شركات إدارة تأجير الشقق. إدارة الثقة. الفروق الدقيقة في عقد الإدارة

في كثير من الأحيان ، يقوم أصحاب الشقق ، الذين غادروا لفترة طويلة ، بتأجير منازلهم. يضطر الكثير منهم إلى العودة بمجرد ظهور المشاكل مع المستأجرين أو مع شقة ، مما ينفق الكثير من المال على ذلك. ومع ذلك ، فإن هذا النوع من العبء يكتسب زخمًا في سوق العقارات ، مثل إدارة الثقة للشقة. بعد إبرام اتفاقية ائتمان الشقة ، لم تعد مضطرًا لإضاعة الوقت والمال في حل المشكلات المرتبطة بالإيجار.

ما هي إدارة الثقة

وتكرس إدارة الأمانة ، باعتبارها عائقًا ، للفصل 53 من القانون المدني. إذا كانت الشقة مرهونة فماذا يعني ذلك؟ فيما يتعلق بإدارة الائتمان ، هذا يعني أن مالك الشقة (وفقًا للقانون - "مؤسس الإدارة") ينقل حقوق المستأجر إلى شخص آخر ("الوصي").

هذا النوع من النشاط غير مرخص ، لذا يمكنك أن تعهد بالشقة لأي شخص ، على سبيل المثال ، محام أو سمسار عقارات ، ربما وكالة عقارات ، بينما يجب أن يكون هذا الشخص مسجلاً كرائد أعمال فردي أو منظمة تجارية

تدار الشقة وفقًا للشروط المتفق عليها من قبل المؤسس والمدير ، اللذين يبرمان اتفاقية إدارة الثقة. يتم تسجيل مثل هذا الاتفاق لدى غرفة المساحة.

اتفاقية إدارة الثقة

بموجب الاتفاقية ، يبرم المدير اتفاقيات الإيجار نيابة عن نفسه ، ولكن في مصلحة المؤسس. لا يمكن للمؤسس نفسه استئجار هذه الشقة ، ويرد هذا الحظر في المادة 1015 من القانون المدني.

يجب كتابة اتفاقية ائتمان الشقة ، والتي يمكنك تنزيل عينة منها.

في جميع المستندات الموقعة من قبل المدير ، على سبيل المثال ، في اتفاقية الإيجار ، بعد اسم المدير ، تحتاج إلى عمل علامة "D.U." ، مما يعني أن الشقة مرهونة بإدارة الثقة - وهذا مطلوب بموجب القانون.

يجب أن تتضمن الاتفاقية الشروط التالية:

• أسماء وتفاصيل أطراف الاتفاقية ؛
• وصف الشقة (يشمل ذلك جميع المعلومات المتعلقة بالشقة الواردة في شهادة الملكية) ؛
• مبلغ وطريقة الدفع بموجب الاتفاقية (في روسيا 10-20 بالمائة من الإيجار الشهري ، والذي يُدفع أيضًا شهريًا) ؛
• فترة الصلاحية (تصل إلى خمس سنوات).

في حالة عدم وجود شرط واحد على الأقل من الشروط المذكورة ، لا يتم التعرف على العقد على أنه صالح ، وهذا مطلوب بموجب المادة 1016 من القانون المدني.

يمكن للوصي نقل صلاحياته الإدارية إلى شخص آخر ، لكنه سيكون مسؤولاً بشكل مستقل عن تصرفات الوصي. عند الحديث عن مسؤولية المدير ، تجدر الإشارة إلى أنه يقوم بتعويض الخسائر التي تكبدها المؤسس بالكامل ، ولكن فقط وفقًا للشروط المحددة في العقد.

لا يمكن أن تتجاوز مدة اتفاقية الإدارة خمس سنوات ، ولكن إذا لم يعلن أي من الطرفين إنهائها ، فسيتم تمديدها لنفس الفترة وبنفس الشروط.

ينتهي العقد في الحالات التالية:

• إذا أُعلن أن مالك الشقة عاجز أو محتجز أو توفي ؛
• - إفلاس المؤسس.
• إذا رفض لسبب ما ، بعد أن دفع الأجر المطلوب للمدير.

