Publicare
Proprietatea poate fi închiriată, care în procesul de utilizare nu își va pierde sau schimba proprietățile materiale-naturale. Contractul de închiriere trebuie să conțină informații care să permită stabilirea exactă a proprietății care urmează să fie transferată ca obiect de închiriere. Dacă este imposibil să se stabilească în temeiul unui contract de închiriere ce tip de proprietate este închiriată, atunci un astfel de contract este considerat a nu fi încheiat și părțile la un astfel de contract nu au niciun drept și obligație.
Numai proprietarul are dreptul de a închiria proprietatea. Cu toate acestea, locatorul poate fi și o persoană care nu este proprietarul, dar care are dreptul să închirieze proprietatea de către proprietar.
Perioada de închiriere a proprietății este determinată de contract. Dacă termenul nu este specificat în contract, atunci se consideră că contractul este încheiat pe o perioadă nedeterminată. În acest caz, fiecare dintre părți are dreptul de a anula contractul în orice moment, notificând celeilalte părți despre acesta cu o lună în avans, iar în cazul închirierii imobiliare - cu trei luni în avans. În acest caz, acordul poate stabili o perioadă diferită de avertizare cu privire la încetarea contractului de închiriere pentru o perioadă nedeterminată.
Locatorul este responsabil pentru toate neajunsurile bunului închiriat, chiar dacă nu știa despre acestea la momentul încheierii contractului. Dacă chiriașul, după ce a acceptat proprietatea, a găsit anumite neajunsuri, atunci are dreptul:
cererea locatorului de a le elimina gratuit;
corectează în mod independent aceste neajunsuri și solicită rambursarea cheltuielilor pentru eliminarea acestora prin plată simultană;
elimina de la sine deficiențele și reține suma cheltuielilor suportate din chirie, notificând locatorul despre aceasta. Locatarul are, de asemenea, dreptul de a cere o reducere proporțională a chiriei, în timp ce poate fie să elimine, fie să nu elimine deficiențele identificate;
nu pentru a elimina neajunsurile, ci pentru a rezilia contractul.
Proprietarul nu este responsabil pentru defectele proprietății închiriate în cazul în care aceste defecte au fost convenite la încheierea contractului de închiriere sau au fost cunoscute de chiriaș în prealabil sau ar fi trebuit să fie descoperite de chiriaș în timpul inspecției proprietății sau verificării funcționalității acesteia la încheierea contractului sau transferul proprietății pentru închiriere ...
Plata utilităților de către chiriaș
Contractul de închiriere este un contract plătit. Valoarea chiriei, termenul de plată sunt determinate de contract. În plus, chiriașul este obligat să plătească facturile de utilități pentru proprietatea închiriată. Există mai multe modalități de rambursare a cheltuielilor de utilitate de către chiriaș:
chirie fixă, care include costul facturilor de utilități. Locatarul plătește chiria locatorului în fiecare lună în suma specificată în contract;
chiria, constând din părți constante și variabile, în special, chiria constantă este plata pentru suprafața locului închiriat, variabilă este plata pentru utilități;
chirie, exclusiv costul utilităților. Locatarul încheie în mod independent contracte cu utilități sau un contract de agenție poate fi utilizat pentru rambursarea utilităților.
Chiria inclusiv costul utilităților
Chiria, inclusiv facturile la utilități, este cea mai puțin controversată cu autoritățile fiscale, dar este o opțiune mai puțin profitabilă. Costul anumitor servicii depinde în mod direct de cantitatea consumului lor și nu este întotdeauna posibil să se determine în prealabil câtă energie electrică, de exemplu, va consuma chiriașul. Prin urmare, poate apărea o situație în care utilitățile consumate efectiv de chiriaș nu sunt acoperite de suma facturilor de utilități incluse în chirie.
Contabilitate la locator. Chiria, ținând seama de facturile de utilități, este venitul din vânzarea de servicii pentru închirierea spațiilor. Obiectul impozitării este implementarea serviciilor pentru furnizarea de bunuri de închiriat.
În acest caz, întreaga sumă a chiriei este plata pentru serviciile locatorului în furnizarea proprietății pentru chirie. Prin urmare, locatorul trebuie să calculeze TVA la valoarea totală a chiriei și să emită o factură pentru întreaga sumă a chiriei. În același timp, nu este necesar ca locatorul să aloce o linie separată pentru valoarea facturilor de utilități din factură și factura de plată (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia nr. 03-06-01-04 / 175 din data de 09.09.06).
În ceea ce privește sumele de TVA prezentate de furnizorii de utilități, locatorul le poate accepta deducerea integrală în conformitate cu procedura general stabilită, întrucât serviciile sunt achiziționate pentru operațiuni supuse TVA-ului (furnizarea proprietății de închiriat) (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Nord-Vest din 10.01.07 nr. А05-7971 / 2006-13, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Caucazului de Nord din 07.11.07 nr. F08-6607 / 07-2723A - confirmat de definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 29.02.08 nr. 2615/08).
Contabilitatea chiriașilor. Chiriașul, prin plata chiriei, care include facturile de utilități, rambursează proprietarului costurile cu utilitățile. Întrucât proprietarul a emis o factură pentru întreaga sumă a chiriei, chiriașul are dreptul să deducă întreaga sumă de TVA aferentă chiriei, inclusiv pentru utilități (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 10.03.09 nr. 6219/08, FAS Moskovsky Districtul nr. KA-A40 / 3091-09 din 24.04.09).
Astfel, chiriașul are dreptul la o deducere de TVA dacă chiria include o porțiune fixă \u200b\u200bși o variabilă echivalentă cu suma facturilor de utilități.
Chirie compusă din piese fixe și variabile
Această metodă de rambursare a costurilor de utilitate către locator provoacă cea mai mare controversă cu privire la acceptarea sumelor de TVA pentru deducere atât de către locator, cât și de către locatar.
Contabilitate la locator. Există două poziții cu privire la întrebarea dacă locatorul are dreptul să aplice o deducere de TVA pentru serviciile consumate de locatar. Conform primei poziții, locatorul poate deduce doar acea parte din TVA care se referă la costul utilităților consumate personal de acesta. Proprietarul nu efectuează vânzarea utilităților, nu primește încasări din această operațiune, deci nu ar trebui să emită o factură către chiriaș pentru suma de utilități consumate de acesta. În consecință, la primirea fondurilor transferate de locatar locatorului pentru a compensa cheltuielile locatorului pentru plata acestor servicii, obiectul TVA nu apare (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 31.12.08 nr. 03-07-11 / 392, 26.12.08 nr. 03-07- 05/51, Serviciul Fiscal Federal al Rusiei la Moscova din 21.05.08 nr. 19-11 / 48675, Rezoluții ale FAS din regiunea Volga din 04.03.08 nr. A65-8421 / 2007-CA1-37, FAS din districtul central din 14.02.08 nr. A48- 1629 / 07-6, Definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 29 ianuarie 2008 nr. 18186/07).
În plus, locatorul nu are dreptul să retransmită facturi locatarului, întrucât în \u200b\u200bacest caz nu este un intermediar între locatar și furnizorul de servicii și, prin urmare, prevederile clauzelor 3 și 7 din reguli pentru păstrarea jurnalelor de facturi primite și emise nu i se aplică. , cumpărați cărți și cărți de vânzare pentru calculele taxei pe valoarea adăugată.
Astfel, rezultă că locatorul:
acceptă pentru deducere numai acea parte din TVA care se încadrează în cota de servicii consumată de acesta;
TVA, care se încadrează în ponderea serviciilor consumate de locatar, include în costul acestor servicii;
prezintă chiriașului costul utilităților inclusiv TVA (prezentat de utilități).
Cu toate acestea, există o altă poziție: într-o astfel de situație, locatorul are dreptul de a aplica o deducere (Rezoluțiile FAS din districtul Ural din 11.12.08 nr. F09-9211 / 08-C2, FAS din districtul central din 28.03.07 nr. A48-4688 / 06-19). Argumentele pentru poziția specificată sunt următoarele. Locatorul este obligat să furnizeze locurile de închiriat în condițiile stabilite prin contract, adică într-o stare adecvată pentru utilizare. Proprietarul încheie contracte cu utilități, care îi arată suma TVA și emit o factură pentru costul serviciilor prestate. Astfel, achiziționarea de utilități de către proprietar este una dintre condițiile prealabile pentru închirierea spațiilor. În consecință, aceste servicii sunt achiziționate pentru tranzacții supuse TVA, deoarece serviciile de închiriere sunt supuse TVA-ului.
