Що робити якщо у Вас немає грошових накопичень? Багато хто вважає, що для інвестицій в нерухомість потрібно мати великий початковий капітал. Насправді це не так. Бізнес на подобову оренду квартир- це стратегія інвестування в нерухомість, якою можна почати займатися без початкового капіталу.
- Як заробляти на подобову оренду квартир?
- Від чого залежить ефективність подобової оренди?
- Один із способів інвестування в нерухомість на прикладі в Зеленограді
- Як тестувати місце розташування квартири?
- Орендний бізнес - У що вкласти гроші в Москві і Підмосков'ї?
- Поради від бувалих інвесторів:
Давайте розбиратися, як працювати з ринком подобової оренди квартир.
Бізнес, пов'язаний з орендою житла - це вміння «грати» з цифрами. Більшість людей вважає, що здавати квартири кожні 25 днів - неможливо. Однак це реальні цифри для даного ринку. Якщо здавати об'єкт на меншу кількість днів, то прибуток буде мінімальна. Адже є витрати на оренду, рекламу і зарплату обслуговуючому персоналу.
Як заробляти на подобову оренду квартир?
якщо немає накопиченьі Ви не можете взяти іпотеку. Є простий і ефективний спосіб - можна заробляти на подобової здачі житла.
Юрій Медушенко - професійний інвестор, експерт по Прибутковим будинкам №1 в Росії. З недавнього часу він з партнером Матвієм Надійним організував бізнес на подобову оренду квартир.
Беремо і знімаємо квартиру або будинок на довгий термін, припустимо за 30 000 рублів на місяць. Зрозуміло попередивши заздалегідь господарів, що збираєтеся здавати житло в суборенду.
І здаємо подобово, наприклад за 3 000 руб., А прибуток отримуєте з різниці.Якщо здавати квартиру 25 днів в місяць, то можна забезпечити грошовий потік 35 000 руб. у місяць.
Від чого залежить ефективність подобової оренди?
В першу чергу від заселяемості обраного об'єкта.
Середня заповнюваність об'єкту повинна становити не менше 80%. Оскільки отримуючи тільки такі цифри, ви зможете окупити власні вкладення.
У класичному бізнесі схема досить проста: сьогодні можна продати дві пари валянок, а завтра - двадцять. За рахунок наступного дня Ви отримуєте прибуток. У готельному бізнесі все по-іншому: якщо Ви сьогодні не заповнили дві студії, то завтра не зможете здати на дві більше. Отже, в цей місяць прибуток буде нижче.
Один із способів інвестування в нерухомість на прикладі в Зеленограді
Кейс Андрія Зеленського учасника
Як тестувати місце розташування квартири?
Дуже просто, Ви розміщуєте продає оголошенняпро здачу житла в оренду і вказуєте потрібний район. А потім дивіться і вважаєте скільки дзвінків в день надходить по цьому оголошенню.
- Для тих схем, коли Ви вказуєте не конкретний адресу, А найближчий великий об'єкт, краще відбирати клієнтів з машиною. Коли людина розуміє, що може зняти житло на 1000 рублів дешевше середньої ринкової ціни, то йому не складно буде проїхати зайвих 2-3 кілометри.
- Є наступної схема: тестування вважається успішно пройденим, коли тридцять вісім клієнтів в день висловили бажання зняти нашу квартиру.
Не буває такого, що кількість клієнтівстабільно становить десять чоловік в день. Сьогодні подзвонили п'ятнадцять чоловік, а завтра - тринадцять. Дані спади неприйнятні для якісного бізнесу. Тому для повноцінного результату ми приймаємо заявок більше, ніж маємо срудій.
якщо заповнюваність об'єктівпочала складати 70%, то рано чи пізно ця компанія залишить ринок. Ринок також стає неефективним, якщо Ви ставите ціну трохи вище, ніж у конкурентів. Таким чином, ми можемо переманити клієнтів до себе, якщо робимо ціну ще нижче. Потік людей збільшиться, і квартира не залишиться без мешканців. Всі ці моменти потрібно тестувати.
Орендний бізнес - У що вкласти гроші в Москві і Підмосков'ї?
Кейс Тетяни Хмельницької учасниці живої зустрічі інвесторів Території Інвестування
- Коли у Вас 1-3 квартири, То цей процес можна налагодити самому. І він набагато легше, ніж робота по найму, тому що не вимагає Вашого постійної присутності в офісі протягом восьми годин в день.
- Коли ми здаємо житло подобово, то необхідно постійно управляти бізнес-процесами. Буде краще мати десять студій в одному місці, адже цей об'єкт набагато легше контролювати, ніж десять квартир в різних місцях. Більш того, Ви можете знизити витрати, тому що знадобиться мінімальна кількість обслуговуючого персоналу.
- Щоб отримувати пасивний дохід, необхідно знайти керуючого, Налагодити потік клієнтів. Також подбати про якісну рекламу. Підберіть співробітника, який стане оновлювати оголошення на сайті, а також менеджера, який буде контролювати напрям обслуговування.
Це тільки одна з стратегій, як можна збільшити свій дохід. Цей метод має на увазі, що Ви дієте за допомогою чужих об'єктів. Подивіться, під іншим кутом.Можна купувати об'єкти і виплачувати свою іпотеку за рахунок чужих коштів. Тобто, поєднувати бізнес зі стратегіями інвестування. Про це в наступній статті.
Оптимальним варіантом для початку бізнесу без вкладень стане подобова квартира житлоплощі. Про те, як правильно це зробити розповімо в статті.