الفروق الدقيقة في عقد الإدارة

عادة ، يتضمن العقد المسؤوليات التالية للمدير:

• البحث عن مستأجرين
• دفع تعطل الشقة ؛
• صياغة وإبرام عقد إيجار أو عقد إيجار ؛
• نقل الشقة والممتلكات الموجودة فيها وفقًا لقانون القبول والنقل مع جرد إلزامي للممتلكات وحالتها ؛
• التحقق المنتظم من استيفاء شروط عقد الإيجار (زيارة شقة ، مقابلة الجيران) ؛
• استلام الإيجار
• دفع فواتير المياه والكهرباء أو التحقق من دفعها من قبل المستأجر ؛
• تأمين الشقة
• إجراء الإصلاحات الحالية للشقة أو الممتلكات الموجودة فيها ، على سبيل المثال ، الأجهزة المنزلية ؛
• دفع ضرائب لك وتقديم إقرار ضريبي إذا كنت مواطنًا ملتزمًا بالقانون.

من الضروري أن تكتب بوضوح في العقد - ما هي المتطلبات الدقيقة التي تحددها للمستأجرين ، ومستوى الإيجار ، وكم مرة يجب فحص المستأجرين. حدد أيضًا كيف وبمبلغ الإيجار ، ومقدار الرسوم الإدارية.

انتبه بشكل خاص لطريقة ومبلغ التعويض عن الأضرار ، إذا كان هذا يمكن أن يحدث من المستأجرين.

أصلِح في العقد الحالة التي بموجبها سيبلغك المدير - فترات الإبلاغ وطريقة تسليمها إليك (على سبيل المثال ، عن طريق البريد الإلكتروني).

إدارة الثقة للشقة ، على الرغم من أنها تتحمل تكاليف معينة من جانبك ، إلا أنها تعفيك من عبء حل جميع المشاكل التي تنشأ مع المستأجرين.

بالإضافة إلى ذلك ، مع هذه الإدارة ، لن تحتاج إلى إنفاق الأموال على السفر لحل مشاكل الإيجار.

يحتاج الملاك إلى مديرين ، لكنهم يخافون من الحيل القذرة المختلفة. لماذا يوجد شيء مكتوب في القانون ، لكنه عمليًا شيء آخر.

تأجير المنازل هو عملية شائعة للغاية في سوق العقارات بالعاصمة. ظل العديد من الملاك يؤجرون شققهم الشاغرة منذ سنوات ، بينما هم أنفسهم يعيشون في مكان ما بالخارج أو في مدن أخرى. في هذه الحالة ، قد يحتاجون إلى مساعدة مهنية. حاليًا ، هناك شركات في موسكو تقدم خدمات إدارة الثقة.

يخبر خبراء سوق العقارات مجلة "MetrInfo.Ru" العقارية عن الفروق الدقيقة لهذه الخدمة وأسعارها وما قد يواجهه العملاء الذين أبرموا عقودًا لإدارة منازلهم.

التأجير هو عمل مربح. تقول إينا إغناتكينا ، مديرة MIC - Real Estate في فرع بريسنيا: "حتى أكثر الشقق قذارة في موسكو ستحقق أرباحًا جيدة في غضون بضعة أشهر" ، "ماذا يمكننا أن نقول إذا كانت الشقة في حالة جيدة".

ولكن ليس كل الملاك يعيشون في موسكو ، فهناك شقق في صندوق الإيجار مملوك لسكان المدن الأخرى - قاموا بشراء مساكن خاصة لأغراض الاستثمار. في بعض الأحيان يتم شراء هذه الشقق للأطفال الذين يكبرون ، حتى أن أصحاب العقارات الآخرين يعيشون في الخارج. في كثير من الحالات ، يطلب أصحاب المنازل من أقاربهم أو أصدقائهم مراقبة المستأجرين وتلقي الأموال.

يبدو أنه لا يوجد شيء صعب في مثل هذه المسألة: في بعض الأحيان تحقق من حالة الشقة ، وأخذ المال وأرسله إلى المالك. ومع ذلك ، في رأي Inna Ignatkina ، في كثير من الأحيان لا يستطيع حتى أقرب الأشخاص إيلاء الاهتمام الواجب للأعمال التي يتم القيام بها ، بالإضافة إلى ذلك ، عندما يواجهون صعوبات غير متوقعة ، يتم فقد بعضهم. لذلك ، يشعر العديد من المشاركين في سوق الإيجار بالحيرة من السؤال - من الذي يعهد بإدارة عقاراتهم.

تحظى خدمة إدارة الممتلكات بشعبية كبيرة في الغرب. الروس الذين يمتلكون شققًا في منتجعات أجنبية على دراية بالمقترحات المقدمة من شركات الإدارة المحلية - للعثور على مستأجرين ، ومراقبة سلامة الممتلكات والمدفوعات.

هذه الخدمة لا تحظى بشعبية كبيرة في موسكو بعد. وفقًا لسيرجي كريكوف ، الرئيس التنفيذي لشركة Clever Estate Management Company ، فإن حجم السوق صغير ، ولم تتطور إدارة الثقة بعد إلى اتجاه كبير وخطير.