În cazul în care locatorul îndeplinește toate condițiile necesare pentru aplicarea deducerii fiscale, atunci întreaga sumă de TVA prezentată de furnizorii de utilități, el are dreptul să accepte deducerea integrală. În acest caz, el prezintă chiriașului costul utilităților pentru rambursare, fără TVA percepută de utilități.
Contabilitatea chiriașilor. Există, de asemenea, două poziții cu privire la legalitatea aplicării de către locatar a deducerii TVA.
Conform primei poziții, locatarul nu poate aplica deducerea, deoarece locatorul nu are dreptul să emită o factură. Astfel, chiriașul nu respectă una dintre condițiile pentru apariția dreptului la deducere, stabilite de alineatul 1 al art. 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din data de 24.03.07 nr. 03-07-15 / 39, Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse pentru Moscova din data de 16 iulie 2007 nr. 5318/2008 (10782-A46-40), 03.24.08 nr. F04-2074 / 2008 (2736-A45-41).
În cazul în care locatorul nu emite o factură, atunci suma TVA atribuibilă ponderii utilităților consumate, locatarul poate lua în considerare ca parte a cheltuielilor. Conform celei de-a doua poziții, locatarul are dreptul de a deduce suma TVA pe baza facturilor reemise, sub rezerva altor cerințe stabilite de alineatul 2 al art. 171, paragraful 1 al art. 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (rezoluții ale Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 17.03.09 nr. KA-A40 / 1688-09, 25.12.08 nr. KA-A40 / 12036-08-p, prezidiu al Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25.02.09 nr. 12664/08). Argumentând decizia sa, instanța a indicat că utilizarea spațiilor închiriate este posibilă numai dacă este prevăzută cu căldură, electricitate, apă etc. Prin urmare, furnizarea de utilități este indisolubil legată de furnizarea de servicii de închiriere.
Chiria, exclusiv costul utilităților
În acest caz, chiriașul încheie un contract separat pentru plata utilităților. În acest caz, locatorul, astfel încât drepturile sale să nu fie încălcate, trebuie să aprobe metoda de soluționare reciprocă dintre chiriaș și utilități.
Deoarece chiriașul lucrează direct cu utilitățile, îi sunt emise facturi și nu către locator, așa că are dreptul să deducă TVA la costurile cu utilitățile.
Acord de agenție ca una dintre metodele de plată pentru utilități între locator și locatar
Multe organizații încheie un acord de agenție pentru procesarea compensației facturilor de utilități, conform căruia locatorul acționează ca agent, iar chiriașul acționează ca director. Acționând ca intermediar între utilități și chiriaș, proprietarul poate retransmite factura primită de la utilități către chiriaș, iar chiriașul poate deduce TVA-ul indicat pe acea factură.
Deoarece locatorul nu efectuează tranzacții pentru vânzarea utilităților, el nu are obligația de a calcula și plăti TVA. Cu toate acestea, el are obligația de a plăti TVA pe valoarea remunerației sale. Un acord de mediere este oneros, prin urmare este recomandabil ca părțile la un astfel de acord să prevadă plata remunerației pentru locatorul care îndeplinește funcțiile de intermediar.
În ceea ce privește aplicarea deducerii TVA de către locatar din costul utilităților plătite prin intermediul locatorului intermediar, deciziile instanțelor de arbitraj sunt ambigue. De exemplu, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 25 septembrie 2008 nr. KA-A40 / 8932-08 prevede că locatarul are dreptul să aplice o deducere pentru utilitățile plătite prin intermediul unui locator intermediar. În cazul în care locatarul are o factură reemisă de locator pentru plata utilităților primite de la organizații specializate, atunci are dreptul de a deduce suma TVA la costurile cu utilitățile, sub rezerva altor cerințe stabilite de alin. 171, paragraful 1 al art. 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (a se vedea și rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Nord-Vest din 08.09.08 nr. A66-109 / 2008).
Cu toate acestea, decretul Serviciului Federal Antimonopol din districtul Siberian de Vest din 27 august 2008 nr. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) prevede că acordul intermediar determină de fapt procedura de rambursare a costurilor de utilitate. Deoarece locatorul nu vinde utilități, prin urmare, această operațiune nu este supusă TVA-ului, iar locatarul nu are dreptul să deducă suma TVA, conform facturilor reemise.
Îmbunătățiri ale proprietății închiriate
Pe durata contractului de închiriere, locatarul poate repara proprietatea închiriată. Îmbunătățirile sunt clasificate ca separabile și nedepartabile.
Îmbunătățiri separate
Îmbunătățirile separate includ îmbunătățiri care pot fi separate de proprietatea închiriată fără a provoca daune și ulterior folosite separat de aceasta. Îmbunătățirile separate ale bunului închiriat efectuate de locatar sunt proprietatea acestuia, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (articolul 623 din Codul civil al Federației Ruse).
Impozit pe venit. Investițiile locatarului asociate cu producerea de îmbunătățiri separabile formează în contabilitatea sa costul unui element separat de active fixe. În funcție de costul și termenul de utilizare a îmbunătățirilor, cheltuielile locatarului pentru implementarea lor sunt recunoscute ca fiind costul achiziționării proprietății amortizabile sau sunt incluse în cheltuielile sale curente.
Dacă costul inițial al îmbunătățirilor depășește 20.000 RUB, durata lor de viață depășește 12 luni, iar elementul îmbunătățit este utilizat pentru a genera venituri, îmbunătățirile separabile sunt recunoscute ca proprietate amortizabilă. Locatarul va rambursa costul acestor îmbunătățiri prin amortizare.
Amortizarea pentru îmbunătățirile separabile contabilizate ca parte a proprietății amortizabile, locatarul începe să se acumuleze din prima zi a lunii următoare lunii în care această îmbunătățire a fost pusă în funcțiune.
Pentru îmbunătățirile separabile, locatarul are dreptul să aplice un bonus de amortizare, după ce a inclus în cheltuielile din perioada de raportare sau impozitare costul investițiilor de capital în cuantum de cel mult 10% (pentru activele imobilizate aparținând grupurilor de amortizare a treia-a șaptea - nu mai mult de 30%) din costul inițial al separabilului îmbunătățiri. Posibilitatea utilizării unei prime de amortizare ar trebui prevăzută de politica contabilă a contribuabilului.
TVA. Locatarul are dreptul de a deduce TVA prezentat ca parte a costului îmbunătățirilor separabile, dacă toate condițiile prevăzute la art. 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse. Îmbunătățirile separate trebuie utilizate în activitățile supuse TVA-ului, trebuie să fie luate în considerare și să aibă o factură cu o taxă dedicată.
Impozitul pe proprietate. În contabilitate, cheltuielile locatarului pentru crearea (achiziționarea) îmbunătățirilor separabile formează costul inițial al unui element de active fixe sau stocuri. Costul îmbunătățirilor separabile incluse în inventar este cheltuit în momentul punerii în funcțiune. Pentru a asigura siguranța acestor obiecte, este recomandabil să organizați un control adecvat asupra mișcării lor.
Îmbunătățirile separate pe care locatarul le reflectă în imobilizări corporale ar trebui incluse în baza impozitului pe proprietate. Dacă îmbunătățirile separabile sunt contabilizate ca stocuri, atunci acestea nu sunt supuse impozitului pe proprietate.
Îmbunătățiri inseparabile
Îmbunătățirile nedisociabile care nu pot fi separate de activul închiriat sunt recunoscute ca proprietate a locatorului și transferate acestuia la sfârșitul termenului de leasing. Îmbunătățirile aduse proprietății închiriate pot fi făcute cu sau fără consimțământul locatorului. În acest caz, costul îmbunătățirilor inseparabile efectuate fără acordul locatorului nu este rambursat. Costul îmbunătățirilor nedespărțite efectuate cu fondurile proprii ale locatarului și cu acordul locatorului trebuie rambursat de locator la încetarea contractului de închiriere.
Impozit pe venit. Investițiile de capital în active fixe închiriate sub formă de îmbunătățiri inseparabile efectuate de locatar cu acordul locatorului sunt recunoscute ca proprietate amortizabilă.
Aceste investiții de capital sunt amortizate în următoarea ordine:
investițiile de capital, al căror cost este rambursat locatarului de către locator, sunt amortizate de locator în modul stabilit de cap. 25 din Codul fiscal al Federației Ruse;
investițiile de capital efectuate de locatar cu acordul locatorului, a căror valoare nu este rambursată de locator, sunt amortizate de locatar pe durata contractului de leasing, pe baza sumelor de amortizare calculate ținând seama de durata de viață utilă a imobilizărilor corporale închiriate.
