Dezavantajele apartamentelor în clădiri noi. Care sunt asemănările și diferențele dintre un apartament și un apartament? Apartamente și apartamente: care este diferența legală

Apartamentele au apărut pe piața imobiliară rezidențială în urmă cu câțiva ani. Aceste obiecte diferă semnificativ de apartamente, iar achiziția lor și reședința ulterioară au propriile lor nuanțe.

Potrivit legislației ruse, apartamentele sunt camere de hotel de o categorie superioară de confort cu o suprafață totală de cel puțin 40 de „pătrate”.

Acestea constau dintr-o baie utilata, o zona de bucatarie dedicata, doua sau mai multe camere de zi.

Primele apartamente au fost construite în Europa la începutul secolului al XX-lea. De fapt, acestea sunt mini-hoteluri de tip acasă.

În Rusia, astfel de bunuri imobiliare au apărut pentru prima dată la Moscova la începutul anilor 2000. (centrul de afaceri Moscova-Oraș). În acest moment se construiesc cantități uriașe de apartamente. Există mai multe motive pentru aceasta:

Apartamentele sunt la cerere în rândul cumpărătorilor. Costul pe metru față de prețul pe „pătrat” în apartamentele situate pe un segment de piață similar este mult mai mic;
Este mai ușor să ajungeți la un acord cu privire la construcția unui complex de apartamente decât clădirile rezidențiale obișnuite: există cerințe mult mai puține pentru terenul pe care va fi ridicată clădirea;
Construcția de apartamente va fi mai ieftină: acestea nu sunt supuse unui număr mare de cerințe pentru locuințe.

Care este diferența față de apartamente?

Apartamentele nu sunt sinonime cu apartamente... Diferența cheie este că, deși sunt locuibile, nu sunt documentate în fondul locativ.

Se pot observa o serie de alte diferențe:

Particularități	Apartament	Apartamente
suprafata totala	Fara restrictii	De la 40 mp. m
Posibilitate de înregistrare	Există	Puteți emite doar o înregistrare temporară pentru o perioadă de până la 5 ani. După acest timp, înregistrarea temporară trebuie reînnoită. Nu se poate inregistra in apartament in mod permanent.
Obținerea unei deduceri fiscale	Poate	Imposibil, întrucât deducerea fiscală este prevăzută doar pentru achiziționarea de spații de locuit.
Impozitul pe proprietate	Proprietarii de apartamente plătesc impozit pe bunuri imobiliare anual.	De asemenea, proprietarii de apartamente nu pot evita plata impozitelor. În același timp, cota de impozitare va fi puțin mai mare în comparație cu proprietățile rezidențiale.
Caracteristicile interne ale unei proprietăți în timpul tranziției de la dezvoltator la proprietar	Apartamentul poate fi transferat atat in stare "finisat", cat si fara el.	La finalizarea construcției apartamentului, dezvoltatorul este obligat să finalizeze lucrările de finisare în toate spațiile.
Prezența unei zone locale amenajate, infrastructură socială	Prevăzut de codurile de construcție pentru clădiri rezidențiale.	Responsabilitățile dezvoltatorului de apartamente nu includ amenajarea zonei locale. Obiectul nu aparține imobilului rezidențial. În consecință, nu este necesar să aveți, de exemplu, un loc de joacă.
Coordonarea reamenajării sediului	Este necesar să se convină asupra reamenajărilor și renovărilor.	Permis de lege (a nu se atinge structurile de susținere) nu necesită aprobare.
Proprietate comună	În clădirile rezidențiale, proprietarii de apartamente pot decide în comun soarta mansardelor, subsolurilor, spațiilor tehnice și de altă natură în cadrul unei adunări generale.	Într-un apartament, proprietarul poate dispune numai de proprietatea în incinta care îi aparține. Toate celelalte aspecte sunt decise de societatea de administrare.
Natura de achizitie	În principal în scopul rezidenței ulterioare.	Cel mai adesea cu un scop investițional pentru ulterior
Preț	În funcție de segmentul de piață în cauză.	Cu 20-25% mai ieftin decât prețul pe metru pătrat într-o clădire rezidențială situată în același segment de piață.
Tarife pentru calcularea costului utilităților	Calculul costului „comunal” se efectuează conform baremului tarifar prevăzut pentru spațiile de locuit.	La facturarea facturilor lunare de utilități se folosesc tarifele mai mari pentru spațiile comerciale.
Cumpărarea unei proprietăți	Majoritatea apartamentelor de pe piata imobiliara pot fi achizitionate la.	Băncile sunt reticente în a acorda împrumuturi pentru achiziționarea de apartamente. Finanțarea este posibilă fie la rate mai mari, fie în cadrul programelor de securitate a bunurilor imobiliare deja deținute. Este imposibil să cumpărați astfel de obiecte cu utilizarea materialelor și a altor programe de stat „stimulatoare”.