ومع ذلك ، وفقًا لناتاليا سكالانديز ، المدير الإداري لشركة PM NAI Becar ، لا يزال الطلب على خدمة إدارة الثقة يتزايد كل عام. وأوضح الخبير "في عام 2013 ، نما الطلب على خدمات إدارة الثقة بنسبة 13٪". وفقًا لـ Tatyana Bolboshenko ، رئيس قسم التأجير في أكاديمية ARIN للعلوم ، في عام 2013 ، زاد الاهتمام بهذه الخدمة ليس فقط بين المالكين في الخارج ، ولكن أيضًا بين أولئك الذين يعيشون في سانت بطرسبرغ ومدن أخرى في روسيا.

بالإضافة إلى ذلك ، هناك طلب ليس فقط من أصحاب الشقق الفاخرة ، ولكن أيضًا من أصحاب المساكن من الدرجة الاقتصادية. "مزايا هذه الخدمة واضحة: أولاً وقبل كل شيء ، يمكن لمالك العقار الحصول على دخل ثابت أثناء تواجده في بلد آخر وعدم القدرة على مراقبة مسكنه بانتظام" ، كما يقول تيمور عبدولين ، مدير التطوير في مجموعة Uphill Consulting Group.

مجموعة من الخدمات

كجزء من الاتفاقية المبرمة بشأن إدارة الثقة ، كما يقول سيرجي فلاسينكو ، رئيس شركة "Megapolis-Service" للوسطاء العقاريين ، فإن الوكالة مستعدة للمساعدة في التسويات المتبادلة. يمكن للسمسار تلقي الأموال من المستأجر وتحويلها شهريًا إلى مالك الشقة ؛ وأيضًا ، بناءً على طلب المالك ، يتم تجميع الأموال في الحساب المصرفي.

أضاف فاديم لامين ، الشريك الإداري في وكالة العقارات SPENCER ESTATE ، أنه ، كقاعدة عامة ، تتعهد الوكالة بالعثور على مستأجر عندما ينتقل السابق من الشقة وحتى بموجب العقد يمكنه دفع ثمن الشقة البسيطة. لكن على أي حال ، تضمن شركة الإدارة للمالك دفعة شهرية بمبلغ معين.

غالبًا ما يتم عرض الشقق في المباني الجديدة للإيجار بشرط الإصلاح. في مثل هذه الحالات ، يمكن للمالك أن يأمر الوكالة إما بإجراء إصلاحات من تلقاء نفسه ، أو التحكم في كيفية تعامل المستأجر معها ، "تشرح غالينا كيسيليفا ، رئيسة قسم تأجير الشقق في شركة INCOM - العقارات. - في الوقت نفسه ، يتم توضيح جميع البنود التي تعكس الأداء المضمون للعمل بالتفصيل في اتفاقية الإيجار.

في الوقت نفسه ، يعتقد الخبراء الذين قابلناهم أن مجموعة الخدمات التي تقدمها الوكالات من قبل المالك لا يمكن أن تسمى "إدارة الثقة" بالمعنى الكامل للكلمة. كقاعدة عامة ، لا يمكن للوكالة التصرف في الشقة وفقًا لتقديرها - تظل الكلمة الرئيسية مع المالك. ومصطلح "إدارة الثقة" في حد ذاته ينطوي على نهج مختلف.

إدارة الثقة بالقانون

وفقًا للقانون ، ينظم القانون المدني إجراءات إبرام وتشغيل اتفاقية لإدارة الثقة للعقارات ، حيث يتم توضيح جميع الفروق الدقيقة. وفقًا لـ Inna Ignatkina (MIC - Real Estate in Presnya) ، وفقًا للفصل 53 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن إدارة الثقة هي نقل شخص واحد (مؤسس الإدارة) إلى شخص آخر (الوصي) لحق التصرف في الممتلكات. في هذه الحالة ، تبقى الملكية بالطبع مع المالك السابق. أضافت ناتاليا سيرجيفا ، رئيس القسم القانوني في NDV - Real Estate ، أن نقل الملكية إلى الثقة يخضع لتسجيل الدولة ، ويعتبر العقار منقولا منذ اللحظة التي يتم فيها الإدخال المقابل في USRR. خلاف ذلك ، لا يمكن أن تكون العلاقة بين الطرفين مؤهلة لإدارة الثقة للممتلكات.