Contabilitate la locator. În contabilitatea fiscală a locatorului, valoarea îmbunătățirilor inseparabile primite gratuit care nu sunt rambursate locatarului nu este recunoscută ca venit impozabil în temeiul cl. 32 p. 1 al art. 251 din Codul fiscal al Federației Ruse. În același timp, locatorul nu are dreptul să mărească valoarea inițială a articolului închiriat returnat acestuia cu suma îmbunătățirilor inseparabile. În plus, locatorul nu poate amortiza separat investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile făcute fără consimțământul său și ulterior transferate acestuia gratuit. Un astfel de drept este acordat locatorului numai cu condiția ca acesta să ramburseze locatarului costul îmbunătățirilor aduse.
În conformitate cu paragraful 1 al art. 258 din Codul fiscal al investițiilor de capital ale Federației Ruse, ale căror costuri sunt rambursate de locator locatarului, sunt amortizate de locator în mod general. Amortizarea începe în prima zi a lunii următoare lunii în care proprietatea amortizabilă a fost pusă în funcțiune sub formă de îmbunătățiri inseparabile.
Locatorul ar trebui să fie ghidat de procedura generală pentru calcularea deprecierii după creșterea valorii inițiale a obiectului, adică toate condițiile trebuie îndeplinite, ca și cum investițiile de capital sub formă de reconstrucție (modernizare) ar fi fost efectuate de către locator însuși. În plus, locatorul are dreptul să profite de bonusul de amortizare și să anuleze până la 10% odată (30% - pentru contractele de leasing aparținând 3-7 grupuri de amortizare) din costurile investițiilor de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile.
Contabilitatea chiriașilor. Locatarul poate amortiza îmbunătățirile inseparabile aduse proprietății închiriate dacă sunt îndeplinite două condiții:
investițiile de capital s-au făcut cu acordul locatorului;
costul investițiilor de capital efectuate de locator nu este rambursat.
Dacă aceste condiții sunt îndeplinite, investițiile de capital efectuate de locatar sub formă de îmbunătățiri inseparabile ale proprietății închiriate sunt amortizate de către locatar pe durata contractului de închiriere.
Investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile efectuate de locatar sunt legate indisolubil de obiectul închiriat în sine, prin urmare, pentru a calcula rata de amortizare a acestora, se aplică durata de viață stabilită prin Clasificarea activelor fixe pentru obiectul închiriat (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din data de 14.05.08 nr. 03-03-06 / 2/52).
Astfel, locatarul în determinarea duratei de viață utilă ar trebui să fie ghidat de termenii stabiliți pentru grupul de amortizare în care se încadrează articolul închiriat. Pe baza acestei perioade va fi calculată valoarea amortizării pentru îmbunătățirile inseparabile aduse (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 14 mai 2008 nr. 03-03-06 / 2/52).
Dacă o organizație închiriază, de exemplu, spații dintr-o clădire aparținând celui de-al 10-lea grup de amortizare și aduce îmbunătățiri inseparabile acestor spații, atunci durata de viață utilă a îmbunătățirilor aduse va trebui să fie determinată în conformitate cu cel de-al 10-lea grup de amortizare. Durata de viață minimă posibilă în această situație va fi de 361 de luni. (limita inferioară pentru cel de-al 10-lea grup de amortizare).
Amortizarea este percepută de locatar din luna următoare după ce îmbunătățirile aduse de acesta au fost puse în funcțiune. După încheierea termenului de leasing și restituirea articolului închiriat locatorului, amortizarea încetează. În cazul în care durata de viață utilă a elementului închiriat este mai mare decât durata contractului de leasing, atunci o parte din costul investițiilor de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile nu va fi amortizată, prin urmare, locatarul nu va putea recunoaște o parte din costurile îmbunătățirilor inseparabile.
În ceea ce privește aplicarea primei de amortizare, se stabilește o procedură specială pentru calcularea amortizării pentru investițiile de capital în active fixe închiriate, astfel cum se prevede la alineatul (1) al art. 258 din Codul fiscal al Federației Ruse, prin urmare, regulile de aplicare a primei de amortizare pentru îmbunătățiri inseparabile nu se aplică chiriașului (scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din data de 22.05.07 nr. 03-03-06 / 2/82, 05.24.07 nr. 03-03-06 / 1/302).
Îmbunătățirile permanente aduse de locatar fără consimțământul locatorului nu sunt amortizate. Conform paragrafului 1 al art. 256 din Codul fiscal al Federației Ruse, investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile ale activelor fixe închiriate sunt incluse în proprietatea amortizabilă numai dacă aceste îmbunătățiri au fost convenite cu locatorul.
Dacă, în condițiile contractului, locatorul rambursează locatarului valoarea reziduală a îmbunătățirilor aduse de acesta la sfârșitul termenului de închiriere, suma rambursării va fi inclusă de locatar în venituri (ca parte a veniturilor din vânzări), iar valoarea reziduală a îmbunătățirilor va fi inclusă în cheltuielile bazate pe art. 268 din Codul fiscal al Federației Ruse (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 07.03.08 nr. 03-03-06 / 1/159, 05.02.08 nr. 03-03-06 / 2/12).
Metode de calcul al amortizării. Începând cu 2009, amortizarea pentru toate obiectele de proprietate amortizabilă se percepe în modul stabilit în politica contabilă a organizației. Cu toate acestea, în paragraful 3 al art. 259 din Codul fiscal al Federației Ruse enumeră tipurile de proprietăți care sunt întotdeauna amortizate doar pe bază liniară: clădiri, structuri, dispozitive de transmisie care sunt incluse în grupurile de amortizare a opta-zecea.
Dacă locatarul depreciază investițiile de capital în proprietatea închiriată, care aparține grupurilor de amortizare a opta până la a zecea, atunci amortizarea va trebui să fie percepută liniar. Metoda neliniară nu poate fi aplicată unor astfel de investiții de capital (scrisoare de la Ministerul Finanțelor din Rusia din 05/10/06 nr. 03-03-04 / 1/441).
Atât în \u200b\u200bmetoda liniară, cât și în cea neliniară, locatarul trebuie să se amortizeze pentru îmbunătățirile inseparabile începând cu prima zi a lunii următoare lunii în care această proprietate a fost pusă în funcțiune.
Perioada de amortizare. Pentru un locatar care a făcut îmbunătățiri inseparabile la proprietatea închiriată, principalul lucru este modul în care relațiile dintre părți sunt formalizate la sfârșitul termenului de închiriere. Dacă contractul este prelungit (prelungit), atunci contractul original, în baza căruia au fost aduse îmbunătățirile, continuă să funcționeze. În consecință, locatarul, chiar și după prelungire, poate continua să acumuleze amortizări pentru îmbunătățirile aduse de acesta (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia nr. 03-03-06 / 1/167 din 20.03.07).
În cazul în care părțile renegociază contractul de închiriere, atunci acordul anterior încetează și începe un nou acord. În acest caz, chiriașul își pierde dreptul de a amortiza îmbunătățirile făcute de acesta în temeiul vechiului contract de închiriere care a expirat (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din data de 08.10.08 nr. 03-03-06 / 2/140).
TVA. Transferul către locator a îmbunătățirilor nedespărțite ale spațiilor închiriate, efectuate de locatar pe cont propriu sau cu implicarea contractanților, este supus TVA-ului și este obligat să prezinte suma TVA locatorului pentru plata costului îmbunătățirilor inseparabile (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 29.08.08 nr. 03-07-11 / 290) ...
Locatarul este obligat să perceapă TVA, să întocmească o factură, indiferent dacă un astfel de transfer are loc pe bază rambursabilă (inclusiv chirie) sau gratuită și de către cine a fost efectuată lucrarea - locatarul sau un contractant (Rezoluția FAS PO nr. A12 din 24.06.08 -18629/07, DVO din 20.10.08 nr. F03-4340 / 2008).
În același timp, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Moscova în rezoluția sa din 30 septembrie 2008 nr. KA-A40 / 9153-08 în cazul nr. A40-5452 / 08-108-22 a indicat că îmbunătățirile inseparabile ale spațiilor închiriate sunt proprietatea locatorului, prin urmare transferul lor nu poate fi recunoscut. implementarea, iar obiectul impozitării TVA nu apare (a se vedea, de asemenea, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Nord-Vest din 21.04.06 în cazul nr. A56-7638 / 2005).
Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor, lucrărilor prestate, serviciilor prestate gratuit este recunoscut ca vânzare de bunuri (muncă, servicii). Astfel, tranzacțiile pentru transferul gratuit de îmbunătățiri inseparabile de către locatar sunt incluse în cifra de afaceri impozabilă TVA (ca tranzacții pentru transferul rezultatelor muncii).
