونتيجة لذلك، انخفضت العمولة العقارية، التي كانت مستقرة في السابق مساوية لمعدل الإيجار الشهري، ليس فقط بشكل مطلق ولكن أيضًا بالقيمة النسبية.
"في ظروف انخفاض الطلب، يعد حجم عمولة السمسار العقاري، إلى جانب التخفيض المباشر في أسعار الإيجار، إحدى الطرق لجذب العملاء. يقول ألكسندر شيبايف: "اليوم، يمتلك أصحاب العقارات نهجًا أكثر مرونة تجاه هذه القضية وهم على استعداد للاستسلام في النضال من أجل العميل".
وفقًا لماريا جوكوفا، يمكن أن تتراوح العمولات في سوق الإيجار حاليًا من 100% إلى 20% من تكلفة استئجار المساكن. "تعتمد تكلفة خدمة السمسار على عدة عوامل: الوقت المستغرق في الخدمة، وقائمة الخدمات. بعد كل شيء، فإن إجراء مجموعة كاملة من الخدمات (بما في ذلك البحث والمفاوضات والتفتيش وإبرام اتفاق) أو مجرد عرض شقة وإبرام اتفاق هي خدمات مختلفة تمامًا وتكلفتها مختلفة،" تلاحظ جوكوفا.
المشكلة هي أن العملاء أصبحوا أكثر استقلالية، ويظهرون اهتمامًا أقل فأقل بخدمات الوكالات العقارية. ويشير شيبايف إلى أن المستأجرين المحتملين يتصلون بالشركة بشكل متزايد لطلب محدد يتعلق بمجمع سكني محدد.
ونتيجة لهذا فإن دخول أصحاب العقارات آخذة في الانخفاض، واضطرت العديد من الشركات إلى التخلص من نفاياتها. ويقدر رومان بابيتشيف انخفاض الربحية من الأنشطة المهنية بنسبة 20-25% مقارنة بعام 2014، "وعدد المعاملات لم ينخفض ​​عمليا".
أسوأ الوضع هو خارج طريق موسكو الدائري. في موسكو الجديدة والمدن المحيطة بمنطقة موسكو، تم تخفيض عمولات سمسار العقارات إلى 5 آلاف روبل، كما تقول آنا رتيشيفا. "لقد تطور وضع مماثل، وفقًا للزملاء، في مدن أخرى في منطقة موسكو"، تواصل رتيشيفا. - بشكل عام، بالنسبة لغالبية الشركات العقارية في نيو موسكو ومنطقة موسكو، أصبح تأجير العقارات بعيدًا عن كونه جزءًا من العمل الرئيسي. في سوق الإيجار لأصحاب العقارات، كقاعدة عامة، تظل الأرباح لمرة واحدة. ولذلك توقف العديد من الوافدين الجدد عن القيام بذلك بشكل جدي، وتحولوا إلى دعم عمليات البيع والشراء التقليدية..."
اقرأ بالكامل: http://www.irn.ru/articles/39403.html
المعلومات مأخوذة من
تم الحذف