Дорогий читач! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа або телефонуйте.
Це швидко і безкоштовно!
концепція бізнесу
Так як ця сфера давно не нова і досить добре досліджена, можна сказати, що популярністю користуються або однокімнатні апартаменти, які знімають для того, щоб просто переночувати, або ж трьох-чотирьох кімнатні, в яких селяться гості міста або студенти.
З точки зору прибутковості, одна кімната - це ідеальний варіант. Власник економить на ремонті, оплаті комунальних послуг, і прибирання, при цьому отримуючи ті ж гроші, які мав би з більшою квартири. Це обумовлено тим, що вартість житла в основному розраховується нема за одну людину, а за житлоплощу в цілому.
Найкраще здавати квартири поблизу вокзалів, лікарень, і навчальних закладів. Через те, що житло може на деякий час залишатися без нагляду, краще віддати перевагу третьому і вище поверху. Це трохи знизить ризик зломів і підпалів.
початкові витрати
Навіть якщо у вашому розпорядженні є кілька належать особисто вам квартир, витрат не уникнути. І від того, наскільки чітко буде розроблена реклама і продумані всі умови, залежить швидкість окупності об'єктів.
Пункти, без оплати яких просто не обійтися:
- Оплата комунальних платежів. Ця стаття витрат повністю лежить на власниках нерухомості, навіть якщо постояльці провели цілий місяць в найманої квартирі.
- Оплата послуг клінінгових компаній або прибиральників. Зрозуміло, ці обов'язки можна виконувати і самостійно, але маючи кілька квартир, робити це буде непросто. І якщо врахувати те, що квартира може змінювати постояльців щодоби, а прибрати потрібно після кожного, власникам квартир доведеться присвятити свій час біганині по об'єктах і прибирання.
- Реклама. Благо в інтернеті існує безліч безкоштовних дощок оголошень, які дозволять донести інформацію про надані вами послуги до потенційних клієнтів. Але «акули» даного сегмента ринку знають, що цього мало, тому йдуть на хитрощі, такі як, договір з таксистами, або розстановку промоутерів. Суть такої реклами в тому, що людина, яка щойно вийшла з автобуса або поїзда, найчастіше направляється або до таксі, бо ж до людей, які пропонують житло відразу ж поблизу вокзалів. Водій таксі може, як би ненароком порекомендувати гостям хороше житло, і отримати за це свій заслужений відсоток. Стандартна розцінка - 100 рублів за одну зайняту квартиру.
- Не варто забувати про форс-мажорних обставин, Які зазвичай вимагають значних розтрат. Сюди можна віднести поломку техніки, витрати на ремонт, «потоп» з боку сусідів, навала тарганів і т.д.
- Якщо ви здаєте не своє квартиру, А орендовану, то витрати будуть набагато більшими.
- Оплата послуг ріелторів.
- ремонт, Підготовка житла до експлуатації.
Слід завжди пам'ятати про те, що неприємності простіше (і дешевше) попередити, ніж боротися з ними за фактом. Якщо ви знаєте про те, що сусіди здається об'єкта мають несправну сантехніку або є «проблемними», подбайте про це заздалегідь. Після першого ж потопу від сусідів зверху, змусьте їх через суд усунути неполадки саме в їх квартирі, таким чином, позбавивши себе від вогнища небезпеки.
Реєстрація ІП
Раз ми вже визначили, що здача квартир в оренду - це бізнес, причому, при правильному підході, вельми прибутковий, то і оформити його потрібно відповідно до чинного законодавства Російської Федерації.
Слід зазначити, що особа, яка здає своє або орендоване за договором соціального найму (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ) житло, має права здійснювати свою діяльність без. Але тим, хто має більше п'яти об'єктів, що здаються, краще перестрахуватися і легалізувати свою діяльність.
на наразі в судовій практиці не з'являлися випадків покарання осіб, які здавали житло без статусу підприємця. Вся справа в тому, що сам факт підприємницької діяльності в такому випадку складно довести, адже по суті - це ваша власність і ви можете розпоряджатися її як завгодно.
Але і в реєстрації ІП є ряд явних переваг:
- Будь-які претензії до орендують можна вирішити, якщо всі справи були оформлені належним чином.
- Довести факт проживання особи (осіб) та нанесення шкоди майну з метою відшкодування шкоди можна тільки маючи на руках договір про оренду.
Орендна плата за квартиру (при суборенді)
суборенда - це процес повторної здачі нерухомості від первинного орендаря до вторинного. Для оформлення суборенди складається документ, який має формат договору оренди і не може мати термінів дії великих, ніж первинний документ про наймання житлової площі.
Особам, які планують здавати орендовану нерухомість в суборенду, необхідно знати про те, що в разі порушень умов договору субарендатором, відповідати перед власником доведеться все ж первинного орендарю.
Це ж стосується несплати комунальних послуг, недотримання правил користування дорученим об'єктом, і псування майна.
Через це обставини юридично неграмотні суборендарі вирішують, що вони не несуть ніякої відповідальності і можуть з легкістю порушувати всі умови договору. На жаль, для них, і на радість для орендодавця, це не так. Суборендар несе відповідальність перед особою, з яким він має письмову домовленість.
Якщо ви вирішили взяти житло в суборенду, уважно читайте умови договору, і пам'ятайте, що пункт про можливе збільшення оплати цілком обгрунтований - якщо власник підвищить розцінки для орендаря, той, в свою чергу, повинен буде підвищити їх і для вас.