TVA trebuie percepută în momentul în care îmbunătățirile inseparabile sunt predate locatorului. De obicei, acest transfer are loc la sfârșitul contractului de închiriere, când proprietatea închiriată (împreună cu îmbunătățirile permanente) este returnată locatorului. Atunci când transferă îmbunătățiri inseparabile către locator, locatarul este obligat să emită o factură și să o înregistreze în cartea de vânzări.
Întrucât transferul gratuit al îmbunătățirilor inseparabile este supus TVA-ului, locatarul are dreptul să deducă TVA-ul plătit de acesta în implementarea îmbunătățirilor inseparabile. Pentru a face acest lucru, el trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute la art. 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 13.02.07 și 19.02.07 nr. KA-A40 / 450-07 în cazul nr. A40-31107 / 06-116-180). La rândul său, locatorul nu va putea deduce TVA-ul pentru îmbunătățirile inseparabile primite gratuit. Într-adevăr, în cazul unui transfer gratuit, locatarul nu arată locatorului suma TVA datorată pe baza facturii (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia nr. 03-04-11 / 60 din 21.03.06).
Impozitul pe proprietate. Investițiile de capital efectuate de locatar sub formă de îmbunătățiri nedespărțite în obiectele închiriate contabilizate ca parte a activelor fixe ale locatarului, rambursate (nerambursate) de către locator, sunt supuse impozitului pe proprietate înainte de înstrăinarea lor în temeiul contractului de închiriere (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 24.10.08 nr. 03- 01.04.05 / 37). Este recomandabil ca locatarul să nu aștepte până la sfârșitul termenului de închiriere și să transfere îmbunătățirile aduse locatorului imediat după finalizarea lucrărilor. Acest lucru va permite chiriașului să evite conflictele cu autoritățile fiscale.
În evidența contabilă a locatorului, îmbunătățirile inseparabile aduse de locatar cresc valoarea inițială a activului închiriat sau sunt contabilizate ca element separat de imobilizări corporale. Conform oricăreia dintre opțiunile de contabilizare a costurilor îmbunătățirilor, locatorul este obligat să plătească impozitul pe proprietate. Include costul îmbunătățirilor inseparabile ale bazei de impozitare a proprietății, începând cu momentul în care îmbunătățirile sunt primite de la locatar prin certificatul de acceptare sau alte documente similare.
Proprietar - organizație străină
O companie străină, care deține un obiect imobiliar în Rusia, poate acționa ca locator al spațiilor nerezidențiale.
În opinia autorităților de reglementare, închirierea de bunuri de către o organizație străină poate duce la formarea unui sediu permanent dacă acesta se desfășoară în mod sistematic (ordinul Ministerului Impozitelor și Taxelor din Rusia din 28 martie 2003 nr. BG-3-23 / 150, scrisoare a Serviciului Federal al Impozitelor din Rusia pentru Moscova din 19 ianuarie .07 nr. 20-12 / 05685).
Chiria primită de o organizație străină este supusă impozitului pe venit la o rată de 20%.
Operațiunile de închiriere a bunurilor imobile situate în Rusia de către o companie străină sunt supuse TVA-ului în conformitate cu procedura general stabilită.
Atunci când o organizație străină achiziționează proprietăți imobiliare pe teritoriul Rusiei, aceasta devine plătitoare de impozit pe proprietate și trebuie să se înregistreze la autoritatea fiscală. În consecință, atunci când închiriază o astfel de proprietate, aceasta trebuie să calculeze independent și să plătească TVA la chirie la buget.
Mai mult, dacă închirierea unei proprietăți imobiliare de către o companie străină nu are un caracter obișnuit, atunci această activitate nu este recunoscută ca antreprenorială. În consecință, responsabilitatea pentru calculul și plata impozitului pe venit și TVA la buget este impusă organizației rusești (locatarului) recunoscută ca agent fiscal. La rândul său, dacă activitatea unei companii străine de închiriere de bunuri imobile formează un sediu permanent, atunci obligația de a calcula și plăti impozitul pe venit și TVA la buget se impune reprezentanței.
Închiriere de locuințe pentru angajați - cetățeni străini
Companiile care angajează cetățeni străini le pot oferi locuințe gratuit sau pot plăti compensații bănești pentru a plăti pentru închirierea unui apartament pe perioada angajării. Întrebarea dacă în acest caz venitul impozitat cu impozitul pe venitul personal se ridică de la un lucrător străin, iar obiectul impozitării UST este controversat.
Există două poziții. Potrivit primei poziții, atunci când un angajator oferă unui cetățean străin locuința prevăzută de un contract de muncă, venitul este supus impozitului pe venitul personal și UST.
A doua poziție este că venitul impozabil nu apare atunci când un angajator asigură locuințe cetățenilor străini, întrucât furnizarea gratuită de locuințe se referă la compensații care nu sunt incluse în sistemul de remunerare și scopul lor este de a rambursa angajaților costurile asociate cu îndeplinirea obligațiilor de muncă. Plata pentru locuințe ar trebui considerată ca un tip de cheltuieli pentru stabilirea într-un nou loc de reședință.
Angajatorul este obligat să ramburseze costurile de mutare a angajatului la muncă într-o altă localitate, inclusiv costurile stabilirii într-un nou loc de reședință. Rambursarea acestor costuri este o compensație pentru angajat legată de îndeplinirea sarcinilor sale de muncă. În consecință, obiectul impozitării UST nu apare (Rezoluția din 12.05.2008 N 09AP-3569/2008-AK).
Plățile compensatorii legate de furnizarea gratuită a spațiilor rezidențiale nu sunt, de asemenea, supuse impozitului pe venitul personal. Deoarece obligația de a furniza locuințe revine angajatorului, nu există venituri impozabile atunci când se plătește pentru locuința lucrătorilor străini (Rezoluția Curții de Apel al nouălea arbitraj din 12.05.08 nr. 09AP-3569/2008-AK, FAS District Central din 11.12.07 nr. A48-717 / 07-2, Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din data de 23 aprilie 2008 nr. 4623/08).
Comentarii
21.09.2015 Lyudmila
Încheierea acordului de agenție este, în general, problematică, deoarece contractele de utilități au fost deja încheiate în momentul începerii operațiunii imobiliare, iar chiriașii (sunt și directori) apar și se schimbă ulterior. Un astfel de acord de agenție (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 14 aprilie 2011 nr. 03-11-06 / 2/55) poate fi contestată de inspecție
Răspuns
Adauga un comentariu
Materiale conexe
S-au găsit 19 articole din 2124
Extindeți toate intrările Restrângeți toate intrările Filtrează după: Nume Data
18.02.2011 Hârtie și suporturi de internet 22170
Să luăm în considerare dispozițiile generale privind contractul de închiriere. Proprietatea poate fi închiriată, care în procesul de utilizare nu își va pierde sau schimba proprietățile materiale-naturale. Contractul de închiriere trebuie să conțină informații care să permită stabilirea exactă a proprietății care urmează să fie transferată ca obiect de închiriere. Dacă este imposibil să se stabilească ce tip de proprietate este închiriată în temeiul contractului de închiriere, un astfel de contract se consideră că nu a fost încheiat ...
20.04.2011 Specialist în coloane 2162
Întrebarea nu este ușoară și, sincer, este încă controversată. Istoria problemei se întoarce la trecutul nostru, în sensul în care au început disputele cu privire la ceea ce ar trebui considerat un serviciu și au fost discutate energic în procesul de formare a practicii judiciare privind contractele de împrumut gratuite, unde Inspectoratul Serviciului Fiscal Federal, probabil, a dezvoltat și a aplicat în practică pentru prima dată poziția: serviciu. Servicii de afaceri între organizații comerciale până la ...
13.11.2009 Specialist în coloane -1 +1 1 14817
Bună ziua, Olga Viktorovna! În conformitate cu articolul 146 din cod, tranzacțiile care implică vânzarea de bunuri (lucrări, servicii) pe teritoriul Federației Ruse sunt recunoscute ca obiecte de impozitare pentru taxa pe valoarea adăugată. Pentru a rezolva problema prezenței sau absenței vânzării de lucrări (servicii) supuse taxei pe valoarea adăugată în Federația Rusă, în cazul în care vânzătorul și cumpărătorul lucrărilor (servicii) se află în ...
12.02.2009 Specialist în coloane 2193
Există multe riscuri aici datorită faptului că schema nu este complet clară. Adică, pe de o parte, există un acord încheiat cu privire la serviciile de marketing, în care nerezidentul este Clientul, iar Contractantul este localizat și efectuează lucrări pe teritoriul Federației Ruse. În acest sens, vă atragem atenția asupra controlului valutar și asupra posibilelor riscuri pentru partea rusă asociate cu necesitatea de a suporta sarcina taxelor unui agent fiscal pentru TVA în temeiul dispozițiilor paragrafului 4 al paragrafului 1 ...