Piața imobiliară oferă apartamente de diferite tipuri de clasă economică și elită:

Mansarda si mansarde;
Obiecte cu un singur nivel;
Duplex, care include un mezanin, o intrare separată.

Avantaje și dezavantaje ale locuirii într-un apartament

De obicei apar apartamente unde:

Din mai multe motive, construcția de locuințe rezidențiale este imposibilă;
Se are în vedere construirea unui spațiu comercial, dar dezvoltatorul consideră că este prea costisitor și nepotrivit să cedeze întreaga clădire pentru magazine și birouri.

Vorbind despre aspectele pozitive ale cumpărării și locuirii într-un apartament, pot fi remarcate următoarele:

Cazare in locuinte noi situate in centrul orasului;
În orașele mari, construcția de noi ansambluri rezidențiale în regiunile centrale practic nu se realizează. Se construiesc apartamente, unde viitorii noi coloniști pot alege cel mai atractiv obiect;
Mutarea cât mai curând posibil după punerea în funcțiune a clădirii. Întrucât apartamentele sunt închiriate complet gata de locuit, proprietarii spațiilor pot intra în ele imediat după primirea cheilor;
Fără costuri suplimentare pentru spații. Spre deosebire de apartamente, apartamentele au fost inițial finisate, iar uneori a fost instalat mobilier, ceea ce vă permite să economisiți semnificativ la reparații;
Piața este atât de diversă încât poți alege un apartament mai aproape de serviciu;
Locuitorii pot folosi o varietate de servicii suplimentare chiar pe teritoriul ansamblurilor de apartamente: spa-uri, restaurante, magazine, săli de fitness, saloane de înfrumusețare și cafenele;
Apartamentele sunt adesea deservite de propriile companii de servicii. În orice moment al zilei, rezidenții au posibilitatea de a comanda toate serviciile oferite în hotelurile de nivel înalt: curățenie, spălare, livrare alimente;
Proprietarii de apartamente și membrii gospodăriei acestora se pot baza pe asistență medicală, locuri în școli și grădinițe pe aceleași temeiuri ca și cetățenii care locuiesc în apartamente;
După ce s-a răzgândit cu privire la locuința într-un apartament, proprietarul spațiului îl poate închiria prin intermediul companiei de administrare și nu-și face griji să găsească chiriași pe cont propriu.

Printre dezavantaje se numără:

absenta;
Ridicat, inclusiv din cauza disponibilității diverselor servicii suplimentare, care nu pot fi întotdeauna refuzate;
Lipsa condițiilor de viață confortabile pentru familiile cu copii mici;
Dezvoltatorii de apart-hoteluri nu au obligația de a pune la dispoziție clădirii locuri de parcare.

Diferențele de cost de cumpărare și închiriere imobiliare rezidențiale și apartamente

Ponderea apartamentelor pe piața imobiliară este în creștere.

Fata de apartamentele situate in acelasi segment de piata, pretul pe metru patrat in apartamente este cu aproximativ 20-25% mai mic.

Diferența de cost se datorează faptului că:

Apartamentele documentate nu aparțin bunurilor imobiliare rezidențiale;
Întreținerea lor va costa puțin mai mult decât apartamentul obișnuit;
Este posibil ca apartamentele să nu aibă loc de joacă și locuri de parcare, care sunt obligatorii pentru clădirile rezidențiale.