Оплата послуг ріелтора
Але якщо ви все ж вирішили побудувати успішний бізнес в сфері оренди житла - то без послуг ріелторів не обійтися. Такі компанії дозволять власнику або орендарю знаходити житлоплощу. Підсумок - відсутність простою і постійний дохід.
Головне звертатися в перевірені компанії, яким зможете довіряти не тільки ви, але і люди, які знаходяться в пошуку житла.
благоустрій житла
Безсумнівно, можна здавати і апартаменти з радянському стилі, але не варто забувати про те, що чутки розходяться швидко. Навіть якщо кілька людей через незнання чи за відсутність нагальної альтернативи зупиняться в таких умовах, то вже через кілька тижнів навіть ріелтори не погодяться з вами співпрацювати.
Вкластися в благоустрій потрібно. Якщо у вас немає коштів на капітальний євроремонт, подбайте для початку про справність сантехніки, наявності гарячої води, хороших спальних місць, пральної машини, і холодильника.
Для багатьох клієнтів, важливий не стільки стиль і декор, як функціональність і чистота житла. Тому, навіть якщо шпалери в квартирі не найновіші, ніякої цвілі і відірваних країв бути просто не повинно!
постійні витрати
З усього вищевказаного списку витрат можна виділити ті, які є постійними, і від яких нікуди не дітися, якщо ви націлені на хороший результат:
- податки (якщо ви все ж оформили ІП);
- оренда (якщо квартира не ваша);
- реклама (може бути і безкоштовною);
- прибирання і прання;
- комунальні послуги;
доходи
Розмір доходів і швидкість окупності проекту безпосередньо залежать від:
- вихідного стану житлоплощі;
- якості і кількості реклами;
- роботи ріелторів;
- вашого ставлення до клієнтів;
- району знаходження житла;
Зазвичай, добовою орендою з повною завантаженістю можна окупити витрати менш ніж за півроку, за умови відсутності витрат на капітальний ремонт.
Як шукати клієнтів?
Найпродуктивніші шляхи пошуку клієнтів це:
- Оголошення на інтернет-майданчиках.
- Розстановка промоутерів на вокзалах і домовленість з таксистами.
Таким чином, клієнти самі знаходять вас. Робота в інтернеті (створення спільнот в соціальних мережах, постійне оновлення оголошенні) набагато полегшує процес пошуку квартири.
Здача квартири, купленої в іпотеку
Те, що хтось придбав квартиру на позикові кошти, що не робить його неповноцінним власником. Тому, житло, узяте в іпотеку можна здавати точно так же, як і куплене за готівку.
Всі пункти, що стосуються розпорядження житлом, прописані в «Законі про іпотеку». Теоретично, банк може заборонити таку діяльність, але робити цього не стане. Нерозумно з боку банківської системи перекривати особі, який оформив іпотеку, додаткове джерело доходу, який збільшує шанси на своєчасне і повне погашення боргу.
Ризики, підводні камені
Головна небезпека такого бізнесу - збереження квартири. Але її можна мінімізувати оформленням ІП та складанням договору оренди між постояльцями і власниками (орендарями, суборендарями).
Завжди вимагайте паспорта у осіб, яких заселяють навіть на добу. І пам'ятайте, маючи на руках просту копію паспорта без договору, ви не маєте права на будь-якого роду претензії. Безпека або економія - вибір за вами.
Переваги та недоліки бізнесу
Як і в будь-якій справі, здача особистої або орендованої квартири подобово, має свої переваги і недоліки.
До перших можна віднести:
- Швидку окупність.
- Практично постійний контроль стану житлоплощі.
- Висока затребуваність.
- Необов'язкове оформлення ВП.
- Невеликі вкладення (за умови хорошого вихідного стану квартири).
До недоліків, мабуть, можна віднести тільки ризики, які з'являються в разі здачі квартири без відповідних документів.
Про існування агентств з оренди житла я багато разів чув і навіть мав кількох знайомих, які, скажімо так, попалися на цей «чесний розлучення».
Коли вирішив зайнятися цим видом заробітку, я, звичайно, не збирався так працювати і думав, що в цій сфері можна надавати якісну послугу.
З моменту відкриття ІП, до початку моєї роботи на цій ниві, пройшов цілий місяць. Я вирішив попрацювати в агентстві такого роду. Воно якраз знаходилося недалеко від мого будинку.
Вистачило мене на один тиждень. Ця шарашкіна контора (найм'якше слово, яким її можна назвати), надавала інформаційні послуги по всій країні крім міста, в якому дислокувалася.
Ріелтори розміщували качки (неіснуючі квартири) за заниженою ціною, а бажаючим зняти дане житло висилали на електронні пошту договір оферти.
Людина перекладав гроші на банківський рахунок, і оператор скидала йому купу об'єктів з його міста, більшу частину яких складали ті ж самі ріелтори.
Я пішов звідти в інше агентство і потрапив туди, куди мені і потрібно було. Навіть краще. Інформаційні агентства працюють за простим принципом.
У договорі, який укладається з клієнтом, чорним по білому прописано, про надання виключно, інфо послуг. Людина оплачує, йде, а потім отримує купу sms повідомлень з об'єктами (найчастіше зовсім не за тими параметрами, які його цікавили) і телефонами власників.
В агентстві, куди я потрапив, сиділи дві дівчини і продавали ту ж саму послугу, але, як то кажуть: за вищим розрядом. Якість їх роботи, було бездоганним. За три дні, дивлячись на них, я зрозумів, як потрібно працювати в цьому напрямку.