من


بالضبط، وأيضًا: "إذا لم تتمكن من التعامل معها خلال أسبوع، فعندئذ لدي من يؤجرها بدونك، كان الناس مهتمين من الطابق الأول، أو" أقاربي يريدون استئجارها مني، لكنني أعتقد أنه من الأفضل تأجيرها للغرباء، لكن إذا لم يرغب أحد فلن تجد 50 ألفًا، سيصلون خلال شهر وسأؤجرها لهم، ""هناك وكيل آخر، لكنه في إجازة". وما إلى ذلك. أحيانًا نسمع هذا وأشياء مماثلة من المالكين، سواء أولئك الذين تقدموا بطلباتهم لأول مرة، أو أولئك الذين عملوا معنا بالفعل. ما الذي يحفزهم في كثير من الأحيان؟ صحيح، في بعض الأحيان يحاول أصحاب الشقق "تحفيز" الوكيل على أي حال، يرتكب المالك خطأً كبيراً عند بدء مثل هذه المحادثة، وإذا كنت لا أزال أصر على أسناني وابتسامة على وجهي وجهًا لوجه، أحاول، بعد هذه الكلمات، أن أفعل كل شيء بشكل إنساني، على الرغم من أن الأفكار تبدو وكأنها تفعل ذلك بشكل أسرع، وليس أفضل، سوف ينسى بسرعة (إذا كان لديه أي) أي رغبة في العثور على مستأجرين جيدين، لكنه يرفض سيئة وستدفع أي شخص إلى التحرك، طالما أنك لا تؤجر منزلك لصديق من العمل، لا يعرف شيئًا بعد، ولكنه يبحث بنشاط. لذلك أنا أسألك! لا تغري الوكيل! أخبره أنه سيعمل بمفرده دون منافسين. دعه يقوم بعمله على أكمل وجه. رفض أولئك الذين يعتقد أنهم قد يجلبون المشاكل ويسكنون من يعتبرهم أشخاصًا صالحين. ولهذا لا نحتاج إلى الكثير... يكفي أن نعرف (من الأفضل أن نقول هذا على الفور) أنك تقدر عملنا، ومع النهج الصحيح من جانبنا، لن تتجه يسارًا . لن تندم على إسقاط خمسة آلاف من أجل راحة البال. قل: ساشا، فولوديا، يوليا، ليشا، سفيتا، يورا، وما إلى ذلك. "إذا كنت تعرف حقًا وتستطيع تأجير شقتي لأشخاص طيبين، بسعر معقول، فهذا يعني أن البطاقات بين يديك، ولن يصل أحد إلى هنا". بدونك ولن أعمل إلا معك"! ثم نحن بدورنا سنبذل قصارى جهدنا لضمان رضاك. سننظم كل شيء بهدوء وكفاءة، مع العلم أنه لن يتم مطاردتنا من الخلف! دعونا نطرد الوقحين ونستقر في الأشخاص الشرفاء، ونشعر بأن المؤخرة محمية من قبل المالك الذي يقف خلفنا. دعونا لا نخاف من إرسال المستغلين بعيدًا إلى المعرض، كوننا واثقين من أنكم إلى جانبنا! الوكيل هو أيضًا شخص، فهو ليس آلة، إذا بدأ العملاء "بالضغط" عليه في شقة بشأن عمولة، أو إذا كان لا يحب الناس لسبب ما، فيجب أن يعلم أن المالك يقف إلى جانبه ولن يخونه، فيجب عليه أن يتأكد من أن المالك هو من يدعمه، وأن يرسل عملاء غير سارة له، وأن المالك لن يفتح لهم الباب بدونه إذا عادوا. سوف يعمل الوكيل كما لو كان لنفسه. ولنفسك أيضًا، مع العلم أنك ستلجأ إليه مرة أخرى في المرة القادمة. دع الوكيل يعمل بسلام، ولا تضايقه أو تبتزه. علاوة على ذلك، فإنك لا تدفع دائمًا مقابل خدماتنا (بالمناسبة، هذا مرحب به، ولكنه غير مطلوب). لذلك على الأقل لا تغري بالكلمة الصحيحة. شكرًا جزيلاً! أحب الجميع! اعتنوا ببعضكم البعض)
ملاحظة: يمكن للوكيل، مثل أي شخص آخر، أن يرتكب خطأ، ولكن احتمالية حدوث ذلك ستكون أقل بكثير إذا لم يكن يطارده الخوف من خسارتك. شكرًا لكم على اهتمامكم.
ملاحظات ليست من المنظر، ولكن من الممارسة. مع خالص التقدير، الكسندر.

يحتاج المالكون إلى المديرين، لكنهم يخافون من المزالق المختلفة. لماذا يقول القانون شيئا واحدا، ولكن في الممارسة العملية شيئا مختلفا تماما؟

يعد استئجار المساكن عملية شائعة جدًا في سوق العقارات بالعاصمة. يقوم العديد من المالكين بتأجير شققهم الشاغرة لسنوات، بينما يعيشون هم أنفسهم في مكان ما بالخارج أو في مدن أخرى. وفي هذه الحالة، قد يحتاجون إلى مساعدة متخصصة. توجد حاليًا شركات في موسكو تقدم خدمات إدارة الثقة.

يخبر خبراء سوق العقارات مجلة MetrInfo.Ru العقارية عن الفروق الدقيقة في هذه الخدمة والأسعار والمزالق التي قد يواجهها العملاء الذين أبرموا اتفاقيات لإدارة منازلهم.

تأجير المساكن هو عمل مربح. تقول إينا إجناتكينا، مديرة MIC Real Estate في شركة بريسنيا: "حتى الشقة الأكثر تهالكًا في موسكو ستحقق ربحًا جيدًا في غضون بضعة أشهر، ماذا يمكننا أن نقول إذا كانت الشقة في حالة جيدة".