يبرم الوصي (الوصي) المعاملات نيابة عن نفسه ويتصرف في الممتلكات الموكلة إليه من أجل جني أقصى ربح لصالح المؤسس (المالك). في هذه الحالة ، يُمنح المدير عمليا صلاحيات المالك. له الحق في إجراء إصلاحات كبيرة ، وهو مسؤول عن أوجه القصور في العقار المؤجر (حتى لو لم يكن على علم بهذه العيوب في وقت عقد الإيجار) ، ويعمل في القضاء على الأعطال والحوادث في أنظمة التدفئة والكهرباء وإمدادات المياه ضمن نطاق مسؤوليته. يعوض المالك عن الخسائر في حالة تلف الممتلكات وخسارة الأرباح ، إذا فشل في ممارسة العناية الواجبة في الإدارة. تتحمل بلدية دبي أيضًا مخاطر الوفاة العرضية وفقدان الممتلكات.

لذا فإن الخدمة في سوق الإيجارات هي بالأحرى قائمة معينة من الخدمات التي تقدمها الشركات للمؤجرين ، ولكن من وجهة نظر القانون لا تتمتع بالوضع القانوني لإدارة الائتمان.

الوكالات ليست غنية بما يكفي للتصرف في ممتلكات الآخرين

ربما ، بسبب المسؤولية الجدية ، فإن شركات الإدارة الروسية ووكالات العقارات ليست في عجلة من أمرها لتقديم هذه الخدمة للأفراد. قال "شركتنا ، على سبيل المثال ، لا تعمل في إدارة الثقة" ماريا جوكوفا ، النائب الأول لمدير MIEL-Arenda.

وفقًا لـ Vadim Lamin (SPENCER ESTATE) ، حتى الشركات التي تقدم خدمات إدارة الثقة لا يمكنها أداء مجموعة المهام الكاملة المحددة في الاتفاقية بمستوى كافٍ. يقول الخبير: "كحد أدنى ، تحتاج إلى احتياطيات مالية ، وموظفين مؤهلين ، ومعرفة الأساس القانوني ، ولديهم خبرة ذات صلة".

مخاوف مبررة

كما أن حجم العرض الضئيل لتوفير خدمات إدارة العقارات السكنية محدود أيضًا بسبب الطلب. العديد من المالكين ليسوا مستعدين لقبول الشروط التي وضعتها الشركات. يحذر Timur Abdullin (Uphill) من أن "الرغبة البسيطة في إبرام اتفاقية إدارة ثقة لن تكون كافية". "أولاً وقبل كل شيء ، نحتاج إلى تحديد القيمة السوقية الحقيقية للعقار الذي سيتم تأجيره". من ناحية أخرى ، غالبًا ما يشير الناس إلى القيمة غير الملائمة للممتلكات ، أو يبالغون في تقديرها أو (في بعض الأحيان) يقللون من قيمتها.

يخشى العديد من المالكين من أن الوكالة ، التي يعهدون إليها بممتلكاتهم العقارية ، ستفي بالتزاماتهم بشكل غير عادل ، كما تقول إينا إغناتكينا (MIC - Real Estate on Presnya). لذلك ، يمكن لأصحاب العقارات ، في رأيهم ، نقل المستأجرين المشكوك فيهم إلى شقة وإهمالهم في فحص حالة السكن. وبالمناسبة ، ليس بدون سبب - يمكنك أن تتوقع مفاجآت من وكالات عديمة الضمير أو سماسرة عقارات ماهرين للغاية.

قد ترجع مشاكل العثور على مستأجرين إلى حقيقة أن الشقة قد تم نقلها إلى متخصص غير كفء حدد سعرًا غير صحيح ، كما يوضح سيرجي كريكوف. المدير التنفيذي المملكة المتحدة الذكية العقارية. لذلك ، من الضروري أن يكون لدى الوصي دافع واضح بحث سريع المستأجر. ببساطة ، كلما طالت مدة بقاء الشقة ، زادت الغرامة. يجب أن تكون هناك مسؤولية مالية إذا انتقل المستأجر وكانت الشقة خاملة.

يلفت Vadim Lamin (SPENCER ESTATE) الانتباه إلى حقيقة أن الشقة بدون علم المالك يمكن استغلالها بلا رحمة من خلال تأجير أو استئجار سرير. نتيجة لذلك ، يستعيد المالك مكان المعيشة "المقتول" ، حيث سيتعين عليه استثمار الكثير من المال للترميم.

ومع ذلك ، فإن الوكالات لديها مطالباتها الخاصة لأصحاب المساكن المؤجرة. يقول فاديم لامين: "اكتشفنا لفترة طويلة مع أحد المؤجرين عمق الخدوش على أرضيات الباركيه التي تعتبر تآكلًا طبيعيًا وتمزق ، وتمكنا من" هزيمته "فقط بعد دعوة متخصص في الأرضيات الباركيه كخبير".