До останнього не хотів вкладати гроші, які у мене лежали на рахунку в банку. Боявся прогоріти і все втратити. Думав про залучення інвесторів, партнерів і навіть збирався взяти кредит в банку. Вчасно одумався. Ніякого бізнес плану я не складав. Всі підрахунки, були записані на останній сторінці щоденника.
У перших числах місяця, після ретельних приготувань я почав працювати.
Сума стартового капіталу склала: 28 000 т. Р.
Оренда офісу (11 квадратних метрів) - 12400 рублів . Офіс зняв в двох поверховому будинку прямо в центрі міста, в семи ста метрах від метро. Будівля доглянуте, як зовні, так і всередині. Вдалося зекономити на меблях. В офісі стояв стіл, шафа і кілька стільців.
Інтернет і підключення бази власників житла - 5000 руб. Базу підключив найдорожчу і актуальну.
Канцелярський дріб'язок (папір, скріпки, ручки, виготовлення печатки і так далі) - 4000 руб.
візитки - 500 рублів.
договір - 1000 рублів. Скачав в інтернеті і проконсультувався з юристом, внісши деякі поправки.
Без лімітна стільниковий зв'язок - 600 рублів.
Ноутбук, принтер, приніс з дому. Вдалося укластися в суму, менше, ніж спочатку планувалося. Сайт створив сам. Він був дуже стислий, далеко не найвищої якості. Власне кажучи, він був мені не потрібен.
Просто було, що вказати в візитці. Для солідності. Планував надалі зайнятися його розкруткою, але руки ніяк не доходили.
Вартість послуг:
Кімната - 3000 руб.
Квартири, будинки - 4000 руб.
Почав дуже активно. Виставляв на різні сайти неіснуючі об'єкти (качки), переважно, кімнати. Тут головне не переборщити, інакше модератори можуть заблокувати аккаунт.
З ранку, перед тим як ішов в офіс, по шляху, обов'язково розклеював кілька десятків оголошень. Дзвінків було багато, але в офіс приходило тільки дві людини з десяти тих, хто зателефонував.
Головне - особиста зустріч. Тільки при особистій зустрічі, людину можна переконати і продати послугу.
Хоча, доводилося мені чути про майстрів телефонних продажів ....
Єдина складність, з якою я стикався: люди чули про інформаційні агентства і багато хто навіть траплялися на їх вудку. Мені доводилося всіляко переконувати людину, що наше агентство зовсім не таке, і ми зацікавлені в наданні якісних послуг, щоб розширювати клієнтську базу.
Коли потенційний клієнт приходив в офіс, необхідно було знову переконувати його приблизно тим же набором чергових реплік.
Спочатку я боявся, але після десятка таких зустрічей, відчув себе в кілька разів впевненіше. Тим більше, перші 9 з 10 зустрічей закінчилися укладенням договору.
Після укладення договору необхідно було шукати для клієнта житло по необхідним для нього параметрами: тип житла, район, наявність або відсутність меблів, ціна.
Нечесні компанії просто скидають перші потрапили об'єкти в великій кількості, я ж, навпаки, обдзвонював кожне оголошення відповідне моєму клієнтові, уточнював різні нюанси і трохи розповідав про те, хто збирається знімати житло. Це важливий момент, тому що кожен другий власник віддає переваги певної категорії громадян.
Хтось здає тільки подружжю, хтось тільки дівчина дівчатам або навпаки особам чоловічої статі.
Таким чином, вдавалося знаходити за час дії договору 5-6 об'єктів. Контакти відправляв у вигляді sms повідомлення. Іноді, знаючи, коли у клієнта вільний час, домовлявся на перегляд.
Сам я, звичайно ж, нікуди не ходив. Цим і відрізняються ріелтори інфо-агентств від ріелторів, які працюють з виїздом. Саме через виїзд, вартість їх послуг дорожче.
Після того як клієнт подивився квартиру, я обов'язково дзвонив йому і дізнавався як пройшов перегляд і що його не влаштувало. Загалом, був з усіма ввічливий і гранично уважний. Справи йшли в гору.
Заробіток по місяцях:
Перший місяць - 42 т. Р.
Другий місяць - 49 т.р.
Третій місяць - 56 т.р.
Четвертий місяць - 52 т.р.
П'ятий місяць - 61 тис.руб.
Потім два місяці я зазнавав збитків, так як набрав чотирьох співробітників. Вони звичайно швидко влилися в роботу, але дохід приносили маленький.
Через те що я не провадив суворо бухгалтерію, повністю заплутався і не міг порахувати скільки витратив і скільки заробив за цей період часу.
Тим більше довелося переїхати в сусідній більш просторий офіс. Вартість відповідно була вище на 10 000 руб. Купівля чотирьох ноутбуків обійшлася в 100 000 руб.
Орендодавець надав мені три столи, але довелося купувати ще два. До питання розширення підійшов вкрай неохайно. Але, потім все, почало налагоджуватися.
Відтепер я не працював, працювали на мене. Для підвищення мотивації співробітників був встановлений план. Вимірювався він в грошовому еквіваленті. Кожен агент, в місяць, повинен був здійснювати операції на суму 50 000т.р. В середньому, це 15 угод на місяць. Працювали всі під п'ятдесят відсотків. Все що понад плану, належало співробітникові.
Саме з цієї причини, план, завжди виконувався і навіть перевиконувався. Скаждим агента я мав по 25 000 рублів. З чотирьох виходило 100 000 т. Р.