ولكن ليس كل الملاك يعيشون في موسكو؛ يشمل مخزون الإيجار الشقق التي يكون أصحابها من سكان مدن أخرى - فقد اشتروا مساكن على وجه التحديد لأغراض الاستثمار. في بعض الأحيان يتم شراء هذه الشقق لنمو الأطفال، ويعيش أصحاب العقارات الآخرون في الخارج. في كثير من الحالات، يطلب أصحاب العقارات من أقاربهم أو أصدقائهم مراقبة المستأجرين والحصول على الأموال.

يبدو أنه لا يوجد شيء معقد في مثل هذه المسألة: تحقق أحيانًا من حالة الشقة، وخذ الأموال وأرسلها إلى المالك. ومع ذلك، وفقا ل Inna Ignatkina، في كثير من الأحيان، حتى أقرب الأشخاص لا يستطيعون إيلاء الاهتمام الواجب للمهمة المضطلع بها، بالإضافة إلى ذلك، عند مواجهة صعوبات غير متوقعة، يضيع البعض منهم. ولذلك، فإن العديد من المشاركين في سوق الإيجار في حيرة من مسألة من يعهد إليه بإدارة ممتلكاتهم.

تحظى خدمات إدارة الممتلكات بشعبية كبيرة في الغرب. الروس الذين يمتلكون شققًا في منتجعات أجنبية على دراية بالعروض المقدمة من شركات الإدارة المحلية - العثور على المستأجرين ومراقبة سلامة الممتلكات والمدفوعات.

في موسكو، هذه الخدمة لم تحظى بشعبية كبيرة بعد. وفقًا لسيرجي كريكوف، المدير العام لشركة Clever Estate Management Company، فإن حجم السوق صغير، ولم تتطور إدارة الثقة بعد إلى اتجاه كبير وخطير.

ومع ذلك، وفقًا لناتاليا سكالانديس، المدير العام لشركة PM NAI Becar، فإن الطلب على خدمات إدارة الثقة لا يزال ينمو كل عام. وأوضح الخبير أنه "في عام 2013، ارتفع الطلب على خدمات إدارة الثقة بنسبة 13%". وفقًا لتاتيانا بولبوشينكو، رئيسة قسم الإيجار في أكاديمية العلوم "ARIN"، في عام 2013، نما الاهتمام بهذه الخدمة ليس فقط بين المالكين الموجودين في الخارج، ولكن أيضًا بين أولئك الذين يعيشون في سانت بطرسبرغ ومدن أخرى في روسيا. .

وبالإضافة إلى ذلك، هناك طلب ليس فقط من أصحاب الشقق الفاخرة، ولكن أيضا من أصحاب المساكن من الدرجة الاقتصادية. يقول تيمور عبدولين، مدير التطوير في مجموعة Uphill Consulting Group: "إن مزايا هذه الخدمة واضحة: أولاً وقبل كل شيء، يمكن للمالك الحصول على دخل ثابت أثناء وجوده في بلد آخر وعدم قدرته على مراقبة مسكنه بانتظام".

مجموعة من الخدمات

كجزء من اتفاقية إدارة الثقة المبرمة، كما يقول سيرجي فلاسينكو، رئيس شركة Megapolis Service Corporation للوسطاء العقاريين، فإن الوكالة مستعدة لتقديم المساعدة في التسويات المتبادلة. يستطيع السمسار استلام الأموال من المستأجر وتحويلها شهريًا إلى صاحب الشقة، كما يتم تجميع الأموال في حساب مصرفي بناءً على طلب المالك.

وأضاف فاديم لامين، الشريك الإداري لوكالة العقارات SPENCER ESTATE، أنه كقاعدة عامة، تتعهد الوكالة بالعثور على مستأجر عندما يغادر المستأجر السابق الشقة، وحتى بموجب العقد يمكنه دفع ثمن الشقة البسيطة. لكن على أية حال تضمن شركة الإدارة للمالك دفعة شهرية بمبلغ معين.

غالبًا ما يتم عرض الشقق في المباني الجديدة للإيجار خاضعة للتجديد. في مثل هذه الحالات، يمكن للمالك أن يطلب من الوكالة إما إجراء الإصلاحات بنفسه، أو التحكم في كيفية تعامل صاحب العمل معهم، كما توضح غالينا كيسيليفا، رئيسة قسم تأجير الشقق في شركة INCOM العقارية. - وفي الوقت نفسه، يتم توضيح جميع البنود التي تعكس الأداء المضمون للعمل بالتفصيل في عقد الإيجار.