De exemplu, costul apartamentelor din Moscova începe de la 7 milioane de ruble (complexul LOFTPOST), în regiunea Moscovei - de la 3 milioane de ruble (complexul Start-Format din Tsaritsyno), la Soci - de la 4,5 milioane de ruble, în Bulgaria - de la 25 mii de euro.

Achiziția unui astfel de imobil este una dintre modalitățile de a investi.

Proprietarii îl închiriază adesea pentru închiriere pe termen lung sau zilnic. Un proprietar de apartament poate câștiga cu 10-15% mai mult din chirie decât un proprietar de apartament:

Apartamentele au o locație mai „interesantă”. De exemplu, în centrul de afaceri al orașului, vor fi cu siguranță solicitați printre oamenii de afaceri care vizitează;
Un oaspete dintr-un apartament poate primi o gamă întreagă de servicii suplimentare în orice moment;
Oamenii sunt mai predispuși să acorde preferință apartamentelor dintr-o clădire nouă, decât unui apartament situat în vechiul fond de locuințe.

Cum să construiești o afacere de închiriere de apartamente?

În înțelegerea europenilor, apartamentele sunt locuințe destinate vânzării sau închirierii. De asemenea, în Rusia, investitorii achiziționează adesea astfel de bunuri imobiliare exclusiv în scopuri comerciale.

Cea mai bună opțiune este de a crea un mic apart-hotel, ai cărui oaspeți pot conta pe condiții de locuit acasă și pe o gamă completă de servicii, ca într-un hotel obișnuit. Acest obiectiv poate fi atins prin cumpărarea, de exemplu, a mai multor apartamente situate sub un singur acoperiș.

Industria hotelieră este foarte competitivă. Pentru ca închirierea apartamentelor să genereze venituri, este important să fii în control asupra situației de pe piața de închiriere și să venim cu modalități noi și nestandardizate de a atrage clienți. Închirierea unui apartament situat convenabil este mult mai ieftină decât un hotel. Prin urmare, acestea sunt la cerere în rândul chiriașilor.

Dacă în urmă cu câțiva ani acest tip de imobil era considerat „ilegal”: de exemplu, era imposibil să se emită chiar și o înregistrare temporară într-un apartament, acum multe probleme juridice au fost deja rezolvate. Dezvoltatorii ridică apartamente complexe la cerere în rândul cumpărătorilor în care locuințele rezidențiale sunt formal imposibile, numărul de propuneri este în creștere constantă.

Apartamentele, care anterior erau considerate exclusiv locuințe de lux și erau destul de rare, sunt acum vândute în clădiri noi de diferite clase și nu numai în centrul Moscovei. Putem spune că acestea au devenit disponibile pentru o gamă largă de cumpărători. Dar achiziția acestei proprietăți ridică invariabil multe întrebări.

Să trăiești sau să lucrezi?

Prima întrebare care se ridică pentru un potențial cumpărător, care nu este încă familiarizat cu formatul apartamentelor, este cum diferă acestea de apartamente? Mulți oameni încă cred că este doar mare ca dimensiune și aspect special. Prin urmare, în fața ofertei de garsoniere mici, unii clienți sunt nedumeriți în ce categorie aparțin astfel de spații.

De fapt, apartamentele nu sunt locuințe. „În certificatul de proprietate, astfel de obiecte sunt desemnate ca spații nerezidențiale. Tipul de utilizare permisă, de obicei, nu este indicat”, explică Peter Masharov, director general al Academiei de Științe” Century 21 Eurogroup Real Estate”, partener al corporației agenților imobiliari “Megapolis-Service”.

Potrivit S. A. Ricci, în unele cazuri tipul de utilizare permisă a bunurilor imobile este prescris în documente. De exemplu, ca parte a vânzării de apartamente în MIBC „Moscova-City”, certificatul este înregistrat ca „apartamente de tip hotel”.

Deci aceasta este de fapt o proprietate comercială. Această împrejurare face posibilă plasarea apartamentelor ca parte a centrelor multifuncționale împreună cu birouri, precum și transformarea fostelor clădiri administrative în ansambluri de apartamente.