Половина цих грошей йшла на оплату оренди офісу, податки, оплату бізнес ланчу для кожного співробітника в сусідньому ресторані, інтернету, бази власників житла, оплату стільникового зв'язку та інші дрібні витрати.
підсумок: чистий прибуток - від 40000 до 50000 руб.
нестандартні ситуації
Бувало й таке що агент не справлявся з роботою і не міг протягом дії договору надати більше двох-трьох об'єктів, хоча в договорі передбачалося надання для перегляду не менше п'яти кімнат (квартир).
Незадоволений клієнт вимагав повернути йому гроші. В такому випадку я говорив йому про те, що робота по його договором все-таки велася і не виконана, лише частково.
Пропонував повернути половину суми. Завжди вдавалося врегулювати будь-який конфлікт.
різні витрати
Вони виникають щомісяця. У якийсь момент я зрозумів, що необхідні офісні перегородки. Потім диван.
Кухонний куточок з мікрохвильовкою і невеликим холодильником, тому що бізнес ланчу, по вихідних не було, а співробітники в вихідні дні, практично завжди були на роботі, так як субота і неділя, самі ідеальні дні для укладення договорів.
співробітники
Тільки за перший рік роботи, у мене в агентстві пропрацював близько 10 осіб, різного віку. Найкращі співробітники, молоді люди, які встигли вже себе спробувати в сфері продажів.
Працював у мене протягом року молодий чоловік. Раніше він продавав фільтри для води. З першого місяця і до останнього дня роботи (пропрацював цілий рік) був лідером по укладанню договорів.
Дорослі і навіть літні люди, теж не погані співробітники.
Вони не такі активні, але довіряють більше.
Переваги даного заробітку
1) Доступність. Займатися таким видом бізнесу може абсолютно будь-яка людина. Вік не має значення.
2) Чи не вимагає яких-небудь специфічних знань, навичок, умінь, вищої освіти. Однак перевагою буде досвід роботи в організаціях подібного роду.
3) Порівняно не великий стартовий капітал. Для того щоб почати працювати одному у мене пішло 27 000т. р. Але це без витрат на меблі.
Якщо наймати співробітників в кількості 4 чоловік, то виходячи з моїх розрахунків, необхідна сума в розмірі 150 000 т. р.
Щонайбільше, можливо менше, в залежності від регіону.
4) Швидка окупність. У моєму випадку бізнес окупився за один місяць, коли я починав працювати один. З появою співробітників, чотири місяці.
5) Йдуть роки, але такий заробіток залишається актуальним.
6) Якщо працювати якісно, \u200b\u200bто вже буквально через півроку можна вийти на рівень рекомендацій. До мене вже на третій місяць почали приходити знайомі колишніх клієнтів або самі клієнти, яким знову потрібно було, що то зняти.
недоліки заробітку
1) Не великий дохід, але досить таки стабільний. Виняток місяці: грудень і січень. Як не старався я і всі мої агенти, ніхто так і не зміг довести заробіток до шести родючого числа.
2) Складна робота. Здавалося б, сиди собі весь день в офісі, базікай по телефону, але якщо чесно, за перший місяць, наговорився по телефону, на все життя.
При цьому клієнтів одночасно може бути аж до десяти і більше. Весь час треба шукати, дзвонити, вести якісь записи. Голова йде обертом.
3) Немає можливості влаштувати співробітників офіційно. Це зайві витрати. З цієї причини, багато, знаходячи офіційний заробіток і йдуть. Поки не буде іншого і не навчиться (на це, зазвичай, іде місяць), дохід падає, а щоб його підтримувати доводиться самому братися до роботи.
Агентств з оренди житла інформаційного типу, на самому справ не так вже й багато, більшість з них часто змінюють офіси і свої назви.
Конкуренція на цьому ринку мінімальна. Якщо працювати якісно, \u200b\u200bто можна досягти успіху.
Щоб домогтися успіху і фінансового благополуччя, недостатньо працювати в поті чола в офісі або на заводі. Такий вид заробітку за визначенням не може принести великого доходу, так як господареві це буде просто невигідно. Люди, які зрозуміли даний принцип, намагаються знайти вихід з ситуації, що склалася, але разом з тим бояться втратити роботу.
У таких випадках можна звернути увагу на пасивні способи отримання доходу. Для тих, у кого є вільна житлоплощу (кімната, квартира, будинок), підійде варіант з її подобової здачею в оренду. У нерухомість також можна вкласти свої заощадження, тому що банківська система особливої \u200b\u200bдовіри не викликає.
Аналіз ситуації на ринку житла
За радянських часів дохід, який приносила оренда житлових приміщень, називався нетрудових і старанно пресекался. Сьогодні ситуація в корені змінилася. Навіть старенькі бабусі готові потіснитися заради стабільної добавки до своєї невеликої пенсії.
Яку ж прибуток може приносити такий бізнес? Подобова здача квартир може бути дуже вигідною справою. Це було доведено на практиці людьми, яким сподобалася ця бізнес-ідея.
Подобова здача квартир елітного класу в великих містах може приносити колосальний дохід. Житлові приміщення бізнес-класу принесуть своєму власникові менший прибуток, але на більш стабільній основі, так як користуються більшою популярністю. Нарешті, здача кімнати в гуртожитку або квартирі є найбільш доцільним заняттям на початковому етапі.