01.10.2009 Hârtie și suporturi de internet -1 +1 1 18487
Caracteristicile subiectului compoziției raporturilor juridice de leasing cu participarea nerezidenților Conform legislației actuale, companiile străine pot participa la închirierea de bunuri imobiliare pe teritoriul Federației Ruse în următoarele moduri. În calitate de proprietar al imobilelor și locator direct. În acest caz, problema cheie este formarea unui sediu permanent cu un nerezident (în sens fiscal) ...
01.07.2019 Hârtie și suporturi de internet 260
Un proiect de internet rus începe cu un dezvoltator IT. Compania are un site web, clienți mari, dar încep dificultățile. De exemplu, nu toate contrapărțile străine sunt pregătite să transfere bani în conturi rusești. Prin urmare, dezvoltatorul trebuie să înregistreze o companie în străinătate. Să luăm în considerare ce beneficii va aduce o companie străină dezvoltatorilor IT ruși. Contrapartidele străine nu sunt pregătite să transfere bani către ...
26.02.2015 Seminar 3485
Să încercăm să clarificăm și să completăm oarecum întrebarea dvs. pentru a apropia „construcțiile” juridice și fiscale. Vom folosi metoda științifică a „ghicirii acceptabile”. Deci, există un Acord pentru furnizarea (Contractor-Cumpărător-1) a serviciului X. Există și Cumpărător-2, care, conform planului și modelului dvs. de afaceri, dobândește drepturile de revendicare pentru acest serviciu de la Cumpărătorul-1. Adică, vorbind diferit, părțile (Cumpărător-1 și Cumpărător ...
Principiul libertății contractuale face posibilă stabilirea unui mecanism pentru determinarea cuantumului chiriei convenabil pentru locatar și locator. Aceasta poate fi o sumă fixă \u200b\u200bplătită lunar și o sumă care include rambursarea costurilor de întreținere pentru obiectul închiriat. În acest din urmă caz, formularea clauzei contractuale necesită o atenție specială.
Procedura, condițiile și termenii pentru efectuarea chiriei sunt determinate de contractul de închiriere (clauza 1 a articolului 614 din Codul civil) și, în absența lor, se aplică procedura, condițiile și termenii de plată, care sunt de obicei folosite la închirierea unei proprietăți similare în circumstanțe comparabile. O regulă similară este stabilită în paragraful 3 al art. 424 din Codul civil al Federației Ruse pentru prețul contractului: dacă acesta lipsește în textul acordului, executarea contractului trebuie plătită la un preț care, în circumstanțe comparabile, se percepe de obicei pentru bunuri, lucrări sau servicii similare.
Dar la încheierea unui contract de închiriere pentru bunuri imobiliare, această regulă nu se aplică, deoarece chiria este o condiție esențială pentru aceasta (articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse). În absența unei condiții privind suma chiriei convenită în scris de către părți, contractul de închiriere imobiliară se consideră că nu a fost încheiat (articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse).
Condițiile chiriei trebuie formulate în așa fel încât să fie posibil să se determine cu exactitate când și în ce sumă chiriașul este obligat să efectueze plățile corespunzătoare. Contractul poate stabili o sumă fixă \u200b\u200ba chiriei sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia. În acest din urmă caz, condiția de închiriere va fi, de asemenea, considerată convenită.
Suma chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele stipulate în contract, dar nu mai des de o dată pe an, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (clauza 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse). O modificare a cuantumului chiriei în conformitate cu mecanismul prevăzut în acord nu constituie o modificare a contractului de închiriere și, prin urmare, nu intră sub incidența restricțiilor menționate mai sus (clauza 11 din scrisoarea informativă a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 nr. 66, în continuare - Scrisoarea informativă nr. 66). De exemplu, condiția privind indexarea chiriei în funcție de inflație nu contrazice această restricție. Deși suma chiriei se schimbă, procedura de calcul a acesteia rămâne neschimbată.
Este mai bine să prevedem consecințele pierderii statutului de plătitor de TVA de către locator în contract
Se recomandă să indicați în contractul de leasing dacă valoarea chiriei include taxa pe valoarea adăugată (TVA). Și dacă o face, atunci va fi, de asemenea, necesar să se determine care parte din suma indicată este chirie și care este TVA. De exemplu, indicați rata actuală de impozitare pentru a evita disputele în viitor, atunci când rata de impozitare se modifică în perioada contractului. De asemenea, se recomandă indicarea în acord că nu se percepe TVA pentru suma chiriei dacă locatorul nu este plătitorul acestei taxe.
Toate acestea trebuie făcute, deoarece în caz contrar părțile pot avea dezacorduri cu privire la sumele care trebuie plătite ca chirie. Poziția instanțelor cu privire la această chestiune este ambiguă și, în consecință, locatorul poate primi o chirie într-o sumă mai mică decât se aștepta (rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Vest din 17.09.2010 în cazul nr. A70-14225 / 2009), iar locatarul poate fi obligat să plătească TVA în exces valoarea chiriei (Determinarea Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 10.02.2010 nr. VAS-1414/10 în cazul nr. A51-7727 / 2009).
O situație este probabilă atunci când proprietarul a fost inițial plătitor de TVA și în contract s-a convenit cuantumul chiriei luând în considerare impozitul, dar ulterior obligația de a plăti acest impozit a încetat. De exemplu, atunci când locatorul trece la sistemul de impozitare simplificat (clauza 2 a articolului 346.11 din Codul fiscal al Federației Ruse) sau în cazul unei modificări a proprietarului proprietății închiriate, dacă noul proprietar nu este plătitor de TVA. În această privință, este în interesul locatarului să includă în contract o clauză care să ateste că, în cazul încetării obligației locatorului de a plăti TVA, chiria este redusă cu suma impozitului. Dacă o astfel de condiție nu este convenită, instanța poate refuza să satisfacă cererea de restituire a chiriei plătite excesiv în valoare de impozit (rezoluția FAS a districtului Volgo-Vyatka din 08/05/2011 în cazul nr. А43-24309 / 2010). În același timp, există o altă poziție, atunci când plata cu suma TVA inclusă este recunoscută ca îmbogățire nedreaptă a locatorului (rezoluția FAS a districtului Volgo-Vyatka din 15 ianuarie 2010 în cazul nr. A29-2100 / 2009).
Chiria poate include piese fixe și variabile
Chiria nu poate fi stabilită sub formă de plată de către chiriaș pentru utilități (electricitate, apă, căldură), combustibil și lubrifianți și alte materiale consumate atunci când se utilizează obiectul închiriat. Faptul este că, cu o astfel de plată, locatorul nu primește de fapt nicio remunerație de la chiriaș pentru dreptul de a folosi obiectul închiriat, iar acest lucru contrazice natura compensată a contractului (clauza 12 din Scrisoarea de informare nr. 66).
Pentru a rambursa costul utilităților consumate de chiriaș, părțile indică din ce în ce mai mult în contract că chiria constă din două părți - constantă și variabilă. Mărimea părții fixe este determinată ca o sumă fixă \u200b\u200b(sau un mecanism de calcul), iar partea variabilă este definită ca fiind costul utilităților consumate de chiriaș.
Condiția care determină procedura de plată a facturilor de utilități este o clauză importantă a contractului. La urma urmei, contractele cu organizațiile care furnizează resurse sunt încheiate de locator și facturile sunt emise în numele său, iar chiriașul va fi obligat să ramburseze astfel de cheltuieli, dacă se prevede în acord. Serviciile și alte plăți includ costul alimentării cu apă și al serviciilor de canalizare, comunicații telefonice, energie electrică consumată, alimentare cu căldură (alimentare cu gaz), precum și taxe pentru curățarea spațiilor, eliminarea gunoiului etc.
Contabilitatea plăților pentru utilități și întreținere ca parte a chiriei este posibilă în mai multe moduri. În primul rând, puteți seta o chirie fixă, care include deja costul unor astfel de plăți. Apoi chiriașul plătește o chirie fixă \u200b\u200bîn fiecare lună. În al doilea rând, este permis să se determine suma chiriei fără a lua în considerare costul utilităților, indicând dreptul chiriașului de a încheia în mod independent contracte cu organizații de furnizare de resurse și servicii. Trebuie avut în vedere faptul că încheierea unor astfel de acorduri va atrage chiriașului apariția unor obligații suplimentare față de astfel de organizații. Și, în al treilea rând, părțile au dreptul să stabilească chiria, care constă dintr-o parte fixă \u200b\u200bși variabilă.