Totodată, adevăratul scop al apartamentelor este tocmai cazarea. Potrivit șefului departamentului juridic al Cushman & Wakefield, Vladimir Zhelnin, legislația rusă nu a elaborat încă o definiție oficială pentru acest tip de imobil, așa că dezvoltatorii folosesc ordinul Ministerului Sportului și Turismului al Federației Ruse din 25.01. .2011 Nr. 35, în care un apartament este definit ca o cameră cu o suprafață de peste 40 mp. m, care are două sau mai multe camere de zi cu bucătărie. Pe această bază, potrivit Elenei Rzhavskaya, directorul departamentului de consultanță, analiză și cercetare de la Blackwood, apartamentelor li se permite să se înregistreze temporar pe același principiu ca în hoteluri, timp de până la cinci ani. Dar chiar și aici pot exista nuanțe: așa cum au spus unii participanți la piață, sub condiția anonimatului, înregistrarea înregistrării este posibilă numai dacă toate documentele dezvoltatorului indică faptul că se construiește un complex hotelier (sau birou-hotel).

Cu toate acestea, dezvoltatorii și agenții imobiliari implicați în vânzarea de apartamente sunt siguri: cumpărătorul lor are o idee clară despre ce anume va cumpăra și rareori este interesat de problema înregistrării. Cu toate acestea, unele companii încă promit clienților lor perspectiva transferului de apartamente în fondul de locuințe. „O astfel de posibilitate există, în timp ce obiectul trebuie să respecte toate cerințele pentru locuințe și dorința proprietarilor de a efectua acest transfer”, explică Inna Ignatkina, directorul sucursalei Presnya a MITS-Real Estate. „De exemplu, cartierul Flotilei se construiește, potrivit dezvoltatorului, după toate standardele locative și, cel mai probabil, trecerea în fondul locativ poate avea loc la cererea colectivă a proprietarilor de apartamente”. În același timp, expertul oferă până acum singurul exemplu de transformare a apartamentelor în locuințe imediat după finalizarea construcției - acesta este complexul multifuncțional Legenda lui Tsvetnoy.

În același timp, experții spulberă temerile că unele dintre ansamblurile de apartamente, care conform documentelor sunt listate drept spații nerezidențiale, vor fi transformate în birouri (iar acest lucru va interfera cu rezidenții apartamentelor rămase). În primul rând, cumpărarea unui apartament destinat locuinței și apoi utilizarea lui ca birou este pur și simplu neprofitabilă: costul de 1 mp. m în zona de birou este de obicei mai mică.

Efecte secundare

Dacă înregistrarea la locul de reședință (sau înregistrarea) nu este întotdeauna de interes pentru cumpărători, atunci mărimea impozitului pe bunuri imobiliare și a costurilor de funcționare sunt de îngrijorare pentru toată lumea.

În segmentul de elită, costul serviciilor unei companii de management, inclusiv al locuințelor și al serviciilor comunale, este de aproximativ 7 USD/mp. m/luna Un astfel de exemplu a fost dat de Irina Rogacheva, directorul departamentului imobiliar de lux la Capital Group. Cât plătesc proprietarii de apartamente din „Orașul Capitalelor”. De exemplu, conținutul unei camere de 150 mp. m va cere de la proprietar peste 31 de mii de ruble / lună. Potrivit expertului, aceasta este departe de limită. Așadar, exploatarea unor apartamente din segmentul de lux poate depăși această rată și ajunge la 10-13 dolari/mp. m/luna

La clasa business, totul este mult mai modest. Potrivit lui Aleksandr Poduskov, director de vânzări al KR Properties, costurile operaționale din acest segment nu vor depăși 3-5 USD/mp. m/luna Astfel, un apartament cu o suprafață de 100 mp. m va costa proprietarul 15 mii de ruble / lună.