Вигода, яку приносить оренда житлових приміщень на добу, безпосередньо залежить від наявності готелів в населеному пункті, Вартості номерів, а також туристичного потоку людей. Як приклад можна привести приморські курорти Росії. Туристи часто приїжджають туди на відпочинок «дикунами», тобто без туристичної путівки. Вони змушені шукати місце для проживання самостійно. На період відпусток кожен місцевий житель стає рантьє.
Разом з тим в Москву та інші великі міста приїжджає багато ділових людей, Які звикли до комфорту і розкоші. Вони вважають за краще зупинятися в елітних квартирах і, відповідно, готові за це добре заплатити.
Відсутність повноцінної конкуренції
У нашій країні, особливо в невеликих містах і селищах, готельний бізнес розвинений дуже слабо. Заповзятливі люди користуються даною перевагою, здаючи в оренду житлові приміщення.
Дійсно, якщо порівняти кількість готелів в Росії і в країнах Західної Європи і США, то можна виявити, що у нас їх в 2,5 рази менше. При цьому більшість великих готелів зосереджена в Москві і Санкт-Петербурзі.
Разом з тим відсутність конкуренції завжди підстьобує бізнес. Подобова здача квартир стає воістину народним засобом по вилученню додаткового доходу.
Оголошення про вільні житлових площах, готових прийняти постояльців, можна виявити практично в кожній газеті, на зупинках громадського транспорту і стінах будинків.
Через такої великої кількості пропозицій створюється неправильне уявлення про те, що здати квартиру дуже складно. Насправді ніша зайнята лише на 50-70%, а темп будівництва нового житла і готелів істотно сповільнилося. Тому кожен бажаючий може займатися цією справою.
Перші кроки рантьє
Щоб отримувати дохід з нерухомості, її необхідно мати. Тому перше, що потрібно зробити підприємцю, це вкластися в покупку квартири, кімнати або особняка. Розмір житлової площі і її облаштування залежатиме лише від фінансових можливостей.
У деяких випадках вдається по-іншому побудувати бізнес. Подобова здача квартир, отриманих у спадок від померлих родичів, є одним з найпоширеніших способів отримання додаткового доходу. Дійсно, продавати житло, якщо в сім'ї є діти, недоцільно. Вони незабаром підростуть (також як і ціни на нерухомість) і захочуть відокремитися. Разом з тим містити порожню квартиру дуже накладно. Тому багато хто вирішує її здавати.
Людям менш забезпеченим і не мають багатих наследодателей, можна порадити починати зі здачі кімнати в своїй квартирі. Такий спосіб заробітку має безліч незручностей, але дозволяє в подальшому розвивати орендний бізнес. З чого почати, кожен повинен вирішувати для себе сам. При цьому необхідно орієнтуватися на свої матеріальні і вольові можливості.
Прибуток і витрати
Отримання прибутку - це мета, яку переслідує будь-який бізнес. Подобова здача квартир винятком не є. Дохід, який отримає власник приміщень, може варіюватися від 100 до 100 000 доларів щомісяця. Як вже зазначалося раніше, цифри будуть залежати від класу житла, що здається, його площі та облаштування.
Добова оренда завжди дорожче довгостроковій, тому потрібно бути готовим до того, що середній час оренди не буде перевищувати 2-3 днів. Власник квартири завжди повинен працювати на майбутнє і постійно залучати нових клієнтів.
Разом з тим не варто забувати про витрати, які має на увазі орендний бізнес. З чого почати підрахунки? По-перше, облаштування приміщення меблями і побутовою технікою. По-друге, закупівля засобів особистої гігієни: зубна паста, гель для душу, шампунь, туалетний папір. По-третє, сплата податків і квартплати. До витрат також можна віднести розміщення реклами в газетах і журналах.
окупність
У разі, коли в оренду здається власна квартира, про окупність говорити не варто, так як бізнес практично відразу починає приносити дохід. Але заробити можна і по-іншому. Деякі спритні люди застосовують схему, коли здаються на добу приміщення, що знаходяться у них в довгостроковій оренді.
Період окупності в кожному конкретному випадку буде різним. Так, при середній щомісячної оплати оренди, витрати на меблі, побутову техніку і засоби особистої гігієни доведеться вкласти на початковому етапі близько 100 000 рублів за одну квартиру. З житлового приміщення бізнес-класу можна отримувати до 2000 рублів на добу. Таким чином, успішний бізнесмен зможе вже на 2 місяць отримувати дохід.
Добова оренда квартир вигідна клієнтам, які шукають недороге житло на короткий термін, а також орендодавцям, які бажають заробити більше, ніж при тривалій оренді. Здача житла на добу і більше за рік приносить дохід, в 2 рази перевищує суму, яку можна виручити за довгострокову оренду квартири.
Як відкрити бізнес по здачі квартир подобово
Перед стартом виберіть концепцію майбутнього бізнесу і вирішите, чи будете ви здавати власні квартири або займетеся суборендою. Подальший алгоритм дій:
Якщо показати квартиру особисто не виходить, ви можете зняти відеоогляд і відправити його потенційним клієнтам
Дочекавшись першого дзвінка, ввічливо, але твердо роз'ясніть гостю умови проживання в квартирі і озвучте вартість. Якщо він погодиться на запропоновані умови, оформите договір і візьміть передоплату із заставою. Пропрацювавши механізм оренди одного разу, в подальшому ви зможете скоригувати свою поведінку, пункти договору і послідовність здачі житла на короткий термін.