لتجنب كل هذا ، يوصي الخبير بقراءة العقد بعناية ، وكتابة جميع النقاط بعناية حول التزامات الطرفين. بما في ذلك - في أي شكل تم قبول الشقة ، وبأي شكل ، مع مراعاة البلى العادي لمدة 5 سنوات ، يجب إعادتها إليه. اذكر - للأغراض التي يمكن استخدام المسكن فيها ، وعدد الأشخاص الذين يمكنهم العيش فيه. من الضروري توفير - في أي إطار زمني ووفقًا للمخطط الذي يتم فيه الدفع. ومن الضروري إبرام اتفاقية رسمية تمنح ضمانات معينة ولكنها تتطلب دفع الضرائب.

يجب أن تقصف

خدمات إدارة الممتلكات ليست رخيصة على الإطلاق. قدر سيرجي كريكوف (شركة كليفر العقارية في المملكة المتحدة) تكلفته بنسبة 10٪ من الإيجار. أعطت تاتيانا بولبوشينكو ، رئيسة قسم الإيجار في أكاديمية العلوم "ARIN" رقمًا يتراوح بين 10 و 25٪ ، اعتمادًا على حجم الخدمات المقدمة. وفقًا للمعلومات الواردة من قسم تأجير الشقق في شركة "INKOM - Real Estate" ، يمكن أن تصل النسبة إلى 30٪.

المستقبل يعتمد على الضرائب

سألت مجلة www.metrinfo.ru خبراء عن آفاق خدمة إدارة الثقة في سوق التأجير الرأسمالي. يربط المعلقون لدينا مستقبل الخدمة بعدة ظروف. تقول غالينا كيسيليفا ، رئيسة قسم تأجير الشقق في INKOM-Nedvizhimost: "سينشأ طلب مرتفع عند تسوية جميع القضايا القانونية". "هذا هو تسجيل اتفاقية الإيجار وتبسيط الضرائب."

ويعتقد سيرجي كريكوف (شركة كليفر العقارية في المملكة المتحدة) أنه ينبغي أيضًا تخفيض الضرائب. يتذكر الخبير أنه هذا العام كانت هناك بالفعل مقترحات لتخفيض الضريبة على إيجار الشقق إلى 6 ٪. إذا حدث هذا ، فإن العديد من الملاك سيخرجون من الظل ، ولن يخافوا من الدعاية المرتبطة بتسجيل اتفاقيات إدارة الثقة ، وبالتالي ، سيستخدمون هذه الخدمة بنشاط أكبر.

في كثير من الأحيان ، لا يريد المالك أو المالك ، الذي يؤجر شقة (مكتب) ، أن يثقل كاهل نفسه بالمخاوف المرتبطة بتلقي الإيجار ، ومراقبة حالة المبنى ، ودفع تكاليف المرافق وغيرها من المشاكل. وإن لم يكن هناك واحد ، بل عدة شقق مؤجرة ، وحتى المالك نفسه يعيش في مدينة أخرى وحتى في بلد؟ هل يأتي حقًا كل شهر لإجراء اتصالات مع أصحاب العمل ، الذين لا يتمكن أحيانًا من الالتقاء بهم على الفور ، وإذا نجح ، فقد يكون الاجتماع متوترًا وفارغًا؟ الاتصال بالمستأجرين هو أكثر اللحظات غير السارة لأي مالك عقار يرى في أحلامه تدفقًا ماليًا هادئًا يتدفق للتو من مكان ما ، دون الحاجة إلى الجري فوق مجرى النهر لإزالة الازدحام في كل مرة ، إذا حدث فجأة ، لا سمح الله ، انسداد القطرات

أرباح من الإيجار دون اتصال مباشر مع المستأجر - يمكن تحقيق هذه الرغبة بالكامل من خلال تأجير شقة ثقة. إدارة الثقة للمساكن الإيجارية - ما هو وكيف يتم إبرام اتفاقية إدارة الإيجار؟

يوجد الكثير من أصحاب العقارات في سوق الإيجار ، لكنهم جميعًا يقدمون مجموعة محدودة من الخدمات:

• البحث عن صاحب عمل ؛
• المكالمات الهاتفية للعملاء المحتملين ؛
• تنظيم عرض المبنى مع مالكه ؛
• إبرام عقد إيجار.

بموجب عقد حصري ، يتحمل سمسار العقارات مسؤولية أكبر قليلاً وفقط في حالة الإنهاء الأحادي لعقد الإيجار من قبل المستأجر: إذا انتقل المستأجر في وقت مبكر ، يجب على أصحاب العقارات اختيار عميل جديد.