Nu există încă date medii ponderate despre clasa economică, dar dacă presupunem că rata este egală cu aceeași 5 dolari, atunci proprietarii de apartamente cu o suprafață de 45 mp. m va trebui să plătească aproximativ 6 mii de ruble / lună. Plățile destul de mari se datorează faptului că tarifele de utilități pentru spațiile nerezidențiale sunt mai mari decât pentru apartamente, în medie cu 10-15%. Dar dezvoltatorii, consultanții și agenții imobiliari cred că și cumpărătorii sunt pregătiți pentru asta. „Când lucrăm cu un client, îl informăm mereu despre povara fiscală, costul energiei electrice, apei calde și reci, încălzirii, care diferă și de tarifele pentru spațiile rezidențiale”, asigură S. A. Ricci.

Povara fiscală

Taxa pe bunuri imobiliare este o altă terra incognita pentru un cumpărător de apartament. Mulți, însă, au avut experiența de a trăi în ei în străinătate. Și apropo, în SUA rata este direct legată de valoarea de piață a proprietății. „În Rusia, valoarea taxei diferă în funcție de regiune. La Moscova, până de curând, rata era de 0,2 sau 0,5%, în funcție de valoarea de inventar a activului”, a declarat Timur Sukharev, director comercial al companiei Restoration N.

Majoritatea experților consideră că apartamentele din ansamblurile moderne nou-construite vor fi impozitate cu o cotă de 0,5%, iar în viitorul apropiat ar putea fi majorată. Toată lumea poate calcula suma plății (cel puțin aproximativ), totuși, aici există rezervări. „Astăzi, apartamentele sunt înregistrate în principal ca acțiuni ale spațiilor nerezidențiale”, subliniază Yuri Kochetkov, expert independent pe piața imobiliară. - Adică un singur impozit pentru ei va fi calculat la o cotă de 0,5%. Dacă cota include zone comune (holuri, scări), atunci acest lucru va crește și mai mult cheltuielile proprietarului.”

Apartamentele sau apartamentele nu sunt chiar o alegere ușoară. La prima vedere, un apartament este o opțiune extrem de atractivă. Nu se deosebesc cu nimic de apartamente, sunt mai ieftine, chiar și cu finisaje bune, și sunt adesea situate în zone mai prestigioase. Dar, după cum se spune, nu există un „bun” gratuit, mai ales când vine vorba de achiziții atât de mari precum locuințele. În timp, propriul apartament poate deveni o mare durere de cap. Mai ales dacă, cumpărându-le, o persoană nu își calculează toate cheltuielile ulterioare folosind un calculator și... Codul civil.

Minus 1. Locuinta si servicii comunale la "cota comerciala"

Prima și principala diferență dintre un apartament și un apartament este că, conform statutului său juridic, un apartament este destinat locuinței, în timp ce un apartament este o proprietate comercială. Adică, puteți trăi în ele și chiar și cel puțin toată viața, dar nu vor deveni un apartament din asta. Apartamentele nu sunt neapărat un birou, unele sunt concepute ca hoteluri.

În perioada sovietică, au fost construite câteva zeci de hoteluri cu mai multe etaje pentru Jocurile Olimpice din 1980 de la Moscova, în care erau cazați turiști și delegații oficiale. Și după ce jocurile s-au încheiat, acești zgârie-nori au fost reînregistrați în clădiri rezidențiale, iar fostele camere de hotel au început să fie numite apartamente de tip hotel și au fost înmânate moscovitelor pe lista de așteptare.

Acum nu este atât de simplu - deoarece apartamentele sunt imobiliare comerciale, în ciuda faptului că proprietarii locuiesc tot timpul în ele, atunci trebuie să plătiți pentru utilizarea lor la preț comercial. Plata pentru locuințe și servicii comunale în apartamente este cu 15-25% mai mare decât în apartamentele simple. Și acesta poate fi un mare dezavantaj având în vedere creșterea actuală a tarifelor. În cele din urmă, dacă numărați supraplata, atunci alte 2,5 mii de ruble pe lună în termeni de 10 ani de plată în exces se vor transforma în 300 de mii, iar această sumă este deja aproape de diferența de preț dintre apartamente și apartamente.