Бізнес-план фірми по здачі квартир
Задумуючи власну справу, ви можете просто зняти квартиру на рік і домовитися з орендодавцем про можливість суборенди. Після чого, не вклавши ні копійки, здавати її на короткі терміни всім бажаючим, заробляючи на різниці. Але для старту реального бізнесу задумайтеся про те, як зробити послугу якісно: квартири, що нагадують готельні номери, Як правило, орендують швидше, ніж сірі радянські комуналки з обшарпаної меблями і підтікають кранами.
Концепція бізнесу і аналіз ринку
Існує три варіанти організації подобової оренди. Перший, оптимістичний - коли у вас у власності 2-3 квартири з хорошим ремонтом. В цьому випадку організувати бізнес можна з мінімальним фінансовим ризиком: досить коректно скласти договір оренди і передбачити всі нюанси.
Ще два способи почати бізнес:
Вибравши останній варіант організації справи, вам доведеться повідомити власникам приміщень про те, як ви плануєте використовувати житло. Інакше офіційно укладати договори з орендарями не вийде, а це ризик.
Проаналізуйте попит і конкуренцію на ринку добової оренди. Відвідайте популярні сайти:
Перегляньте наявні там оголошення, оціните стан і вартість квартир, а також умови оренди. Візьміть на замітку ідеї, що сподобалися - їх краще виписати. Порівняйте пропозиції готелів і хостелів з квартирами - результати аналізу стануть в нагоді при виявленні конкурентних переваг.
Попит на добову оренду залежить від сезону - в літній період кількість бажаючих зняти житло збільшується, і орендарі підвищують ціни
З'ясуйте, хто в вашому місті цікавиться подобової оренди. Це можуть бути:
Виберіть сегмент, на який будете орієнтуватися - не намагайтеся охопити відразу весь ринок. Від того, на яку аудиторію ви націлені, буде залежати все - від оформлення апартаментів до вибору рекламних каналів.
Реєстрація фірми
Зареєструйте компанію і не ухиляйтеся від сплати податків - бізнес в сфері подобової оренди приносить достатній дохід, щоб ділитися з державою, а ризики дуже високі для нелегальної роботи.
Здавати квартири ви можете в якості індивідуального підприємця або від імені товариства з обмеженою відповідальністю. ІП відрізняється від ТОВ за наступними критеріями:
Незважаючи на те, що фінансова відповідальність вище у ІП, штрафи для ТОВ в 2-3 рази більше
Прийнявши рішення про реєстрацію, виберіть КВЕД - коди видів діяльності. Варіанти, найбільш наближені до сфери подобової оренди:
Визначте податковий режим, який будете застосовувати:
Від обраного режиму залежать терміни і обсяг сплачуваних податків, а також форми здачі звітності. Крім податків, будьте готові сплачувати внески до пенсійного та страхового фондів за себе і співробітників.
Якщо ви не наважуєтеся реєструвати ІП або ТОВ, сплачуйте хоча б податок на доходи фізичної особи - 13% від вирученої суми. Для цього зверніться до податкової, дізнайтеся, коли і які декларації потрібно здавати, а також в які терміни проводити оплату.
За ведення нелегального бізнесу передбачені санкції:
Пошук і підготовка приміщень
Орієнтуючись на обрану цільову аудиторію, починайте пошук приміщень. Подумайте, що важливо приїхав у відрядження банкіру? Швидше за все, зняти тиху однокімнатну квартирку ближче до місця стажування або ділових переговорів. А молодій парі для романтичного вечора? Затишна добре обставлена \u200b\u200bквартира в невеликому будинку.
Знайти приміщення для довгострокової оренди ви можете на сайтах оголошень, на кшталт Avito
Розташування об'єктів вибирайте так, щоб оперативно добиратися до кожного для заселення і виселення гостей. Якщо у вас немає автомобіля, зніміть квартири ближче до власного житла.
Попит на добову оренду квартири залежить від:
Орендарі в 57% випадків воліють зупинятися в однокімнатних квартирах з хорошим ремонтом, новими меблями і працюючим інтернетом. Вкрай рідко бронюють місця в апартаментах, де більше трьох кімнат, а також в квартирах економ-класу - 1% і 8% відповідно.
Місце розташування квартири впливає на вартість оренди. Близькість до центру досі грає вирішальну роль у виборі житла туристами, працівниками підприємств, студентами. Хороший дохід можна отримати з квартири, розташованої неподалік від великого торгового або ділового центру, вузу або вокзалу.
Вибравши в якості цільової аудиторії відряджених співробітників, дізнайтеся, які звітні документи можуть їм знадобитися, і будьте готові надати договір, а також квитанцію або рахунок на оплату оренди.
Рахунок на оплату оренди може включати додаткові послуги, А також ранній і пізній заїзд
Підібравши приміщення, укладіть договори довгострокової оренди з власниками. Не приховуйте, що будете здавати квартири подобово, а краще запропонуйте взаємовигідну угоду. Розкажіть, що не просто знімаєте квартиру, а берете її в управління і зобов'язуєтесь зробити косметичний ремонт, встановити техніку, провести інтернет і стежити за порядком. Поясніть, що вам важлива ділова репутація, тому квартира буде підтримуватися в чистоті. Підкріпіте сказане пунктами договору довгострокової оренди. Покажіть власнику і подобовий договір, щоб він розумів серйозність підходу до справи.