في الوقت نفسه، يعتقد الخبراء الذين قابلناهم أن نطاق الخدمات التي تقدمها الوكالات لأصحابها لا يمكن أن يسمى "إدارة الثقة" بالمعنى الكامل للكلمة. كقاعدة عامة، لا يمكن للوكالة التصرف في الشقة وفقًا لتقديرها الخاص - فالكلمة الرئيسية تبقى للمالك. لكن مصطلح "إدارة الثقة" في حد ذاته يعني ضمناً نهجاً مختلفاً.

إدارة الثقة بموجب القانون

بموجب القانون، يتم تنظيم إجراءات إبرام اتفاقية إدارة الثقة للعقارات والتحقق من صحتها بواسطة القانون المدني، الذي يوضح جميع الفروق الدقيقة فيها. كما ذكرت Inna Ignatkina (MIC - Real Estate on Presnya)، وفقًا للفصل 53 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن إدارة الثقة هي نقل شخص واحد (مؤسس الإدارة) إلى شخص آخر (الوصي) للصندوق الحق في التصرف في العقارات. وفي هذه الحالة، تبقى حقوق الملكية بطبيعة الحال مع المالك السابق. وأضافت ناتاليا سيرجيفا، رئيسة القسم القانوني بشركة NDV - العقارية، أن نقل الملكية إلى إدارة الثقة يخضع لتسجيل الدولة، ويعتبر العقار منقولاً من لحظة إجراء الإدخال المقابل في سجل الدولة الموحد . وبخلاف ذلك، لا يمكن وصف العلاقة بين الطرفين بأنها إدارة ثقة للممتلكات.

يدخل الوصي (TD) في المعاملات نيابة عن نفسه ويتصرف في الممتلكات الموكلة إليه من أجل استخلاص أقصى ربح لصالح المؤسس (المالك). في هذه الحالة، يتمتع المدير عمليا بصلاحيات المالك. له الحق في إجراء إصلاحات كبيرة، وهو مسؤول عن عيوب الممتلكات المستأجرة (حتى لو لم يكن على علم بهذه العيوب وقت إبرام عقد الإيجار)، ويعمل على إزالة الأعطال والحوادث المتعلقة بالحرارة والكهرباء وأنظمة إمدادات المياه ضمن منطقة مسؤوليته. يقوم بتعويض المالك عن الخسائر في حالة تلف الممتلكات والأرباح المفقودة إذا فشل في ممارسة العناية الواجبة أثناء الإدارة. يتحمل جهاز التحكم عن بعد أيضًا مخاطر الوفاة العرضية وفقدان الممتلكات.

لذلك، فإن الخدمة التي تمارس في سوق الإيجار تمثل قائمة معينة من الخدمات التي تقدمها الشركات للمؤجرين، ولكن من وجهة نظر القانون ليس لها الوضع القانوني لإدارة الثقة.

الوكالات ليست غنية لدرجة إدارة ممتلكات الآخرين

ربما، بسبب المسؤولية الجادة، فإن شركات الإدارة والوكالات العقارية الروسية ليست في عجلة من أمرها لتقديم هذه الخدمة للأفراد. وقالت: "شركتنا، على سبيل المثال، لا تشارك في إدارة الثقة". ماريا جوكوفا، النائب الأول لمدير شركة MIEL - Arenda.

وفقًا لفاديم لامين (SPENCER ESTATE)، حتى الشركات التي تقدم خدمات إدارة الثقة لا يمكنها تنفيذ مجموعة المهام الكاملة المحددة في الاتفاقية بمستوى كافٍ. يقول الخبير: "كحد أدنى، يجب أن يكون لديك احتياطيات مالية، وفريق عمل من الموظفين المؤهلين، ومعرفة الإطار القانوني، والخبرة ذات الصلة".

مخاوف مبررة

كما أن العرض القليل من خدمات إدارة العقارات السكنية محدود أيضًا بسبب الطلب. العديد من المالكين ليسوا مستعدين للموافقة على الشروط التي تطرحها الشركات. يحذر تيمور عبدولين (Uphill) من أن "الرغبة البسيطة في الدخول في اتفاقية إدارة الثقة لن تكون كافية". "أولاً وقبل كل شيء، عليك تحديد القيمة السوقية الحقيقية للعقار الذي سيتم تأجيره." غالبًا ما يشير الناس إلى عدم كفاية قيمة الممتلكات، أو المبالغة في تقديرها أو (في بعض الأحيان) التقليل من قيمتها.