În acest din urmă caz, chiria constă în plata parțială a spațiilor închiriate într-o sumă fixă \u200b\u200b(partea fixă) și chiria în termeni de rambursare a costului utilităților consumate efectiv de către chiriaș (partea variabilă).
Este mai bine să stabiliți separat valoarea părții variabile a chiriei pentru fiecare lună.
În practică, suma chiriei în ceea ce privește rambursarea costului energiei electrice consumate de locatar este determinată fie pe baza citirilor contorului electric instalat separat pentru locatar, fie prin capacitatea instalată, luând în considerare capacitatea tuturor aparatelor electrice care funcționează în incintă și durata aproximativă de funcționare a acestora. Cantitatea de apă sau gaz consumată poate fi, de asemenea, determinată de contor. Calculul costului serviciilor de furnizare a căldurii depinde de suprafața totală încălzită, calculată în metri cubi. Rambursarea costurilor pentru comunicarea telefonică se face pe baza datelor privind starea contului personal furnizat de organizația de comunicare.
Pentru a recunoaște partea fixă \u200b\u200ba chiriei drept cheltuială, locatarul trebuie să aibă doar contractul de închiriere în care este definit. Pentru a recunoaște partea variabilă în cheltuieli, este necesar un document primar separat, care să reflecte costul utilităților consumate de chiriaș cu o defalcare pe tip de serviciu și cu legături către documentele relevante și cuantumul părții variabile a chiriei lunare calculată în conformitate cu contractul de închiriere.
Ce este acest document primar? La încheierea unui acord, părțile la contractul de închiriere sunt de acord asupra acestei chestiuni în mod independent în raport cu o situație specifică. Poate fi un act bilateral și o referință-calcul al departamentului contabil al locatorului. Principalul lucru este că documentul utilizat conține toate detaliile obligatorii enumerate la art. 9 din Legea federală din 06.12.2011 nr. 402-FZ „Cu privire la contabilitate” (clauza 1 din scrisoarea Serviciului Federal Fiscal din Rusia din 04.02.2010 nr. ShS-22-3 / [e-mail protejat]).
Dacă, conform acordului, chiria (sau o parte din aceasta) este o valoare variabilă, atunci pentru a recunoaște această sumă drept cheltuială, locatarul trebuie să primească în fiecare lună un document primar de la locator, deoarece suma chiriei variază de la lună la lună. Și la stabilirea chiriei într-o sumă constantă (fixă) din contract, nu sunt necesare acte lunare care să confirme suma plății, deoarece suma chiriei nu se modifică.
Merită să ne amintim că poate fi dificil să întocmim documentația primară, deoarece locatorul nu este un furnizor de utilități către chiriaș, ci acționează de fapt ca „agent” al chiriașului în transferul plăților pentru serviciile prestate de organizațiile care furnizează resurse. Pentru proprietar, aceste plăți nu sunt venituri, ci compensații pentru cheltuieli.
Chiria lunară pentru utilizarea Locului și a Spațiilor adiacente, Spații de parcare (denumită în continuare „Chirie”) constă din:
Partea fixă \u200b\u200bsau fixă \u200b\u200ba chiriei
- O parte fixă \u200b\u200bdin chirie a sumei de bani percepute pentru închirierea Locului și care include TVA 18%. Partea fixă \u200b\u200ba chiriei este calculată la următoarele tarife pe metru pătrat de spații închiriate:
- ___, 00 ruble pe lună pe metru pătrat din suprafața închiriată a spațiilor de depozitare, inclusiv TVA; ___, 00 ruble pe lună pe metru pătrat din suprafața închiriată a biroului și a spațiilor de uz casnic, inclusiv TVA;
- ___, 00 ruble pe lună pe metru pătrat din suprafața închiriată a sediului biroului, inclusiv TVA. Costul părții fixe a chiriei include Serviciile specificate în Lista serviciilor (Anexa nr. 5). Costul părții fixe a chiriei include utilizarea de către Locatar a Proprietății.
Partea variabilă a chiriei
Partea variabilă a chiriei include (limitele consumului sunt stabilite în Anexa nr. 6 - suma cheltuielilor pentru energia electrică consumată, al cărei calcul se face la tarifele stabilite de organizațiile care furnizează serviciile relevante în conformitate cu citirile dispozitivelor de măsurare (cantitatea de energie electrică furnizată, kW); - suma cheltuielilor pentru consumul de apă și canalizare, al cărui calcul se efectuează la tarifele stabilite de organizațiile care furnizează serviciile relevante în conformitate cu citirile dispozitivelor de măsurare sau în conformitate cu calculul ratei de consum convenite de părți. - valoarea cheltuielilor pentru telefonie și trafic pe Internet, al căror calcul se face pe baza tarifelor, stabilite în Anexa 6. Taxe pentru utilizarea spațiilor de parcare Taxa se calculează la următoarele tarife: 7500,0 ruble pe lună (nu se supune TVA-ului), pentru un loc de parcare pentru camioane; 1500,0 ruble pe lună, (fără TVA) TVA) pentru un Parking Me o sută pentru vehicule ușoare.
Modificarea chiriei într-un contract de închiriere
Proprietarul își rezervă dreptul de a modifica costul pe metru pătrat al Locațiilor închiriate din proprie inițiativă, dar nu mai mult de 1 (o) dată pe an de la data de începere a închirierii și nu mai mult de 5% din costul anterior pe metru pătrat al Locațiilor închiriate, cu notificarea prealabilă a Locatarului mai puțin de 1 (o) lună. În acest caz, părțile semnează un acord suplimentar la acest acord. Locatorul are dreptul de a crește unilateral rata părții variabile a chiriei în funcție de modificarea tarifelor organizațiilor care furnizează serviciile relevante. În acest caz, Locatorul, la notificarea scrisă a modificării costului utilităților și serviciilor de întreținere, trimisă Locatarului, atașează documentele relevante care confirmă faptul modificării tarifelor sau costul serviciilor.
Acceptăm contracte de închiriere pentru evaluare de către experți. Suntem angajați în pregătirea unor contracte complexe.
Cu cât zona este mai puțin prestigioasă, cu atât este mai profitabilă închirierea locuințelor acolo, au aflat analiștii de la „Cyan”. Apartamentele din Noua Moscova, Kapotnya, Lyublino și Kuzminki plătesc cel mai repede, dar este, de asemenea, mai dificil să le vindeți decât locuințe în zone prestigioase
Atractiv Kapotnya
Potrivit rezultatelor din prima jumătate a anului 2016, rentabilitatea medie din închirierea pe termen lung a unui apartament în Moscova s-a ridicat la 5,5%, potrivit unui studiu pregătit de specialiștii companiei Cyan. Cu alte cuvinte, puteți recupera un apartament metropolitan prin închirierea acestuia în puțin peste 18 ani. În același timp, intervalul de timp diferă semnificativ pentru diferite regiuni.
După cum sa dovedit, proprietarii celor mai scumpe bunuri imobiliare din centrul orașului consideră că este cel mai dificil să recupereze banii cheltuiți pentru achiziționarea acesteia. Liderii anti-rating au inclus districtele Arbat, Khamovniki și Gagarinsky. Aici, rata de capitalizare (raportul dintre prețul unui activ și suma veniturilor anuale primite din închirierea acestuia) fluctuează în intervalul 4-4,5%, subliniază Cyan. Astfel, după ce ați cumpărat un apartament în aceste zone, rentabilitatea investiției va dura 22-25 de ani.
Cumpărarea unui apartament în cele mai puțin prestigioase zone, dimpotrivă, este cea mai promițătoare decizie de investiții, potrivit datelor cercetării. Profitul maxim pentru investitori va veni din închirierea unui apartament în așezările Pervomayskoye și Marushkinskoye din Noua Moscova, precum și în districtul Kapotnya din districtul administrativ de sud-est. Ratele de capitalizare aici variază de la 6,4 la 6,7%. Adică chiriașul își va putea recupera investițiile în 15-15,6 ani. Liderii în ceea ce privește profitabilitatea (6,7%) sunt apartamente cu trei camere lângă rafinăria de petrol din Moscova din Kapotnya.
Acest efect se datorează faptului că, odată cu distanța față de centrul orașului, tarifele de închiriere nu scad la fel de mult ca și costul pe metru pătrat, explică în „Cyan”.
Studiul se bazează pe o analiză a peste 1 milion de reclame pentru vânzarea și închirierea locuințelor din Moscova, postate pe portalul cian.ru în 2012-2016. În același timp, tarifele de închiriere și costul locuințelor au fost reduse ținând cont de dinamica prețurilor și a tarifelor de închiriere.