Орендувавши об'єкти, приступайте до ремонту. Матеріали і техніку вибирайте в середньому ціновому сегменті, меблі теж. Головне - щоб вона була новою і чистою. Мінімальний набір обладнання для квартири бізнес-класу:
Одноразову косметику замовте оптом на кілька місяців вперед - покупка великої партії обійдеться дешевше
Приділіть увагу деталям і обов'язково купите для кожної квартири:
Звільніть квартиру від особистих речей - власних або постійного власника. В оформленні кімнат дотримуйтеся принципів мінімалізму. Організуйте генеральне прибирання - помийте підлогу та вікна, виперіть штори, покривала і чохли для меблів, перевірте роботу сантехніки. Витріть пил навіть у важкодоступних місцях.
Замовте професійну фотосесію приміщення - інтер'єри, зняті на камеру смартфона, швидше за відштовхують, ніж залучають клієнтів.
Оформлення документів для роботи
Сформуйте пакет внутрішніх документів, які будуть регламентувати вашу діяльність і умови проживання на об'єктах. Розробіть:
Якщо плануєте наймати співробітників, складіть посадові інструкції. Можете орієнтуватися на типові приклади, але переробіть їх для своєї діяльності. Написання однієї виразної інструкції може зайняти 2-3 дні.
У «добовому» договорі пропишіть:
Перед тим, як укласти з гостем договір оренди, роз'ясніть йому всі пункти по порядку
Типовий договір подобової оренди -.
До договору прикладіть опис майна та правила проживання в квартирі. Правила повинні передбачати наступне:
У кожній квартирі розмістіть правила на видному місці, а поруч розташуйте листівку з паролем від Wi-fi, телефонами адміністраторів і екстрених служб.
Особливо вимогливим і підозрілим орендарям будьте готові пред'явити комплект документів, що підтверджують ваше право на здачу приміщення в оренду, а саме: свідоцтво про право власності або договір оренди з власником і його письмову згоду на суборенду, завірене у нотаріуса.
Де просувати бізнес - вибір рекламних каналів
Пізніше ви оформите сайт-візитку з можливістю онлайн-бронювання, але на перших етапах можна обійтися без нього. Якщо сайт все-таки створений, налаштуйте контекстну рекламу в Yandex і Google.
На деяких сайтах, щоб розміщувати оголошення про оренду від імені юрособи, доведеться завести платний акаунт
Попрацюйте над рекламою в офлайні. Роздрукуйте і розклейте листівки, розмістіть оголошення в найбільш популярних газетах міста, знайдіть друзів-таксистів і домовтеся з ними, щоб пропонували ваші послуги пасажирам. Замовте рекламу на транспорті, вибравши маршрути, які вирушають з вокзалу. Розробіть анкету клієнта і включіть в список питання про те, звідки він дізнався про вас - це допоможе відсіяти неефективні канали просування.
Підбір персоналу
Поодинці ви зможете впоратися з 2-3 квартирами, при цьому білизна та рушники доведеться здавати в пральню, а прибирання довіряти клінінгової компанії або проводити самостійно. Для розширення бізнесу знадобляться співробітники:
Кількість працівників залежить від числа квартир в управлінні. Один адміністратор може одночасно обслуговувати 3-6 квартир, прибиральниця - стільки ж. Менеджер впорається з навантаженням з 15-18 об'єктів.
Підрахунок витрат і планованого доходу
Розрахунок наведено для індивідуального підприємця на ССО, що бажає здавати в суборенду дві квартири в центрі міста - однокімнатну і двокімнатну. Цільова аудиторія - відряджені співробітники, платоспроможні, які віддають перевагу жити в комфортних умовах, близьких до готельним. Співробітників немає, але планується укласти договори з клінінгової компанією, пральнею і хімчисткою.
Таблиця: витрати на відкриття підприємства
Таблиця: щомісячні витрати
Розрахунок планованого доходу і терміну окупності
В ціну на проживання повинні входити: вартість оренди, послуги пральні та прибиральниці, витрати на рекламу і придбання витратних матеріалів.
Середня ціна за оренду однокімнатної квартири - 2050 р. / Сут. Вартість оренди двокімнатного житла - 2850 р. / Сут. Заповнюваність в перший місяць - 60%, тобто, 18 днів на місяць, з другого місяця - 70%, тобто, 21 день.
Середній дохід за перший місяць - 88200 р. Податкові відрахування - 5292 р. Прибуток за перший місяць - 22093,5 р. Середній дохід за другий і наступні місяці - 102900 р. Податкові відрахування - 6174 р. Прибуток в наступні місяці - 36793,5 р.
Термін окупності бізнесу - 5-7 місяців, при низькій заповнюваності квартир - 1-1,5 року.
Підводні камені бізнесу здачі квартир
Здача квартир подобово - ризикований бізнес. Починаючи справу, ви ризикуєте з усіх боків:
Єдиний спосіб мінімізувати ризики - оформити бізнес офіційно, опрацювати договори з юристом і прописати в них всі можливі обставини, в тому числі форс-мажорні.
При заселенні обов'язково просите у гостей паспорта і робіть копії, давайте на підпис опис майна та правила проживання. Сусідів попередьте заздалегідь і пред'явіть дозвільні документи на подобову здачу квартири від власника. Чи не здавайте приміщення для проведення свят, якщо не хочете, щоб сусіди скаржилися на шум. Будьте готові підлаштовувати робочий графік під час приїзду і від'їзду гостей - найчастіше доведеться вставати о п'ятій ранку і лягати після години ночі. Тримайте телефон при собі - при будь-якій проблемі клієнти будуть дзвонити вам, і ви зобов'язані відповідати.
Схожі записи:
Схожі записи не знайдені.