Minus 2. Există o proprietate, nu există „înregistrare”

Apartamentele nu sunt locuințe cu drepturi depline. Prin urmare, este imposibil să te înregistrezi în ele în mod permanent. Este clar că nimeni nu a anulat înregistrarea temporară, dar acest lucru este posibil doar dacă, chiar înainte de începerea construcției, întreaga clădire a fost declarată de dezvoltator și construită ca apart-hotel sau ca hotel.

Minus 3. Plătește suplimentar!

Un alt posibil dezavantaj al apartamentelor, dacă sunt construite în afara orașului, este costul de conectare a comunicațiilor. Companiile de construcții economisesc adesea bani cumpărând terenuri pentru construcții în zonele în care nu sunt furnizate electricitate, apă, canalizare și gaz. Totul este grozav acolo: natură frumoasă, un râu... Dar, vânzând apartamente la prețuri reduse, firmele de construcții „la sarcină” obligă cumpărătorii să plătească în plus pentru conectarea comunicațiilor. Dacă adăugăm la aceasta prețul umflat pentru transportul de energie electrică, gaz, apă și eliminarea gunoiului, atunci diferența de plată pentru „binecuvântările civilizației” în comparație cu apartamentele obișnuite va crește nu cu un sfert, ci chiar mai mult. Mai ales când iei în considerare apetitul firmelor intermediare care sunt „legate” cu autoritățile locale.

Minus 4. Fara clinica si scoala

Autoritățile nu sunt încă foarte preocupate de construirea de școli, grădinițe și alte instituții sociale în apropierea ansamblurilor de apartamente. Formal, nu poți găsi vina oficialilor - de ce există o școală lângă un hotel sau un „oraș de birouri”? Cine este acolo să predea? Administrația locală are deja destule bătăi de cap. În plus, legea nu impune companiilor care se ocupă de construcția de ansambluri de apartamente să doteze cartierele cu infrastructură socială (din această cauză pot vinde apartamente mai ieftin decât locuințele „cu drepturi depline”). Prin urmare, există riscul de a cumpăra un apartament foarte departe de cele mai apropiate creșe și spitale.

Minus 5. Inchiriere fara beneficii

Proprietarii de apartamente nu au dreptul de a-și folosi beneficiile, subvențiile și subvențiile pentru a plăti pentru serviciile de utilități. Aceasta înseamnă că veteranii de război, pensionarii, familiile numeroase, persoanele cu dizabilități și alți beneficiari care și-au cumpărat locuințe în ansambluri de apartamente vor trebui să plătească „în totalitate”, iar creșterea cotei de impozitare pe bunurile imobiliare nerezidențiale promisă cu ceva timp în urmă poate face apartamentele prea scumpe pentru proprietarii unor categorii.

Minus 6. Sclavia comunală

Codul Locuinței prevede că un bloc de locuințe este proprietatea comună a tuturor locuitorilor. Prin urmare, proprietarii de apartamente pot alege o societate de administrare pentru ei înșiși sau pot organiza ei înșiși asociații de proprietari. Apartamentele nu sunt mentionate in cod. Și se întâmplă adesea ca firma de construcții însăși să acționeze ca un birou de locuințe pentru a stabili tarife exorbitante pentru serviciile comunale.

Există avantaje?

Pe lângă cost, un plus important al apartamentelor este că legea nu interzice reamenajarea acestora. Puteți crea orice pe metri pătrați, principalul lucru este să nu puneți în pericol structura întregii clădiri.

De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că autoritățile se gândesc de câțiva ani încoace la echivalarea apartamentelor rezidențiale cu apartamentele. Având în vedere faptul că astfel de probleme în Rusia sunt rezolvate de oficiali fără prea mult entuziasm, atunci în 5-10 ani, după cum spun participanții de pe piață, se va putea aștepta la progrese în rezolvarea acestei probleme.

Apartamentele sunt un fenomen destul de nou pe piața imobiliară din Rusia, iar temerile asociate cu achiziționarea lor sunt destul de de înțeles pentru majoritatea rușilor. Dar, după cum arată experiența din ultimii ani, dacă noul proprietar are bani suplimentari pentru închiriere, are un permis de ședere permanent în alt loc și nu se teme de statutul neobișnuit al locuinței, atunci nu este nimic în neregulă cu cumpărarea unui apartament.