Compania „Miel-Arenda” citează aproximativ aceleași cifre ca „Cyan”, însă fără a împărți pe districte: rata de capitalizare a apartamentelor din clasa economică de capital este de la 4 la 7% pe an.
Odnushki sunt mai populare
În ultimul an, popularitatea închirierii apartamentelor cu o cameră a crescut. „Ponderea lor în structura cererii pentru anul a crescut cu 3 pp. și s-a ridicat la 58%, - spune directorul general al portalului Domofond.ru Eric Segerborg. - În același timp, numărul cererilor de contact pentru reclame pentru închirierea de apartamente cu două și trei camere, dimpotrivă, a scăzut cu 1 punct procentual. - 34% și respectiv 7% ”. Rata medie de închiriere a scăzut, de asemenea, în ultimul an în toate segmentele de locuințe cu 3%. Puteți închiria un apartament cu o cameră în Moscova pentru o medie de 30,8 mii de ruble, un apartament cu două camere - pentru 43,3 mii de ruble.
Regula rentierului
Datele „Cyan” confirmă așa-numita regulă de aur a rentierilor, spune Sergey Shloma, directorul departamentului de piață secundară al Inkom-Real Estate: „Cu cât spațiul de locuit este mai mic, cu atât este mai ieftin, cu atât aduce mai multe venituri. Din acest punct de vedere, este un fel de plăcere să achiziționezi proprietăți imobiliare de elită în scopul închirierii: rentabilitatea unui apartament de elită este minimă în comparație cu locuințele standard.
Yulia Kovaleva, directorul departamentului de închiriere de bunuri imobiliare din orașul Kalinka Group, estimează că profitabilitatea din închirierea bunurilor imobiliare de elită variază de la 1-4% din valoarea investiției inițiale, în funcție de costul pe metru pătrat, decor, echipament și mobilier. Depărtarea de centru este, de asemenea, adesea în favoarea chiriașului. „Baza noastră de date are un apartament în Butikovsky, 5, în zona Ostozhenka, care este închiriat cu 10 mii dolari pe lună”, dă Kovalev un exemplu. „În același timp, un apartament relativ ieftin pe 1/2 Taras Shevchenko Embankment a fost închiriat recent de către proprietar pentru 15.000 de dolari.”
Opțiuni mai democratice sunt închiriate nu numai mai profitabile, ci și mai rapide. De exemplu, apartamentele de clasă economică pleacă acum în medie în câteva zile, iar anul trecut au durat doar câteva ore, spune Oksana Polyakova, director adjunct al departamentului de închiriere de apartamente la Inkom-Real Estate. „Astăzi, apartamentele confort și business class sunt alese pentru aproximativ două săptămâni din șapte până la zece opțiuni”, continuă ea. "Anul trecut am analizat trei sau patru apartamente timp de cel mult patru zile." Apartamentele Elite pot fi expuse atât timp cât este necesar, până când proprietarul decide să reducă în mod adecvat rata de închiriere.
Dacă luăm statistici în medie pentru district, atunci concluziile „Cyan” sunt logice - zonele mai ieftine aduc mai multă rentabilitate, este de acord Anna Moiseeva, directorul general al Agenției imobiliare Home Staging. Pe de altă parte, rentabilitatea depinde întotdeauna nu numai de zonă, ci și de apartamentul specific. Există mai multe semne ale unui obiect lichid, listele experților: înregistrări mici, preț scăzut, apropierea de metrou și centru. „Este important să ne amintim întotdeauna că într-o zi un apartament care este acum închiriat va trebui totuși vândut”, notează Moiseeva. "Și apoi factorii care sunt benefici pentru chiriaș îl vor face mai puțin lichid pentru vânzător."
Cumpărați mai aproape de centru
„Perioada de expunere a apartamentelor de vânzare depinde, desigur, de calitatea apartamentului în sine: adecvarea prețului, a casei și a etajului acestuia”, spune Anna Moiseeva, directorul general al agenției imobiliare Home Staging. „Dar, în general, un apartament într-o zonă mai prestigioasă poate fi expus timp de aproximativ două până la trei luni față de șase sau mai multe luni pentru apartamente mai puțin lichide în zone îndepărtate.”
Faptul că proprietățile imobiliare situate mai aproape de centru se vând mai bine este dovedit de datele Rosreestr. De exemplu, în prima jumătate a anului 2016, s-au înregistrat cu 15% mai puține tranzacții cu transferul drepturilor la sediile rezidențiale în regiunea Moscovei decât în \u200b\u200baceeași perioadă a anului 2015: 294,7 mii și respectiv 345,4 mii tranzacții. Aceste statistici descriu în principal operațiunile pe piața imobiliară secundară.
Cererea pentru clădiri noi este, de asemenea, în scădere. Din ianuarie până în iunie 2016, numărul contractelor de participare la construcția de locuințe comune (DAC) în regiunea Moscovei a scăzut cu 4%, la 41,3 mii.
La Moscova, dimpotrivă, tranzacțiile cu bunuri imobiliare noi și secundare au devenit mai frecvente. Volumul total al tranzacțiilor cu transferul de proprietate asupra locuințelor a crescut cu 10,8%, la 62,7 mii.
Popularitatea Moscovei a fost influențată de faptul că, în ultimul an și jumătate, dezvoltatorii de la Moscova au adus pe piață o sumă record de proiecte noi care pot concura la preț cu regiunea Moscovei, explică Tatyana Kalyuzhnova, șefa IRN-Consulting. Reducerile au jucat și ele un rol. "În aproximativ 30% din proiecte cu plată de 100%, puteți obține o reducere de 5-10%", notează Kalyuzhnova.
Preț mediu de 1 mp În clădirile noi din Moscova (în zona de la al treilea inel de transport până la șoseaua de centură a Moscovei), conform IRN, este astăzi 172,3 mii de ruble. În suburbiile din iunie, aceasta se ridica la 85,4 mii de ruble. pentru 1 mp m, conform studiului companiei "Miel-Novostroyki". Dar atunci când analizăm propuneri specifice, avantajele cumpărării unui apartament în Moscova devin mai evidente. De exemplu, la mijlocul lunii iunie, Zheldoripoteka a lansat un nou complex rezidențial Atmosphere în regiunea Lyublino din districtul administrativ de sud-est. În etapa de pregătire a șantierului pentru lucrări de construcție, costul apartamentelor cu una și trei camere cu o suprafață de 34,9-76,9 mp. m este de 4,1-11,1 milioane de ruble sau 115-145 de mii de ruble. pentru 1 mp m.
Pentru un „pătrat” din complexul rezidențial „Opalikha O3”, situat în regiunea Moscovei, la 13 km de șoseaua de centură a Moscovei, va trebui să plătiți în medie 124 mii de ruble, iar prețul apartamentelor, conform site-ului dezvoltatorului, este estimat de la 2,4 milioane la 6,86 milioane freca. (pentru un apartament cu o cameră, respectiv trei camere).
Chiar și cele mai profitabile investiții pe piața de închiriere pe termen lung sunt semnificativ inferioare în ceea ce privește rentabilitatea față de depozitele bancare tradiționale. Potrivit Băncii Centrale, rata de bază a rentabilității depozitelor în ruble cu scadență mai mare de un an în iulie este de 10,7% pe an.
Se deschid noi cafenele atât în \u200b\u200bcentrele comerciale, cât și în format comercial cu amănuntul stradal. Experții din piață au spus cu ce probleme se confruntă chiriașul atunci când alege un spațiu pentru amplasarea unui punct de catering, cum să se determine mai bine locația, filmările și tarifele de închiriere.
Centre comerciale vs comerț cu amănuntul pe stradă
Este necesar să se facă o alegere în favoarea uneia sau a acelei premise, alegând între un centru comercial sau un comerț cu amănuntul stradal, bazându-se, în primul rând, pe conceptul viitorului stabiliment, deoarece programul de lucru și publicul țintă vor depinde de acesta. În primul caz, unitățile familiale vor fi mai potrivite, în cel de-al doilea - baruri artizanale, cafenele cu bucătărie de autor și diverse locuri tematice.
Un factor important poate fi, de asemenea, de cât timp funcționează cafeneaua, fie că se ocupă singură de primele premise, fie că se mută sau chiar extinde rețeaua. Cu alte cuvinte, experiența și rezerva financiară vor fi semnificative. „Pentru antreprenorii și întreprinderile nou-înființate, plasarea în comerțul cu amănuntul pe stradă este mai potrivită decât într-un centru comercial”, spune Yegor Ostapenko, directorul departamentului imobiliar cu amănuntul de la Praedium. „Nu fiecare proiect nou este capabil să gestioneze tarife destul de mari în centrul comercial și un depozit mare de securitate în 2-4 luni simultan”.