لا يجب أن تهرع إلى سمسار العقارات بعد أن تم تسليم المفتاح بالفعل للمستأجرين ، وأن يتذمر من أنهم تبين أنهم فلان ، وأين كنت تبحث ، وماذا تفعل الآن.

أصحاب العقارات العاديين لا يتحملون أي مسؤولية عن اختيار المستأجرين "السيئين" وعن أي عواقب عامة ، مثل:

• الممتلكات المتضررة
• فيضان الجيران
• التأخر في السداد أو رفض الدفع ؛
• رفض تسجيل المغادرة ، إلخ.

إنها مسألة مختلفة تمامًا إذا أبرم المالك عقد إيجار مع إدارة الثقة.

تمثل المعاملات مع تأجير المساكن الخاضعة لإدارة الثقة في الخارج 90٪ من إجمالي عدد معاملات الإيجار. لا يزال لدينا نصيب من هذه المعاملات - فقط 10٪ من جميع عقود الإيجار السنوية. لا يزال غالبية الملاك لا يثقون في إدارة الثقة بسبب المخاوف التالية:

• إدارة الثقة لعقد الإيجار خدمة مكلفة للغاية ؛
• سمسار العقارات سوف يرتكب خطأ بالتأكيد ؛
• قد يؤدي عدم وجود رقابة مستمرة من قبل المالك إلى خطر فقدان الممتلكات أو فقدان القدرة على التصرف بها لفترة طويلة.

لكن هذا الرأي خاطئ تمامًا ، ويمكن إثبات ذلك على الأقل من خلال مثال أنشطة وكالة Akrus العقارية.

وكالة عقارية Akrus

تشارك Akrus Real Estate Agency في معاملات إيجار العقارات منذ عام 1998. وخلال هذا الوقت ، تم نقل أكثر من 2000 شقة إلى إدارة الثقة في موسكو. معظم العملاء ، وفقًا لأكروس ، يأتون إليهم بناءً على نصيحة الأصدقاء الذين عملوا مع الوكالة لسنوات عديدة - وهذا نتيجة الغياب شبه الكامل للإعلان.

من المهم جدًا أن يعرف المالك ما يلي:

عند إبرام اتفاق مع وكالة بشأن خدمة إدارة الثقة ، لا يفقد المالك الحق في التحكم في عملية الإيجار بأكملها منذ البداية ، وحتى أكثر من ذلك لا يفقد حق المالك سواء في الوقت الحاضر أو \u200b\u200bفي المستقبل.

إدارة الثقة لاستئجار شقة لا تشبه على الإطلاق نقل ملكية سيارة إلى مالك جديد بموجب توكيل عام.

تم إنشاؤه لمساعدة مالك العقار على ممارسة السيطرة الكاملة على عقد الإيجار من خلال شخص آخر ، بينما تقع المسؤولية في جميع المراحل ، من إبرام العقد إلى لحظة خروج المستأجر ، على عاتق الوصي. هذه ميزة مهمة لإدارة الثقة على أنواع الوساطة الأخرى - الخدمات بموجب عقد معياري وحصري.

يمكنك التعرف على مجموعة كاملة من خدمات وكالة Akrus العقارية.

وظائف سمسار عقارات مع إدارة ثقة

من خلال تسليم العقارات بموجب الثقة ، قد لا يرى المالك أبدًا المستأجر في وجهه. بمجرد إبرام العقد ، تبدأ الوكالة حملة إعلانية لاستئجار شقة وتجهيزها ملفات مطلوبة... بالطبع ، يمكن للمالك ، إذا رغب في ذلك ، المشاركة في اختيار العميل المحتمل ، في المفاوضات وعرض السكن ، وأحيانًا يقوم بزيارته شخصيًا للتأكد من أن كل شيء على ما يرام مع الشقة. لكن عادةً ما تختفي كل مخاوف المالك ، فضلاً عن الرغبة في التحكم شخصيًا في حالة الشقة ، في غضون شهر ، عندما يكون الشخص مقتنعًا بأن الأمور تسير بشكل أفضل بدونه:

1. من الأسهل على أولئك الذين يستأجرون شقة أن يعملوا مع شخص غريب - سمسار عقارات محترف ، من أن يعمل مع مالك عصبي شديد القلق.
2. يتحكم السماسرة في المستأجر بطرق غير مزعجة ثقافيًا ، ولكن ليس من السهل تجنب مثل هذه "العين". إن مسؤولية الامتثال لشروط العقد وسلامة ممتلكات الشقة تجبر الوكالة على العمل عن كثب مع الجيران ، وبالتالي ، يدرك أصحاب العقارات على الفور عدم امتثال السكان لنظام وقواعد الإقامة ، وتسوية الأشخاص غير المصرح لهم في الإسكان.
3. لا يراقب سمسار العقارات حالة الشقة فحسب ، بل يزيل أيضًا الضرر الناجم عن إجراء جرد للممتلكات أولاً ، لذلك لن يرى المالك المسكن المزدحم والمهمل في نهاية عقد الإيجار.
4. من الأسهل بكثير تحقيق العدالة لصاحب عمل مهمل ، لجعله يدفع ثمن الضرر الذي لحق بسمسار عقارات لديه إدارة ثقة ، من أن يكون للمالك نفسه ، لأنه يتعاون مع الشرطة والسلطات القضائية.
5. في حالة عدم الامتثال لشروط العقد ، يقوم سمسار العقارات بطرد الضيف عديم الضمير.
6. إذا غادر الضيف قبل الموعد المحدد ، فستختار الحملة مستأجرًا آخر.
7. يتم أيضًا دفع مدفوعات المرافق ، المنصوص عليها في عقد الإيجار باعتبارها إلزامية للمالك ، من قبل الوكالة (يتم خصمها من الإيجار). يتم التحكم في دفع فواتير الخدمات للمستأجرين والكهرباء والإنترنت والمكالمات الهاتفية الدولية من قبل الوكالة. يعد التحكم في مدفوعات الوكالة مهمة بسيطة ، حيث إنها تتصل بجميع المرافق وخدمات المدينة ، ولا تحتاج إلى التحقق من إيصالات الاستلام.
8. يتيح لك التعاون مع المرافق أيضًا القضاء بسرعة على الأضرار التي لحقت بالاتصالات والمعدات في الشقة.
9. السمسار ينقل الإيجار بانتظام إلى المالك وكيف شخصية، يمكن القيام بذلك عن طريق التحويل المصرفي ، وهو أمر مناسب لصاحب العمل (سواء الخاص أو لموظف الشركة).
10. يتم تنفيذ تأمين وإصلاح الشقق على حساب وكالة عقارية - يتم تضمين هذه الخدمة في الحزمة القياسية للعقد لتقديم خدمات إدارة الثقة.

وهكذا ، يمكن للوكالة أن تسيطر على أي شقة على الإطلاق ، حتى "مقتولة" ، وترتيبها ، ومن ثم العثور على مستأجر.

من المستحيل أن يقوم المالك بتأجير مساكن مهملة وغير مناسبة للإيجار ، ولكن بعد أن أبرم عقد إيجار مع إدارة الثقة ، فإنه يدفع فقط تكلفة خدمات الإدارة ، وتدفع الوكالة مقابل الإصلاح والتأمين. لماذا الظروف قبيحة؟

تقوم الوكالة عادة بإجراء إصلاحات تجميلية على نفقتها الخاصة. إذا وافق مالك العقار على مزيد من العمل الذي يتطلب عمالة كثيفة (إعادة تطوير ، إعادة تجهيز المطبخ ، الحمام) ، فيمكن عندئذٍ أخذ الأموال المفقودة عن طريق الائتمان ، وسيتم خصم المدفوعات من الإيجار.

يتم إبرام اتفاقية إدارة الثقة وفقًا للفصل 53 من القانون المدني للشعبة القطبية "بشأن إدارة الثقة للممتلكات".

وفقًا للفعل المعياري للفصل. 53 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، ينقل مؤسس الإدارة (مالك العقارات) الطرف الثاني (سمسار العقارات من أجل الثقة) للفترة المحددة في العقد في الثقة ، ويتعهد بإدارة الممتلكات لصالح المالك أو أي شخص آخر يحدده. في هذه الحالة ، لا ينتقل حق الملكية من المؤسس إلى الوصي.

بعد إبرام اتفاقية إدارة الثقة مع مالك العقار ، يحق للشركة العقارية البحث بشكل مستقل عن مستأجر وترتيب عروض الشقق وإبرام عقود الإيجار. في كل هذه الخطوات تكون مشاركة المالك اختيارية.

لا تنطبق اتفاقية إدارة الثقة على الإدارة الوسيطة ، ولكنها تشير إلى اتفاقية الخدمة. إنه يخضع لتسجيل الدولة ، والذي غالبًا ما يردع أصحاب الشقق: بعد كل شيء ، بموجب مثل هذه الاتفاقية ، سيُطلب منهم دفع الضرائب. ومع ذلك ، يريد المزيد والمزيد من المالكين تقنين الإيجار ودفع الضرائب على الدخل كما هو متوقع.