يقول Inna Ignatkina (MIC - Real Estate on Presnya) إن العديد من المالكين يخشون من أن الوكالة التي يعهدون إليها بممتلكاتهم لن تفي بالتزاماتها بحسن نية. وبالتالي، يمكن لأصحاب العقارات، في رأيهم، نقل المستأجرين المشكوك فيهم إلى شقة والإهمال في التحقق من حالة العقار. وبالمناسبة، ليس بدون سبب - يمكنك توقع مفاجآت من الوكالات عديمة الضمير أو من أصحاب العقارات غير الماهرين.

قد ترجع مشاكل العثور على المستأجرين إلى حقيقة أن الشقة تم نقلها إلى متخصص غير كفء قام بتحديد سعر غير صحيح، كما يوضح سيرجي كريكوف، المدير العام لشركة Clever Estate Management Company. لذلك، من الضروري أن يكون لدى الوصي دافع واضح للعثور بسرعة على المستأجر. ببساطة، كلما طالت مدة الشقة، كلما زادت الغرامة. يجب أن تكون هناك مسؤولية مالية في حالة خروج المستأجر والشقة معطلة.

يلفت فاديم لامين (SPENCER ESTATE) الانتباه إلى حقيقة أنه يمكن استغلال الشقة بلا رحمة دون علم المالك أو تأجيرها يوميًا أو تأجير الأسرة. ونتيجة لذلك، يستعيد المالك مساحة المعيشة "المقتولة"، حيث سيتعين عليه استثمار الكثير من المال من أجل ترميمها.

ومع ذلك، لدى الوكالات أيضًا شكاوى خاصة بها ضد أصحاب العقارات المستأجرة. يقول فاديم لامين: "لقد أمضينا وقتًا طويلاً في معرفة عمق الخدوش التي تظهر على أرضيات الباركيه والتي تعتبر تآكلًا طبيعيًا مع أحد المالكين، ولم نتمكن من "هزيمته" إلا بعد دعوة متخصص في الباركيه كخبير. "

لتجنب كل هذا، يوصي الخبير بقراءة العقد بعناية وكتابة جميع البنود المتعلقة بالتزامات الطرفين بعناية. بما في ذلك - في أي شكل تم قبول الشقة، وفي أي شكل، مع مراعاة البلى العادي على مدى 5 سنوات، يجب إعادته إليه. وضح للأغراض التي يمكن استخدام المسكن فيها وعدد الأشخاص الذين يمكنهم العيش فيه. تأكد من توفير الإطار الزمني ووفقًا للمخطط الذي يتم فيه الدفع. ومن الضروري إبرام اتفاقية رسمية تعطي ضمانات معينة ولكنها تتطلب دفع الضرائب.

سيكون عليك صرف بعض النقود

خدمات إدارة الممتلكات ليست رخيصة على الإطلاق. قدر سيرجي كريكوف (شركة Clever Estate Management Company) تكلفتها بـ 10٪ من الإيجار. أعطت تاتيانا بولبوشينكو، رئيسة قسم الإيجار في أكاديمية أرين للعلوم، رقمًا يتراوح بين 10 إلى 25٪، اعتمادًا على حجم الخدمات المقدمة. وفقا لقسم تأجير الشقق في شركة INCOM العقارية، يمكن أن تصل إلى 30٪.

المستقبل يعتمد على الضرائب

سألت مجلة www.metrinfo.ru الخبراء عن آفاق خدمات إدارة الثقة في سوق الإيجار بالعاصمة. يعزو معلقونا مستقبل الخدمة إلى عدة عوامل. تقول غالينا كيسيليفا، رئيسة قسم تأجير الشقق في شركة INCOM Real Estate: "سينشأ الطلب المرتفع عند تسوية جميع القضايا القانونية". "وهذا يشمل تسجيل عقد الإيجار وتبسيط الضرائب."

ويعتقد سيرجي كريكوف (شركة Clever Estate Management Company) أنه ينبغي أيضًا تخفيض الضرائب. ويشير الخبير إلى أن هذا العام كانت هناك بالفعل مقترحات لخفض ضريبة إيجار الشقق إلى 6٪. إذا حدث هذا، فإن العديد من الملاك سيخرجون من الظل، ولن يخافوا من الدعاية المرتبطة بتسجيل اتفاقيات إدارة الثقة، وبالتالي سيبدأون في استخدام هذه الخدمة بشكل أكثر نشاطًا.