Merită luat în considerare faptul că mai multe formate cheie sunt prezentate de obicei în centrele comerciale de district. Ivan Tatarinov, director comercial GLINCOM, observă că cel mai profitabil și cel mai solicitat pentru micii antreprenori care sunt gata să investească de la 500 de mii de ruble în deschiderea unui punct de alimentație publică. până la 1 milion de ruble. este un punct de cafea. Lucrează chiar și în proprietăți „slabe” din cauza marginalității și reușesc să ajungă la zero operațional deja în prima lună de închiriere. Al doilea format - un food court - prevede un volum mai mare de investiții, de la 2,5 milioane de ruble. „Cele mai reușite cafenele din food court există în vecinătatea unui cinematograf și a unei zone de divertisment. Dacă nu sunteți înconjurați de chiriași de divertisment, ar trebui să fiți foarte atenți la închiriere ”, clarifică expertul.
Atunci când faceți o alegere între mall-uri și comerțul cu amănuntul de stradă, este de asemenea logic să cântăriți avantajele și dezavantajele ambelor tipuri de plasament. Se crede, de exemplu, că într-un centru comercial este mai ușor să se prevadă numărul mediu de clienți. „În comerțul cu amănuntul stradal, puteți măsura și traficul, dar este mai puțin previzibil, mai dependent de condițiile meteorologice, iar compoziția calitativă a pietonilor poate varia în funcție de locație”, explică Natalya Ozernaya, șef adjunct al comerțului cu amănuntul stradal la JLL din Moscova ... Același lucru se aplică și potențialilor concurenți: pe stradă pot oricând să „treacă din ușă” și să tragă clienții, în timp ce într-un centru comercial încearcă de obicei să păstreze echilibrul companiilor reprezentate.
De asemenea, este important ca spațiile din centrele comerciale să fie mai des echipate luând în considerare cerințele pentru alimentație, în timp ce amplasarea în clădirile rezidențiale este asociată cu o mulțime de finisaje și aprobările necesare cu rezidenții. Într-o clădire rezidențială, este de asemenea important să vă asigurați că oaspeții nu fumează aproape de intrare și ferestre. Dacă faceți o alegere în favoarea comerțului cu amănuntul de stradă, atunci deja în locul în care o cafenea a fost deschisă anterior sau a funcționat un restaurant.
Cât de mult să iei în „pătrate”?
Găsirea unei camere care nu ar fi excesivă din punct de vedere al suprafeței, dar în același timp nu ar fi înghesuit pentru viitorii oaspeți ai unității, este o sarcină extrem de dificilă și adesea aproape imposibil de rezolvat fără un specialist care proiectează restaurante și cafenele. „Există un anumit sistem de calcul, care este planificat pe baza meniului restaurantului. Zona depinde, în special, de faptul dacă cafeneaua va avea o bucătărie cu ciclu complet sau doar pre-gătit, sau chiar gata de făcut fără o bucătărie ”, spune Yegor Ostapenko. În plus, se ia în considerare numărul de personal și dimensiunea spațiilor necesare pentru depozite, unități frigorifice etc. Sala principală, în care vor sta vizitatorii, este planificată în funcție de dimensiunea meselor și de sarcina posibilă. „De asemenea, este necesar să se țină seama de reguli și reglementări, potrivit cărora unitatea trebuie să aibă o toaletă separată pentru personal, un duș pentru bucătari, un loc pentru schimbarea hainelor pentru angajați”, adaugă Anton Belykh, CEO al companiei de consultanță DNA Realty. „Va fi extrem de dificil pentru cineva fără experiență să o calculeze”.
Cantitatea de spațiu, desigur, va depinde atât în \u200b\u200bcentrele comerciale, cât și în formatul de vânzare cu amănuntul de stradă, dintre care, în cele din urmă, va trebui să alegeți. „Punctele de cafea pot închiria spațiu de la un raft de 3-4 metri pătrați până la 20 de metri pătrați mici. m. Pentru un food court, cea mai solicitată zonă este în intervalul 25-65 metri pătrați. m. Dacă un antreprenor deschide o cafenea pe o franciză, atunci se orientează în alegerea zonei în funcție de cerințele proprietarilor, deja clar exprimate în franciză ”, explică Ivan Tatarinov.
Spre deosebire de subtilitățile tehnologice, adecvarea ratei de închiriere propuse poate fi judecată independent, făcând referire la calculele analitice ale experților pieței. Potrivit Knight Frank, tarifele medii pentru o suprafață de 200 mp. m în centrul Moscovei poate fi de 65-75 mii ruble, iar în locațiile de top poate ajunge la 90-120 mii ruble. Rata medie în zonele rezidențiale este de 40-45 de mii de ruble. pe mp m pe an. „Tarifele pentru spațiile din sacii de dormit, dar în linia vizuală de la metrou, sunt adesea comparabile cu tarifele de pe străzile centrale, tocmai datorită fluxului zilnic de pietoni din metrou”, notează Natalya Ozernaya, șef adjunct al comerțului cu amănuntul stradal la JLL din Moscova.
Sursa: JLL.
Cum se face o alegere? Anton Belykh este sigur: în niciun caz nu ar trebui să puneți o linie psihologică - de exemplu, „să nu plătiți mai mult de un milion de ruble pe lună pentru chirie”. „Știu restaurante care plătesc 3-5 milioane pe lună pentru spații și încă prosperă. Și există unități care plătesc 100 de mii și care abia reușesc să facă față sau chiar să lucreze în pierdere - explică expertul. „Atunci când evaluați rata de închiriere, ar trebui să țineți cont de propriile constrângeri psihologice interne, ci de traficul real al locului, de coincidența acestuia cu publicul țintă și de a face greșeli ale veniturilor așteptate folosind sisteme moderne.
Determinați locația
Când se ia în considerare spațiul într-un centru comercial, se poate întâlni adesea un prejudiciu împotriva chiriașilor puternici din cartier la un food court, în special „cei trei mari”: McDonald’s, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov crede: „Un produs interesant și de calitate nu va suferi din cauza concurenței cu mărci globale puternice. De exemplu, magazinele de burgeri reușesc să se adapteze cu mare succes de la oferte similare din segmentul de masă datorită produsului autorului, o abordare mai individuală. "
O altă concepție greșită este că cafenelele se simt bine doar în centrul Moscovei. „Există, de asemenea, multe unități de succes în zonele rezidențiale și pe rutele de ieșire. Aici este necesar să se țină seama de specificul zonei. De exemplu, în Perovo este mai bine să deschideți ceva foarte bugetar, iar pe Michurinsky Prospekt, o steakhouse este destul de potrivită. De asemenea, restauratorii sunt interesați de zone rezidențiale mari, cu un număr mare de locuințe noi, care sunt cumpărate sau închiriate în principal de clasa mijlocie ”, spune Anton Belykh.
În formatul cu amănuntul de stradă, zonele pietonale sunt în mod tradițional locuri de succes pentru cafenele, numărul cărora a crescut recent în centrul Moscovei. Este bine dacă există o atracție sau un loc de odihnă pentru orășenii din apropiere. De asemenea, sunt solicitate localurile situate lângă metrou. „Promițătoare, cu un potențial ridicat de dezvoltare, după părerea mea, sunt sedii în crescătorii situate pe teritoriul fostelor fabrici. Un exemplu izbitor este deschiderea restaurantului Syrovarnya pe teritoriul fabricii de bere Badayevsky, care a devenit o ancoră și s-au alăturat și o serie de alte proiecte: Deep Space, The 12 Wine Bar, Letniy Sad, - spune Victoria Kamlyuk, directorul departamentului de vânzare cu amănuntul de pe stradă al companiei Cavalerul Frank.
În ceea ce privește amplasarea în centru, aici în ultimii ani a apărut o altă preocupare importantă - lucrul la reconstrucția și îmbunătățirea teritoriilor. Construcția constantă face puțin pentru a atrage clienți, în special pentru cafenelele care ar dori să organizeze verande de vară. „Nu trebuie să vă fie frică de lucrările de îmbunătățire a străzii și să plecați”, este sigură Victoria Kamlyuk. „Trebuie să negociem cu proprietarul o reducere de 10-30% pentru perioada de renovare.” Yegor Ostapenko este pe deplin de acord cu opinia că renovarea este destul de posibilă pentru a „supraviețui”: „Vorbind despre îmbunătățire, trebuie remarcat faptul că, dacă instituția are o anumită marjă financiară de siguranță, este mai bine să așteptați această perioadă decât să vă deplasați. Renovarea se va încheia, strada va fi transformată, iar sezonul viitor cafeneaua are șansa de a-și recupera pierderile și de a-și mări veniturile. "