ومع ذلك ، تدخل الوكالات أحيانًا في ما يسمى باتفاقيات العمولة:

• تلتزم الوكالة (الوكيل بالعمولة) تجاه مالك العقار (الأصيل) مقابل أجر (عمولة) لإجراء المعاملات نيابة عنها لصالح المالك وعلى نفقته.
• مثل هذه الاتفاقية لا تتطلب التسجيل الإلزامي ، والأمر متروك للعميل لدفع الضرائب أم لا.
• تمنح اتفاقية العمولة العميل الحق في تسليم شقة حكومية أو بلدية للثقة.

كم تكلفة خدمة إدارة الثقة؟

مقارنة بالعديد من المزايا والخدمات التي يقدمها الأمناء ، فإن تكلفة الخدمات سخيفة - إيجار شهري واحد في السنة أو 8.3٪ من دخل الإيجار الشهري.

كثير من الناس ، وأحيانًا الوكالات العقارية ، مرتبكون وخدمة إدارة العقارات (الشقة). ماهو الفرق؟

بادئ ذي بدء ، في الحالة الأولى ، هو مجرد عقد ، يتم بموجبه نقل شيء ما ، عادة ما يكون إنتاجًا أو مؤسسة ، أو نوعًا من المباني إلى إدارة القيم. علاوة على ذلك ، هذا العقد بشروط قاسية وغير مربح لصاحب الشقة! هذا هو السبب في عدم إبرام سند الثقة عند نقل العقارات السكنية إلى الإدارة.

في الحالة الثانية ، هذه مجموعة من الخدمات المقدمة للمالك الذي يؤجر شقته ويريد تحويل كل هموم العثور على مستأجر والعلاقات معه خلال فترة تأجير الشقة لشركة الإدارة ، وكذلك العمل على الحفاظ على الشقة بحالة جيدة.

ما هو مهم - يمكن تقديم مجموعة الخدمات الموضحة أعلاه في الوكالات المختلفة بموجب عقود مختلفة ويمكن تسميتها بشكل مختلف. في في الآونة الأخيرة ظهرت الكثير من الوكالات على مواقعها على الويب تقدم خدمات Trust Management للشقة. والأمر يستحق البحث بشكل أعمق - لا شيء سوى ملاحظة صغيرة حول Trust ، مكتوبة كنسخة كربونية ، ليست على هذا الموقع!

إلى اختر وكالة تقدم خدمات إدارة الثقة فعليًا ، فأنت بحاجة إلى دراسة العقد بعناية وقائمة الخدمات التي تقدمها الوكالة والالتزامات والضمانات الخاصة بسلامة شقتك وممتلكاتك!

إدارة الثقة هي وسيلة للحصول على أقصى دخل من استئجار شقة.

في الواقع ، يتم تنفيذ إدارة الثقة للعقارات السكنية لغرض واحد - مالك الحد الأقصى للدخل من استئجار شقة بأقل تكلفة زمنية.
من الناحية العملية ، هذه مهمة صعبة الحل. هذا هو السبب في أن خدمة الثقة في الشقة تكتسب شعبية. تخيل أن العمل على صيانة وصيانة أي عقار سكني يتطلب اهتمامًا شهريًا بالحالة الفنية للشقة والممتلكات. بالإضافة إلى ذلك ، يجب التعامل مع العديد من القضايا: الأمن والتأمين ، وبناء العلاقات مع أصحاب العمل ، وممثلي المرافق وشركات الإدارة.

توافق على ذلك الإنسان المعاصريعيش في موسكو ويعاني دائمًا من نقص في وقت الفراغ ، ولكن مع ذلك ، فإن الرغبة في جني ربح من تأجير شقته ، من الصعب جدًا حل مجموعة المهام المذكورة أعلاه بشكل مثمر. يصعب حلها بشكل خاص في حالة غياب الشخص لفترة طويلة عن مدينة إقامته.

إنها مخصصة لأصحاب المنازل الذين يرغبون في تحقيق دخل من تأجير عقاراتهم السكنية ، ولكن لسبب ما لا يمكنهم العثور على مستأجرين ، ومراقبة تنفيذ بنود اتفاقية الإيجار ، توفر وكالتنا خدمة ائتمان الممتلكات وهذا يشمل الشقق والمنازل والمكاتب)

من خلال تقديم هذه الخدمة ، فإننا نمثل اهتماماتك. طوال مدة اتفاقية العمولة ، سنراقب الامتثال لبنود اتفاقية إيجار الشقة ، بالإضافة إلى التحكم في التدفقات النقدية وحالة الممتلكات المنقولة إلى الإدارة